物业管理师《基本制度与政策》_免费下载

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第1 页：物业管理的概念第2 页：物业管理的特征更多内容：2015年物业管理师考试《基本制度与政策》教材考点汇总第一章物业管理概述第一节物业管理的概念物业管理的概念《物业管理条例》(以下简称《条例》)第二条明确规定：物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

(一) 对《条例》所称物业管理定义的理解1.物业管理是由业主通过选聘物业管理企业的方式来实现的活动对于房屋等建筑物的管理，业主可以根据不同情况采用不同的方式。

从实际情况来看，主要有三种方式：其一是业主自己进行管理;其二是业主将不同的服务内容委托给不同的专业公司;其三是业主选聘物业管理企业进行管理。

《条例》调整和规范的范围仅限于业主选聘物业管理企业所进行的物业管理服务活动。

当然，这并不意味着业主采用其他方式对建筑物进行管理的行为没有法律约束。

就业主自行管理而言，作为建筑物的所有权人，业主可行使对建筑物的占有权、使用权、收益权、处分权，对建筑物的维修、养护、管理属于业主行使所有权的体现，对此，《中华人民共和国民法通则》(以下简称《民法通则》)等法律、法规已有规定。

就业主委托专业公司提供专项服务而言，业主和专业公司之间是委托服务合同关系，应当按照《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)等相关法律、法规的规定来执行。

《条例》之所以就业主通过选聘物业管理企业实施建筑物管理单独立法，是基于这种方式的特殊性。

必须说明的是，业主有权选择适合自己的方式来管理自己的物业。

换言之，是否选聘物业管理企业来对物业实施管理，是业主的权利。

2013年物业管理师《基本制度与政策》考试大纲第一章物业管理（一）考试目的本部分的考试目的是考察应试人员运用《物业管理条例》（以下简称《条例》）分析、处理物业管理工作中《条例》相关问题的能力。

（二）考试基本要求掌握：《条例》对物业管理的定位，《条例》的指导思想以及确立的基本法律关系。

熟悉：物业管理的基本特征，物业管理在社会经济中的地位和作用，《条例》确立的基本制度，《条例》涉及的主要问题。

了解：物业管理产生和发展，我国物业管理制度建设的历史沿革。

（三）要点说明1.《条例》对物业管理的定位2. 物业管理的特征3. 物业管理的市场化特征4. 市场原则作为物业管理活动的前提条件5. 我国物业管理的产生和发展6. 我国改革开放前城镇住房制度的主要特征7. 物业管理在社会经济中的地位和作用8. 我国物业管理制度建设的历史沿革9. 政府在我国物业管理发展中的特殊地位10.《条例》颁布前物业管理制度建设的主要特点11.《城市新建住宅小区管理办法》12.《条例》颁布后物业管理制度建设的主要特点13.《条例》的指导思想14.《条例》创设的法律制度及其内容15.《条例》的主要内容16.《条例》法律责任的特点17.《条例》确立的基本法律关系第二章物业管理服务（一）考试目的本部分的考试目的是考察应试人员根据物业管理服务特点、内容，物业服务收费、物业使用和维护等有关政策，解决物业管理服务标准，物业服务收费，(前期)物业服务合同等业务的能力。

（二）考试基本要求掌握：物业管理服务的特点、物业管理服务的内容、物业服务成本的构成、物业服务定价成本监审的原则、包干制和酬金制收费形式，（前期）物业服务合同的主要内容、物业使用和维护的有关规定。

熟悉：普通住宅小区物业管理服务的标准，物业服务定价成本审核的方法和标准，前期物业服务合同的特征和时效，物业服务企业维护秩序的方式，物业服务企业在安全事故中的法律义务。

了解：物业服务企业的安全防范协助义务，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动的有关规定。

物业管理基本制度和政策（整理笔记）预览说明:预览图片所展示的格式为文档的源格式展示,下载源文件没有水印,内容可编辑和复制物业管理基本制度和政策第一章物业管理概述需掌握内容一、对《条例》所称物业管理定义的理解1.物业管理是由业主通过选聘物业服务企业的方式来实现的活动。

2.物业管理活动的基础是物业管理服务合同。

3.物业管理的内容是对物业进行维修、养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护。

对房屋等建筑物的管理，主要有三种方式：一是业主自己进行管理；二是业主将不同的服务内容委托给不同的专业公司；三是业主选聘物业服务企业进行管理。

《条例》调整和规范的范围仅限于第三种方式。

《条例》并不强制业主必须选择物业服务企业来实施物业管理。

二、《条例》确定的基本法律关系1.业主相互之间的关系2.物业服务企业和业主之间的关系3.开发企业与业主以及物业服务企业之间的关系4.供水、供电等单位与业主以及物业服务企业之间的关系5.社区居委会与业主、业主大会及物业服务企业的关系6.物业管理各方主体与政府之间的关系业主相互之间的关系——业主大会按照《条例》和业主大会议事规则确定的程序作出的决定，包括管理规约等，视为全体业主的共同决定，对全体业主具有约束力。

业主和物业服务企业之间的关系——双方通过签订物业服务合同，形成了物业服务企业服务，业主支付物业管理费用的等价交换关系。

物业服务合同确立了业主和物业服务企业之间被服务者和服务者之间的关系，明确了物业管理活动的基本内容。

开发企业与业主以及物业服务企业之间的关系——建立在两个合同基础上，一是建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，另一个是建设单位与购房人签订的包含前期物业服务内容的商品房销售合同。

公用事业单位与业主之间也是合同关系，但与物业服务企业之间没有合同关系，物业企业代为向业主收取有关费用，应当与公用事业单位签订委托合同。

三、《条例》的立法指导思想主要表现在以下三个方面：1.强调保护业主的财产权益，协调单个业主和全体业主的共同利益2.强调业主和物业服务企业是平等的民事主体，是服务和被服务的关系3.强调业主和物业服务企业通过公平、公开和协商方式处理物业管理事项需熟悉内容一、物业管理的基本特征——社会化、专业化、市场化。

2012物业管理师知识点辅导：基本制度与政策
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关于办理退休手续的有关规定
根据劳动部门有关劳动法规及文件的规定要求，结合具体情况制定本规定。

1、凡符合国家规定退休条件，同时工龄满10年，单位和个人缴纳基本养老保险费的，为其办理退休手续。

2、基本养老金的计算办法严格按当地劳动部门规定执行。

3、凡提前病退人员，必须由本人申请，领导审批后报劳动局鉴定批准后方可办理手续，病退鉴定费由个人垫付，劳动局正式批准后单位报销，经鉴定不符合提前病退标准和条件的，鉴定费由个人自负。

4、凡办理退休人员的医疗费报销，自领取退休金之月起，由所在街道报销。

5、根据劳动部门有关规定，正式办理退休的人员洗衣、洗理费由单位支付，标准暂定为30元，再加副食补贴汉族75元，回族为9元整。

6、本规定与国家政策有冲突时，以国家文件为准。

物业管理基本制度与政策第一章物业管理概述第一节物业管理的概念1.物业管理:指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

2.物业管理师由业主通过选聘物业管理企业的方式来实现的活动三种方式:1)业主自己进行管理2)业主将不同的服务内容委托给不同的专业公司3)业主选聘物业管理企业进行管理《条例》并不强制业主必须选择物业管理企业来实施物业管理3.物业管理活动的基础是物业服务合同,实质是业主和物业管理企业就物业管理服务为标的所进行的一项交易。

物业服务合同是物业管理活动产生的契约基础4.物业管理的内容是对物业进行维修、养护、管理,对相关区域内的环境卫生和秩序禁止维护。

物业管理企业可以接受业主和使用人的特别委托,为其提供物业服务合同约定以外的服务项目。

5.《条例》调整的范围1)《条例》既调整住宅,也调整非住宅;2)《条例》的适用范围哦,既包括城市,也包括农村;6.物业市场产生与发展的前提条件:1)房地产物质形态的演变导致了物业财产状况的演变(设备设施齐全的组团1建筑、住宅小区,已经成为现代房地产的主流形态);2)多元化的物业权属状况要求物业管理形式与之适应;3)物业管理活动应当遵循市场原则:业主管理房产的方式,由自管自修转向委托专业物业管理企业进行管理,其本质就是业主将自己的物业管理职能从物业管理权限中分离出去,全体业主仍然享有物业管理的决策权,但管理职能交由物业管理企业实施,由物业管理企业按照全体业主的共同意志统一完成物业的维修养护,并维护全体业主的共同权益。

7.市场原则是物业管理活动的前提条件,主要目的是1)强调业主在市场活动中的自主权,业主作为物业的主人,具有充分的自主选择权,而这种选择权必须得到保护2)强调物业管理活动必须纳入市场秩序8.非市场性的房屋管理不属于物业管理9.物业管理的特征:1)社会化:一是,物业的所有权人要到社会上去选聘物业管理企业;二是,物业管理企业要到社会上去寻找可以代管的物业。

2014年度物业管理师《基本制度与政策》重点第一章物业管理概述★★★物业管理概念：物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

对条例定义的理解：1. 物业管理是由业主通过选聘物业管理企业的方式来实现的活动。

条例调整和规范的范围仅限于业主选聘物业管理企业所进行的物业管理服务活动。

这并不意味着业主采用其他方式对建筑物进行管理的行为没有法律约束。

比如：民法通则、合同法、物权法。

是否选聘物业管理企业来对物业实施管理，是业主的权利。

条例并不强制业主必须选择物业管理企业来实施物业管理，但是，如果业主通过选聘物业管理企业的方式来对物业进行管理，则应当按照条例的规定来进行。

2. 物业管理活动的基础是物业服务合同。

物业管理活动的实质是业主和物业管理企业就物业管理服务为标的所进行的一项交易。

业服务合同是物业管理活动产生的契约基础，物业管理企业是基于物业服务合同的约定来为业主提供物业管理服务的。

双方是平等的民事法律关系。

3.物业管理的内容是对物业进行维修、养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护。

★条例调整的范围：1.既调整住宅物业的物业管理活动，也调整非住宅物业的物业管理活动。

至于两者的差别，可以通过物业服务合同来解决。

但是需要注意：在前期物业管理阶段的招投标制度、专项维修资金制度仅适用于住宅物业。

2.适用的范围，既包括城市，也涵盖乡村。

★物业管理的市场化特征。

物业管理的基本特征是市场化1.房地产物质形态的演变导致了物业财产状况的演变。

建筑物区分所有权2.多元化的物业权属状况要求物业管理形式与之相适应。

单个业主对全体业主共同享有的权利无权单方作出决定，同时单个业主也没有义务全额承担应由全体业主共同履行的义务。

任何业主的任何一项关系全体业主权益的决定，都必须取得多数业主的同意，否则就会构成对其他业主权利的侵害。

目录
一、补充修改的说明 二、修改的相关称谓 三、修改的相关内容 四、增加的相关内容
一、补充修改的说明
近两年来，《物权法》、《住宅专 项维修资金管理办法》和《物业服务定 价成本监审办法（试行）》相继出台， 《物业管理条例》和《物业服务企业资 质管理办法》也作了相应修改。
为适应这一变化，避免考试内容与 现有法律法规脱节和冲突，因此对《物 业管理基本制度与政策》一书中的相关 内容,进行了补充和修改，其他三本教材 中涉及物业管理制度和政策的内容，也 应做了相应的修改和调整。
(2)业主可以委托代理人参加业主大会会 议。
(3)业主大会或者业主委员会的决定，对 业主具有约束力。
(4)业主大会或者业主委员会做出的决定 侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以 请求人民法院予以撤销。
4、第十九条：
(1)业主大会、业主委员会应当依法履行 职责,不得做出与物业管理无关的决定， 不得从事与物业管理无关的活动。
(2)业主大会、业主委员会做出的决定违 反法律、法规的，物业所在地的区、县人 民政府房地产行政主管部门或者街道办事 处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或 者撤销其决定，并通告全体业主。
（二） 关于“物业管理企业资质管理制度”【第三章 第五节】的修改
2007年11月26日，建设部决定对《物业 管理企业资质管理办法》进行修改，将“物业 管理企业”修改为“物业服务企业”，同时删 去《物业管理企业资质管理办法》中的第十七、 十八、二十二条的内容。
原则：方便快捷、公开透明、受益人和负担人相 一致的原则。
（2）住宅专项维修资金的分摊规则 按拥有物业建筑面积的比例分摊。
（3）住宅专项维修资金的使用程序
➢ 住宅专项维修资金划转业主大会管理使用程序 物业/业主建议 — 三分之二业主同意 — 物业组织

2014物业管理师《基本制度与政策》重点：商品房销售争议的解决规则商品房销售争议的解决规则(一)商品房销售面积争议按套或单元计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。

按套或单元计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。

平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。

房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变;套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。

买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

(二)商品房销售中的设计变更争议《商品房销售管理办法》规定：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。

买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。

买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。

其中，规划设计变更造成面积差异和房价款的变更，当事人不解除合同的，双方应当签署补充协议。

房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房;买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

(三)商品房销售中的房屋交付时间与质量争议1.房屋交付时间房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。

未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。

因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。

2.房屋交付质量与保修责任销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。

房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。

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(三) 《物业服务收费明码标价规定》
2019年7月19日，国家发展和改革委员会会同建设部， 下发了关于《物业服务收费明码标价规定》(发改 价检【2019】1428号)。制定此规定的目的是为了 进一步规范物业收费行为，提高物业收费透明度， 维护业主和物业管理企业的合法权益，促进物业 管理行业的健康发展。该规定自2019年10月1日起 实施。
2019年，建设部印发了《全国优秀物业管理住宅小区标准》及有关考 评验收工作的通知（建房[2019]120号）。在全国开展了“全国优秀物 业管理住宅小区”的考评验收工作。
2019年8月，建设部下发了关于《全国城市物业管理优秀住宅小区(大 厦、工业区)达标办法》的通知(96)建房字第008号，将争创“全国城市 物业管理优秀住宅小区(大厦、工业区)”的达标活动纳入建设部日常管 理工作。
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六、建立住宅共用部位共用设施设备维修基金制度 2019年，建设部、财政部联合印发《住宅共用部位共用设施
设备维修基金管理办法》的通知（建住房[2019]213号）。 第213号通知包括了以下内容： （一）、维修基金的适合范围 （二）、有关定义 （三）、维修基金的缴交 （四）、维修基金的使用 （五）、监督管理部门 （六）、纠纷和处理 （七）、罚则
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五．规范物业管理服务收费行为
(一) 《城市住宅小区物业管理服务收费暂 行办法》
2019年2月9日，国家计委、建设部联合下发 了关于《城市住宅小区物业管理服务收费 暂行办法》的通知(计价费[2019]266号.
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（二）、《物业服务收费管理办法》
为了进一步规范物业服务收费行为，保障业主和物 业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国 价格法》和《物业管理条例》，国家发展和改革 委员会会同建设部，于2019年11月15日联合发布 了《物业服务收费管理办法》（发改价格 [2019]1864号）。该管理办法自2019年1月1日起 执行， [2019]266号同时废止。

(3)物业管理区域内共用设施设备的维修、养护与管理；（如水泵房）




(4)物业管理区域内的环境卫生与绿化管理服务； (5)物业区域内公共秩序、消防、交通等协管事项服务； (6)物业装饰装修管理服务； (7)物业档案资料的管理；（如业主档案、相关图纸资料） (8)住宅专项维修资金的代管服务。
(二)物业服务合同约定以外的服务
2.物业管理在社会经济中的地位与作用


(一)实施物业管理有利促进经济增长 (二)实施物业管理有利于提高人民群众居住质量 (三)实施物业管理有利于增加就业 备注：物业管理行业属于典型的劳动密集型产业，物业管理可吸 纳大量的失业人员、退役军人、农村剩余劳动力。(据统计，每增 加1万平方米的物业管理面积，可以增加5—8人就业) (四)实施物业管理有利于维护社区稳定 备注：物业管理与社区建设密切相关，在日常工作中，物业企业 协助、配合相关政府部门承担着相应的社会责任。 (五)实施物业管理有利于推动房地产业的良性发展 备注：物业管理作为房地产消费阶段的管理环节，相当于房地产 的售后服务，对房地产保值、增值有着重大影响。
物业管理市场化的基本含义
所谓市场化就是通过市场竞争机制和商 品经营的方式所实现的商业行为。 市场化是物业管理的最主要特点，物业 管理的属性是经营，提供的是等价有偿的劳 务服务。 其中，双向选择和等价有偿是物业管理 市场化的集中体现。

第二节 我国物业管理的产生与发展 （摘 要） 1. 物业管理的起源

2.维护全体业主合法权益的原则； 3.现实性与前瞻性有机结合的原则 ； 4.从实际出发，实事求是的原则 。
《条例》创设的法律制度
《条例》共有7章70条，共创设了7项物业管理的基本制度， 分别如下： 1.业主大会---《业主大会和业主委员会指导规则》 2.业主公约 3.前期物业管理招投标--《前期物业管理招投标管理暂行办法》 4.物业承接查验-----《物业承接查验办法》 5.物业服务企业资质管理----《物业服务企业资质管理办法》 6.物业管理从业人员职业资格----《物业管理师制度暂行规定》 7.住宅专项维修资金----《住宅专项维修资金管理办法》 备注：国务院住建部根据上述基本制度，分别出台了相应的 部门规章。

2011物业管理师执业资格物业管理基本制度与政策《物权法》、《住宅专项维修资金管理办法》和《物业服务定价成本监审办法（试行）》《物业管理条例》和《物业服务企业资质管理办法》为什么学？怎么学？我如何学？不仅是画重点，重要的是吃透。

“仁者见仁、智者见智”考试题型：单项选择、多项选择第一章物业管理（一）考试目的（二）考试基本要求掌握：《条例》对物业管理的定位，《条例》的指导思想以及确立的基本法律关系。

熟悉：（三）要点说明：17个要点第一节物业管理的概念（一）对《条例》所称物业管理定义的理解(定位)掌握选聘依据合同。

物业环境卫生和秩序暨：1、选聘、合作、自管2、物业服务合同约定3、养护、维修、管理4、维护2个环境：①卫生及区域内环境②公共秩序单项选择题（备选项中只有1个符合题意）（二）《条例》调整的范围住宅非住宅城市乡村多项选择题（备选项中有2个或2个以上符合题意）[答案] A B C D（三）物业管理的市场化特征（产权主体转为共有、所有、互有——义务、责任转变）（单个业主无权决定共有权利，无全额承担共同履行义务）（业主自主权、纳入市场秩序、物业管理的前提条件）（产权单一、行政管理，非市场关系，不属《条例》范畴）二、物业管理的特征（熟悉）（一）社会化（二）专业化（三）市场化重大改革综合性管理物业管理统一管理社会化、专业化、市场化的管理选聘社会化寻找（交易对象选择)资质等级专业化职业资格市场化双向选择、等价有偿第二节我国物业管理的产生与发展人：奥克维亚.希尔女士机构（组织）：皇家特许屋宇经理学会中国特色公有住房体系弊端见下l投资无回收、不能形成良性循环l制约建设发展、供给小于需求l租金不能维护危旧房、危及安全l人均面积下滑、国家包袱沉重l住房制度改革l土地使用制度改革l房地产生产方式改革u1979年试点向居民售房u1994年公有住房开始出售u1998年取消福利分房，实施住房分配货币化深圳市物业管理公司挂牌成立四、我国物业管理的发展1994年颁布了《城市新建住宅小区管理办法》。

• 城市 • 乡村
《条例》调整的范围
物业管理的市场化特征
• 1、房地产物质形态的演变导致了物业财产状况 的演变
• 2、多元化的物业权属状况要求物业管理形式与 之相适应
• 3、物业管理活动应当遵循市场原则 • 4、非市场性的房屋管理不属于物业管理
物业管理的特征
• 物业管理的三个基本特征 • 社会化 • 专业化 • 市场化
第一章 物业管理概述
• 1、物业管理的概念 • 2、我国物业管理的产生与发展 • 3、我国物业管理制度的历史沿革 • 4、《物业管理条例》
物业管理定义
• 物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由 业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对 房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养 护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的 活动。
稳定乘客情绪；同时，告知乘客不要自行采取措 施，以免发生意外。
(2)立即联系另外两名电梯工盘车放人(即解救 被困乘客)。
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• 问题2：电梯故障的后续处理应做好哪些工作? • 答案要点： • (1)在解救出被困乘客后，乘客如有不适，应立即联系建
设单位送乘客人院检查，相关费用由建设单位承担。 • (2)将电梯困人情况书面报告建设单位。 • (3)建议建设单位对出现故障的电梯立即进行必要的检查
答案：A B D
案例分析题样题
• （三)案例分析题(请根据背景材料，按要求作答) 1．某建设单位在销售房屋期间，物业管理公
司应建设单位的请求，派出三名电梯工在白天帮 助操作电梯，方便购房人上下，在此期间，发生 了电梯滑梯困人事件。
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• 问题1：当电梯困人时，电梯工应采取何种紧急 处理措施?
• 答案要点： (1)通过电梯对讲或其他方式安抚被困乘客，

2015年物业管理师考试大纲《基本制度与政策》2015年物业管理师考试大纲《基本制度与政策》一、物业管理概述(一)考试目的测试应考人员对物业管理基本特征和制度沿革的掌握程度，以及运用《物业管理条例》(以下简称《条例》)和《物权法》第六章“业主的建筑物区分所有权”分析、处理物业管理服务工作中相关问题的能力。

(二)考试内容1.物业管理的概念、内容和特征，物业管理产生的主要原因。

2.我国物业管理的产生与发展，物业管理在社会经济中的地位和作用。

3.我国物业管理制度建设的必要性，《条例》颁布前后物业管理制度建设及其主要特点，《物权法》颁布后物业管理制度建设及其主要特点。

4.《条例》的指导思想和立法原则、创设的法律制度及制度特色，《条例》的主要内容、确立的法律责任及其特点、确立的基本法律关系。

5.《物权法》关于“业主的建筑物区分所有权”的规定，业主身份的认定，专有部分和共用部分的认定，业主人数和总人数的认定，行使专有部分所有权的相关规定，行使共有部分共有权的相关规定，业主共同决定事项的范围，表决规则，业主大会和业主委员会的设立、效力和处置权，建筑物及其附属设施的管理方式、维修资金、费用分摊及收益分配，业主对物业服务企业的监督权，业主的诉讼权利，《人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的有关规定。

二、物业管理服务(一)考试目的测试应考人员根据物业管理服务特点、内容、物业服务收费、物业服务定价成本监审、物业使用和维护等有关政策，分析物业管理的法律关系、明确物业管理的法律责任，防控物业服务企业的法律风险，制定物业服务标准和物业服务收费标准，签订(前期)物业服务合同以及解决物业服务合同纠纷等业务的能力。

(二)考试内容1.物业管理服务的特点和内容、物业服务合同约定以外的服务、物业管理服务标准。

2.物业服务收费的原则、定价形式，物业服务费用的计费方式、物业管理服务成本构成，物业服务收费的明码标价，物业服务费的交纳和督促，代收代交费用。

第一部分 物业服务收费
四、物业服务收费管理
（一）物业服务费 （二）专项维修资金 （三）代收代办费用
《物业管理条例》明确规定：“物业管理区域内，供水、供电、供气、 供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用，物业服 务企业代收代交前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”
第二部分 物业服务合同
? 每日1次单元巡查 ? 每人1次装修巡查
? 每3日1次单元巡查 ? 每3日1次装修巡查
? 每周1次单元巡查 ? 两次装修现场巡查
公共设施设备 ? 载人电梯24小时运行 ? 载人电梯6-24点运行 ? 载人电梯6-24点运行
维修养护 ? 照明完好率≥95%
? 照明完好率≥90%
? 照明完好率≥80%
擦拭2次 ? 共用玻璃每月、路灯每
季度清洁1次 ? 雨、污水井每季度检查1次 ? 雨、污水管道每年疏通1次 ? 化粪池每2个月检查、每
年清掏1次
? 垃圾收集点每日清运1次 ? 公共部位日清扫1次 ? 电梯厅、楼道每月清扫1
次 ? 共用玻璃每季度、路灯
每半年清洁1次 ? 雨、污水井每半年检查1次 ? 雨、污水管道每年疏通1次 ? 化粪池每季度检查、每
第四部分 房地产相关制度与政策
年清掏1次
? 专业人员管理，定期修剪、 ? 定期修剪、养护 养护 ? 定期除杂草、杂物
? 定期除杂草、杂物
第四部分 房地产相关制度与政策
一、《城市规划法》两证一书
建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建设项目选址意见书
第四部分 房地产相关制度与政策
二、城市紫线、绿线、蓝线和黄线管理
紫线：是指国家历史文化名城内的历史文化街区保护范围界线，以及 优秀历史建筑的保护范围界线。 绿线：是指城市各类绿地范围的控制线。 蓝线：是指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水 体保护和控制的主要地表水体。 黄线：是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制 的城市基础设施用地的控制界线。