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工程物业管理定位方案模板一、项目背景及概况工程物业管理在现代社会中扮演着重要的角色，它不仅仅是对建筑物的维护管理，更是为居民提供良好的生活环境和服务。
在城市化进程不断加快的今天，工程物业管理行业也日益成熟和重要。
本文就围绕工程物业管理的定位，提出一套科学、合理的管理方案，以满足日益增长的市场需求。
二、项目定位1. 项目名称：**工程物业管理有限公司2. 定位目标：打造一家以服务为核心，专业管理为导向的工程物业管理公司。
3. 定位理念：以客户为中心，以品质和创新为驱动，实现共赢共享的发展目标。
4. 服务范围：为品质建筑、商务办公楼、住宅小区等提供全方位的工程物业管理服务。
三、定位策略1. 客户定位：公司以中高端客户为主要服务对象，着重提升服务质量和品牌形象。
2. 服务定位：公司将依托先进的管理系统和专业的团队，为客户提供高效、优质的服务。
3. 竞争定位：在激烈的市场竞争中，公司将以专业化、差异化的管理模式来脱颖而出。
4. 品牌定位：公司将打造自己的独特品牌形象，树立良好的企业形象和口碑。
四、管理体系1. 人力资源管理：公司将建立完善的员工培训体系，提升员工技能和服务意识。
2. 设备设施管理：公司将引进先进的设备，保障服务质量和效率。
3. 客户关系管理：公司将建立健全的客户服务体系，及时回应客户需求，提升服务水平。
4. 成本控制管理：公司将建立严格的成本控制制度，提高运营效率，降低管理成本。
五、市场推广策略1. 品牌推广：公司将通过各种渠道推广自己的品牌形象，提升知名度和影响力。
2. 服务拓展：公司将拓展服务范围，开发更多的合作对象，实现多元化发展。
3. 客户维护：公司将建立健全的客户关系管理体系，保持与客户的长期合作关系。
4. 促销活动：公司将定期举办促销活动，吸引更多客户，提升市场份额。
六、发展前景随着城市化进程的加速和居民生活水平的提高，工程物业管理行业将迎来更广阔的发展空间。
**工程物业管理有限公司将以其优质的服务和专业的管理团队，不断提升自身实力，迎接行业的挑战，实现更好的发展。
物业管理服务定位及设想一、物业管理服务定位及设想（一）方案概论及管理目标依据我公司对贵公司的深入了解，我们专门为此次项目制定以下实施目标及实施方案：目标一、秩序规范、稳定可靠的需求良好职场秩序是广大坐席工作的重要保障，同时也是对物业管理工作的第一要求，职场秩序的好坏，直接影响坐席的工作质量。
建立良好的物业管理工作流程、提高人员素质培训，提高人员规范化意识是本次工作的重心。
通过我公司制度的制定及高效执行，以促进满足坐席的良好秩序需求将是管理工作的重点。
目标二、环境安全、整洁有序的需求优美的环境是工作的重要保障，对环境的关注体现了现代人居住观念的更新，同时表明物业管理工作对环境的维护、美化的重要意义。
增强保洁人员自身意识，不断加强人员培训，制定详细的、可执行的保洁流程及监督机制，与业主方加强沟通，成立工作检查监督小组，制定评分机制，以良性竞争提高业务技能，给坐席提供一个良好、舒适的工作环境，是对我们物业管理工作的基本要求。
目标三、诚信友爱、温馨安全的需求物业服务企业除加强业务技能培训以外，建立了团队意识，提高各工种之间的协作、加强各岗位之间的互动。
加强人员消防安全意识、灾害安全意识、危机安全意识。
通过对作业人员定期的安全培训，严密防治安全隐患，做到早发现、早报备、早治疗，杜绝所有安全隐患，提高坐席安全感，舒适感。
（二）物业管理具体措施基于对甲方公司的特点及管理要素的分析，现提出如下管理具体措施：1.组建专业化、高素质的员工队伍一流的物业需要一流的服务，一流的物业服务需要高素质的员工。
在员工管理方面，将采取尊重人、教育人、帮助人这种“以人为本”的管理方式，透过这种“人性化”的管理及时了解掌握员工的心理活动和思想状态，将员工在言行中表露出来的各种不良情绪及时给予纠正，将可能影响服务质量的因素消灭在萌芽状态，确保服务中心的正常工作秩序不受到干扰和阻碍。
同时，将积极实施和推进人的品质建设工程，以团队职业化、管理市场化、观念同一化为目标，建立人才规划、实行有效考核与管理等措施，建立一支高素质的人才队伍。
办公楼提高物业管理服务水平的整体设想及策划一、高标准、高水平管理的措施（一）项目定位1、市场定位：地理位置优越，楼宇设施完善，以办公和客户服务为主业，具备优质物业管理服务的办公场所。
2、形象定位：安全、舒适、文明、洁净(1) 安全通过完善的综合管理体系，及时完成福田地税办公楼物业的管理各一、高标准、高水平管理的措施（一）项目定位1、市场定位：地理位置优越，楼宇设施完善，以办公和客户服务为主业，具备优质物业管理服务的办公场所。
2、形象定位：安全、舒适、文明、洁净(1) 安全通过完善的综合管理体系，及时完成福田地税办公楼物业的管理各项事宜，确保客户的各项工作正常进行。
(2) 舒适按照规范标准，完成楼宇的各项检修、保养，确保楼宇设备、设施完好，配以观赏性佳的室内外植物点缀，为客户提供一个舒适、优雅的办公、纳税场所。
(3) 文明通过对公共秩序有效的疏导和维持,做好各项物业服务工作,营造活跃、轻松的办公氛围。
(4) 洁净提供酒店式的保洁服务，运用各种监督机制，创造出一个洁净、优雅的工作环境。
（二）管理目标１、自接管之日起，第1年接收并管理好客户移交的所有设备、设施，并达到福田区物业管理优秀大厦标准，取得相关证书，第2年内达到市物业管理优秀大厦管理水平。
２、自接管之日起，2年内通过ISO9002国际质量体系认证。
（三）管理优势１、体制优势物业公司是深圳市物业管理行业中率先实行员工持股改制的甲级企业。
员工持股60％，占控股地位。
因此，企业的命运取决于全体员工共同努力的结果，公司每一位员工的行为，都会给企业的发展带来不同程度的影响。
正是由于员工的主人翁地位得到了确认，激发了员工的工作积极性和创造性，加上政府和股东企业的大力支持，员工在户口和住房方面无任何后顾之忧。
物业公司凭借体制上的优势，通过不断输入新的血液，同时加强员工的综合素质培养，逐步提高公司的服务档次。
目前物业公司员工的大专以上文化程度比例和深户比例及企业效益均居同行前列。
物业管理新项目筹建方案一、项目背景和概述随着城市化进程的不断推进和居民生活水平的提高，物业管理行业正迎来新的发展机遇。
作为服务业的重要组成部分，物业管理行业在城市社会经济发展中扮演着重要角色。
物业管理新项目的筹建旨在通过科学规划和精细管理，提升社区居民的生活质量，打造一个安全、舒适、便利的生活环境，满足居民对美好生活的向往和需求。
二、项目定位本项目定位为一家综合性物业管理服务公司，主要提供社区物业管理、维修保养、垃圾处理、绿化养护、安全保卫等一体化服务，为居民创造便利的生活环境和舒适的居住体验。
三、项目目标1. 提高物业管理水平：引入先进的管理理念和技术手段，倡导绿色环保、智能化管理，提高物业管理效率和服务水平。
2. 提升服务品质：建立完善的服务保障体系，提高服务质量，满足居民多样化需求。
3. 塑造品牌形象：打造具有核心竞争力的知名物业管理品牌，树立良好的企业形象和社会口碑。
四、项目内容和规划1. 社区物业管理：提供全方位的社区物业管理服务，包括物业维修、绿化养护、清洁卫生、安全监控等，着力打造安全、整洁、美观的社区环境。
2. 居民服务中心：设立居民服务中心，为居民提供便民、咨询、投诉等服务，增强与居民的沟通和联系。
3. 智能化管理系统：引入物联网、大数据等先进技术，建立智能化管理系统，实现设备设施的远程监控和自动化运行。
4. 安防设施升级：对社区安全设施进行升级改造，提高安防水平，保障居民生命财产安全。
5. 绿化环保工作：加强社区绿化建设和环境保护工作，打造宜居的生态环境，促进社区居民身心健康。
五、投资规模和资金来源本项目计划总投资额为1000万元，资金来源主要包括自有资金和银行贷款。
其中，自有资金占70%，银行贷款占30%。
资金运作将严格按照项目进度和需求进行安排，确保项目的顺利实施和运营。
六、项目进度计划1. 前期准备阶段（3个月）：进行市场调研，编制项目方案和可行性分析报告，确定项目投资规模和目标。
目录第一篇项目市场定位 (4)第一部分定位前提及定位说明 (5)一、项目概况 (5)二、市场情况及项目机会点分析 (5)1、项目市场环境总结 (5)2、项目初步发展方向 (8)第二部分项目定位基础解析 (10)一、项目地块条件概要 (10)二、项目SWOT分析 (10)1、优势 (10)2、劣势 (11)3、机会——共享机会 (11)4、威胁分析 (12)三、项目核心竞争力分析 (12)1、核心竞争力说明 (12)2、本项目核心竞争力提炼 (12)第三部分项目市场定位 (13)一、项目定位原则和定位思路 (13)（一）项目定位原则 (13)（二）项目定位思路 (14)二、项目核心竞争力定位分解 (15)1、产品力 (15)2、品牌力 (16)3、价格力 (16)4、服务力 (16)5、创新力 (17)三、项目硬性定位 (17)1、定位说明 (17)2、硬性定位 (17)3、定位解析及依据 (18)四、项目形象定位 (18)１、形象定位的原则 (18)２、定位形象定位 (18)3、定位依据 (20)五、项目物业形态定位 (21)1、定位说明 (21)2、形态定位 (21)3、定位依据 (21)六、项目物业功能定位 (21)1、定位说明 (21)2、功能定位 (21)3、定位依据 (22)七、项目档次定位 (23)1、定位说明 (23)2、档次定位 (23)3、定位依据 (23)八、项目（总体）目标客户群定位 (24)１、区域目标客户构成分析 (24)2、本项目目标客户群定位 (25)3、目标市场定位分解 (26)第二篇项目产品设计建议 (29)第一部分项目总体建筑策划 (29)一、建筑策划前提说明 (29)1、项目地块条件 (29)2、项目定位 (30)二、建筑策划原则及其说明 (30)1、项目规划设计的系统性 (30)2、项目规划设计动态化 (30)3、环境设计特色化、融合性 (30)4、合理的交通系统 (31)5、智能化系统运用 (31)6、建筑设计中的人本位意向 (31)三、项目整体规划布局建议 (32)（一）整体规划理念和目标 (32)（二）综合规划布局建议 (33)四、建筑风格设计建议 (41)1、建筑风格 (41)２、建筑色彩设计提示 (42)3、建筑单体外立面设计提示 (43)4、其他建筑局部特色设计提示 (43)五、园林景观设计建议 (44)1、园林景观设计的原则 (44)2、本项目园林景观总体设计建议 (45)3、项目三级台地的景观规划建议 (46)六、项目建筑单体设计建议 (50)1、建筑形式 (50)2、户型面积及比例控制建议 (51)3、户型设计要求 (52)七、配套设施建议 (57)1、教育类配套 (57)2、医疗配套 (57)3、商业服务类配套 (58)4、运动类配套 (59)5、小区会所配套 (59)6、交通服务类 (59)八、智能化配置建议 (60)1、综述 (60)2、具体建议 (60)九、物业管理建议 (61)1、建议前提 (61)2、管理方式建议 (61)3、物业管理服务内容 (61)十、交房标准建议 (62)1、用材标准 (62)2、装修标准 (63)3、门厅等公共部位装修 (63)4、一楼住宅私家花园设置 (64)十一、关于本项目节能环保措施的建议 (65)第二部分项目市场价格定位 (66)一、均价计算方法说明 (66)二、套内均价计算表 (67)三、项目平均价格水平 (68)第三部分项目开发强度及序列 (68)一、开发序列建议 (68)1、开发周期 (68)2、开发序列 (69)二、开发强度 (69)1、总体量预期 (69)2、一期产品规模预期 (69)第一篇项目市场定位第一部分定位前提及定位说明一、项目概况本项目位于**地区柏树新村1号，为原奥妮厂三工场。
物业服务方案项目定位随着城市化进程的加快，现代居民日益注重居住环境的品质和服务体验，物业服务的重要性也越来越凸显。
一般而言，物业服务方案是根据不同的物业类型、业主群体及其需求，制定相应的服务方案，以提供更加优质、专业、贴心的服务。
本文将围绕物业服务方案的项目定位进行探讨。
一、项目概述物业服务是指在物业管理范畴内，专业机构或专业人员对房地产资源进行的综合性服务。
物业服务涵盖了许多不同的方面，包括设施维护、安全管理、环境卫生、绿化防护、信息管理等，目的是为业主创造安全、舒适、便利的生活环境。
物业服务的方案定位涉及到多个因素，比如物业类型、业主群体、服务需求等。
在确定服务方案时，需要考虑这些因素之间的关系，制定出能够满足业主需求、提高物业管理水平的服务方案。
以下是物业服务方案项目定位的相关要素。
二、要素分析1. 物业类型物业类型不同，业主的需求也会有所差异。
比如，商业物业的业主更加注重品牌和商业价值，因此需要一个能够提供全面的高端物业服务；而居住物业的住户则更加关注生活品质和舒适度，因此需要一个能够提供便捷的生活服务。
2. 业主群体业主群体也是服务方案定位的重要因素。
高端物业的业主对服务标准和品质有较高要求，比如要求物业服务团队人员专业素质高、服务态度好、技能熟练。
而低端物业的业主对服务的要求相对较低，注重的是物业费用的合理性。
3. 服务需求业主的服务需求也是服务方案定位的重要因素。
一些大型综合物业需要提供的服务范围广泛，包括物业管理、维修维护、安全管理、绿化保洁等等；而一些高端物业还可能需要提供管家式服务，满足业主的各种个性化需求。
三、项目目标在物业服务方案项目定位时，项目目标也必须要定位明确。
以下是物业服务方案项目目标的相关要素。
1. 提升物业服务品质传统物业管理存在着人员素质不高、技术不过关、服务铁公鸡等问题。
对于公寓、商业综合体等物业服务业来说，要想拥有良好的业绩表现，就必须开发出一个完善的、细致的管理服务方案，通过音视频、金属探测器、巡更系统等管理手段，提高物业服务品质和管理水平。
物业公司品牌定位及品牌提升计划1.提高员工素质和服务意识：物业服务品质源于物业人的服务意识和服务品质，因此提高员工素质和服务意识是建立物业服务品牌的关键。
2.创造高品质的物业服务产品：物业服务品牌应该拥有较大的物业服务规模，能够提供高品质和价值的物业服务产品，以赢得业主认可和社会公众尊重。
3.建立良好的企业形象：树立物业公司企业形象，赢得社会各界、同行的认可和尊重，提高物业公司品牌知名度和市场美誉度。
4.获得业主的广泛认可：物业服务品牌应该获得物业管理区域内业主的广泛认可，体现物业资产的保值增值，增加业主对物业服务企业的信赖度和满意度。
5.参与行业交流和竞争：增加行业口碑效应，提升行业地位，参与行业交流，参与市场竞争，通过招投标增加物业服务项目。
综上所述，建立物业服务品牌是物业服务企业实施可持续发展的必备条件，是物业服务企业拥有的一笔无形资产。
通过提高员工素质和服务意识，创造高品质的物业服务产品，建立良好的企业形象，获得业主的广泛认可，参与行业交流和竞争等措施，可以实现物业保值增值，满足业主居家生活需求，提高物业公司品牌知名度和市场美誉度。
1、加强行业内部交流和研究，参加各种活动，如行业培训、会议、竞赛和协会年会。
组织参观行业标杆企业，研究他们的优秀做法，不断提高自身管理水平。
了解最新资讯和政策法规，拓宽视野和思维，应用到日常管理和服务工作中。
2、参与物业服务项目招投标，增加物业服务项目。
加强与行业主管部门的沟通和联系，掌握市场行情和招投标信息。
通过市场化运作，增加一个物业项目。
3、加强和规范物业服务费用收取工作。
及时足额收取各项费用，制定和落实各项收费规定，规范员工停车等免费车辆申请和审批制度，拓宽经营收费项目渠道，提高经济效能。
4、建立物业服务标准化体系。
完善各项服务标准化建设工作，如物业服务管理体系文件、VI和BI标准化、服务流程和礼仪标准化等。
规范和统一各项目物业管理基础管理工作，为评选ISO9001质量认证体系做好铺垫，为新建项目迅速组建物业服务中心奠定基础。
保利物业项目运营方案保利物业项目运营方案一、项目定位1.1 目标市场：中高端居住、商业及办公建筑1.2 项目定位：提供高品质的物业服务，打造舒适便捷的生活环境和商务办公空间二、运营理念2.1 以客户为中心，满足客户需求，提供个性化服务2.2 提供全面的物业服务和管理，营造安全、舒适、和谐的社区生活环境2.3 引入科技手段，提升服务的便捷性和效率2.4 持续创新，提高物业服务质量和客户满意度三、运营策略3.1 人员管理3.1.1 建立专业的物业管理团队，包括物业经理、保安人员、维修员等3.1.2 员工培训，提高服务意识和业务水平3.1.3 设立客户服务中心，及时响应客户需求和投诉，解决问题3.2 维修与设备管理3.2.1 确保物业设备正常运行，定期检修和保养，及时处理故障3.2.2 建立维修服务热线，提供24小时的应急维修服务3.2.3 与专业维修公司建立合作关系，提供高质量的维修服务3.3 安全与保安管理3.3.1 建立全面的安全巡查机制，保持项目的安全和秩序3.3.2 设立监控系统，保护项目的安全和客户财产安全3.3.3 培训保安人员，提高其应急处理能力和服务态度3.4 环境卫生管理3.4.1 定期进行环境卫生检查和清洁，保持项目的整洁和美观3.4.2 建立垃圾分类和处理机制，保护环境和提高资源利用率3.4.3 加强绿化管理，营造良好的生态环境和绿色社区3.5 社区活动及社区建设3.5.1 组织社区活动，增强居民之间的互动和交流3.5.2 建设社区公共设施，满足居民的基本需求3.5.3 支持社区组织和居民自治，提高社区凝聚力和归属感四、科技应用4.1 引入物联网技术，建立智能化管理系统，实现信息互联互通4.2 在线报修系统，提供便捷的服务请求和处理渠道4.3 安防监控系统，保障项目安全和居民财产安全4.4 电子支付系统，提供便捷的缴费方式和服务消费渠道五、持续改进与创新5.1 定期收集、分析和评估客户满意度，及时调整运营策略5.2 借鉴国内外先进的物业管理经验，不断提高服务质量和水平5.3 总结和分享成功的案例，推动行业的共同进步六、营销与推广6.1 开展市场调研，了解目标客户需求和竞争对手情况6.2 制定差异化的市场推广策略，提高品牌知名度和美誉度6.3 精准营销，与房地产开发商及相关机构建立合作关系6.4 提供个性化的服务，提高客户满意度和口碑传播效应以上是保利物业项目运营方案的基本内容，通过严格的管理和优质的服务，我们将为客户创造更美好的居住和工作环境，实现共赢的经营目标。
物业项目定位及产品建议方案Document number：PBGCG-0857-BTDO-0089-PTT1998“格林公寓”（暂定名）项目定位及产品建议方案一、市场产品特征：布心目前在售项目较少，蓝堡公寓正处于热销中，理想新城2期下个月面市，东湖新地带处于尾盘阶段。
通过对区域住宅项目市场调查，区域市场具有如下特征：1)建筑规模：片区内在售楼盘多为中等偏小规模，物业形态以多层、小高层为主。
理想新城2期建筑面积大概5万多平方米，蓝堡公寓建筑面积万平方米，还有东湖新地带剩下的部分面积，三者合计面积大概在8万平方米左右。
2)建筑类型：该片区住宅项目主要以多层、小高层组成。
中高层主要分布在太白路两旁和东湖路的南端，如：君逸华府、碧岭华庭、彩世界、东湖新地带等。
多层、小高层主要分布在太白路以北的地方，如：理想新城、山湖居、绿映居、心怡花园等。
3)户型：布心片区在售楼盘中大户型与小户型套数比例约为：60％和40％。
蓝堡公寓是布心房地产市场相对而言定位比较明确的小户型物业，应该说中户型是布心市场的主力。
从市场的供求关系和租赁市场的需求来看，小户型的空间非常大。
在面积方面，二房的面积在60～80㎡之间，三房的面积在85～110㎡之间；小户型以单身公寓和一房一厅为主，并有小部分的小二房。
单身公寓的面积在25～30㎡之间，一房一厅的面积在35～40㎡之间，小二房面积在55㎡左右。
在户型设计方面，功能布局较为合理，方正实用，通风采光较好，但与其他片区相比户型设计一般，缺乏亮点；小户型缺乏可变分组自由性。
4)客户：主力客户主要是在罗湖一带上班的白领一族、投资客户、具有罗湖情结的周边居民、香港客户。
次主力客户主要是政府公务员、学校教师、私营生意人、布吉客户。
5）价格：布心片区在售项目中，蓝堡公寓价格最高，均价6300元/ ㎡（带500元装修），东湖新地带均价5800元/㎡，位置相对较偏的理想新城均价4600元/㎡。
片区整体价格与寸土寸金的罗湖其他片区相比，布心的价格优势便凸现出来，尤其是与东门、蔡屋围和口岸片区相比，可以说是天壤之别。
虽然布心片区近年的价格有所提升，但与其他片区相比还是有较大的优势。
二、居住人群特征：1、自有居所人群：白领人士：来深时间不长或大学毕业参加工作3-5年的年轻人，在罗湖一带上班，待遇相对较高，不过积蓄不多，他们购房一般在父母的帮助下购自己的居所，户型相对偏小。
来深多年，经过多年的积累，不满足于租房或现有的住房，追求高品质的生活，他们把眼光放在了综合素质比较高的楼盘上，户型一般比较偏好三房。
具有罗湖情结的居民：在罗湖居住多年，对罗湖有特殊的感情的居民，手中有一定的积蓄，拥有单位分的房子，面积小，户型差，随着家庭成员的增多，住房显得紧张。
为了改善居住条件，他们不得不考虑购买新房，营造良好的家庭氛围。
香港客户：这些客户多在深圳工作或有业务往来，另外还包括相当数量的深港家庭，他们倾向于具有港人生活氛围的区域进行置业。
由于百仕达、彩世界等高素质楼盘的带动，布心片区逐渐成为了受港人认可的置业区域。
2、租房人群：租住民房群体特征：刚大学毕业来深的年轻人，在罗湖一带上班，待遇一般，工作相对不稳定，故选择租金相对便宜的民房居住。
这部分人是深圳最有活力的，也是最有潜力的群体，当他们有足够的经济实力以后，必然会选择档次更高的物业居住。
在工厂上班的打工一族，待遇较低，工作相对稳定，不满足现时工厂提供的宿舍，他们会和朋友或同事出来选择租金相对便宜的民房居住。
租住社区群体特征：在罗湖一带上班，待遇相对较好，有一定的经济实力，目前不急于购房或还没有足够的实力购买理想住房的群体，故他们会选择档次相对较高的物业居住。
在深圳工作或有业务往来香港客户，他们倾向于具有港人生活氛围的区域居住。
由于百仕达、彩世界等高素质楼盘的带动，越来越多的香港客户喜欢居住于此。
三、项目经济指标分析：1、地块概况：本项目位于布心东晓路的最北端，依山而立。
东面为已经入住的山湖居；南面紧靠心怡花园；西面与泰和花园隔路相望；北面临近布心山庄。
项目周边具有浓厚的居家生活氛围。
2、项目经济技术指标地块呈不规则三角形，临街面共长：104米；建设用地面积：㎡；建筑面积：5200㎡；容积率：建筑覆盖率：30％建筑高度：24米退红线要求：东4米，南4米，西6米，北4米3、生活便捷程度状况分析➢交通情况：项目距离主要干道还有一定的距离，经过的公交线路较少，交通不是十分的便利。
目前经过项目附近设有一个总站，但车次较少，具体线路有：424到火车站、483到蛇口、336到龙华等。
除此以外，其它线路站点距本项目较远。
➢周边配套情况本项目距离大部分生活配套较远，只能依靠自身配套来满足生活所需。
具体生活配套有：教育：布心中学、东晓小学、布心小学、布心幼儿园。
购物场所：华润超市、民乐福超市、山湖居商业街。
银行：中国银行、建设银行、邮政银行、工商银行。
娱乐休闲：肯德基、上岛咖啡厅、在建的金威啤酒广场。
医院：罗湖妇幼保健院、东湖医院。
景观：天然山景、东湖公园、在建的围岭森林公园。
4、优劣势分析：➢优势：市场压力较小：近期布心片区楼市供应量极少。
到目前为止，该片区新推出的楼盘只有蓝堡公寓、理想新城和东湖阳光，供量仅1000套左右，整个楼市供量不大，竞争压力相对较小。
价格优势：布心片区整体价格与其他片区相比，价格具有很大的优势。
由此看来，本项目跟其他片区同一档次楼盘相比，价格上是有较大优势的。
即使跟片区内同类楼盘相比，本项目的价格也是有竞争力的。
浓厚的居住氛围：项目附近聚集着多个生活社区，居家氛围较为成熟。
投资市场活跃：由于布心片区租金与其他片区相比优势明显，再加上片区小户型项目较少，所以导致了片区的租赁市场较为活跃。
➢劣势：项目规模较小：由于项目本身规模较小，可以用来规划园林的空间不足，对于那些对园林要求较高的客户来说，这是一个不利的因素。
片区整体形象问题：地块附近分布多个工业区和农民房，整体形象较差。
治安生活环境：项目附近汇聚着民房、厂房及宿舍，人员复杂，治安生活环境较差。
交通问题：经过项目公交线路较少，距离主干道还有一段距离，出行相对不便。
5、开发思路指导：通过对本项目周边的市场进行调研分析，同时对项目自身进行客观的分析，项目优势和劣势都已经非常的明确。
基于以上分析，指导本案确定开发思路：1）确定开发思路的重要因素：【市场因素】➢布心片区小户型供应明显不足，但需求正在逐步增加，租赁市场显得十分活跃。
➢布心片区拥有成熟的租赁市场，片区内过渡居住人群众多，拥有过渡居住和投资客户基础。
➢布心片区主流客户居家型客户，对项目综合素质要求较高，园林景观和小区的居住氛围必然是他们的首先因素之一。
但过渡型客户或投资客户对居住环境要求不高，价格才是他们的首要考虑的因素。
【自身因素：】➢由于项目本身规模较小，可以用来规划园林的空间不多，这样小区的环境就难以形成一定的规模，更不便于营造成熟居住氛围。
2）确定本项目的开发思路：综合以上所述，本案的开发思路定为：寻找市场的空白点，迎合市场的需求，吸引目标客户群体，选择适合项目现有综合实力，风险较小的过渡居住兼投资双重功能的精品小户的开发思路。
四、产品定位沿袭项目开发思路，本项目定位为精品小户型，根据市场调查可知，目前市场上小户型以单身公寓和一房一厅为主，并有小部分的小二房。
单身公寓的面积在25～30㎡之间，一房一厅的面积在35～40㎡之间，从真正使用功能上而言，小户型面积大几个平米，使用效果就改善良多。
另外，考虑到一房一厅的户型功能性更为灵活实用，且在设计时还可考虑处理为两套打通做二房，故建议本案以一房一厅户型为主，具体户型定位为：五、产品设计1、总平布置根据项目经济指标可知，项目占地平米，覆盖率30%，建筑单层面积约为878平米。
总建筑面积5200平米，设六层住宅的话，单层面积为866平米，满足覆盖率要求。
同时，可满足24米的限高要求，根据本案户型定位，平均每户面积按35平米计，一个标准层设计8户时，单层建筑面积为280平米，则需要设置三栋楼体，每栋设置一部电梯。
具体布置为两栋临街、一栋设于地块西侧，形成半围合式。
同时，六层住宅，单层层高3米，根据限高要求，尚余有6米高度空间，为充分利用建筑高度、塑造建筑立面效果，增加项目的产品品质感，同时最大限度挖掘项目开发收益，可设首层6米高架空层，预留将来临街面改为商铺，内部架空层则设园林及泛会所。
考虑到地块实际地形，小区的两个入口设在东晓路临街面的两端，主入口在东端，次入口设西端，同时也是车行的入口和出口。
小区总平面布局示意图标准层平面示意图2、建筑设计根据项目定位，以及产品形态，建议采用简洁明快的建筑设计手法，淡色外墙加蓝色坡屋顶，塑造迎合目标客户群喜好的居住建筑形象。
3、园林及会所设置小区占地面积十分有限，要在有限的空间里去挖掘更多的园林景观。
依据目前的总平布局，本案的园林绿化分为三个部分：其一，地面绿化，主要是半围合的庭院园景营造，并且在地块东侧设两个三人篮球场，作为小区室外活动场所配套。
其二，首层架空绿化，并增设泛会所，可适当设置一些会所配套项目，比如棋牌室等。
其三，架空层平台花园。
在设计时三栋楼体的架空层是连为一体的，故楼与楼之间的架空平台花园面积较大，可设计为平台绿化。
园林效果示意图4、户型设计要点作为小户型项目，目前市场上已经拥有相当成熟的设计手法，本项目在户型设计上应该博采众长，并且加以强化。
在小户型的设计中，由于单套面积较小，应着重考虑以下几点：其一，使用功能上的合理性。
户型内各功能区不能相互干扰；其二，良好的采光与通风。
明亮而通透的小户型同样能给人良好的居住享受；其三，更大的室内外过渡空间。
设大凸窗、大阳台，使小户型同样能拥有开阔过渡空间的极佳的视野。
户型设计示意图六、项目命名现阶段，根据项目特征，特拟定以下推广名方案：方案一：格林公寓释义：格林童话带给人幸福和安宁的享受，格林公寓，偏安城市一隅的居所，安身立命的小空间、梦想起飞的驿站。
方案二：半山寓所释义：直接点明项目所处地段，位居半山的地理特征，寓所给人以直接的家庭归属感。
方案三：丽日馨居释义：充满阳光的温馨居所。
深圳市涛益地产顾问有限公司策划一部二00四年九月二日。
