[同策]2019上海商品住宅市场半年报-

原标题：2019年上半年全国房地产总结与展望（行业篇）2019年上半年，随着“因城施政，一城一策”的贯彻落实，房地产销售热度有所减退，销售面积、金额累计增速双双回调，东部率先转冷下，中西部成目前主要的成交支撑。

房企投资开发热情依旧高涨：新开工面积波动上行，增速短暂冲高后回落；土地购置面积保持低位稳定并由小幅回升，在这二者作用下，开发投资额保持高速增长。

总结01开发投资额增速保持高增长，前5月增速微降但仍有11.2%2019上半年，房企的开发投资热情持续高涨。

1-5月，全国房地产开发投资额为46075亿元，累计同比增速小幅回落，较上月下降0.7 至11.2%，但依旧维持高位，连续5个月保持两位数高增长。

5月单月开发投资额达11858亿元，环比大涨13.87%，投资热情可见一般。

究其原因，上半年房地产开发投资额保持高增速增长主要源于两个方面因素：一方面为了加速回款，房企普遍加快了工期，新开工面积稳步增长，成为开发投资额高增的主要支撑；另一方面热门城市土拍持续火热，房企拿地热情也较为高涨，致使土地成交面积底部回升。

例如长三角、粤港澳城市高总价、高单价地块频频成交，土地流派情况也持续改善。

02销售面积、金额累计增速双双回调，中西部为主要销售支撑2019年1-5月，全国商品房销售面积55518万平方米，累计同比下降1.6%，降幅较1-4月扩大了1.3个百分点；销售金额为51773亿元，累计同比增长6.1%，增速回落2个百分点。

面积、金额累计增速双双回调表明当前市场有小幅转冷征兆。

从5月单月数据来看，销售面积为13433万平方米，环比增长10%，但同比仍下降了5.5%，进入负增长区间，可见当前市场成交乏力，增长动力略有不足。

从销售结构来看，东部、中部、东北地区销售面积累计增速均有回落趋势，其中东北地区下滑最为严重，1-5月东北地区商品房销售面积2222万平方米，下降8.1%，降幅扩大3.9个百分点。

当前成交支撑主要以中西部为主，各区域都有不同程度的降温现象。

2019年6月26城楼市走势预判克而瑞地产研究(cricyjzx)北京 || 王秀玲“供求齐升，新开12盘去化率仅23%”楼市现状：5月，北京商品住宅供求量齐升，特别是同比涨幅显著，小阳春市场热度得以延续，价格受共有产权房大量入市影响结构性回落。

全市共新开盘项目12个，项目间去化分化显著，整体去化效果一般，平均去化率约23%。

土地市场新增供应7幅经营性用地，成交4宗，分别位于大兴区、海淀区和朝阳区。

二手房市场本月量价环比均有回落，一方面是新房特别是共有产权房集中爆发分流了需求，另一方面首付高比例也相应拉长了购房周期。

上海 || 李振宇“供求环比下滑市场略有回落，11盘入市总体去化率25%”楼市现状：5月，上海商品住宅供求两端环比下滑，价格基本与4月持平，整体市场较上月略有回落。

入市项目共计11个，数量仅为上月的一半，总体去化率25%，除个别性价比高的网红盘尚能逆市飘红以外，5月开盘项目大部分成交受阻。

土地市场迎来一小波土拍潮，共计成交11幅经营性用地，远郊宅地为成交主力，受限于“招挂复合”出让方式，绝大多数仍以底价成交。

后市预判：供应：预计6月供应爆发，多个热门项目集中入市。

成交：在高供应放量及多个受到市场高度关注的新盘项目入市助推下，预计6月成交量回升的可能性较强。

房价：预计短期内波动不大。

热点区域/板块：从拿证区域预估，青浦、奉贤、浦东将是下月成交热点区域。

广州 || 梁永光“供应不足致成交小幅回落，38次开盘/加推平均去化率42%”楼市现状：5月，受新增供应乏力影响，广州商品住宅成交同环比小幅回落，但整体楼市表现依然不错。

开发商推盘热情较高，全市共有楼盘38次开盘/加推，但平均去化率为42%，环比下降了12个百分点，一方面是年前积累的购房需求已被消耗；另一方面也与近期不少楼盘乘势提高售价有关。

此外本月广州雨水连绵，也不利于楼盘营销动作的开展。

土地市场本月供应继续放量，合计供应15宗，其中住宅占地50%，成交方面进一步升温，共成交5宗，其中一块宅地溢价率33%。

(一) 市场供应1. 房地产开发企业土地购臵面积：低谷反弹，实现同比正增长2019年1-11月份，房地产开发企业土地购臵面积34773万平方米，同比增长9.9%，这是自2019年以来首次实现同比正增长。

2019年初以来，市场供应冷清，企业拿地意愿冷淡，土地购臵面积同比开始步入下跌区间，下半年随着优质地块入市，供地增加。

2019年以来，土地市场伴随楼市回暖日益火爆，龙头企业集中拿地，土地购臵面积同比跌幅呈现逐步收窄态势。

土地市场的火热将有利于未来商品房市场的供应。

从月度累计情况看，2019 年以来土地市场整体呈现快速下滑趋势，2019 年上半年土地市场的成交量持续冷清，土地供应量与成交量双双下滑。

下半年，房地产市场有所活跃，土地市场开始逐渐升温，随着房企“以价换量、回笼资金”政策的进行，压抑多时的刚需人群逐渐入市，房企“去库存化”成效显现。

进入2019 年，土地市场成交同比跌幅逐月收窄，1-11 月份步入同比正增长。

临近年底，全国各地为了完成年度供地计划，近期加快了推地步伐，有实力的房企也纷纷增加土地储备，这些都推动了土地成交的大幅上升wtaoco。

2. 20个典型城市土地成交建面：整体稳步增长，一线城市涨幅超三成为了全面、客观、合理的反映大中城市土地市场的情况，本文主要利用中国房产信息集团数据进行分析。

根据样本的可得性，选取了20个典型城市的土地市场1进行样本研究。

其中东部城市12个，中部城市5个，西部城市3个。

具体城市见备注。

2019年1-11月，全国20个典型城市经营性土地成交建筑面积为50722万平方米，同比增长2%，与2019年全年增幅基本持平。

今年土地市场依旧延续了去年下半年以来的回暖态势，土地成交量基本稳定。

从一、二线城市看，2019年1-11月，20个典型城市中，一、二线城市经营性土地成交建筑面积分别为9017和41705万平方米，同比增幅分别为31%和-2%。

可见，一线城市土地市场成交反弹明显，二线城市市场则略有回落。

商业地产 外资进场抄底研究团队：观点指数研究院本报告导读：上半年大宗物业交易成交外资占比一半，北京和上海的成交依然是大宗交易的活跃地。

而相对于一季度的热情，二季度各城市的成交稍显减退。

摘要：•商业地产投资开发谨慎，各项数据保持平稳纵观国家统计局的数据可以发现，从2018年至今，商业营业用房开发投资累计值稳步上升，1-5月累计为4649.亿元，但累计同比还是维持负增长的态势，1-5月累计同比增长为-9.7%，比上个月提升了约1个百分点。

而从2018年中期至今，累计同比增长率都基本维持在-9%左右。

•上海领跑，中小体量更受青睐而据观点指数观察，在2019年上半年，四大一线城市新开业购物中心数量约为22个，而超过70%的项目都是集中在二季度开业的。

迈进6月，市场将迎来大量商业项目放量入市，预期下半年会有更多的供应。

对比北上广深四个城市，上海的新开业项目数量最多，占比超一半。

•购物中心的复合型多业态发展通过对样本购物中心的观察与统计，观点指数发现如今的商场业态中，购物型的品牌布局还是占绝大多数，而餐饮美食则占近三成。

相对于以往，餐饮美食的占比有所提升，不少商家通过引入知名的美食品牌来提高客流量。

近年来，为了增强顾客的体验感和新鲜感，商家们通过引入不少运动、艺术类的体验项目，打造热点并吸引消费者。

观点指数 从增量市场迈向存量市场，商业项目经历了从繁花似锦到精雕细琢，从单一型向复合型的发展。

在业态功能布局、产品设计、场景体验中花费心思，在消费需求升级中不断对原有的项目进行创新、活化，重塑商业价值。

那么，在2019年上半年，商业地产市场究竟经历了什么变化，我们从中又可以窥视到怎样的商业规律？市场概述商业地产投资开发谨慎，各项数据保持平稳商业地产的发展在经历了前期的跑马圈地、多地开花之后，市场从规模化的急速扩张，逐渐转变为平稳发展，开发商们的投资开发态度也逐渐趋向谨慎、理性。

而同为商业地产开发的一个重要指标，办公楼的开发投资同比增长则稍微有点波动。

2019年商品房销售额增长6.5%作者：暂无来源：《理财·市场版》 2020年第2期国家统计局发布最新数据显示，2019年商品房销售额达到159725亿元，增长6.5%。

文/严跃进严跃进易居研究院智库中心研究总监。

1月17日，国家统计局发布2019年1-12月全国房地产开发投资和销售情况。

2019年商品房销售额达到159725亿元，增长6.5%，增速比1-11月回落0.8个百分点，比上年回落5.7个百分点。

2019年，商品房销售面积171558万平方米，比上年下降0.1%。

开发投资额同比增长9.9%数据显示，2019年1-12月，全国房地产开发投资132194亿元，比上年增长9.9%，增速比1-11月回落0.3个百分点，比上年加快0.4个百分点。

其中，住宅投资97071亿元，增长13.9%，增速比1-11月回落0.5个百分点，比上年加快0.5个百分点。

这一数据进一步体现了房企投资端的微调导向。

不过客观上说，在所有宏观经济指标中，房地产开发投资同比增幅数据是比较大的，接近两位数，依然体现了其宏观经济和固定资产领域的压舱石作用。

预计到2020年此类指标或在增幅上会有所收窄，但绝对不会下跌。

尤其是在基建投资发力的情况下，开发投资数据的同比增幅和相关占比会弱于2019年。

开发企业到位资金同比增长7.6%数据显示，2019年，房地产开发企业到位资金178609亿元，比上年增长7.6%，增速比1-11月加快0.6个百分点，比上年加快1.2个百分点。

其中，国内贷款25229亿元，增长5.1%；利用外资176亿元，增长62.7%；自筹资金58158亿元，增长4.2%；定金及预收款61359亿元，增长10.7%；个人按揭贷款27281亿元，增长15.1%。

一方面，资金面的数据其实不算太糟糕，即2019年类似增幅相对还是属于比较稳定的，资金状况没有明显恶化，尤其是房企借降准等政策，实际上也可以感受到年底资金状况改善的利好。

2019年上海市场年度监测报告微信公众号要买房补贴扫这里抢支付宝红包知识星球（前100名免费）目录房地产政策房地产政策土地市场整体市场宅地市场商办市场排行榜热门地块下月预告房产市场市场供应市场成交市场库存排行榜重点项目房地产政策房地产政策上海市房地产政策政策类型发布时间限制区域政策概述限购2019.08.30上海按照区域发展和产业导向，对符合一定条件的非本市户籍人才，购房资格由居民家庭调整为个人，可购买新片区普通商品房一套。

缩短非本市户籍人才在新片区购房缴纳个人所得税或社会保险金的年限，将自购房之日前连续缴纳满5年及以上，调整为连续缴纳满3年及以上限贷2016.11.28上海自2016年11月29日起，居民家庭购买首套住房申请商业贷款的，首付款比例不低于35%。

在本市已拥有1套住房的、或在本市无住房但有住房贷款记录的居民家庭申请商业贷款，购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

限价------限售2016.11.28上海自2016年11月29日起，居民家庭购买首套住房申请商业贷款的，首付款比例不低于35%。

在本市已拥有1套住房的、或在本市无住房但有住房贷款记录的居民家庭申请商业贷款，购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

人才政策2019.11.29上海2019年度知识更新工程第二批项目共投入308.5万元，经组织遴选，确定资助高级研修项目25期（A类5期和B类20期）、急需紧缺人才培养项目B类15期。

土地市场上海市土地成交结构走势（按规划建面）2018年12月-2019年12月，上海市以住宅用地成交为主，占比57.3%，其次，工业用地成交占比20.6%。

2019年12月，上海市以住宅用地成交为主，占比51.7%，比去年同期上升0.2个百分点。

61.73972.160.148.956.529.255.383.784.947.364.151.723.4 6.8 1.47.119.9014.312.30.118.19.615.514 1.326.528.650.130.261.918.8412.415.816.923.40.952.90 4.20 3.48.911.50 2.618.99.49.5住宅用地商办用地工业用地其他用地18-1219-0119-0219-0319-0419-0519-0619-0719-0819-0919-1019-1119-120%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%住宅用地商办用地工业用地其他用地上海市土地供求价走势2018年12月-2019年12月，上海市共推出土地规划建面2942.6万㎡，成交2764.8万㎡，成交楼面均价7904元/㎡。

目录C O N T E N T S01整体市场回顾02市场结构性成交分析整体市场回顾第一章本月观点上海商品住宅市场再现“金9月”。

供应成交量双双上涨，成交均价略微回暖。

上海三季度商品住宅市场重点板块的高性价比项目去化良好，各片区核心板块重点项目均成交显著。

2019年9月上海市公寓供应面积为83.86万平米，环比增加77%，同比增加17%；成交均价回暖，54216元/平米。

成交面积为70.70万平米，环比增长29%，同比下跌4%。

上海公寓市场在9月供应成交全面回暖，但成交量价均保持稳定状态。

三季度受临港新片区的影响，临港板块成交显著。

预计“银10月”也将继续保持。

2019年9月同策上海地区上门访客指数为47，市场关注较为理性，但成交显著。

商品住宅公寓市场访客指数本月数据快报上海市2019年9月商品住宅供求价数据数据说明：商品住宅：公寓类+别墅类；公寓类：公寓/复式+花园洋房/电梯洋房+叠加/叠院/叠墅；别墅类：独栋+联体物业类型单位万平米环比同比万平米环比同比元/平米环比同比商品住宅49.9681%18%61.7227%-4%510656%1%公寓47.3677%17%54.9129%-4%497919%0%别墅2.60160%29%6.8111%-8%61382-12%13%9月供应面积9月成交面积9月成交均价商品住宅存量月上海商品住宅存量及3个月移动去化周期2019年9月上海市商品住宅存量为754.78万平米，三个月移动去化周期为10.99个月。

移动去化周期持续下降，但近半年基本保持稳定态势。

商品住宅市场存量持续减少，购房需求持续释放，市场去化压力减缓。

0.002.004.006.008.0010.0012.0014.0016.0018.000.00100.00200.00300.00400.00500.00600.00700.00800.00900.00上海各环线商品住宅存量上海2019年9月商品住宅各环线存量2019年9月上海市商品住宅存量为754.78万平米，三个月移动去化周期为10.99个月。

上半年中国房地产市场价格、成交量、供应、库存及土地市场概况一、价格：新房价格整体维稳，二、三四线城市房价累计涨幅明显收窄2019年上半年百城价格累计涨幅低位收窄，单月环比涨幅持续运行在0.5%以内，整体价格维持稳定。

各线城市中，一线城市价格高位维稳，二、三四线城市累计涨幅较去年同期均收窄。

十大城市二手房均价环比于3月止跌转涨后，近两个月涨幅持续扩大。

百城均价累计涨幅低位收窄，整体价格平稳。

根据数据显示，2019年6月，百城新建住宅均价14891元/平方米，同比上涨3.87%,涨幅较去年同期收窄1.22 个百分点；环比上涨0.37%,涨幅连续10个月在0.5%以内，维持在低位区间，整体价格较为稳定。

累计来看，2017年以来半年度累计涨幅持续收窄，2019年上半年百城整体价格累计上涨1. 45%,累计涨幅较去年同期收窄1.19个百分点。

二季度以来，住建部连续对房价涨幅过快的城市预警提示，继续强化“稳房价”目标，预计下半年房地产市场价格将更趋平稳。

从各级别城市来看，2019年上半年一线城市新建住宅价格累计涨幅低位略有扩大，二、三四线城市价格累计涨幅均收窄。

一线城市市场价格绝对值在高位维稳，环比涨幅连续26个月在0.1%左右，今年上半年累计上涨0. 29%,受去年低基数及今年重点城市规划利好的影响，累计涨幅较去年同期在低位区间略有扩大，其中深圳、广州累计涨幅较去年同期均扩大，北京由累计下跌转为上涨；二线城市上半年累计上涨2. 30%,较去年同期收窄1.92个百分点，内部分化格局愈加鲜明，其中去年上半年价格累计涨幅居百城前列的太原、贵阳等城市，今年上半年累计涨幅较去年同期大幅收窄，贵阳近两个月价格环比连续下跌；杭州、成都累计涨幅较去年同期有所扩大，单6月杭州、成都受高端项目集中入市等结构性因素影响，环比涨幅位居百城前列；三四线代表城市上半年累计上涨2.28%,涨幅较去年同期收窄2.47个百分点, 收窄幅度在各线中最为明显，其中有近两成的城市上半年价格累计下跌，近八成的城市累计涨幅较去年同期收窄，其中威海、烟台、扬州、潍坊今年上半年价格累计涨幅均较去年同期收窄6个百分点以上。