央企应彻底推出房地产

央企应该彻底退出商业房地产市场囤地风、炒作风在向二三线城市蔓延。

房地产市场仍处于高烧状态。

2月11日国家统计局公布的最新数据，2010年1月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.5%，涨幅比去年12月份扩大1.7个百分点；环比上涨1.3%，涨幅比去年12月份降低0.2个百分点。

央企是中国房地产市场的泡沫制造机。

挟低廉资金之利，招商地产、中海地产、中信地产、华润置地等央企从去年下半年开始在房地产市场攻城掠地。

根据中国指数研究院日前发布的统计数据，2009年成交总价排在前10位的地块中，国有企业占据8席，成交楼面地价前10位的企业中，国有企业同样占据8席。

今年1月，全国土地成交总价前10的地块中，有7宗是被国有企业或具有国资背景的企业拿下。

民营企业仅有绿城、上海宝华、北京和裕三家。

而绿城等企业与国企有千丝万缕的合作关系。

国土部日前公布囤地数据:从2006年到2008年，全国至少有3.3亿平方米的已购置土地尚未被开发，市场存量一直未被消化，其中有一部分土地归在央企名下。

按照央视的调查，从去年年末开始一波二三线城市圈地运动，主角是大家熟悉的央企地产商。

央企进入房地产市场，有百害而无一利：既推高了房地产市场的价格，让中国的资产品价格节节上升，向泡沫市场急行军；又使央企无心主业，以投资赢利遮掩主营业务的萎靡不振，如当初的日本大企业关联持股、以土地作价抬高赢利指数如出一撤。

一旦泡沫崩溃，日本经济就无翻身之日。

央企的边界早有明确界定——有关国计民生的重要领域，与自然垄断、国家安全相关的行业——房地产市场是竞争不充分？还是自然垄断？房地产市场确实关乎国计民生，但央企与国企为国计民生作了什么？在房地产市场推波助澜，让高房价成为社会情绪的宣泄口，央企与房地产市场一起成为暴利的象征。

而在政府亟需解决的保障性住房，央企到底有多大的贡献？恐怕他们是无颜拿出数据见人的。

房地产泡沫从一线城市向二三线城市蔓延，是房地产市场的板块轮动效应所致。

一线城市囤地目标大，价格过高导致风险过高，而二三线城市价格相对较低，成为开发商所说的“估值洼地”，炒作有了基本面的支撑。

炒作二三线城市，还有几个不足为外人道的大好处，地方政府鼎力支持，对大开商土地半卖半送，以忽悠后来的开发商与投资者。

在二三线城市购买土地还可以搭上城市化进程的快车，既占据支持中国城市化发展的道德至高点，又能在税收等领域享受优惠、在水泥等原材料方面享受农村价格。

另一个大好处是，随着中国高速轨道交通建设的全面铺开，在轨道交通沿线的二三线城市布局可以在未来获得土地增值溢价。

在轨道交通沿线、与大城市处于一小时城市圈的二三线城市或以稳获未来的级差地租。

对此，开发商心知肚明。

以无锡为例，2月8日，在江苏无锡市2010年首场土地拍卖会上，总面积261万多平方米的23幅地块以142．91亿元成交，总体溢价率达47%以上。

举个远期的案例可以证明交通设施与级差地租的关系。

19世纪50年代，美国为了筹集修建铁路的资金，一个重要的办法是以铁路沿线的土地产权作为建设铁路的资金来源。

近在眼前的案例则是，由于上海地铁11号线通往江苏昆山，导致昆山房价均价从去年下半年开始从稳定的每平方米5000上涨到近万元，涨幅惊人。

我国城市化进程最缺的就是资金，最多的就是缺乏资金的农村居民。

所有的土地收益与级差地租应该用于城市化进程、用于补偿农村居民使他们成为拥有恒产的城市人口。

但我们却对土地收益与投资收益不征税、或者只征很少的税，坐视级差地租被央企开发商、投机者们瓜分。

中国城市化尚未发轫，土地级差地租已经被开发商与投资者囊括而去，剩下当地居民的生活仍然一地鸡毛。

而高速轨道所经之处本是发展工商业的大好时机，现在却因为房价大涨，而成这无本之木。

更危险的是，央企、银行与房地产的密切联系，使中国经济与房地产的关系越来越固化，政府屡屡投鼠忌器，经济泡沫化越来越严重。

中国经济固本培源，重要的是让央企回归原位，彻底退出商品性与投资性的房地产市场，让泡沫经济失去依托。

央企涉足于房地产业，其背后有政府的身影和银行强大的资金支持，这导致房地产市场的垄断特征再次显现，使央企、国企与民企的不平等地位进一步拉大。

原来，民营房地产企业就与央企和国企相比处于不太平等的竞争地位，但以前民企还可以利用体制灵活性和市场适应性强等优势来制衡。

现在市场环境恶化以及市场效应和机制的功能弱化，使得房地产民企的生存空间大为缩窄，以致出现了“国进民退”的现象。

老牌开发商不得已退守二线城市。

以万科为例，今年万科共拿下7块土地，其中1块位于广州，其他6块位于无锡、厦门、青岛等二、三线城市。

对此，有专业人士担忧：国企房地产开发商垄断地位会给房地产行业带来冲击。

而中国民（私）营经济研究会会长保育钧则把它称为“去民营化现象”。

在央企争当“地王”的风光背后，砸碎的可能是普通民众的买房梦，甚至有可能会削弱或减少保障性住房建设和供应的数量。

这是因为，昂贵的土地成交价带动了周边房价的上涨。

例如，“新地王”周边的北京通州，原来数个向中等或偏下收入人群提供的楼盘，每平方米房价都上涨了2000元左右。

据媒体披露，在中央拉动经济的4万亿投资中，有8000亿进入了房地产市场。

果真如此，影响就更为严重了。

因为按国家“保增长、扩内需”计划，相当一部分资金是专门投向廉租住房、棚户区改造、牧民危旧房改造的。

而“新地王”天价地盖出的天价房，显然无法让那些普通民众特别是低收入人群受用。

可以说，这次央企的疯狂拿地，不仅有意无意地藐视了住房公平，还使开发商利益同盟又多了一位重要成员。

而对于普通百姓来说，也只能有望楼兴叹的份了。

央企是中国经济中的重要力量，如果不能在主业上保持好稳健经营的发展，而在辅业如地产、证券投资等领域大面积介入将面临巨大的风险，同时对房地产市场健康发展和房价理性回归产生负面影响。

对此，国资委领导仅仅希望央企“更加清醒、更加稳健、更加扎实地做好自己的工作”是不够的，作为代表国家的最大股东，应当拿出具体监控措施。

（侯文学）央企只要切割了与房地产业务的直接联系，就算完成了任务，而这也是国资委所能接受的全国两会结束的第二天，北京就诞生了3个新“地王”，仅土地拍卖的楼板价就达3万元/平方米！谁有这么大的气魄，在两会刚结束就制造出“地王”？始作俑者都是中央企业。

值得注意的是，中国兵器装备集团、中国烟草总公司这样的非房地产主业的央企，也开始杀入地产领域。

这无疑表明房地产市场中有越来越多的国有资本进入。

全国两会对房地产价格太高的声讨还余音未落，温家宝总理“有信心在任期内维持合理房价”的表态还掷地有声，央企就用实际行动回击了温总理和两会委员们。

市场惊叹，总理管不住总经理！在中国的政经生态中，这种对中央政府和民意焦点的直接“冒犯”是犯忌的，因此很快引发了国资委要求央企退出房地产业务的禁令。

对许多央企来说，他们不太在意的一个事实是：房地产在当前中国已远不是一个市场问题，而是一个关系到社会稳定的政治问题。

因此，中央对房地产的态度变化和调整措施，首先必须讲政治。

国资委3月18日的禁令称，除16家以房地产为主业的中央企业外，78户不以房地产为主业的央企，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后要退出房地产业务。

保留的这16家以房地产为主业的央企，占2009年所有央企房地产业务85%的销售额。

其实，央企占全国房地产业务的比例并不算太高。

官方数据称，2009年，中央企业房地产业务销售收入为2209亿元，约占全国商品房销售收入的5%；房屋销售面积为2807万平方米，约占全国商品房销售面积的3%。

但央企进入房地产的增速很快，而且由于资金实力雄厚，资金成本又很低，再加上不是自己的钱，央企在房地产领域往往都是大手笔，颇受地方政府的欢迎。

对于这一有利可图的市场领域，国资委一纸禁令就能完全退出吗？在笔者看来，难度很大。

原因也很简单，这是利益所在。

国资委自2003年成立之后，就不断在推进主业改革，改革房地产业也喊了多年，但进展一直不佳，因为很多央企并不愿意出让这一块利益。

曾经有央企老总抱怨，“凭什么一纸令下就拿走我的房地产业务？这是几个亿的资产！虽然不是主业，但它是赚钱的业务。

”因此，国资委能否有效推动央企退出房地产领域，还要拭目以待。

一方面难度很大，一方面又是形势不等人，会有什么样的结果呢？笔者看来，很可能出现一种情况，央企只要切割了与房地产业务的直接联系，就应该算完成了任务，而这也是国资委所能接受的。

在国资委发出退出令后，迄今只有中远集团总裁魏家福公开表示，中远集团下属二级子公司中远香港集团将在半年内退出其间接持有的远洋地产约8%的股权，成为国资委退出市的积极响应者。

而中远这种卖掉少数持股的思路，可能会被多家央企效仿。

要理解的是，从国资委的角度看，并不是要消灭掉央企的房地产业务，也不可能把这些房地产公司关张，更不可能迫使国有资本放弃房地产领域的利益，它所需要的，是切割房地产领域的社会与政治问题所引发的责任，以后出现问题时不再引火烧身。

正是因为如此，市场不要对央企退出房地产领域抱太大的希望，并不会有一大块市场被释放出来，让其余的民营房地产公司去分享，更不会因此而影响房价，使得房地产价格向温总理所期望的方向发展。

专家：央企退出房地产市场不会影响房价去年12月6日，监管机构发出通知，要求多家银行只能对中国建筑工程总公司、中国房地产开发集团公司等16家房地产央企提供新增房地产开发贷款，对16家之外的非房地产主业央企不得提供新增房地产开发贷款，而此前下发的存量贷款也要及时回收，做好资产保全工作。

东方财富通手机炒股软件揭秘手中股票不涨怎么办？小心上涨途中突然杀跌好消息！千足金条免费赠送这是国资委在发布“清退令”后的第一次比较明确的督促行为，但在业内人士看来，力度仍然很弱。

在全国房地产经理人联盟副秘书长姜炜看来：“没有较大力度的惩罚措施，是央企退出迟缓的原因之一。

”对于今年国资委提出的“20家央企退出房地产市场”的时间表，姜炜则表示“有信心”：“去年3月的时间表太过仓促，不太现实。

今年提出要退20家，或许距离真实情况更靠近一些。

”但央企究竟是否能够完成清退，外人很难核实。

经济学博士马光远曾指出“央企必须退出房地产市场”，并提出了央企插手市场的四点弊端：带头拿地王，使房价进一步畸形，影响社会稳定和经济发展；央企的资金来源于纳税人，一旦房价回调，买单者将是全体人民；银行大量的信贷资源可能继续流向房地产领域，这会进一步推高房地产蕴含的金融风险；中央企业应在全社会倡导投资实业的风尚，而不是靠短期投资获取暴利。

马光远的观点很能代表普通人的逻辑：央企凭借雄厚的实力角逐地王，不仅损害了市场经济的公平性，还会直接导致房价的进一步攀升。

但有时候，这样的问题却难以用“应不应该”来解释。

正如SOHO中国的董事长潘石屹所说，限制什么样的公司不能拿地，很难。