租售比

租售比
租售比，一般情况下指普通消费者都把它归纳为房屋租金与售价的比例，通常我们所说的租售比，是指每平方米建筑面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值，也有一种说法认为是每个月的月租与房屋总价的比值。

房屋租售比这个概念是国际上用来衡量某地区楼市运行是否良好的指标之一，国际标准通常为1：200到1：300。

比值越高，说明房价中的投资需求越大。

租售比:是指每平方米使用面积的月租金与每平方米
建筑面积的房价之间的比值。

国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300~1∶200。

如果租售比低于1∶300，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；如果高于1∶200，表明这一区域房产投资潜力相对较大，后市看好。

租售比无论是高于1∶200还是低于1∶300，均表明房产价格偏离理性真实的房产价值。

租售比很好的解决了供求关系的干扰，成为判断炒作程度的试金石，因为没有任何开发商会去炒作租金水平的。

但是在实际应用中，要与经济发展趋势和通货膨胀预期相结合，国际上通行的标准是在经济发展缓慢稳定和货币稳定的情况下形成的，无论是在美国金融危机的情况下还是在中
国高速发展的情况下，合理的租售比都有一定的漂移，但是作为相对指标衡量投资价值还是很好的，比如判断某一个城市、区域甚至楼盘的投资价值相对于同类型的单位。

也就是说，经济发展速度相同的地区，无论城市大小，租售比应该接近，否则就有不合理性。

计算方法
即：租售比=每平方米月租/每平方米房价
例如：50m2电梯小户型带家具，800元/月是基本价，2002年买的房子，当时卖价2550/m2，按此价格和租金水平计算，其租售比=800/2550×50，按2002年的卖价约为1：160。

举例
上海某小区一套90平方米的住房，目前售价18000元／平方米，月租2700元（无家具），合每平方米租金30元。

租售比约1∶600，是1∶300的国际标准线的一半。

意味着上海房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现。

附：其实用租售比描述房价行情，并不如用售租比更为形象，即将数值反调。

所谓“租售比”，是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。

国际通行标准认为，合理的房屋租售比在1：200到1：300之间。

这个比值意味着如果把房子出租，200个至300个月（大致相当于16年至25
年）内能收回房款，买房就是划算的。

如果租售比低于1∶300，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现。

市场影响
根据市场经济发达国家或地区房地产市场的一般规律，正常的房地产市场中，售价与租金之间存在一个较为固定的比例关系，房屋“租售比”约为1∶100。

这表明，房地产有投资价值，而一旦租售比达到1∶200时，表明投资买房存在风险。

2006年中国大部分主要城市的二手房价格均出现了大幅上涨，而房屋租赁市场的价格却相对平稳。

根据我爱我家、链家地产等房产经纪公司的统计，北京、深圳、上海、杭州等城市中心城区的“租售比”已经高达1：270至1：400。

由于租房体现的是一种真实的居住需求，因此当一个城市的房产价格迅速上升而房屋租赁市场的价格却没有随之出现明显增长时，就表明该地区的房产市场存在着价格虚高或投机行为。

在以北京、上海为代表的一线城市房价屡创新高的同时，反映真实居住需求的租金水平却并未随之船高。

目前北京地区的房屋租售比已经达到1：495，部分商品房的租售比甚至超过1：600，这意味着出租一套商品房至少要过40年才能收回成本，有的甚至需要50年。

房屋租售比这个概念是国际上用来衡量某地区楼市运行是否良好的指标之一，国际标准通
常为1：200到1：300。

比值越高，说明房价中的投资需求越大。

有关数据显示，北京地区房屋租售比自2004年以来就一直高于国际警戒线水平。

去年基本维持在1：335左右。

今年上半年，北京二手房租售比首次突破1：400，部分区域达到1：420，而目前该指标已经接近1：500，部分地区已经达到1：600。

虽然不能单纯拿租售比作为考量楼市的唯一标准，但是这一指标也从侧面反映了楼市房价与租金背离的现状。

一套房子的租价比=出租价格(一年)/房价(不含装修与税费)。

如果这个比值低于4.5%，则说明该地区的房价存在泡沫；如果该比值高于5.5%，则该住房尚存在升值空间。

楼市投资有风险从片区“租售比”看厦门楼市
2000年以来，国内住房价格稳步上升，特别近几年，上涨幅度更大，但另一个方面，住房租赁价格上涨速度和幅度都远不如售价，因此，前两年一直有“租售价格倒挂”的说法。

近期，全国房租价格的上涨引发了人们对租金的关注，这里，我们试图从“租售比”的角度，分析厦门楼市，以供参考。

28个片区租售比均低于1：300
厦门市28个片区租售比综合排名
国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的标准，通常是用二手房的租金售价比。

所谓“租售比”，是指每平方米建筑面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。

我们根据过去两年厦门网上二手房卖方、出租方发布的出租信息，采用大样本抽样，剔除离异样本，进行加权平均，统计出年均二手房报价和租金的平均数据，经过测算得出28个区域的租售比。

从过去两年厦门整体数据来看，28个片区中，平均租售比均低于1：300。

从单纯经济学的角度看，合理住房租售比确定的原则是：当住房的寿命期满时，选择购房所需全部费用与选择租房所需支付的全部费用相等。

因此国际上租售比的标准一般界定为l：200——l：300。

如果租售比低于l：300，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现;若高于l：200，表明该区的房产投资潜力相对较大，房产后市看好。

因此，从上述数据看，厦门整体的租售比略超警戒线，楼市投资的风险仍然较大。

当然，这对于过去几年房价急剧攀升的中国房地产市场并不太适用，不过，随着调控力度的加大，尤其是保障性住房有望大量推出，房地产市场衡量尺度也必将回归“租售比”的原则。

可以说，“租售比”能够表现出一个地区居民最真实、最基本的住房需求，客观反映当地房地产市场的供求状况。

中心城区租售比相对合理
通过对厦门市28个片区的租售比的综合排名，可以看出当前厦门中心片区的房价和租金收入相对来说处于接近于合理数值，如滨南、禾祥、文灶、富山、滨北、江头等成熟片区，这些片区配套完善，商业繁华度高，交通便捷度高，尽管房价较高，但租金水平也比较高。

尤其以滨南、莲花、康乐、海天等区域最显著，因为其建筑物多建成于上个世纪八九十年代，较为老旧，房价整体水平不算太高，加之有学校的特殊原因，租售比趋于合理的比例值。

相对来说，岛外、岛内东部新区的租售比较低，这里面的原因要分成两个方面分析。

首先是岛外，由于岛外的房价较低，近几年吸引了大量购房者置业岛外，多数以自住为主，加上供应量较大，各种配套不如岛内，租赁的价格相对较低。

而五缘湾和枋湖片区是岛内仅存不多的可开发片区，规划定位较高，新建住房多为高端项目，单价高、面积大，不太适合出租，租售比也较低。

三大因素导致租售比偏低
根据我们的分析，导致住房租售比值偏低的现实因素主要有如下几个方面：
(1)厦门独特的海岛环境造成土地稀缺和自然景观资源优异，加上众多城市利好，使得房价一直处于高位运行状态，即便是在国家宏观政策调控措施最为严厉的时候，房价在经历了短暂的观
望、下跌之后，又一次再度回升走高;厦门长期以来具有典型的旅游城市特色，高消费低收入，租金水平升幅难以赶上房价的提升。

在市场规律的不断调节下，形成了这种高房价、低租金的局面。

(2)中国人有很强烈的家庭观念，闽南一带尤其如此，在一个地方生根发芽、安居乐业的前提就是拥有自己的住宅，即使是租房相对经济压力较小的情况下，也愿意做房奴供房子也不愿租赁住宅。

况且我们目前的户籍制度和保障体系都是不能做到租房者可以没有后顾之忧。

加之厦门是整个闽南乃至海峡西岸的中心城市，对周边区域人群有强大的吸引力，众多周边客群涌入厦门购房居住也推高了房价。

(3)目前不少在厦门居住时间较长的“老厦门人”已经购买了改善型住房并迁居入住，而将闲置的小套型老旧住房出租，由于当年购买的这些房源价格不高，加之厦门人天生闲适的性格，使得房主不会去按照现在的市场价格计较投资回报率的问题。

2000年以来，国内住房价格稳步上升，特别近几年，上涨幅度更大，但另一个方面，住房租赁价格上涨速度和幅度都远不如售价，因此，前两年一直有“租售价格倒挂”的说法。

近期，全国房租价格的上涨引发了人们对租金的关注，这里，我们试图从“租售比”的角度，分析厦门楼市，以供参考。