关于房地产公司从取得土地到建设销售房室涉及到税种

金额20%的； 2)因国家建设需要依法征用、收回的房地产。
6、土地增值税
(6) 土地增值税的清算条件 符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算： 1)房地产开发项目全部竣工、完成销售的； 2)整体转让未竣工决算房地产开发项目的； 3)直接转让土地使用权的。 符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清
3 100%－200%(含) 50%
15%
增值额50%-扣除项目金额
15%
4 200%以上
60%
35%
增值额60%-扣除项目金额 35
6、土地增值税
(4) 纳税环节 纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产
所在地主管税务机关办理纳税申报。 (5)减税免税 免征土地增值税： 1)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目
6、土地增值税
(2) 扣除项目
土地增值税计算增值额的扣除项目金额包括：
1)取得土地使用权所支付的金额；
2)房地产开发成本：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、 建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间பைடு நூலகம் 费用；
3)房地产开发费用
财务费用
能提供证明的，允许不超过商业贷款利率；不能提供证 明的，按土地价款与开发成本之和的10％以内扣除。
3、外购无偿提供
不缴增值税
外购无偿提供，即甲方直接将外购的材料(设备)计入工程成本，并无 偿交与乙方用于在建工程。
关于增值税
4、外购有偿提供
应缴增值税
外购有偿提供，即甲方将外购的材料(设备)交与乙方用于 在建工程，并与乙方结算抵减工程款。
5、甲方代购提供（甲指乙购）
视情况缴纳增值税
甲方代购提供，即外购的材料(设备)发票直接开给乙方， 甲方将发票转交乙方，并作资金往来账务处理或工程进度 款结算。

房地产行业会计核算不向商业企业那么琐碎，但是涉及的税种很多，需要采取一定手段合理规避，它所涵盖的税种除生产销售及修理修配行业缴纳的流转税增值税外，基本包括了国家税法规定的所有税种。

房地产开发公司从取得土地使用权起至开发销售完毕期间各阶段应纳各税种及各税种应纳税额如何进行核算做详细阐述。

一、土地使用权取得阶段：需缴纳契税、印花税（还有政府相关部门收取的交易费等），但有时土地转让方转让时会要求拿净值，而把按照税法规定应由转让方承担的营业税及附加、土地增值税等也要求对方承担。

（1）契税：是对在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属时向承受土地使用权、房屋所有权的单位和个人征收的一种税。

契税按土地使用权、房屋所有权转移时的成交价格为计税依据，基本税率为3%。

应纳税额=房地产成交价格或评估价格×税率（2）印花税：是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。

分为从价计税和从量计税两种。

应纳税额=合同金额×0.05%注：印花税的缴纳贯穿房地产行业的各阶段，公司成立缴纳注册资本金的印花税，立账时账本印花税、土地取得时缴纳土地转让合同印花税，开发阶段缴纳各工程承包合同、广告合同的印花税，以及销售阶缴纳产权转移凭证的印花税等。

二、取得土地使用权后至房屋销售并交付使用之日止，每年缴纳土地使用税。

土地使用税：城镇土地使用税是在城市、县城、建制镇和工矿区范围内，对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额征收的一种税。

年应纳税额=土地使用面积×单位税额三、预售阶段：需缴纳营业税及附加，预缴土地增值税、企业所得税。

（1）营业税：在中华人民共和国境内提供营业税条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人。

销售不动产应纳税额=纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用×5%（2）营业税附加税：城市维护建设税=营业税额×7%教育费附加=营业税额×3%（3）土地增值税：是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。

房地产开发企业应该缴纳的税费1. 税费概述房地产开发企业是指从事房地产开发、建设和销售等业务的企业。

作为一种特殊行业，房地产开发企业需要按照相关法律法规缴纳各种税费，以履行企业公民的社会责任，支持国家经济发展。

2. 增值税增值税是房地产开发企业应该缴纳的其中一种重要税费。

根据国家规定，房地产开发企业需要缴纳销售额的一定比例作为增值税。

具体税率会根据企业所在地和开发的房地产类型而有所不同。

在销售房地产过程中，房地产开发企业需要将销售总额扣除销售成本和费用后的税额作为增值税进行缴纳。

这个过程中需要注意核算销售成本和费用的合理性和准确性。

3. 土地使用税房地产开发企业在从国家或地方政府取得土地使用权，并进行开发和销售时，需要缴纳土地使用税。

土地使用税是根据土地的行政区划、土地面积、土地使用年限和土地类别等因素计算的。

土地使用税的计算方法包括土地面积计税法、土地价值计税法和土地租金计税法等。

具体的计算方法需根据地方政府相关规定执行。

4. 房产税房产税是指房地产开发企业在拥有和使用房地产时需要缴纳的税费。

根据国家的相关规定，房地产开发企业需要按照房产的评估价值缴纳一定比例的房产税。

房产税的具体税率和计算方法可能会因地区而异，企业需要按时申报并缴纳相应的税费。

同时，企业还需要注意定期对房产进行评估，及时调整缴纳的房产税金额。

5. 城镇土地使用税城镇土地使用税是指房地产开发企业在拥有和使用城镇土地时应缴纳的税费。

地方政府根据土地使用权证的规定，按照土地面积、土地地理位置和土地用途等因素计算并征收城镇土地使用税。

房地产开发企业需要按时缴纳城镇土地使用税，并依法申报相关信息。

企业应密切关注地方政府的相关政策和规定，确保按时、准确地缴纳城镇土地使用税。

6. 其他税费除了上述税费之外，房地产开发企业还可能需要缴纳其他一些税费，例如：所得税、印花税、土地增值税等。

这些税费根据企业的具体情况和地方政府的相关规定执行。

所得税是指房地产开发企业根据利润、收入或其他计算方法计算应纳税额，并按照国家税法规定缴纳的税费。

六、 印花税：房地产开发企业要缴纳税种涉及的税种有：一、 契税：在购土地环节，按土地价款的 3%——5%缴纳。

（沈阳一般按 4%缴纳）二、 营业税：在取得销售收入及预售款时缴纳按收入及预收款的 5%缴纳。

三、 城建税：按营业税的 7%缴纳四、 教育费附加：按营业税的 3%缴纳五、 地方教育费附加：按营业税的 1%缴纳税 目范 围 税 率说 明1.购销合同包括供应、预购、 采购、购销、结合 及协作、调剂、补 偿、易货等合同按购销金额 0.3‰ 贴花2.加工承揽合同包括加工、定作、 修缮、修理、印刷 广告、测绘、测试 等合同按加工或承揽收入 0.5‰贴花3.建设工程勘察设计合同 包括勘察、设计合 同按收取费用 0.5‰ 贴花4.建筑安装工程承包合同包括建筑、安装工 程承包合同按承包金额 0.3‰ 贴花1、从价：按原值减除10%-30%后乘以1.2%计算2、从租：按租金的12%计算八、土地使用税：七、房产税：新办企业：缴纳土地使用税;以合同为准，在签订土地出让合同之月的第二个月其起缴纳土地使用税：计算方法为：签订土地出让合同的面积=（土地证面积）*地段价格/12个月=本月应缴纳土地使用税金额。

开始销售后土地税用税计算如下：本月剩余面积/总面积*土地证面积*地段价/12=当月应纳土地使用税金额。

已销售房产所占面积不缴土地使用税了。

注意：*人防工程面积-要减除不纳土地使用税九、土地增值税：相关文件：最新国税发（2009年91号）土地增值税在取得收入时或预售款时预缴按收入的0.5%——4%预缴具体税率由所在税务局定，一般是按预收款及收入的1%预缴。

房屋售完后清算，多退少补。

增值率不超过20%免征土地增值税。

清算时按以下步骤计算：1、计算增值额增值额=收入额—扣除项目金额2、计算增值率增值率=增值额/扣除项目金额3、确定适用税率：依据计算的增值率，按其税率表确定适用税率4、依据适用税率计算应纳税额应纳税额=增值额*适用税率—扣除项目*速算扣除系数扣除项目内容：1、取得土地使用权所支付的金额2、开发土地和新建房及配套设施的成本（简称房地产开发成本）允许按实际发生数扣除，主要包括：土地征用及拆迁补偿前期工程费建筑安装工程费基础设施费公共配套设施费开发间接费等。