最高院：抵押登记对抵押物的范围记载不明确的情况下,应当结合抵押合同的约定进行判断

最⾼院关于担保法的6个重要疑难问题的司法观点担保法的6个重要疑难问题：私⽴学校、医院、幼⼉园等民办⾮企业单位是否具有保证⼈资格、保证期间没有约定或约定不明情形下保证期间的确认、当事⼈约定保证期间超过两年是否有效、房地产抵押担保中有关抵押权的效⼒、担保法第四⼗九条规定，抵押⼈未通知抵押权⼈或者未告知受让⼈的转让⾏为的效⼒、应收账款质押的效⼒，下⾯就由店铺⼩编为你搜集了相关法律法规。

最⾼院关于担保法的6个重要疑难问题的司法观点⼀、私⽴学校、医院、幼⼉园等民办⾮企业单位是否具有保证⼈资格第⼀种观点认为，虽然担保法第九条规定，学校、幼⼉园、医院等以公益为⽬的的民事主体不得为保证⼈，但⽬前我国出现的私⽴学校、医院、养⽼院、幼⼉园等主体开设的⽬的是为了营利，其具有代偿能⼒，且我国法律、⾏政法规并未对上述主体作为保证⼈作出禁⽌性规定，因此，上述主体可以作为保证⼈。

第⼆种观点认为，担保法之所以作出禁⽌学校、幼⼉园、医院等民事主体为保证⼈，并不是因为上述主体不具有代偿能⼒，⽽是因为其具有公益⽬的，其履⾏担保责任后将损害社会公共利益，尽管私⽴的学校、医院、幼⼉园等单位具有盈利性，但由于其具有公益性，故其也不得为保证⼈。

⼆、保证期间没有约定或约定不明情形下保证期间的确认第⼀种观点认为，根据担保法司法解释规定，如保证⼈与债权⼈约定，保证⼈承担保证责任直⾄主债务本息还清时为⽌等类似内容的，视为约定不明，保证期间为主债务履⾏期届满之⽇起两年。

但该规定仅适⽤于担保法颁布之后提起诉讼或正在⼀审、⼆审的案件，担保法颁布之前发⽣的担保⾏为⽽引发的纠纷，应适⽤《最⾼⼈民法院关于审理经济合同纠纷案件有关保证的若⼲问题的规定》(以下简称《保证规定》)第⼗⼀条的规定，在对保证期间没有约定或约定不明情形下，确定保证⼈的保证责任期间为主债务⼈承担责任期间。

第⼆种观点认为，应对《保证规定》第⼗⼀条及《最⾼⼈民法院关于处理担保法⽣效前发⽣保证⾏为的保证期间问题的通知》[(2002)144号](以下简称(2002)144号通知)的规定作准确理解。

最高人民法院裁判文书裁判精要汇编2014年第1期裁判文书学习研究小组整理《最高人民法院裁判文书裁判精要汇编》学习研究小组成员（按姓氏拼音首字母排序）蔡曦炜（江西豫章律师事务所）陈雅芝（江西豫章律师事务所）黄开莉（江西豫章律师事务所）彭恪（江西建工第一建筑有限责任公司）王隆彬（江西豫章律师事务所）严海星（江西豫章律师事务所）叶歆炜（招商银行南昌分行）喻峰（浦发银行南昌分行）曾林（中国金融作家协会、江西省作家协会）祝林（江西豫章律师事务所）宗频（中江国际信托股份有限公司）金融篇房屋买受人能否对抗在先抵押权人实现抵押权--最高院（2012）民申字第877号裁判要旨裁判要旨《中华人民共和国担保法》第四十九条规定“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。

”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条规定“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。

受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。

”由此可见，抵押期间抵押人转让抵押物应当通知抵押权人，否则转让行为无效；只有受让人通过行使涤除权涤除转让标的物上的抵押权负担的，即代为清偿债务消灭抵押权的，转让行为有效。

如果房屋买受人因抵押权人行使抵押权而不能取得涉案房屋所有权造成损失，属于其与出卖人的房屋买卖合同纠纷，买受人可向出卖人另行主张权利。

第三人到期债权的保全与协助执行--最高院（2011）执复字第4号裁判要旨裁判要旨法律上不能因政府有关部门及协助执行人对投资补偿款用途有专门约定而限制相关债权人执行。

安徽高院在为工行文峰支行保全时向高速公路公司发出的（2010）皖民二初字第00002号协助执行通知书中，系要求高速公路公司就共管账户中的资金停止支付，但并未在银行冻结该共管账户。

抵押物权的设立随着社会发展和经济繁荣，人们在进行贷款和融资活动时，常常会面临各种风险和不确定因素。

为了保护债权人的权益，抵押物权作为一种常见的担保方式被广泛应用。

本文将探讨抵押物权的设立及其相关问题。

一、抵押物权的概念及特点抵押物权是指债务人将其所有权或一定权益质押给债权人作为担保，以保证债务人不履行债务时，债权人可以依法享有优先受偿的权利。

其设立的特点主要包括以下几点：1. 设立方式多样：抵押物权可以通过合同约定、法定抵押以及法院裁定等方式设立，具有一定的灵活性。

2. 优先受偿权：债权人在债务人不履行债务时，可以依法优先享有以抵押物为基础的偿还权，优先于其他债权人。

3. 实物担保性质：抵押物权的设立基于质押的实物，具有一定的安全性和稳定性。

二、抵押物权设立的法律依据我国《担保法》是对担保关系进行规范的基础性法律，其中包括了对抵押物权设立的相关规定。

此外，还有《合同法》等相关法规对抵押物权的设立进行了详细的规定和解释。

三、抵押物权设立的要件为了确保抵押物权的设立有效，必须符合一定的法定要件。

一般来说，抵押物权设立的要件主要包括以下几点：1. 主合同：抵押物权的设立通常需要以一定的主合同为依据，既可以是借款合同，也可以是其他担保合同。

2. 抵押合同：债权人与债务人之间应签订一份明确约定了抵押物权设立的抵押合同，明确约定了债务人将何种财产作为抵押物。

3. 抵押物的合法性：抵押物必须是合法并且可以转让的财产，否则不能作为有效的抵押物。

4. 写明债权数额：在抵押合同中，必须明确约定债务人应偿还的债权数额，以便在抵押物被处置时能够得到充分的偿还。

5. 抵押登记：抵押物权的设立通常需要进行公示登记，确保债权人的权益得到保障。

四、抵押物权设立的程序根据我国相关法律规定，抵押物权的设立一般经过以下程序：1. 缔结抵押合同：债权人和债务人在明确约定抵押物权设立的前提下，签订抵押合同，约定双方的权益和义务。

2. 确定抵押物：抵押合同中应当明确约定具体的抵押物，包括物品的名称、数量、性质、所在地等相关信息。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》有关担保制度的解释文章属性•【制定机关】最高人民法院•【公布日期】2020.12.31•【文号】法释〔2020〕28号•【施行日期】2021.01.01•【效力等级】司法解释•【时效性】现行有效•【主题分类】担保物权正文最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》有关担保制度的解释《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》已于2020年12月25日由最高人民法院审判委员会第1824次会议通过，现予公布，自2021年1月1日起施行。

最高人民法院2020年12月31日最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》有关担保制度的解释法释〔2020〕28号（2020年12月25日最高人民法院审判委员会第1824次会议通过，自2021年1月1日起施行）为正确适用《中华人民共和国民法典》有关担保制度的规定，结合民事审判实践，制定本解释。

一、关于一般规定第一条因抵押、质押、留置、保证等担保发生的纠纷，适用本解释。

所有权保留买卖、融资租赁、保理等涉及担保功能发生的纠纷，适用本解释的有关规定。

第二条当事人在担保合同中约定担保合同的效力独立于主合同，或者约定担保人对主合同无效的法律后果承担担保责任，该有关担保独立性的约定无效。

主合同有效的，有关担保独立性的约定无效不影响担保合同的效力；主合同无效的，人民法院应当认定担保合同无效，但是法律另有规定的除外。

因金融机构开立的独立保函发生的纠纷，适用《最高人民法院关于审理独立保函纠纷案件若干问题的规定》。

第三条当事人对担保责任的承担约定专门的违约责任，或者约定的担保责任范围超出债务人应当承担的责任范围，担保人主张仅在债务人应当承担的责任范围内承担责任的，人民法院应予支持。

担保人承担的责任超出债务人应当承担的责任范围，担保人向债务人追偿，债务人主张仅在其应当承担的责任范围内承担责任的，人民法院应予支持；担保人请求债权人返还超出部分的，人民法院依法予以支持。

最高额抵押担保合同签订后,抵押物被法院查封篇一：抵押财产被法院查封、扣押的情况下最高额抵押担保的债权何时确定抵押财产被法院查封、扣押的情况下最高额抵押担保的债权何时确定作者：李亚洁，北京大成律师事务所律师微信号lawyeryajie邮箱号@我国的最高额抵押权制度最早规定在《中华人民共和国担保法》第三章第五节。

但当时的立法非常简单笼统，并没有关于最高额抵押权担保的债权确定的规定。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释（法释〔XX〕44号，以下简称《担保法解释》）第八十一条和八十三条第一款开始涉及最高额抵押权担保的债权确定的问题（《担保法解释》的用词是“特定”）。

最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定（法释[XX]15号，以下简称《查封规定》）第二十七条又对《担保法解释》）第八十一条的规定进一步细化。

《中华人民共和国物权法》（XX年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过，以下简称《物权法》）第二百零六条吸收了《担保法解释》）第八十一条和八十三条第一款的规定，又增加了其他几种债权确定的情况，形成了现在的最高额抵押权担保的债权确定的制度。

但因为《物权法》第二百零六条没有吸收《查封规定》）第二十七条的内容，导致司法实践中对抵押财产被查封、扣押的情况下，最高额抵押权担保的债权何时确定的问题存在很大争议。

本文将对如何理解《查封规定》）第二十七条与《物权法》）第二百零六条的关系，以解决司法实践中的这一争议进行探讨。

一、现有的关于抵押财产被查封、扣押的情况下，最高额抵押担保的债权何时确定的法律、司法解释规定1、《担保法解释》第八十一条规定：“最高额抵押权所担保的债权范围，不包括抵押物因财产保全或者执行程序被查封后或债务人、抵押人破产后发生的债权。

”2、《查封规定》第二十七条：“人民法院查封、扣押被执行人设定最高额抵押权的抵押物的，应当通知抵押权人。

抵押权人受抵押担保的债权数额自收到人民法院通知时起不再增加。

最高法院：签订最高额抵押合同却登记为一般抵押,合同效力如何认定？阅读提示：最高额抵押与普通抵押在债权发生的形式、债权的确定、担保的范围等方面存在显著区别。

近年来，最高额抵押方式在涉及银行的融资业务中被广泛应用，但相关的法律规定和实务层面的操作尚有一定距离。

银行和借款人之间签订《最高额抵押合同》后，因当地相关部门不受理房产最高额抵押登记业务，导致无法登记或者登记错误为一般抵押，如现有融资合同、抵押合同、他项权证书以及其他证据等能够证明当事人之间实际设立的是最高额抵押合同的，最高额抵押人应当承担约定的担保责任。

裁判要旨抵押人与银行之间虽签署了一般的不动产抵押合同，但不存在抵押合同约定的承兑汇票借款合同关系，即抵押合同无相对应的主合同，且房屋产权交易管理中心在案涉《最高额抵押合同》签订时，并不受理最高额抵押登记业务，故可认定抵押人房产上登记的他项权利名义上虽为一般抵押，但实际是为《最高额抵押合同》而所作的抵押登记，应认定为最高额抵押。

案情简介1、2014年10月14日，昆仑银行乌分行与广石工业公司签订《银行承兑协议》，载明昆仑银行乌分行为广石工业公司开立银行承兑汇票2500万元。

双方均认可该笔资金已归还。

2、2014年10月14日，昆仑银行乌鲁木齐分行与抵押人汪某1、徐某和汪某2签订两份《最高额抵押合同》，约定分别为广石工业公司本外币借款、银行承兑协议、信用证等业务合同提供最高额债权余额1840万元和160万元的抵押担保。

3、2014年10月14日，昆仑银行乌鲁木齐分行与汪某1就案涉抵押房屋填写六份无合同编号的《房产抵押合同（契约）》，约定：汪某1为了银行承兑汇票自愿将房产抵押于昆仑银行乌鲁木齐分行，作为汪某向昆仑银行乌鲁木齐分行借款的保证；昆仑银行乌鲁木齐分行愿意接受该房产抵押，作为汪某1清偿向昆仑银行承兑汇票担保的抵押标的物。

并于同日办理了他项权利证书，他项权利种类为一般抵押。

汪某1财产抵押状况与前述一致。

江苏⾼院最新意见：唯⼀⼀套房执⾏、抵押权优先受偿范围、先查封与优先权对抗、抵押遇见租赁等问题江苏⾼院最新意见：唯⼀⼀套房执⾏、抵押权优先受偿范围、先查封与优先权对抗、抵押遇见租赁等问题江苏省⾼级⼈民法院执⾏局关于印发《关于⾸查封普通债权法院与轮候查封优先债权执⾏法院之间处分查封房地产等相关问题的解答》等指导意见的通知各市中级⼈民法院执⾏局、各基层⼈民法院执⾏局：为解决执⾏实践中较为突出的问题，统⼀全省法院的执⾏尺度，省法院执⾏局在充分调研的基础上制定了《关于⾸查封普通债权法院与轮候查封优先债权执⾏法院之间处分查封房地产等相关问题的解答》、《关于执⾏不动产时承租⼈主张租赁权的若⼲问题解答》、《关于抵押债权优先受偿范围的补充解答》、《关于执⾏“唯⼀住房”相关问题的解答》。

现印发给你们，供办案时参考。

实践中如有问题，请及时报告我局。

附件：1、关于⾸查封普通债权法院与轮候查封优先债权执⾏法院之间处分查封房地产等相关问题的解答2、关于执⾏不动产时承租⼈主张租赁权的若⼲问题解答3、关于抵押债权优先受偿范围的补充解答4、关于执⾏“唯⼀住房”相关问题的解答江苏省⾼级⼈民法院执⾏局2015年11⽉24⽇附件1：关于⾸查封普通债权法院与轮候查封优先债权执⾏法院之间处分查封房地产等相关问题的解答执⾏实务中⾸查封普通债权法院(以下简称普通债权法院)在扣除执⾏费⽤、优先债权后⽆剩余变价款可分配，往往怠于启动变价程序，⽽进⼊执⾏程序的在先轮候优先债权执⾏法院(以下简称优先债权法院)对查封房地产因没有处分权只能等待⾸查封普通债权法院处分，所涉执⾏案件中⽌执⾏程序，导致有财产可供执⾏案件债权⼈的债权⽆法得到清偿，如何打破这种执⾏僵局，公平保护各⽅债权⼈的合法利益和提⾼执⾏效率，现就相关问题作出解答，供实践中参照执⾏。

⼀、普通债权法院与优先债权法院之间如何确定查封房地产的处分法院？普通债权法院与优先债权法院均系江苏法院的，应当由已经进⼊执⾏程序且享有优先债权的在先轮候执⾏法院负责查封房屋的处分。

一定要搞明白!最高院抵押登记的权利价值不是抵押担保的责任限额法客帝国作者|唐青林李舒李元元(北京市安理律师事务所)来源|作者赐稿并授权法客帝国刊发最高人民法院登记记载的抵押权利价值对抵押权的效力范围不产生任何影响裁判要旨《担保法司法解释》第六十一条关于“抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准”的规定，是对抵押登记内容的规定，而非是对抵押担保范围的规定。

故抵押登记记载的抵押权利价值并非抵押人承担担保责任的限额，对抵押权的效力不产生任何影响。

案情简介一、中航公司与成城公司于2011年3月31日签订信托贷款合同，中航公司向成城公司发放贷款2亿元。

隆侨公司以其所有的天津市南开区铜锣湾广场B区6、7、8层的房产设定抵押为上述贷款承担担保责任。

抵押房产的他项权证及房管部门登记备案均载明：抵押权利价值共计2.255亿元。

2011年4月7日，各方对上述信托贷款合同、抵押合同进行了公证并赋予强制执行效力。

二、后因成城公司未还本付息，经中航公司申请，公证处出具执行证书，载明：被申请执行人为隆侨公司，执行标的贷款本金200,000,000元、贷款利息6,473,972.6元、违约金200,000,000元、罚息3,353,424.65元，申请执行期限为二年。

三、中航公司于2013年7月12日向天津高院申请强制执行，天津高院于2013年7月22日立案执行。

因被执行人未按期履行义务，天津高院查封了隆侨公司抵押的坐落于天津市南开区铜锣湾广场B区6、7、8层的房产。

四、隆侨公司向天津高院提出执行异议，被裁定驳回。

隆侨公司不服，以执行债权数额超过登记的抵押权利价值为由，向最高法院申请复议，最高法院裁定驳回复议申请。

败诉原因本案中隆侨公司的败诉原因在于错误地认为抵押登记记载的抵押权利价值为抵押人承担担保责任的最高限额。

隆侨公司在向最高法院申请复议的过程中提出，抵押登记的抵押权利价值共计2.255亿元。

债权人进行不动产抵押时应当注意的问题
债权人在进行不动产抵押时，需要注意以下几个问题：
1. 确保抵押物符合法律规定：债权人需要确保抵押物是合法且无争议的，不存在权属纠纷或其他法律问题。

同时，抵押物应当符合有关环保、建筑、土地等方面的法律规定，确保其合法性和安全性。

2. 了解抵押物的价值和变现能力：债权人需要对抵押物的价值和变现能力进行评估，确保抵押物的市场价值能够覆盖贷款本息和其他相关费用。

同时，还需要了解抵押物的处置渠道和方式，确保在需要时能够及时变现。

3. 明确抵押合同条款：债权人需要与抵押人签订详细的抵押合同，明确双方的权利和义务。

合同中应当包括抵押物的描述、贷款金额、利率、还款方式、违约责任等内容，以便在出现争议时有据可依。

4. 办理抵押登记手续：根据相关法律规定，不动产抵押应当办理抵押登记手续。

债权人需要协助抵押人办理相关手续，确保抵押权的合法设立。

同时，还需要关注抵押登记的时效性和变更情况，及时更新登记信息。

5. 监控抵押物状况和借款人还款情况：在贷款期间，债权人需要定期对抵押物进行检查和评估，确保其价值和变现能力没有发生重大变化。

同时，还需要密切关注借款人的还款情况，确保贷款本息能够按时归还。

如果发现异常情况，需要及时采取措施保障自身权益。

6. 合法合规处理违约情况：如果借款人出现违约情况，债权人需要根据抵押合同的约定，采取合法合规的方式进行处理。

例如：通过法律途径进行追偿、委托第三方机构进行拍卖等。

在处理过程中，需要确保程序合法、证据充分，避免自身行为违法或不当引发新的纠纷。