4第五章 房地产评估

第五章地产评估

第五章房地产评估第一节房地产评估概述房地产是指土地、建筑物和其他地上定着物及其权属的总称。归纳起来，房地产实体有土地、建筑物和房产

三种形态。其中：土地是指地球的表面及其上下一定范围内的空间；建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体

物；其他地上定着物是指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不能分离，或者虽然可以分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物

的完整性、使用价值或功能的物。如种植在地上的树木、花草，埋设在地下的管线、设施，在地上建造的庭院、花园、假山、围墙等。房地产虽然

包括土地和建筑物两大部分，但并不意味着只有土地与建筑物合成一体时才被称为房地产，单纯的土地或单纯的建筑物都属于房地产，是房地产的一

种存在形态。归纳起来，房地产有下列3种存在形态：（1）土地，如对空地的估价。（2）建筑物，如对火灾发生后建筑物的损失评估。

（3）房地，最常见形态的估价。一、土地及其特征1、土地一般来说，土地是指地球表层的陆地部分，包括内陆水域和滩涂。广义地说，土地是

指陆地及其空间的全部环境因素，是由土壤、气候、地质、地貌、生物和水文地质等因素构成的自然历史综合体，包括过去和现在人类的活动的结果

。2、土地特性土地的自然特性：1.土地位置的固定性。（形成不同区域土地市场）2.土地质量的差异性。（级差地租）3.土地资源

的不可再生性。（决定了土地价格上涨趋势）4.土地效用的永续性。（土地利用角度）土地的经济特性：1.土地资源供给的稀缺性。

（要求人民集约用地）2.土地产权的可垄断性。（获利角度）3.土地利用的多方向性。（选择最佳用途）4.土地效益的级差性。（质量差异

性）效用：居住、营业、欣赏、广告台湾101大楼例题1：导致土地价格具有明显的区域性的原因是（）A.土地的稀缺性B.土地用

途的多样性C.土地空间位置的固定性D.土地的可垄断性例题2：交通条件、商业网点、住宅建设等的变化，会改变土地的价值，这说明

1 《房地产估价》复习题及答案（供参考）

一、单项选择题

１、如果某房地产现状价值为15万元，新建房地产的价值为20万元，则应以（ D）为前提进行估价。

Ａ、保持现状；Ｂ、装修改造；Ｃ、转换用途；Ｄ、重新利用

2、某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1%。该房地产的实际价格为（ B ）万元。

Ａ、87； B、124；C、130；D、134

计算过程：50+80/(1+1%)^8

3、有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27ｍ，前街路线价为2000元／m2，后街路线价为1000元／m2，若按重叠价值法估价，则前街影响深度为（ D ）。

Ａ、9； B、13.5; Ｃ、15；Ｄ、18

前街影响深度=前街路线价/（前街路线价+后街路线价）×总深度

4、有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房产税等，其收益价格估算可采用（A）。

Ａ、类似写字楼的客观收益；Ｂ、市场比较法；

Ｃ、该写字楼的实际收益；Ｄ、无法估算

5、在建筑物折旧中，产生超额持有成本的原因是（ B ）。

Ａ、功能缺乏；Ｂ、功能过剩；Ｃ、修复时间较长；Ｄ、修复时间较短

6、路线价法估价的第二个步骤为（ A ）。

Ａ、设定标准深度； Ｂ、选取标准临街宗地；

Ｃ、编制深度百分率表； Ｄ、划分路线价区段

7、某估价事务所在1998年6月20日至7月20日评估了一宗房地产于1998年6月30日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价

结果是否真实，则重新估价的估价时点应为（ A ）。

Ａ、1998年6月30日； Ｂ、现在；

Ｃ、重新估价的作业日期； Ｄ、要求重新估价的委托方指定的日期

8、将房地产称为物业的国家或地区是（ D ）。

Ａ、法国；Ｂ、意大利；Ｃ、日本；Ｄ、香港

9、下列房地产中，哪一项存在替代关系？（ C）

Ａ、经济适用住房与高级别墅；Ｂ、住宅与其配套的商业房地产

第五章 房地产估价的理论基础

【本章导读】房地产估价的要素，包括估价当事人、估价对象、估价目的、价值类型、估价时点、估价依据、估价假设、估价原则、估价程序、估价方法和估价结果。房地产价格具有典型的行业特征，并在很大程度上受供求关系影响。房地产价格和价值存在多种分类，其价格影响因素有内因和外因之别。估价原则包括基本原则、普适技术性原则、特殊原则。

第一节 房地产估价概述

一、房地产估价的概念

（一）房地产估价的概念

房地产估价，是房地产估价师或专业人员根据特定估价目的，遵守估价原则，运用估价方法，按照估价程序，对估价对象在特定时点的特定价值进行分析、测算和判断，从而得出房地产价值的职业化活动。其特征是，由专业人员提供专业意见、具有公信力、实行有偿服务、并须承担相关法律责任。房地产估价师的职业道德规范要求其在估价过程中恪守独立客观公正、专业胜任能力、诚实守信、勤勉尽责、保守秘密、公平竞争和社会责任等基本原则。

此外，房地产估价师还可以从事房地产市场调研报告、房地产投资项目可行性研究报告、房地产开发项目策划报告、房地产项目调查评价报告等咨询服务。

（二）房地产估价的本质

1.房地产估价是评估房地产的价值而非价格。

2.房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价，房地产成交价格容易受交易者动机、偏好等个别情况的影响。房地产价值是由众多市场参与者的价值判断而非个别人的价值判断而形成的。估价师在模拟市场定价时，不能简单地以自己的偏好来判断。

3.房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证，估价专业意见的作用有：咨询性或参与性，鉴证性或证据性，后者的法律责任要大于前者。

4.房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内。估价师应当对其估价结果的有限性有清楚的认识，采用多个假设来处理现有的知识水平和范围以及数据的完整性方面的有限性，并将这些假设对估价结果的影响明确地告知委托人，所以对估价师评价其结果准确与否不是看其估价结果而是评价其估价的过程是否符合规范的要求。

房地产评估案例

案例一 某单位住宅楼评估

一、评估对象基本情况

某单位有一处住宅区，占地面积2000平方米，包括一幢1990年建成的七层砖混结构住宅楼，建筑面积为4800平方米；一幢1992年建成的一层临街铺面、门卫房，也为砖混结构，建筑面积为180平方米。该住宅区地处市城郊结合部，距环城路500米左右，南临× ×路，西临规划之× ×东路，东临× ×公目，北临× ×。周围无环境污染，交通便利，环境优雅。

二、评估目的

本次资产评估的目的是为拟出售的资产提出公允的市场价格意见。

三、评估基准日

评估基准日为2000年8月15日。

四、评估方法及过程

根据评估目的和所掌握的资料，决定采用两种方法进行评估。

（一）采用房地分估、加总的方法

1.建筑物价格采用成本法进行评估。经市场调查，当时该地段砖混结构楼房的建造单价为800元／7方米，平房造价为 400元／7方米。该建筑物的建造时间为1990年，使用年限为4n年，已使用10年，取残值率为4％。

楼房重置成本=800×4800=384（万元）

楼房评估值=384－[384×（1－4％）÷40]×10

=384－92.16=291.84（万元）

平房的建造时间为1992年，使用年限为25年，已使用年，取残值率为5％。

铺面、门卫房重置成本=400×180=7.2（万元）

铺面、门卫房估价=7.2－[7.2×（1—5％）÷25]×8=7.2－2.2=5（万元）

楼房、铺面、门卫房等建筑物的评估价值共计为：291.84+5=296.84（万元）

2.土地价格采用基准地价修正系数法进行评估。计算公式为：

土地价格=宗地所在区域基准地价×（宗地地价影响因素修正值）

根据该市房地产有关资料，该住宅所处地区属于市五级二类三通一平熟地，基准地价为1098元／平方米。