曹湲钰、彭兴与东莞万豪物业管理有限公司肇庆分公司物业服务合同纠纷一案民事二审判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】广东省肇庆市中级人民法院【审理法院】广东省肇庆市中级人民法院【审结日期】2020.02.17【案件字号】(2019)粤12民终3009号【审理程序】二审【审理法官】张日红吴国红蔡红茂【审理法官】张日红吴国红蔡红茂【文书类型】判决书【当事人】彭兴;曹湲钰;东莞市万豪物业管理有限公司肇庆分公司【当事人】彭兴曹湲钰东莞市万豪物业管理有限公司肇庆分公司【当事人-个人】彭兴曹湲钰【当事人-公司】东莞市万豪物业管理有限公司肇庆分公司【代理律师/律所】萧仲贤广东朗星律师事务所【代理律师/律所】萧仲贤广东朗星律师事务所【代理律师】萧仲贤【代理律所】广东朗星律师事务所【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判二审改判【字号名称】民终字【原告】彭兴;曹湲钰【被告】东莞市万豪物业管理有限公司肇庆分公司【本院观点】本案是物业服务合同纠纷。
【权责关键词】无效恶意串通社会公共利益催告撤销代理违约金支付违约金合同约定自认合法性质证诉讼请求维持原判【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】另查明：《物业服务合同》附件六第三条明确：“……朗晴轩小区物业管理服务费按如下标准收取：1、住宅：……3、电梯电费：……。
" 案经本院主持调解，双方各持己见，无法达成调解协议。
本院二审裁判理由和结论【本院认为】本院认为，本案是物业服务合同纠纷。
本案二审的争议焦点包括： 1.《物业服务合同》是否有效； 2.彭兴、曹湲钰欠交物业管理服务费的理由是否成立；3.计算违约金时是否应该包含电梯电费。
《物业服务合同》是否有效的问题。
东莞万豪肇庆公司与朗晴轩业主委员会于2017年4月13日签订的《物业服务合同》是双方的真实意思表示，内容没有损害国家利益、社会公共利益和恶意串通损害第三方利益，没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，是合法有效合同。
彭兴和曹湲钰认为合同效力存疑，但没有充分举证证实，故对其主张，本院不予采纳。
对《物业服务合同》的有效性，本院依法予以确认。
彭兴、曹湲钰拒绝交付物业管理费的理由是否成立的问题。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。
业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
"故彭兴、曹湲钰主张其不是《物业服务合同》的当事人该合同对其没有约束力，本院不予支持。
《物业服务合同》签订后，对全体业主及东莞万豪肇庆公司均具有法律约束力，彭兴、曹湲钰没有按照该合同的约定，按时向东莞万豪肇庆公司缴纳物业管理费，已构成违约，依法应承担违约责任。
彭兴、曹湲钰应在约定的限期内足额支付应缴的物业管理费，并按合同约定承担相应的违约责任。
彭兴、曹湲钰认为东莞万豪肇庆公司提供的物业服务没有按法律和合同约定进行，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持"的规定，彭兴、曹湲钰可请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，依法主张权利，但不能以此作为拖欠物业管理费的理由，故对其缓减物业管理费的主张，本院不予支持。
计算违约金时是否应该包含电梯电费的问题。
根据《物业服务合同》附件六第三条：“……朗晴轩小区物业管理服务费按如下标准收取：1、住宅：……3、电梯电费：……"的约定，电梯电费属于物业管理服务费的范围之一，一审法院一并计算电梯电费的违约金并无不当，彭兴、曹湲钰请求免除电梯电费的违约责任，没有法律依据，本院不予支持。
对于本案涉及的其他方面问题，因上诉人彭兴、曹湲钰在一审判决后没有在上诉中提出，其他当事人也没有提出上诉，且经审查，没有违反法律法规禁止性规定、侵害社会公共利益以及他人利益的内容，视为当事人服从一审判决，本院依法不作审理。
综上所述，彭兴、曹湲钰的上诉请求理由不成立，依法应予驳回。
一审判决根据当事人提交的证据认定的事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：【裁判结果】驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由彭兴、曹湲钰负担。
本判决为终审判决。
【更新时间】2022-08-20 12:32:46【一审法院查明】一审法院经审理认定以下事实：彭兴、曹湲钰是肇庆市端州区某某某某某朗晴轩小区某某某某某某某某的共有业主。
彭兴、曹湲钰的房屋建筑面积是137.26平方米。
2017年4月6日，东莞万豪肇庆公司（乙方）与彭兴、曹湲钰所在的肇庆市端州区朗晴轩业主委员会（甲方）签订《物业服务合同》、补充协议、《物业服务合同》补充协议2，约定由东莞万豪肇庆公司对朗晴轩小区提供物业管理服务，期限为2017年5月15日至2020年5月14日。
《物业服务合同》记载：第二章服务内容与质量第二条依法提供的物业管理服务内容：1、物业共用部分的维护和管理（明细见附件二）；2、物业共用设施、设备的运行、维护和管理（明细见附件三）；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。
附件六第三条朗晴轩小区物管服务收费标准明细及管理一、标准1、住宅：业主按建筑面积每月每平方米1.5元的标准向乙方缴纳物业管理服务费用（包含公共照明、对讲机维修费）。
3、电梯电费：业主按1-3层15元/户/月，4-6层20元/户/月，7楼（含7楼）以上按25元/户/月的标准向乙方缴纳电梯电费。
4、二次供水加压费：业主（指小区每幢6层及6层以上的业主）暂按1元/吨的标准向乙方缴纳二次供水加压费。
二、收费时间：每月10日前完成物业服务费用、停车费、公共水电费及其他费用的缴纳。
四、对故意拖欠物业管理服务费及加压费，按每日万分之五的标准计算违约金。
对故意欠费期超过6个月的业主，可提起诉讼进行追讨，败诉方除补缴纳物业管理费外，还应承担胜诉方合理的律师费用。
东莞万豪肇庆公司与朗晴轩业主委员会签订的《物业服务合同》于2018年3月26日在肇庆市端州区住房和城乡建设局办理登记备案。
从2017年6月开始，彭兴、曹湲钰开始拖欠810房的物业管理服务费，截止2019年5月，彭兴、曹湲钰共拖欠物业管理服务费5520.24元（物业管理服务费4920.24元+电梯电费600元）。
东莞万豪肇庆公司催缴未果，遂于2019年6月24日诉至一审法院。
【一审法院认为】一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷。
东莞万豪肇庆公司与彭兴、曹湲钰所在的业主委员会签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，内容没有违反法律的强制性规定，另东莞万豪肇庆公司与朗晴轩业主委员会签订的《物业服务合同》已于2018年3月26日依法向肇庆市端州区住房和城乡建设局进行备案，因此《物业服务合同》有效成立，一审法院确认东莞万豪肇庆公司与朗晴轩的小区业主形成物业服务关系，东莞万豪肇庆公司与朗晴轩的小区业主均应严格履行合同的约定。
彭兴、曹湲钰在朗晴轩小区居住，接受东莞万豪肇庆公司的物业服务，彭兴、曹湲钰应按《物业服务合同》的约定向东莞万豪肇庆公司支付物业管理服务费。
彭兴、曹湲钰没有依约支付物业管理服务费的行为已经构成违约，应承担违约责任。
根据《物业服务合同》的收费标准，东莞万豪肇庆公司主张2017年6月至2019年5月的物业管理服务费为5520.24元（24个月的物业管理服务费4920.24元+24个月的电梯电费600元），有事实依据，一审法院予以确认。
东莞万豪肇庆公司要求彭兴、曹湲钰交纳物业管理服务费，一审法院予以支持。
关于用水加压费，东莞万豪肇庆公司主张按照1元/吨水的标准收取，因东莞万豪肇庆公司没有向一审法院提交彭兴、曹湲钰在此期间用水数量的证据，东莞万豪肇庆公司应承担举证不能的法律后果，对东莞万豪肇庆公司主张的用水加压费，一审法院不予支持。
关于东莞万豪肇庆公司主张的违约金问题。
根据《物业服务合同》的约定，彭兴、曹湲钰未能依约交纳物业管理服务费，东莞万豪肇庆公司有权按合同约定要求彭兴、曹湲钰按逾期每天万分之五的标准交纳违约金。
该合同约定的违约金计算标准没有超出法律规定，一审法院予以支持。
具体本案的违约金，可以彭兴、曹湲钰拖欠的物业管理服务费5520.24元为基数，按照每日万分之五的标准，从起诉之日即2019年6月24日起计至彭兴、曹湲钰付清物业管理服务费之日止。
关于律师费，有东莞万豪肇庆公司提供的《物业服务合同》、物业管理综合服务费催缴函，《民事代理委托合同》、广东增值税普通发票为凭，根据合同意思自治原则，对东莞万豪肇庆公司的该项诉讼请求，一审法院予以支持。
彭兴、曹湲钰提出东莞万豪肇庆公司作为朗晴轩的小区物业管理服务不具合法性，该主张不属本案的审理范围，本案对此不作审理。
彭兴、曹湲钰提供病历、诊断证明、费用单据，证明东莞万豪肇庆公司进驻小区后，东莞万豪肇庆公司违反了物业服务合同的相关义务，将小区内多处大门封锁导致彭兴、曹湲钰的孩子就医时间延长，加重孩子的病情，该主张与本案属于不同的法律关系，本案对此不作审理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、彭兴、曹湲钰在一审判决发生法律效力之日起七日内支付2017年6月至2019年5月的物业管理服务费5520.24元给东莞万豪肇庆公司。
二、彭兴、曹湲钰在一审判决发生法律效力之日起七日内支付违约金（以物业管理服务费5520.24元为基数，按照每日万分之五的标准，从起诉之日即2019年6月24日起计付至彭兴、曹湲钰付清上述物业管理服务费之日止）给东莞万豪肇庆公司。
三、彭兴、曹湲钰在一审判决发生法律效力之日起七日内支付律师费2000元给东莞万豪肇庆公司。
四、驳回东莞万豪肇庆公司的其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取25元（东莞万豪肇庆公司已预交），由东莞万豪肇庆公司承担5元，由彭兴、曹湲钰负担20元（彭兴、曹湲钰在一审判决发生法律效力之日起七日内迳行支付给东莞万豪肇庆公司）。
