1 《房地产估价》复习题及答案（供参考）
一、单项选择题
１、如果某房地产现状价值为15万元，新建房地产的价值为20万元，则应以（ D）为前提进行估价。
Ａ、保持现状；Ｂ、装修改造；Ｃ、转换用途；Ｄ、重新利用
2、某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1%。该房地产的实际价格为（ B ）万元。
Ａ、87； B、124；C、130；D、134
计算过程：50+80/(1+1%)^8
3、有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27ｍ，前街路线价为2000元／m2，后街路线价为1000元／m2，若按重叠价值法估价，则前街影响深度为（ D ）。
Ａ、9； B、13.5; Ｃ、15；Ｄ、18
前街影响深度=前街路线价/（前街路线价+后街路线价）×总深度
4、有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房产税等，其收益价格估算可采用（A）。
Ａ、类似写字楼的客观收益；Ｂ、市场比较法；
Ｃ、该写字楼的实际收益；Ｄ、无法估算
5、在建筑物折旧中，产生超额持有成本的原因是（ B ）。
Ａ、功能缺乏；Ｂ、功能过剩；Ｃ、修复时间较长；Ｄ、修复时间较短
6、路线价法估价的第二个步骤为（ A ）。
Ａ、设定标准深度； Ｂ、选取标准临街宗地；
Ｃ、编制深度百分率表； Ｄ、划分路线价区段
7、某估价事务所在1998年6月20日至7月20日评估了一宗房地产于1998年6月30日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价
结果是否真实，则重新估价的估价时点应为（ A ）。
Ａ、1998年6月30日； Ｂ、现在；
Ｃ、重新估价的作业日期； Ｄ、要求重新估价的委托方指定的日期
8、将房地产称为物业的国家或地区是（ D ）。
Ａ、法国；Ｂ、意大利；Ｃ、日本；Ｄ、香港
9、下列房地产中，哪一项存在替代关系？（ C）
Ａ、经济适用住房与高级别墅；Ｂ、住宅与其配套的商业房地产
第一节 房地产评估概述
一、房地产的概念
房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。
房地产有三种存在形态：单纯的土地、单纯的建筑物、土地与建筑物合一体的房地产。
房地产是实物、权益和区位三者的结合。
1、实物是房地产中看得见、摸得着的部分。
2、权益是房地产中无形的、不可触摸的部分。
3、区位是指某宗房地产与其房地产或事物在空间方位和距离上的关系。区位因素是房地产评估过程中需考虑的很主要的部分。
二、房地产的特征
1、位置固定性
房地产属于不动产，它的空间位置是固定的。
2、耐用性
从某种意义上讲，土地的使用具有永续性。
3、影响因素多样性
房地产效用的发挥以及其价值的实现，要受到诸多因素的制约。除了房地产自身的自然的、物理的、化学的因素以外，社会因素以及周边环境等都会对房地产效用的发挥及其价值的实现起到非常大的影响作用。
4、投资大量性
不论是房地产中的土地还是建筑物，其投资数额都是可观的，不论是国家投资者、企业投资者还是个人投资者，投资房地产都需要较大数额的资金。
5、保值增值趋势
在社会经济发展正常的情况下，随着人口社会生产力的发展，社会对土地的需求与日俱增。房地产具有保值、增值的趋势。
三、房地产的评估程序
房地产的评估程序是从评估开始到评估结束的各个步骤。房地产评估的每一步骤主要内容如下：
1、明确评估基本事项
评估机构在接受房地产评估委托后，应对评估协议书中约定的一些条件进行调查、了解。
2、拟定评估工作方案 在明确了评估的基本事项的基础上，应当对评估项目进行充分分析，拟定评估作业计划。围绕资产评估的特定目的进行，具体包括：人员的分工、选取参数资料来源、评估时间进度以及选取适当的价值类型。
3、实地勘查搜集资料
在权数确定后，对房地产的基本情况进行实地勘查。了解弄清房地产的位置和周围环境、自然和人文景观、公共设施和基础设施，以及评估对象的物质状况。
第五章 房地产估价的理论基础
【本章导读】房地产估价的要素，包括估价当事人、估价对象、估价目的、价值类型、估价时点、估价依据、估价假设、估价原则、估价程序、估价方法和估价结果。房地产价格具有典型的行业特征，并在很大程度上受供求关系影响。房地产价格和价值存在多种分类，其价格影响因素有内因和外因之别。估价原则包括基本原则、普适技术性原则、特殊原则。
第一节 房地产估价概述
一、房地产估价的概念
（一）房地产估价的概念
房地产估价，是房地产估价师或专业人员根据特定估价目的，遵守估价原则，运用估价方法，按照估价程序，对估价对象在特定时点的特定价值进行分析、测算和判断，从而得出房地产价值的职业化活动。其特征是，由专业人员提供专业意见、具有公信力、实行有偿服务、并须承担相关法律责任。房地产估价师的职业道德规范要求其在估价过程中恪守独立客观公正、专业胜任能力、诚实守信、勤勉尽责、保守秘密、公平竞争和社会责任等基本原则。
此外，房地产估价师还可以从事房地产市场调研报告、房地产投资项目可行性研究报告、房地产开发项目策划报告、房地产项目调查评价报告等咨询服务。
（二）房地产估价的本质
1.房地产估价是评估房地产的价值而非价格。
2.房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价，房地产成交价格容易受交易者动机、偏好等个别情况的影响。房地产价值是由众多市场参与者的价值判断而非个别人的价值判断而形成的。估价师在模拟市场定价时，不能简单地以自己的偏好来判断。
3.房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证，估价专业意见的作用有：咨询性或参与性，鉴证性或证据性，后者的法律责任要大于前者。
4.房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内。估价师应当对其估价结果的有限性有清楚的认识，采用多个假设来处理现有的知识水平和范围以及数据的完整性方面的有限性，并将这些假设对估价结果的影响明确地告知委托人，所以对估价师评价其结果准确与否不是看其估价结果而是评价其估价的过程是否符合规范的要求。
上海财经大学《资产评估学》课程各章习题和参考答案
第五章房地产评估
一、单项选择题
1．某可比交易实例成交地价为3000元/m2，对应使用年期为30年，若待估宗地出让年期为40年，土地资本化率为7%，则通过年限修正该宗土地的价格最接近于（）。
A．2900元/m2
B．3223元/m2
C．3322元/m2
D．4000元/m2
2．如果某房地产的售价为5000万元，其中建筑物价格3000万元，地价2000万元，该房地产的年客观收益为450万元，建筑物的资本化率为10%，那么土地的资本化率最接近于（）。
A．9%
B．12.5%
C．7.5%
D．5%
3．某评估机构采用市场法对一房地产进行评估，评估中共选择了A、B、C三个参照物，并分别得到127万元、142万元、151万元三个评估结果。根据A、B、C三个参照物与被评估对象的差异因素分析，判定其结果的权重依次为25%、40%和35%，则被评估房产的评估值最接近于（）。
A．140万元
B．157.5万元
C．141.4万元
D．148.5万元
4．某评估机构采用统计分析法对一企业的固定资产进行评估。其中砖混结构建筑物10栋，账面原值500万元；设备100台，账面原值1000万元。评估中对3栋具有代表性的建筑物进行估算，其重置成本为180万元，而该3栋建筑物的账面原值为165万元；同时选择10台具有代表性的设备进行了评估，其重置成本为150万元，而该10台设备的账面原值为120万元；则该企业被评估建筑物及设备的重置成本最接近于（）。
A．1736.85万元
B．1795.45万元
C．1818.36万元
D．2100万元
5．被评估建筑物账面价值80万元，1995年建成，要求评估1998年该建筑物的重置成本。根据调查得知，被评估建筑物所在地区的建筑行业价格环比指数从1995年到1998年每年比上年提高分别为：3%、3%、2%，该建筑物的重置成本最接近于（）。
