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第1篇一、前言万科企业股份有限公司（以下简称“万科”或“公司”）成立于1984年，总部位于中国广东省深圳市，是一家以房地产开发为主营业务的大型企业集团。
经过多年的发展，万科已经成为中国最大的房地产开发企业之一，业务遍及全国30多个城市。
本报告旨在对万科的财务状况进行深入分析，以期为投资者提供参考。
二、公司概况1. 主营业务万科主要从事房地产开发、物业管理、住宅产业化、商业运营等业务。
其中，房地产开发业务为公司主要收入来源，占比超过90%。
2. 财务状况截至2020年底，万科总资产达到1.4万亿元，同比增长10.8%；营业收入达到3890亿元，同比增长9.5%；净利润为371亿元，同比增长3.8%。
三、财务分析1. 盈利能力分析（1）毛利率万科2020年毛利率为24.2%，较2019年下降0.5个百分点。
这主要受房地产市场调控政策及原材料价格上涨等因素影响。
但总体来看，万科毛利率仍处于较高水平，说明公司在产品定价及成本控制方面具有较强的竞争力。
（2）净利率万科2020年净利率为9.5%，较2019年下降0.4个百分点。
这主要受销售费用、管理费用及财务费用上升的影响。
但考虑到公司规模较大，净利率仍处于较高水平，表明公司盈利能力较强。
2. 偿债能力分析（1）资产负债率截至2020年底，万科资产负债率为79.8%，较2019年下降0.3个百分点。
这表明公司在负债管理方面取得一定成效，财务风险相对较低。
（2）流动比率万科2020年流动比率为1.8，较2019年下降0.1。
这主要受公司销售回款速度放缓的影响。
但总体来看，流动比率仍处于较高水平，说明公司短期偿债能力较强。
3. 运营能力分析（1）存货周转率万科2020年存货周转率为0.5次，较2019年下降0.1次。
这主要受公司加大土地储备及项目开发力度的影响。
但考虑到公司存货规模较大，存货周转率仍处于较高水平，表明公司存货管理效率较高。
（2）应收账款周转率万科2020年应收账款周转率为4.5次，较2019年下降0.5次。
万科公司简介万科简介万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。
2014年公司完成新开工面积560.9万平方米，竣工面积536.4万平方米，实现销售金额634.2亿元，营业收入488.8亿元，净利润53.3亿元。
万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。
公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。
凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续七次获得“中国最受尊敬企业”称号。
万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。
至2014年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的40个城市。
2014年在《欧洲货币》评选的“全球最佳房地产开发企业”榜单中，万科获得全球住宅类开发企业第一名。
万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。
公司在发展过程中先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。
经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批iso9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。
同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业。
自创建以来，万科一贯主张“健康丰盛人生”，重视工作与生活的平衡；为员工提供可持续发展的空间和机会，鼓励员工和公司共同成长；倡导简单人际关系，致力于营造能充分发挥员工才干的工作氛围。
股利政策分析——万科企业一、万科企业简介万科企业股份有限公司（股票代码：000002）成立于1984年5月，1988年介入房地产经营，1992年正式确定大众住宅开发为核心业务。
1991年1月29日，万科A股在深圳证券交易所挂牌交易；1993年3月，公司发行4500万股B 股，该股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。
目前，万科已成为中国最大的专业住宅开发企业。
在中国第一批上市公司中，万科是唯一一家连续15 年保持盈利、保持增长的公司。
二、万科股利政策分析从1999年到2009年，万科的股利政策可以分为2个阶段，第一阶段是1999年-2001年，此阶段我国房地产市场处于低谷阶段。
第二阶段从2002开始，到2009年，这一阶段我国房地产市场开始腾飞。
（一）第一阶段（1999-2001）1999年-2001年期间，万科的股利政策如下表：表1：万科1999-2001股利分配表利，万科这一阶段的平均股利支付率为35.70%，远高于市场平均水平。
这一股利政策与万科专业化战略目标息息相关。
虽然此阶段房地产市场处于低谷，但是98年福利分房政策结束，万科对未来房产行业的发展有着良好的预期。
为集中资源优势，万科于2001年实现对万佳百货股份有限公司的股权转让，退出零售行业，成为专一的房地产公司，至此万科的专业化战略调整得以顺利完成。
同时公司房地产业务实施了稳健而有成效的扩张，加大了投资力度。
按常理在这转型和扩张时期，本来急需内部留存资金的支持，但万科却以较高的股利支付率回报广大股东。
这充分体现了股利理论中的信号理论，信号理论认为，股利政策之所以会影响公司股票的价值，是因为股利能将公司的盈余状况，资金状况等信息传递给投资者。
在1999-2001年市场低迷的情况下，万科通过高额的股利分配，使得投资者对万科的未来业绩看好，从而提成了万科的股票价值，相应的，也给万科的后续发展提供了充沛的资金。
在筹备资金上，一方面公司将转让万佳后获得约4.2亿元的现金全部投资于房地产业务；另一方面建立了良好的融资渠道，2000年2月，万科每10股配2.727股，配股价格7.5元，通过配股筹集资金6.25亿元，该筹资金也用于公司在深圳，北京和上海的住宅项目。
第1篇一、引言万科企业股份有限公司（以下简称“万科”或“公司”）成立于1984年，总部位于中国深圳，是中国领先的房地产开发商之一。
自成立以来，万科一直秉持“城乡建设与生活服务商”的企业定位，致力于为城市提供高品质的居住和商业空间。
本报告将从万科的财务状况、经营成果、现金流量、盈利能力、偿债能力等方面进行全面分析，以期为投资者提供参考。
二、财务状况分析1. 资产负债表分析（1）资产结构分析截至2020年底，万科的总资产为2.29万亿元，其中流动资产1.36万亿元，非流动资产0.93万亿元。
流动资产占比59.4%，表明万科短期偿债能力较强。
在流动资产中，货币资金占比最高，达到27.8%，说明公司现金流充裕。
（2）负债结构分析截至2020年底，万科的总负债为1.53万亿元，其中流动负债1.11万亿元，非流动负债0.42万亿元。
流动负债占比72.9%，表明公司短期偿债压力较大。
在流动负债中，短期借款占比最高，达到40.7%，说明公司对短期借款依赖程度较高。
2. 现金流量表分析（1）经营活动现金流量分析2020年，万科经营活动产生的现金流量净额为812.6亿元，同比增长7.5%。
这表明公司在经营活动中具有较强的盈利能力和现金流状况。
（2）投资活动现金流量分析2020年，万科投资活动产生的现金流量净额为-334.4亿元，同比下降14.3%。
这主要由于公司加大了对土地储备的投资力度。
（3）筹资活动现金流量分析2020年，万科筹资活动产生的现金流量净额为-456.4亿元，同比下降24.5%。
这主要由于公司偿还了部分长期借款。
三、经营成果分析1. 营业收入分析2020年，万科实现营业收入3485.4亿元，同比增长1.9%。
这表明公司整体经营状况稳定。
2. 净利润分析2020年，万科实现净利润339.4亿元，同比增长10.4%。
这主要得益于公司较高的毛利率和费用控制能力。
四、盈利能力分析1. 毛利率分析2020年，万科毛利率为27.6%，较上年同期上升1.2个百分点。
万科企业股份有限公司简介万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。
至2006年底，公司总资产485.1亿元，净资产148.8亿元。
1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产及经营规模迅速扩大，并于同年介入房地产领域。
1991年1月29日，公司A股在深圳证券交易所挂牌交易。
同年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，开始跨地域房地产业务发展。
1992年底，上海万科城市花园项目正式启动，大众住宅项目的开发被确定为公司的核心业务，公司开始进行业务调整。
1993年3月，公司发行4,500万股B股，该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。
B股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，房地产核心业务进一步突显。
1997年6月，公司增资配股募集资金人民币3.83亿元，主要投资于深圳住宅开发，推动公司房地产业务发展更上一个台阶。
2000年初，公司增资配股募集资金人民币6.25亿元，陆续投资于深圳、上海及北京的住宅项目及零售业务，公司实力进一步增强。
年底，华润集团及其关联公司成为第一大股东，持有的万科股份占万科总股本15.08%。
2001年，公司将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。
2002年6月，公司发行可转换公司债券，募集资金15亿，进一步增强了发展房地产核心业务的资金实力。
2003年，公司进入广州、中山、大连、鞍山房地产市场，初步形成“3+X” 的区域发展模式。
2004年9月，公司19.90亿元可转换公司债券公开发行。
同期隆重举行万科集团20周年庆典系列活动，发布未来10年的中长期发展规划。
2005年3月，与南都进行战略合作，迈出了新十年坚实的一步。
公司于1988年介入房地产领域，1992年正式确定大众住宅开发为核心业务，截至2004年底，万科已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌、佛山、鞍山、大连、中山、东莞、广州、无锡、昆山、北海；2005年初，通过与南都集团的战略合作，进入苏州、镇江，目前万科业务已经扩展到21个大中城市，并确定了以珠江三角洲、长江三角洲和环渤海湾区域为中心的三大区域城市群带发展以及其它区域中心城市的发展策略。
凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并为投资者带来了稳定增长的回报。
公司简称或商号：万科股份公司域名：vanke 所属行业：建筑/装饰/房地产该企业在中国企业联合会、中国企业家协会联合发布的2006年度中国企业500强排名中名列第二百九十八，2007年度中国企业500强排名中名列第二百一十五。
财务分析1偿债能力分析（1）短期偿债能力短期偿债能力又称变现能力，是指企业流动资产对流动负债及时足额偿还的保证程度，是衡量企业当前财务能力，特别是流动资产变现能力的重要标志。
企业短期偿债能力的衡量指标主要有流动比率、速动比率和现金流动负债比率三项。
从万科公司近四年的流动比率、速动比率、现金流动负债数据，我们都可以看出我国房产行业从过热到逐渐降温的发展态势，从其数据我们可以得出，虽然金融危机对我国房地产行业有很大影响，万科的短期偿债能力较以前有所下降，但总体上还保持着较好的状态，具有较好的短期偿债能力。
（2）长期偿债能力分析长期偿债能力，指企业偿还长期负债的能力，分析一个企业的长期偿债能力主要是为了确定该企业偿还债务和本金的能力。
企业长期偿债能力的衡量指标主要有资产负债率、利息保障倍数、产权比率三项。
通过以上分析，我们可以看出万科公司的资产负债结构比较合理，产权比率在正常范围内浮动，利息保障倍数比较大，说明公司具有较好的长期偿债能力。
2 营运能力分析企业营运能力是指企业运用经济资源从事经营取得收入的效率和能力。
营运能力分析用于考核企业利用经济资源的有效性，以作为评估企业运用各项资源效率的大小。
反映企业营运能力的相关指标主要有应收账款周转率、应收账款周转天数、存货周转率、存货周转天数、经营周期、流动资产周转率、固定资产周转率以及总资产周转率等资产管理效率比率。
各指标的计算公式如下：应收账款周转率（周转次数）=主营业务收入净额/平均应收账款(其中平均应收账款包含资产负债表中应收账款和应收票据两项内容)；应收账款周天数=360/应收账款周转率；存货周转率（周转次数）=主营业务成本/平均存货余额；存货周转天数=360/存货周转率；经营周期=应收账款周转天数+存货周转天数；流动资产周转率=主营业务收入净额/平均流动资产；固定资产周转率=主营业务收入净额/平均固定资产；总资产周转率=主营业务收入净额/平均资产总额；应收账款周转率又叫应收账款周转次数，表明应收账款一年周转的次数，或者说明一元应收账款投资支持的销售收入。
一般来说, 应收账款周转率越高, 平均收现期越短, 否则, 企业的运营资金会过多的呆滞在应收账款上, 影响资金的正常周转。
从表中可以看出，万科公司近四年的的应收账款周转率都比较高，且总体呈现出不断增长的趋势。
05至07年我国的房地产行业持续升温，房价持续走高，万科公司的销售收入逐年增加，市场份额不断扩大，主营业务收入净额不断增加，应收账款周转率逐年增加，08年受全球金融危机影响，万科的应收账款周转率出现下降，但仍达到45.86，处于同行业较高水平，这反映出万科公司收账迅速，账龄较短，资产流动性强，应收账款变现能力比较强。
同时，应收账款周转率高就可以减少其收账费用和坏账损失，从而相对增加企业流动资产的投资收益，证明万科公司营运能力比较强。
存货周转率说明了一定时期内存货周转的次数，用来衡量企业存货的变现速度、企业的销售能力以及存货存储是否合适，存货周转率不仅反映出企业采购、储存、生产、销售各环节管理工作状况的好坏，而且对企业的偿债能力及获利能力产生影响。
一般来讲，存货周转率越高越好，存货周转率越高，表明其变现的速度越快，资金占用水平越低。
作为资金密集型的房地产行业，其存货包括已完工尚未出售的房屋以及在建房屋，存货价值较大，周转速率一般比较低，从表2-3中可以看出万科公司近四年的存货周转率则普遍较低，并且在逐年下降，这说明企业的存货管理存在问题，作为房地产行业的龙头企业的万科，其存货周转率较小说明其资金周转速度较低，这对于资金密集型的房地产行业来说是一个很大的不足，需要引起管理层的重视。
总资产周转率是评价企业资源利用的有效性，运用资产以产生销售收入能力的指标。
总资产周转率越高，表明企业全部资产的使用效率越高，反之，则说明企业利用全部资产进行经营的效率较差，最终会影响企业的盈利能力。
通过上面的分析，我们知道万科公司的应收账款周转率处于一种比较好的状态，而存货周转率在逐年下降，也就是说万科公司总资产周转率的逐年下降主要是存货周转率引起的，及时提升存货周转率对万科公司具有重要意义。
通过分析，我们了解到，万科公司具有较好的应收账款周转率，说明公司具有较好的营运能力，但由于存货周转率的逐年下降引发了总资产周转率的逐年下降，这种现象说明企业的资产管理存在一定问题，应该引起管理层的重视。
3 盈利能力分析盈利能力是指企业获取利润的能力，是上市公司财务状况中的核心指标。
衡量盈利能力的财务指标有：销售毛利率、销售净利率、总资产收益率、净资产收益率、每股收益。
销售毛利率是上市公司产品销售初始获利能力的体现，销售毛利率＝［（销售收入－销售成本）÷销售收入］×100%；销售净利率=净利润/销售收入×100%，它与净利润成正比关系，与销售收入成反比例关系；总资产收益率是以总资产作为投资基数计算的投资报酬率，以此可以判断企业获取报酬能力的高低，总资产收益率=净利润/总资产平均余额×100%；净资产收益率突出地反映了投资与报酬的关系，是上市公司盈利能力的核心，也是最具有综合性和代表性的财务指标，净资产收益率=净利润／平均股东权益；每股收益是评价上市公司盈利能力最基本和核心的指标，每股收益=净收益/流通在外普通股股数。
由于07年我国房地产行业急剧升温，房地产行业发展迅速，万科的每股收益出现了一个高峰，但总体来看，万科的每股收益处于一种平稳发展中。
通过上面的分析，我们可以看出万科处于一种健康平稳的发展状态，具有较好的盈利能力。
4杜邦分析净资产收益率是一个综合性最强的财务比率，是杜邦分析系统的核心。
它反映所有者投入资本的获利能力，同时反映企业筹资、投资、资产运营等活动的效率，它的高低取决于总资产收益率和权益乘数的大小，而总资产收益率的大小又决定于主营业务利润率和总资产周转率的大小，也就是说，净资产收益率是权益乘数、主营业务利润率和总资产周转率共同作用的结果，而权益乘数、主营业务利润率和总资产周转率三个比率分别反映了企业的偿债能力、盈利能力和营运能力。
07年最高，达到19.06%，08年出现一定程度的下降，这与07年的房地产行业的急剧升温以及08年的全球经济危机密切相关，但整体上比较稳定，说明公司处于一种良性发展之中。
将净资产收益率继续分解后可以看出，万科股份公司的净资产收益率（资本结构）变动是权益乘数变动与总资产收益率（资产利用效果）变动两方面原因共同作用的结果（1）总资产收益率总资产收益率把企业一定期间的净利与资产相比较，表明企业资产利用的综合效果。
总资产收益率越高，表明企业的资产利用效果越好。
总资产收益率=主营业务利润率×总资产周转率万科公司的应收账款周转率一直处于较高的水平，说明公司对应收账款的管理较好，但存货周转率在逐年下降，说明公司的管理主要是存货管理出现了问题，资产利用的综合效果有待提高。
从杜邦财务分析可以看出，万科总体财务指标都是比较健康的，尤其是毛利率，主营业务利润率以及应收账款周转率表现良好，为利润的增长提供了基础，但是由于负债的不断增加，导致公司的权益乘数不断升高，同时由于存货周转率的下降，公司的总资产周转率出现明显的下降趋势，这对公司的长远发展是不利的，应该引起管理层的重视。
