地产运营项目管理制度

房地产E网-房地产与物业管理实用资料库

中海发展(广州)有限公司

项目管理制度

版次： A/0

编制：

校稿：

审核：

日期：二○○二年十月

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通 告

本《管理制度》（项目管理2002年10月A/0版）自签字之日起正式生效，公司各部门、地盘必须遵照执行。

本《管理制度》为中海发展（广州）有限公司专门制定之内部执行文件，版权所有，未经同意不得翻印。

本《管理制度》的发放及修改由公司总经理全权负责，任何单位有修改意见，应经总经理审批。

董事总经理：葛亚非先生

二○○二年十月十八日

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项目管理制度修改记录表

序号： 修改日期

页 码 章 节 修 改 内 容 摘

要 新 版

此页放封面以下，按顺序放好。

批准人： 房地产E网-房地产与物业管理实用资料库

日 期：

目 录

XM00 项目发展部组织架构与工作职责………………………………………………… 1

XM01 项目会议制度……………………………………………………………………… 4

XM02 项目前期工作程序………………………………………………………………… 6

XM03 项目发展进度控制工作程序……………………………………………………… 8

XM04 项目验收工作程序………………………………………………………………… 11

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XM00 项目发展部组织架构与工作职责

1. 组织架构

2. 部门工作内容

2.1 参加项目的市场定位工作。

2.2 参加制订项目总体规划方案。

2.3 编制项目总体发展计划，并定期或根据项目发展状况适时修订。

2.4 在财务部、合约管理部、物资管理部、经营销售部、工程技术部协助下编制项目成本控制目标，并按季度检讨、更新。

2.5 根据项目总体发展计划，在工程技术部的具体协助下，完成报建工作。

浅析商业地产的运营管理

随着现代商业地产的发展，能够在变化莫测的商业大潮中屹立不倒的成功商业项目，无一不是经过理性而严谨的规划而来的。除了以Shopping Mall为代表的商业业态的发展趋势之外，商业地产的运营管理是当前人们最关心的问题。

运用国际运营理念，营造一个适合于本土化运营的国际商业运作管理模式，不仅能为消费者构建一个良好的购物、娱乐、休闲环境，更为经营者、投资者们打造一个优质的财富平台。

商业地产成功的关键 —— 统一的运营管理

运营管理是商业运营的核心，是商业房地产收益和物业价值提升的源泉。现代商业房地产管理运营的精髓就是要把松散的经营单位和多样的消费形态，统一到一个经营主题和信息平台上。统一的运营管理模式的运用，其实际意义就是旨在把投资者、经营者、管理者三者结成利益共同体。不能统一运营管理的商业房地产项目，会在激烈的竞争中逐渐蜕变，直至最终完全丧失自己的商业核心竞争力。

运营管理的统一性，就是开发商和入驻店铺精诚合作，在同一个主题概念指导下开展整齐划一的经营管理工作。这一经营管理又可细分为广告、宣传、共同促销、商户销售额管理、商户运营管理、顾客服务、安防管理、消防管理和设施设备维修管理等等。虽然是综合性的复合商业设施，但其运营管理可呈现出宛若单个店铺一样的统一协调感。

经营商业物业的收入主要来源于商户的租金。商业项目的功能就是帮助商户创造收入，提高每一平米商业面积的赚钱能力，这就是商业项目经营管理的价值所在，也是商业地产成功运作的关键。换句话说，大型商业项目长期成功与否的保证，成功的统一运营就是一个关键。

商业地产的运营管理即要做到四个方面的内容的统一：统一招商管理（立足长远）、统一营销（广告宣传等）、统一服务监督和统一物业管理。每一个成功的购物中心，都以一个真正Mall的理念来运营，必定遵循购物中心的特点。广州天河城能成为中国第一个赚钱的Mall，其成功运营就是很好的例子，除了选址成功外，最重要的就是遵循购物中心的特点，开发商自营了主力百货———天贸南大-天河百货。“四个”统一的好处是便于解决规划设计和招商的难题，并且能够提高非主力店的租金收入。

房地产集团项目管理成本控管理制度

一、进度款支付

项目付款形式，一般采用月度付款形式，每月总承包商按合同约定上报工程形象进度表，各专业工程师、主管工程师负责审核确认上月完成的工程量，造价工程师复核，工程部经理审核，总经理复审后，上报集团审批。

二、施工过程成本管理

1、开工前，工程（监理）部组织总承包商、设计院进行图纸会审，尽量将图纸问题消化在设计阶段，减少工程返工，避免浪费。

2、变更及签证管理。在总包合同签订后，设计人员、甲方、监理、乙方要进行图纸会审，设计交底，尽可能的把设计疑问和问题找出，及时解决。正常情况下，甲方和乙方都应在具体工序的施工前，仔细查看图纸，避免到了具体施工才发现有问题。施工方或者项目部发现图纸问题，可以通过业务联系单的形式给设计院，要求出具设计变更。如果是设计院首先发现需要变更处，可以自行以设计变更单的形式发给项目部，由项目部转交监理单位和施工单位。

如果现场已经施工才发现存在问题，或者施工后因销售问题需要修改等，这时候如果要重新施工或返工，则工程部可对重新施工区域进行签证（这里的签证指的是经济类签证，包括的四类情况如下表所示）。可签证的事件发生后，施工方需在第一时间找现场管理的我方工程师到现场复核，同时，还要准备影像资料，确认后15天内，施工单位就要将签证表上报至监理单位，经监理单位审核后，至我方专业工程师、工程部经理、项目总经理和区域总裁审核确认。

签证一共分为四类，在区域总裁确认后对应的处理流程如下：

签证类型 后续处理流程

各类型桩的隐蔽验收签证记录 由区域总裁审批后在桩完工后一个月内送集团工程造价管理部备案。

地基土质情况变化引起基础换填，超深由区域总裁审批确认后十天内送集团挖土方签证记录（含挡土墙工程），由设计变更修改引起的返工、已完工的签证记录 造价管理部备案。

措施费包干以外的由施工方案引起的签证记录（如基坑支护，基础部分的降水处理，施工区域范围以外的临设道

商业地产运营管理

集团文件版本号：（M928-T898-M248-WU2669-I2896-DQ586-M1988）

商业运营管理服务内容

一、商业管理宗旨

1、维护良好的整体形象和秩序

2、确保消费者满意

3、使物业保值增值

4、为业主创造最大赢利机会

二、经营管理方面

1、商业项目形象管理

对商业项目进行统一的形象(CIS)策划和管理，以确保商业项目良好的形象和信誉。

1) 理念设计(MI)：发展目标，经营定位、商街理念、广告宣传语等；

2) 行为设计(BI)：经营守则、店员仪容仪表、着装规范、礼貌用语、行为规范等；

3) 视觉设计(VI)：标准色、店标、店旗、胸牌、包装袋、印刷品、办公用品等。

2、商业卖场现场管理?

对商业卖场进行统一、有序、科学的管理、确保良好、美观的销售环境和秩序。

1) 店铺装潢：遵循商业项目自身的统一规定和要求，不得随意装修，应维持本商业项目的整体形象。?

2) 货架使用：统一使用较为高档和美观的开架式货架，并按规定摆放。

3) 商品陈列：按规定对商品进行陈列摆放，不得占用过道和乱堆乱放。

4) 店内广告：店内品牌和商品文选宣传、POP等，按规定设计展示、不得乱贴乱挂；

5) 现场促销：促销活动应遵守商业项目的统一规定和要求，不得破坏商业卖场正常的经营秩序。?

3、市场营销推广

1) 营销策划：制定商业项目整体营销和竞争策略，制定全年和阶段性的市场推广计划。

2) 宣传促销：对商业项目进行统一、有效的宣传推广，举办整体和主题促销活动。

3) 品牌演绎：传播品牌故事、品牌时尚、举办品牌推广、时装表演、沙龙等活动。

4) 发行《本项目商业会刊》：传播企业文化，传递流行时尚和动人事迹等，并免费赠送给投资业主及经营者和顾客。

5) 实施会员制：对顾客实施钻石、金、银卡会员制，以锁定顾客，提高销售额。