盐城韩国城商业项目产品定位建议方案
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休闲商业综合体创新设计:驶向太平洋的休闲商船——江苏盐城金大洋城市生活广场初步方案设计项目背景具有鲜明文化主题的休闲商业综合体,是一种商业地产项目,作为一种开放式的休闲消费场所,已经成为都市休闲旅游的核心项目,成为城市或区域的地标性建筑,成为商业文化和城市文化的重要名片,在城市建设中的地位越来越高了。
休闲商业综合体难点在于文化的活化、休闲业态的市场化、商业地产的盈利化,文化活化是灵魂、休闲业态是关键、盈利模式是核心。
绿维创景在江苏盐城金大洋城市生活广场项目设计中,融入地中海风情及海洋文化主题,使商业建筑本身具有鲜活的生命力,此外还通过新型业态的配置培养出新型的消费意识,激发商业价值提升,带动商业文化策源的二次革命。
项目背景海洋经济时代的到来盐城市受苏锡常都市圈、南京都市圈、徐州都市圈三大都市圈的辐射,在振兴苏北的战略中占有重要地位,面临巨大的投资商机。
城市定位为江苏沿海中心城市、新兴工业城市、海洋经济服务基地。
2007年8月,《江苏省沿海开发总体规划》闪亮出台:江苏将利用10年时间,完成固定资产投资3万亿元。
依托沿海大港建设,打造以新能源、海洋特色产业、现代物流业、临港大型石化产业为重点的沿海产业带,加速形成新型工业化基地和现代农业基地。
连云港、盐城、南通三大港群串起江苏千里“黄金海岸”。
综合盐城宏观经济发展现状及城市发展机遇的简要分析,我们认识到盐城未来发展的巨大潜力,特别是最近刚通过的《江苏沿海地区发展规划》必将成为江苏乃至中国吹响迈入海洋时代、跨入新经济时代的号角。
对于江苏沿海地区,特别是拥有江苏最长海岸线的盐城来讲,海洋经济时代已经到来,“向海洋要效益”势必将成为盐城市今后城市发展的一项重要经济增长极,它必将成为盐城城市发展最为重要的发展方向。
全市的各行各业都将在政府的指引下、“海洋经济”发展的大趋势下,携手促进盐城经济发展。
盐城休闲商业现状通过对盐城旅游、城市人口、消费结构、城市片区发展以及商业环境、商业市场以及商业地产的综合分析,我们发现盐城商业发展呈现出“城市商业名片、文化名片”缺乏,“文化消费”需求凸显,商业网点发展已构成第三产业活动单位的主体、百货零售业占市场主导地位,南部形成城市副中心等几个特点;商业地产存在开发节奏快、供需不平衡,区域结构差异大、业态结构不合理,次主力店分布零乱、聚集效应不强等问题。
盐城市商业地产调查报告及项目商业定位建议一、盐城发展1、城市概况盐城东临黄海,南与南通市接壤,西南与扬州市,泰州市为邻,西与淮安市相连,北隔灌河和连云港市相望,是江苏沿海发展规划重要的中心城市之一,也是江苏省省辖市中面积最大的市,拥有国内最大的生态湿地资源。
盐城辖2区5县2市,市辖亭湖、盐都两区158.65万人(亭湖区83.90万,盐都区74.75万),市区居住人口在80万左右。
在盐城市政府出台的《市区2008-2012年住房建设规划》中明确规定期内市中心城区人均住房面积不低于33平方米。
对外交通上,沿海高速、宁靖盐高速、盐徐高速环城而过,新长铁路盐城站已经通车,此外,沪通铁路建设方案已经确定,沪通铁路的建设必将为盐城等江苏沿海地区城市的发展建设提供新的契机。
2、城市经济发展从2001年开始盐城生产总值进入一个相对高速增长的时期,平均增长率达15%左右。
2009年盐城市完成国民生产总值1917亿元,比上年增长19.6%,继续维持快速增长的趋势。
人均GDP达25553元(按2009年汇率约3740美元),较上年增长14.3%,根据联合国对75个国家关于房地产市场与人均GDP之间的研究(见表1),表明盐城房地产市场已经进入快速发展阶段。
表1 房地产市场与人均GDP的关系0-800元800-4000元4000-8000元8000-20000元启动期快速发展期快速发展期稳定发展期改善需求为主改善需求为主生存的需要生存、改善需求皆有3、未来城市规划根据盐城市发展规划,盐城城市发展战略为:“重点向南,推进河东,完善城中,改造城北,逐步向西”。
河东区发挥盐城汽车产业优势及盐工、盐师高校、亭湖区政府入驻等优势,加之汽车站、火车站等交通枢纽的东移以及跨河大桥的建设,为盐城市开发的新一轮重点,具有较大的发展潜力。
城南定位为集行政办公、商务、居住为一体的中心区域,目前,市政府已入驻,世纪大道两侧及环内港湖区域已经较为成熟,中南控股、华厦集团、金鹰国际等均已在此取得项目;城西片区将通过居住环境的改善、城中村的改造,逐步成为新型的居住区域。
盐城市商业地产调查报告及项目商业定位建议一、盐城发展1、城市概况盐城东临黄海,南与南通市接壤,西南与扬州市,泰州市为邻,西与淮安市相连,北隔灌河和连云港市相望,是江苏沿海发展规划重要的中心城市之一,也是江苏省省辖市中面积最大的市,拥有国内最大的生态湿地资源。
盐城辖2区5县2市,市辖亭湖、盐都两区158.65万人(亭湖区83.90万,盐都区74.75万),市区居住人口在80万左右。
在盐城市政府出台的《市区2008-2012年住房建设规划》中明确规定期内市中心城区人均住房面积不低于33平方米。
对外交通上,沿海高速、宁靖盐高速、盐徐高速环城而过,新长铁路盐城站已经通车,此外,沪通铁路建设方案已经确定,沪通铁路的建设必将为盐城等江苏沿海地区城市的发展建设提供新的契机。
2、城市经济发展从2001年开始盐城生产总值进入一个相对高速增长的时期,平均增长率达15%左右。
2009年盐城市完成国民生产总值1917亿元,比上年增长19.6%,继续维持快速增长的趋势。
人均GDP达25553元(按2009年汇率约3740美元),较上年增长14.3%,根据联合国对75个国家关于房地产市场与人均GDP之间的研究(见表1),表明盐城房地产市场已经进入快速发展阶段。
表1 房地产市场与人均GDP的关系3、未来城市规划根据盐城市发展规划,盐城城市发展战略为:“重点向南,推进河东,完善城中,改造城北,逐步向西”。
河东区发挥盐城汽车产业优势及盐工、盐师高校、亭湖区政府入驻等优势,加之汽车站、火车站等交通枢纽的东移以及跨河大桥的建设,为盐城市开发的新一轮重点,具有较大的发展潜力。
城南定位为集行政办公、商务、居住为一体的中心区域,目前,市政府已入驻,世纪大道两侧及环内港湖区域已经较为成熟,中南控股、华厦集团、金鹰国际等均已在此取得项目;城西片区将通过居住环境的改善、城中村的改造,逐步成为新型的居住区域。
城西南充分依托盐都新区的功能,大力发展以物流、综合市场为主的生产服务业。
“韩国城”产品定位建议方案第一部分市场分析一、盐城商业地产发展形势(一)、盐城市区商业中心的布局现状1、商业中心发展现状根据商业设施的销售范围与自身特点,将商业空间分为“中心商业圈”、“特色商业圈”和“居民消费圈”三个层面(详见附表1)。
“中心商业圈”主要是指广域型的综合性零售商圈,是城市中的核心商圈,主要是以购物中心、百货商厦、各类专卖店以及餐饮娱乐设施的高度集聚为特征,面对的是以综合性购物,休闲、娱乐为目的的顾客群体,它一般是指城市的市级商业中心与区级商业中心。
“特色商业圈”主要是指适应某一区域的功能特征,而形成与之相配套的商业业种业态相对集聚的零售商圈。
“居民消费圈”主要是指主要以满足居民的消费需要为目的的零售商圈,其可以包括覆盖面较广的社区商圈,也包括覆盖面较小的街坊商圈,它一般指城市的邻里商业中心与社区商业中心。
表1:盐城市区主要商业中心现状商业空间类型位置核心商圈基本商圈主力业态中心商业圈建军中路地段市区全市百货店、商业街、大卖场黄海路市区全市综合性批发市场、大卖场居民消费圈开发区商业街、榆河路、解放南路与大庆路交汇处、盐居民区超市、大卖场、农贸市场(资料来源:通过实地调查所得)(二)、盐城市区商业布局的空间特征1、大型新兴业态进入各级商业区,大型业态聚集组合趋势与分异现象出现。
从2004年前后,大型新型零售业态陆续登陆盐城市区,如:大型综合超市、大型专业店(电器店、家具店),该类业态具有很强的竞争力,大型业态组合也很明显,海华广场有大卖场、大型专业店的组合,体育中心商业圈则有家具专业店与大卖场组合。
业态空间分异现象逐渐出现,大型综合超市更多集中于市中心区,如:时代、华联、农工商,而且位于这一地段的大型综合超市销售一直较好。
家居建材市场位于近郊,超市成为社区商业的主力业态。
2、城市空间结构重组推动商业空间的分化与组合市行政中心的调整、教育中心的南移、城市南片区住宅房地产的开发、城市新主干道的开辟与盐城火车站的运营和改建等,这些都是城市空间结构重组的表现,使发育中的商业网点主要集中于解放南路与城南片区。
盐城未来超市规划方案现状分析随着经济的不断发展,城市的商业行业也在迅速发展。
盐城市作为江苏省的重要城市之一,商业行业也得到了快速发展。
未来,随着科技的不断进步和人们对生活质量的要求提高,超市行业也将面临更高的要求和挑战。
在当下的盐城市,各大超市品牌都已进入市场,形成了百花齐放的局面。
然而,市场竞争日趋激烈,客户对优质服务和高质量产品的要求越来越高。
超市需要不断更新自己的理念,集成社会资源,创新商业模式,开拓全新的市场,提高自身的核心竞争力。
未来超市规划设计未来盐城超市需要有一套全新的规划设计方案。
在未来的市场中,人们对体验和环境要求越来越高,因此,超市需要在以下几个方面进行规划和设计。
店面建筑设计未来的超市店面需要注重创新设计,提高品牌形象。
首先,整个店面在外观上需要紧密与品牌形象相结合。
其次,店面内部需要创新的陈列方案,使得消费者无论从哪个角度看到商品都有吸引力。
最后,品牌的装修和设计需要符合消费者的消费需求和心理期望。
前沿科技应用未来的超市需要注重科技应用,为消费者提供更智能化的服务。
首先,未来超市可以在消费者进入店内时为其提供现代化的导航系统,使得消费者能够快速便捷地找到所需商品和信息。
其次,超市可以将物联网技术应用于商品管理、库存监控和预警系统,及时提示超市职工以及消费者商品信息。
还可以通过AR/VR技术将用户的购物体验变得更加丰富。
专业化服务设计未来的超市需要注重提供贴心、专业化的服务。
不同年龄、不同职业、不同消费能力的消费者需要相应的专业服务。
超市需要根据不同客户群体的需求,提供量身定制的优质服务。
例如,可以推出优惠活动、以及各项贴心的服务,比如卡车送货到家、预售商品排队体验、可供儿童玩耍的活动场地等等。
生鲜产品重点开发未来的超市必须加大对生鲜产品的重点开发。
随着健康意识的提高以及生活质量的要求,对生鲜食品的需求也将显著增加。
因此,未来超市需要注重对生鲜食品的品质、口感的调研,以及对供应链的优化。
韩国东大门商业街策划方案韩国东大门商业街策划方案1. 引言韩国东大门商业街是韩国首尔市的一条著名商业区,吸引了众多国内外游客前来购物和体验韩国文化。
为了进一步提升东大门商业街的吸引力和竞争力,我们制定了以下方案。
2. 目标•提升东大门商业街的知名度和品牌形象。
•提升游客的购物体验和满意度。
•增加商业街的客流量和销售额。
3. 方案内容品牌推广•制作宣传册和海报,向游客展示东大门商业街的特色和优势。
•在社交媒体平台上开展营销活动,引导用户分享他们在商业街的购物体验。
•与当地旅行社和酒店合作,推广东大门商业街作为旅游必去之地。
商家培训和服务提升•为商业街内的商家提供培训课程,教授客户服务、销售技巧和产品知识等方面的知识。
•提供多语种服务,雇佣懂多种语言的员工,以方便国际游客的沟通需求。
丰富的文化体验活动•定期举办传统韩国文化体验活动,如韩服租赁、韩语学习、传统手工艺制作等,吸引游客参与。
•邀请韩国明星、艺术家和文化名人参与商业街的活动,提升知名度和吸引力。
商业街环境改善•加强商业街的清洁和维护工作,保持整洁的环境。
•提供更多的休憩区和座椅,方便游客休息。
•增加有吸引力的景观和艺术装置,提升商业街的美观度。
合理规划商家布局•对商业街内的商家进行规划和整合,以减少同质化竞争。
•引进具有特色和创意的品牌和店铺,提升商业街的吸引力。
4. 预期效果通过上述方案的实施,预计可以达到以下效果: - 提升东大门商业街的知名度和品牌形象,吸引更多的游客光顾。
- 提升游客的购物体验和满意度,促进顾客的回头率和口碑传播。
- 增加商业街的客流量和销售额,实现经济效益的提升。
5. 结论通过实施全面的方案,我们有信心能够进一步提升韩国东大门商业街的竞争力和吸引力,在国内外游客中树立良好的品牌形象,实现可持续发展。
同时,我们也建议在方案实施过程中进行积极的数据收集和分析,以便根据市场反馈及时调整和优化策划方案。
6. 实施计划为了有效实施以上方案,我们提出以下实施计划:第一阶段:准备阶段•指定项目负责人,成立项目组。
“韩国城”产品定位建议方案
第一部分市场分析
一、盐城商业地产发展形势
(一)、盐城市区商业中心的布局现状
1、商业中心发展现状
根据商业设施的销售范围与自身特点,将商业空间分为“中心商业圈”、“特
色商业圈”和“居民消费圈”三个层面(详见附表1)。
“中心商业圈”
主要是指广域型的综合性零售商圈,是城市中的核心商圈,主要是以购物中心、百货商厦、各类专卖店以及餐饮娱乐设施的高度集聚为特征,面对的是以综
合性购物,休闲、娱乐为目的的顾客群体,它一般是指城市的市级商业中心与区
级商业中心。
“特色商业圈”
主要是指适应某一区域的功能特征,而形成与之相配套的商业业种业态相对
集聚的零售商圈。
“居民消费圈”
主要是指主要以满足居民的消费需要为目的的零售商圈,其可以包括覆盖面
较广的社区商圈,也包括覆盖面较小的街坊商圈,它一般指城市的邻里商业中心
与社区商业中心。
表1:盐城市区主要商业中心现状
商业空间类型位置核心商圈基本商圈主力业态
中心商业圈
建军中路地段市区全市百货店、商业街、大卖场
黄海路市区全市综合性批发市场、大卖场
居民消费圈开发区商业街、榆
河路、解放南路与
大庆路交汇处、盐
居民区超市、大卖场、农贸市场
(资料来源:通过实地调查所得)
(二)、盐城市区商业布局的空间特征
1、大型新兴业态进入各级商业区,大型业态聚集组合趋势与分异现象出现。
从2004年前后,大型新型零售业态陆续登陆盐城市区,如:大型综合超市、大型专业店(电器店、家具店),该类业态具有很强的竞争力,大型业态组合也很明显,海华广场有大卖场、大型专业店的组合,体育中心商业圈则有家具专业店与大卖场组合。
业态空间分异现象逐渐出现,大型综合超市更多集中于市中心区,如:时代、华联、农工商,而且位于这一地段的大型综合超市销售一直较好。
家居建材市场位于近郊,超市成为社区商业的主力业态。
2、城市空间结构重组推动商业空间的分化与组合
市行政中心的调整、教育中心的南移、城市南片区住宅房地产的开发、城市新主干道的开辟与盐城火车站的运营和改建等,这些都是城市空间结构重组的表现,使发育中的商业网点主要集中于解放南路与城南片区。
3、商业企业连锁化,提早布点争夺市场
市区主要的连锁超市对市场的争夺日益激烈,人民超市、文峰超市、雅加乐超市等加快了对市场的袭夺,主要体现在对优势区位的提前布点上,特别是新开发的居住区,如城南新区。
二、盐城市区商业布局中存在的问题
(一)、中心商业圈与局部区域商业物业供给过量,商业网点进入时机把握欠妥当,商业网点市场定位模糊、地理定位盲目。
首先,从市区2005与2006两年的商业地产开工量来看,“增量物业”明显超出“存量物业”的正常增长速度,2005年的商业地产存量约为308万平方米,马路、双元路
特色商业圈 迎宾路
市区 全市 电脑器材一条街
新高力商城、鸿基
家具城、百易家居、大世界装饰城
市区
全市 建材、家具专业店 开放大道
市区 全市 汽配一条街
而到2006年新增物业就已经达到180多万平方米,增长率超过60%,超过商业地产的正常增长速度10%~15%这个比例,也超过盐城市GDP的增长速度和盐城社会零售品总额的增长速度,在市场逐利性推动下,商业地产开发过度结果就是商业物业的“供大于求”,即:物业供应超过零售商业发展需求,必将会造成闲置地产。
其次,从新增商业地产空间布局来看,中心商业圈商业地产开发力度大,商铺供应量大。
解放南路商业开发力度大,定位大多以中心商业圈为主,它们相距不远,市场区域重合度高,它们未来主力业态定位为大卖场,该类业态的市场辐射可达3公里,那么未来市场竞争将异常激烈。
当前具体问题主要表现为:
1、城南配套跟不上商业开发步伐
南拓已经成为盐城市区规划的重要内容,城南成为城市规划发展重心,按政府规划该分区人口将达到31万人。
南片区商业若要定位于区域型商业圈,必须有足够的门槛人口,配套的基础设施,交通站点等重要的因素,在这些要素没有完善之前进入大体量的商业物业本身就带有很大的风险。
2、业态趋同竞争激烈
商业地产开发商市场定位模糊,地理定位盲目,存在着同类业态“扎堆儿”的隐患。
开发商在开发中未对商业地产进行目标市场定位,商业中心等级定位不明确,空间定位存在很大的盲目性。
如体育中心、瑞景新时代、国飞尚城商业街、缤纷亚洲未来的发展只有进行错位经营,特别是在目标市场定位上彼此有所侧重,才能保持较好的收益。
(二)、商业开发过度集中于局部地段,为日后交通问题埋下隐患大型商业网点聚集解放南路,势必造成该地段未来的交通拥挤问题。
政府在规划中将建成区规划为百万人口的市区,伴随城市化速度加快,商业网点的过度集中,未来的交通拥挤问题在所难免,正确处理交通与商业之间的关系是商业中心健康发展的关键。
(三)、新开发的居民区商业网点欠缺,部分功能区配套商业地产开发出现超前与滞后现象
新建居住区的社区商业网点供应不足,商业设施滞后的矛盾比较突出,数量。