房地产项目工程管理的浅析

计 任务 。 ２ 保持 与设计 人员 的工作性 沟通， 、 随时掌握 设计 的进度， 时解决 设计 中 及
２ 、施工 准备
首先办妥 建 设工程 规划 许可证 和建筑 施 工许可 证 。 着， 接 房地 产开 发企业 必须让 设计人 员在会 上做好 设计交 底工 作， 预先探讨 解决 出现 问题 的办法 以使 工程 的施 工能较 顺 利的 步入 正轨 。
城 乡 与 环 境
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浅谈 房地产在 工程建设 中的管理
陈 思
３ ０ ０） ５０ ０ （ 州市 鼓楼 区房地 产 开发公 司 福建 福 州 福 ［ 摘 要 ］ 文在 房地 产项 目工程 管理 目标和 内容 的基础 上， 本 分别 从房 地 产企 业 在规划 管 理 、设计 管 理 、施工 管理 等 几个 方面 论述 房地 产 开发 的工 程 管
３、 施 工 质 量 控 制
施 工质量 控制 是施 工管 理工作 的重 点。 房地 产开 发企业 的工 程管理 人员， 要善于 把握 全局 ， 引导 、协调 、督 促设计 、监 理 、施工等 单位 共 同完成好 施工 质量 的控制 任务 。具体应 做好 下述 几项 主要工 作 ： 先， 首 根据 与监 理单位 签订 的委托监 理合 同， 按照监 理人员 应承担 的质量 监理职 责和 国家有关规 定对其 工 作进行 监督 。对 重 点部位 和关 键工序 ， 配合 监理 人员 一道检 查把 关， 严格 按 国 家技术 标准进 行验 收， 一道 工序质 量验 收不合 格 的， 上 不得 进行 下道工序 。其 次， 督促施 工企 业根 据施 工合 同的要 求， 严格 执行 国家 《 建筑工 程施 工质量 验 收规范 》 强化 其施 工过 程 的质量控 制， 证各工 序质 量达 到验 收规范 的要 求。 ， 保 还有 ， 做好 工程 材料 的管 理工作 ， 必须 严格 按施工合 同约定和 设计 要求， 做好市 场调 查， 准确 掌握材料 市场信 息， 按照 国家 有关法律 法规， 通过招标 选择 出质量 有保 障 、信誉 良好 、价 格合 理 的品种 进行 使用 。 ４ 、工 期控制 工期 控制在 房地 产项 目的施 工 管理 中是极 为重要 的工 作 内容 。因为其 不 仅关 系到房 地产开 发企业 和旋 工企业 的切身利益 ， 还涉及 到第三 方一购房 者 的 利益 ， 以说它 是个连 环套 。 可 为此， 要督 促施 工企业 结合 工程 实际， 编制 出切实 可行 的施 工组 织设 计和进 度计 划 。 在各 个计 划进度 控制 点， 注意配 合监 理人 员 检查旌 工 企业是 否完 成 了相应 的施工 任务， 有 出现 偏差 ， 若 要及时会 同监 理人 员和 施工 企业人 员进 行成 因分 析， 督促施 工 企业采 取有 效的补 救措 施， 以确保 工程 按进 度计 划顺 利竣 工交 付使 用 。 ５ 、成 本控 制 房 地产 开发 工程成 本 由建安造 价 、小区 建设 费用 、设计 费、监理 费与各 项政府 规 费组成 ， 中 建安造 价是 最主要 的 部分 （ 其 占到 ８％以上） 所 以要做好 ０ 。 工程成 本控 制， 要真 正 引入竞 争机 制， 贯彻 公开 、 公平 、 正的原 则， 公 选择 既有 质量保 证， 能 以合 理 的较低价 格 中标 的施工 企业承 担施 工任 务 ： 好施工 概 又 做 预算审核 ， 以之为依据 ， 施工过 程中控 制好工 程款 的拨付 ： 并 在 对于经济 签证工 作要严 格执 行好三 级 签证制 度， 即在 房地产 开 发企业 内部， 要经过现 场经 办 需 人 员 、 门经理 、 部 工程 总负 责人 三级 审查核 准 的签 字程 序后 ， 其驻现 场代表 方 能签证 给施 工企业 的制 度 。 要注 意与 监理人 员配 合， 图纸 以外增加 或减少 工 对 程 量应 在施 工中及 时 核对 。这样 才能 做好层 层 落实， 层层 审核， 合理 签证 。

浅析房地产工程管理中存在的问题及对策中图分类号： f293 文献标识码： a 文章编号：房地产是我国的经济领域的支柱性产业，其发展对于我国的经济发展和社会稳定具有重要意义。

但是，房地产作为一种复杂的项目工程，只有将房地产开发中的各个环节结合起来，是想有效的工程管理，才能更好地实现房地产经济利益、社会利益和生态利益的统一，才能促进房地产事业的不断健康持续地发展。

一、关于房地产工程管理现状的分析。

在我国工程建设中，工程项目管理的侧重点、内容、方法等会因为管理行为主体的不同而产生不同的结果。

这段时期，施工单位工程管理的模式相对比较成熟，监理单位的工程管理也有了国家要求执行的规范，而房地产企业这一工程管理主体至今尚未建立起规范的管理模式，市场上房地产企业的工程管理模式五花八门，没有相对规范的操作模式。

现代项目管理学科的研究中，涉及到了业主工程管理的内容，这对研究我国房地产企业的工程管理有借鉴作用。

二、房地产工程管理的特点（1）目标统一性房地产工程管理是一个复杂的统一体，需要各个目标予以协调统一才得以顺利实现。

房地产工程管理的目标具有总目标和分目标两种，两者具有统一性。

分目标指的是工程项目的功能目标和效益目标，即房地产的建设规模、生产效果、技术指标和经济效益等。

总目标是指工程项目的质量目标和进度目标等，是一种针对整个工程项目的目标。

虽然房地产工程管理具有那么多的目标，但是原则上是以质量目标为第一标准的，且总目标和分目标具有一定的统一性。

例如，当工程管理的进度目标和质量目标发生冲突的时候，应该以质量目标为准。

（2）高风险性房地产工程管理具有一定的风险性，且在管理中存在的风险一般很难预测和控制。

一般说来，房地产工程管理的风险主要有融资风险、自然风险、管理风险、市场风险等。

由于房地产工程管理具有如此多的不可预料和控制的风险，因此对房地产风险管理的研究就成为了房地产工程管理的重要课题。

三、分析房地产工程管理中存在的问题（1）开发前期准备工作不够有些房地产开发公司在开发的过程中没有做好充足的准备，只关注地产地段、周边商业环境和配套设施，并没有和建筑单位一同将工程前期的准备工作做好。

第1篇摘要：随着我国经济的快速发展，工程项目管理在各个领域发挥着越来越重要的作用。

本文从工程项目管理的概念入手，分析了工程项目管理的内涵、特点、原则以及在我国的发展现状，并对工程项目管理的重要性进行了阐述。

一、引言工程项目管理是指在工程项目实施过程中，为实现项目目标，对项目资源进行合理配置、有效控制，确保项目在时间、成本、质量、安全等方面达到预期效果的一系列管理活动。

工程项目管理是现代工程管理的重要组成部分，对于提高工程项目质量、缩短项目周期、降低项目成本、保障项目安全具有重要意义。

二、工程项目管理的概念1. 工程项目管理的定义工程项目管理是指运用科学的方法、技术和手段，对工程项目进行计划、组织、指挥、协调、控制和监督，确保项目在预定的时间、成本、质量、安全等方面达到预期目标的过程。

2. 工程项目管理的内涵（1）工程项目管理的目标：确保项目在时间、成本、质量、安全等方面达到预期效果。

（2）工程项目管理的对象：工程项目及其相关资源。

（3）工程项目管理的手段：运用项目管理理论、方法和技术。

（4）工程项目管理的特点：综合性、系统性、动态性、创新性。

三、工程项目管理的特点1. 综合性工程项目管理涉及多个学科、多个领域，如工程学、管理学、经济学、法学等。

因此，工程项目管理具有综合性特点。

2. 系统性工程项目管理是一个系统工程，包括项目策划、项目实施、项目验收等阶段。

各个阶段相互联系、相互制约，形成一个完整的系统。

3. 动态性工程项目管理是一个动态过程，随着项目实施，各种因素不断发生变化，需要及时调整管理策略。

4. 创新性工程项目管理需要不断创新，以适应项目实施过程中出现的新情况、新问题。

四、工程项目管理的原则1. 目标导向原则工程项目管理应以实现项目目标为导向，确保项目在时间、成本、质量、安全等方面达到预期效果。

2. 全面管理原则工程项目管理应全面覆盖项目实施过程中的各个环节，包括项目策划、项目实施、项目验收等。

施 工管理 工作 的重点 任务 就是施 工质 量的控 制工作 。 工程管理人员需要做到 的不 仅 仅是 顾全 大局 ，还 要做 到沟通协 调 的角 色， 与设 计人 员 、 监理 人员 以及施 工单 位 团 结 合作将 质量控 制工作做好 。 １ ． ３ － ３工期控制 工 程进度 在整 个建筑 项 目 施 工管 理 中 占据了非常重要 的地位 。因为 ， 工程 进度 的 快 慢将会 直接 影响 到开发 商与施 工单 位双 方 的利 益 ， 与此 同时 ， 还会 影响 到购房 者 的 切 身利益。所 以， 施工单 位要保证工 程质量 的同时还要对工程进 度进行控制 ， 可以编制 施 工方案和进度规划 ， 以确保工程按 照预期 的进度完 成 ， 能够顺利 的交付使用 。 ２房地产工程管理中出现的问题 Ｚ １对所开发 的工程建设 前期工作准备 不 充分 大 多数开 发商关 注 的焦点都 是地 理位 置是否能够升值， 建筑周边的交通情况以及 相关的设施是否齐全。然而， 作为建筑商而 言往往会 忽 略掉对建 筑工 程 的前 期准 备工 作， 尤其是技术资料 的准备工作 。 这样一来 ， 会 有少 数开发 商为 了加快 开发 的速度 或者 是 根本 不了解这项 工作 ， 就开工 。他 们没有 对 工程有关的管线情 况进行探查 ， 甚 至在最 初 设计 阶段没 有请 相关 的单位进 行地 质勘 探， 前期没 有做足充分 的准备工作 。还有少 数 开发 商对所 开发 城市 的相关 配套管 理措 施 没有 清楚的掌握状 况 ， 在工程竣工后 交付 使 用期 间 ， 房屋依然使用 施工时采用 的临时 水 电的情 况。 ２ ． ２对施工许可证的重视不够 开发商 在确认开发项 目的时候 ， 他们所 希 望的都 是尽早 实现 利润。 在政府有关部 门 关 于施 工巡查制度还 没有完善 的时候 ， 而办 理施 工许可证又需要很 多 的手续 ， 这个 时候 有 些房地 产企 业并 没有对 施工许 可证 加 以 重视 ， 都是 在施工单位没 有办理完施 工许可 证 的时候 就私 自动工 。 甚至有些开发商偷机 取巧， 想钻 法律 的空 子 ， 首先 办理 了基坑 开 发 手续 ， 然后 在没有办理 施工许可证 的情况 之 下就进 行连 续施 工 ， 想蒙 混过关 ， 这样 一 旦被城管部门发现， 就会立即要求施工单位 停止施工 ， 然后建 设主管 部门作 出对施 工单 位处罚的决定， 不仅罚款甚至可能是通报批 评 。对于这一 环节的不重视 ， 不仅能够影 响 到整个工程 的进度 ， 甚至会造成 不好 的社会 影响。 ２ ＿ ３对工程验收及备案管理不到位 对 于开发商而言 ， 一旦整个关强制 性技 术标 准是 每 一个设 计单 位应遵 循 的原则 ， 此外， 还 应 该注 重提 高整个建筑工 程的科技含 量 ， 设 计 工作 结束 之后按 照相 关的规 定进 行施工 图 的审查工作 。 房地产开发企业首先要做到 以 己为任， 树立起 自身的形象 ， 不要随意或者 独 断专行 的改 变 已经 审批合 格 的施工 图设 计， 避免 工程 隐患 的发生 ， 如 果确定 有必 要 修改 图纸 的时候 ， 一定要按 照正规 的程 序办 理相应 的手续 。 １ ． ３房地产开发的施工管理 １ ． ３ ． Ｉ施工合 同管理 房地产 开发 企业 与施工单 位所 签署 的 施工合 同， 是双方遵 守 国家法规 政策的 同时 还保证了双方的利益。 施工合同也是施工管 理中重要的环节 ， 施工合同的成立也意味着 施工 管理工作的序幕已经拉开。 １ ． ３ ． ２施工质量控制

用， 导致农 民Ｔ身 心发生 病变 ， 进 而对 自己 要 包括施 工作 业不 顺 畅 ，施工 质量 控制 绩 的１ 作 带 来抵触情 绪 ，因而会 影 响施 质 效 差 以及 施 工现 场机具 、设备 维护 保养 不 到位最 终导 致施 丁事故 频发 ，并导 致增 加 量和进 度 。 １ ． ２环境 问题 施Ｔ成 本 ，导致该 类现 象 的主要原 因来 源 建 筑施 工 过程 中采用 多 种施 工 机 具 ， 于责任 部 门权 限规定 不清 晰 ，部 门间存 在 其 中大多 数在运 转过 程 中会 对周 边环 境带 利益 冲突等所 致 。 ２相应 解决措施 来 不利影 响 ，诸 如搅 拌机 等机具 若 防护棚 封 闭不严 密则 会造 成扬尘 ，施 Ｔ现场 出入 ２ ． １创新 管理机制 口若 未设 置沉 淀池则 运输 车辆会 造 成粉尘 在今 后的施 工现 场管 理活 动 中应 明确 和污染 地面 ，甚至部 分施 工现 场存 在施 Ｔ 各部 门管 理权 限 和所应 承担 的责任 ，便 于
向。
１施 ｒ 现场管理 巾存 存的问题
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
现设计 精确 、 计算 准确 ； 在现 场 Ｔ作 安排 时
１ ． １人 员问题 １ ． ５管理效 率低下 围内建筑 市场劳 动力 绝大 多数来 自农 施工 现场管 理对 施 ｌ 丁单 位而 言既 属于 村 ，夫多 农 民 南于地域 、文化 和素 质差 战 略问题 又属 于战术 问题 ，对现 场存 在 的 异， 缺乏技 能 培 训 ， 导 致行 业 内作 业人 员整 问题 若不 能及 时有效 解决 则会 导致后 期相 体 素质 低而难 以满 足市 场需要 ；同时在作 关 问题层 出不 穷 ， 最 终导 致企业 战 略上 失 业 过程 中长 期 作 业 接 触对 身心 具有 副作 败 ，在施 丁现 场存在 的管 理方 面 的因素 主

：
保证 。
；据此进行 的工程 项 目设计是工程建设 的龙头。
协调 ，包括政府部 门、金融组织 、社会 团体 、
服务单位 、新 闻媒体 以及周边 群众等的协调。 项 目组织协调工作 包括 人际关系的协调 、组织 关系的协调 、供求 关系的协调 、配合关系的协
二 ，项 目质量 管理规划 与控制措施 ； 只有龙头 中有 “ ”。才能使工程项 目设计 、 魂 ２ １ 目质量管理规划 ．项 建设和项 目过程 管理 有章可循 。要重视项 目的 （）质量方针 。 质量 方针就是项 目实施 ｉ １ 前期可行性研究 工作 ，就要加强前期 可行性 研 组织领导层就 质量 问题 阐明所有打算和努 力方 究的人力 、物力 、财 力和时 间的科学投入 。要
械设备 、工具等 。对 设备的控制 ，应根据项 目 质量的职责 的不同特点 ，合、
近 年来 ，房 地产 开发 建设 领域 中仍 存在 养。 细度和深度以及体现项 目特点的设计要求 ，并 诸多问题 ，一些房地 产开 发建设企业受经济利 （ ）方 法控 制 。主 要包 括 项 目实施 方 采 取措施对专业 的设计过程实施有效 的控制 。 ４ 益的驱使 ，置法律 法规体 制于不顾 ，处处钻空 案、工艺 、组织设计 、技 术措施等 。对方法的 五．项 目实施阶段组织管理
目程 管 理
浅析房地产开发项 目管理措施
丁 振 雷 上海 民通置业有 限公 司
毯 ｎ 房地产顷甚警理畸专蘅地产蠹鬣 是要避 免产生 失误 ，作为控制 的动力 ，是要充 企业来说是 至关重要 的 开 发商前期 的精・ 策 ； 分调动人的积极性 ，发挥人 的主导 作用。 划、市场褥 可行性论证研究 、经济分析 评 （ ）材 料 的 控 制 。材 料 主要 包 括 原材 ２ 价，以及后期 的营销 策划最终 必须通过由项 田 ： 都 料 、成 品、半 成品、构配件等 ，对材料 的控制 管理奎过程制造 出的最终产品来舞现。本－￣－ ｔ ￣ 主要通过严检 查验收 ，正确合理地 使用 ，进行 针对 爵 前房地 产开发项 爵管理 中存在 的主 要问 ｊ 题 ，重点从制度建设 、质量管理 、投资成本控制 ｛收 、发 、储 、运 的技 术管理 ，杜绝使用 不合格 到合辫管理等方 面进行 了 述 ・ 】材料等环节来进行控制 。 关键蕾ｌ房地产项羲管理工程管理 鼋

浅析房地产开发的工程管理摘要：随着我国城市建设的快速发展，房地产开发的项目也越来越多，而工程管理在房地产开发中的地位也越来越重要。

本文就房地产开发工程管理的主要内容、存在问题以及适当的改进措施进行论述。

关键词：房地产；开发；工程管理1.引言在房地产开发的过程中，工程管理是十分重要的组成部分。

作为第一责任人的房地产开发企业需对所建工程全面负责，从规划、设计到施工，提高工程管理的水平不仅是“高品质”产品推出的保障，也能满足购房者的需求。

工程管理的主要目的就是按照制定的规划方案，根据计划而合理的管理工程建设任务，最终按区域、按时间、按批次的交付使用。

房地产开发是个十分复杂的过程，只有将各环节与整体的开发结合起来，才能更好地实现各环节相互配合，紧密联系，协调发展。

2.房地产开发工程管理的主要内容由于房地产开发工程管理的复杂性，它不同于工程监理或施工那种纯技术型的工程管理，其主要包括计划管理、规划设计管理和施工管理，因此需与多个单位协调合作，同时涉及政府及其相关部门的沟通协调。

2.1 房地产开发的计划管理对于房地产项目开发计划指标体系是衡量和评价房地产开发规模、速度、质量、效益的标准及其尺度。

它的确定要符合房地产开发的性质、特点、关系和运动过程，要与国家相关的统计指标在指标涵义、计算路径方向保持一致，有助于对开发工程的管理，同时还应当切合开发建设单位的实际，满足企业统计核算、会计核算、业务核算的要求。

2.2 房地产开发的规划管理房地产开发的规划管理是房地产开发的首要阶段，是对规划过程的管理，此时应规避因赶时间而忽略对方案自身的可行性论证。

在采用建筑规划方案之前，必须认真做好建筑方案的可行性和可取性的分析研究，其中包括市场调查，住房需求量、布局合理性、建筑立面美观度等等。

2.3 房地产开发的设计管理设计管理主要是包括设计理念的时效性、建筑布局的适用性、结构设计的规范性等。

第一，严格筛选设计单位，素质差、缺乏实力的设计单位不予考虑，必须择优录取。

设计理念 的先进与否 、建 筑布局 的适用 效率 、结构设计 的规范合 理 ，对 给 水 、排 水 、供 热 、燃 气 、 电气 、电 讯 、智 能 化 安 防 系 统 等 统 筹 设计 的好 坏 ，都 将 直 接 影 响 工程 管 理 目标 的 实现 。作 为 专业 房 产 开 发 商 ，必须从设计 开始介人 ，亲力亲为 ，了解设计全过程。为此 ，房地产 项 目设计管理应做好下述几个方面的工作 ： １ ）注重对设计 单位的选择。切忌因过分强调节约设计费用而选择 素质差 、缺乏设计实力的设计单位 。实际上 ，对 于房地产项 目的全部投 资而言 ，设计费用所 占的 比例相 当小 ，然而设计质量对于项 目 投资节约 的多少 ，工程成本 的高低和房地产 营销的难易 ， 却具有重大甚至是关键 性 的影响力。因此 ，一定要以 《 中华人民共和国招标投标法 》 《 和 建设 工程质量管理条例 》等国家有关法律法规为依据 ，择优选择设计单位承 担设计任务 ，以保证设计成果安全适用 、经济合理 、技术先进 、方便施 工 。必要时 ，应对参加投标 的设计单位 的设计能力进行考察 。２ 对设 ） 计单位设计任务完成的时间方面 。一方面应要求其以较高的工作效率进 行设计 ，在尽可能短的时间内提供设计成果。但另一方面又应坚决避免 把设计任务安排得过于紧急 ，以保证设计质量 。３）保持与设计人员的
的 丰 富知 识 和对 相 关 政 策 的 了解 ，依 据 有 关规 定 ，确 定 出 能使 项 目开 发
实现最佳效益 的总规划指标 。３ ）以 《 中华人 民共和 国招标投标法 》和 《 建设工程质量管理条例 》等国家有关法律法规 为依据 ，进行方案设计 竞标 。要注重对建筑立面的美观度 、平面布局 的合理性 、型配置的均 好 陛等做出客观公正的评价 ，谨慎抉择 。

建 筑工 程
Ｃ ｈ ｉ ｎ ａ ｓ ｃｉ ｅ ｎ ｃｅ ａ ｎ ｄ Ｔ ｅ ｃ ｈ ｎ ｏｌ ｏ ｇ ｙ Ｒ ｅ ｖ ｉ ｅ ｗ
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浅 析 房 地 产开 发 工程 项 目管 理
梁 忠成
（ 淮安 市 建 源建 设监 理有 限公司 江苏 淮 安 ２ ２ ３ ０ ０ ０ ）
文章编号： １ ０ ０ ９ － ９ １ ４ Ｘ（ ２ ０ １ ４ ） ０ ５ —项复杂的系统工程 ， 具有开发周期长、 投资金额大、 面
临风 险多 的特 点 。 一般 划分 为项 目决策 阶段 和项 目实施 阶段 。 房地 产 项 目开 发
在问题大都转嫁给施工单位、 物业管理单位， 使问题得不到有效解决， 尤其是当 前市场条件下对许多房产企业而言面临生死考验。 （ 二） 、 房 地 产项 目成 本管 理现 状 无论 是从 项 目决策 阶段 以及设计 阶段 ， 到 房地 产施工 以及 竣工 阶段 ， 每 时 每 刻都 涉及 到工程 造 价 ， 优化项 目成 本管理 ， 意义 重大 。 在 决策 阶段 ， 一部 分房 地产 开发企 业 因错 误 的决策 ， 导致 工程投 资增 多 ， 有形 和无形 的投 资比例增 加 。 在招 投标 中 ， 有 的企 业只是 一味地追 求造 价最低 ， 忽 略了实 际建设 中的 问题 ， 导 致在 实 际工程施 工 中， 签证变 更量 大 ， 施 工进程 无法保 证 ， 从而变相 地增 加的工
研究和应用 ， 把项目制管理作为一种新生的、 先进的、 高效的管理模式， 给予积
极 关注 。
（ 一） 、 房地 产项 目质 量管 理 现状 现 阶段 ， 由于房地 产商追 求利润 最大化 ， 因而在选择 设计 、 施工 、 监理 、 材料 供 应等单 位 时， 往往 采用 低价 中标 ， 在 合同履 行过程 中 ， 又常拖 欠进度 款 、 垫资， 中标单 位对 质量保 证 体系 缺少 经济支 撑 。 在设 计上 ， 专业 不配 套 不齐 全 ； 在施 工 图设 计上 ， 对 方 案、 套型、 结构 体系 、 内部功 能 、 空 间利用 、 节 能节地 等方 面缺 少研 究 ， 施工上 ， 层 层分 包 ， 材 料进场 检验 、 质量 验评走 过场 一 售后 服务等 方面存

浅析房地产项目开发工程管理优化措施摘要：随着人们生活水平的提高，人们对住房要求也有了极大的改变，基于此，越来越多的房地产项目开发工程出现在了我们的生活中。

然而，当前项目工程管理的不足之处尤为凸显，而这会极大影响着项目工程的进程。

故而，本文将基于浅析房地产项目开发工程管理不足之处的基础上，进而深入探究相关优化房地产项目开发工程管理的建议，以此保证项目工程管理工作能够得以高效的开展。

关键词：房地产开发项目；工程管理；优化对策引言在房地产开发中，项目工程管理是不可或缺的一部分，其可以直接影响整个房地产项目的进程。

因此，对于项目工程管理，倘若相关的工作没有落实到处，那么最终必然会增加项目成本以及导致浪费的现象出现，严重时还会无限延长项目的完成时间甚至无法使项目竣工。

故而在进行房地产项目开发时，重视项目工程管理的工作则有很大的必要性，这样，工程质量和经济效益才能得到充分的保证。

一、浅析房地产项目开发工程管理的不足（一）没有重视研究房地产市场的工作在开发房地产项目时，具体可靠的项目研究报告并未制定，因此在进行项目设计规划的过程中，很难能够按期完成。

有时即使相关的方案规划并不是唯一的，但是能与市场环境相适应方案规划并不存在，所以在建设项目和进行施工时，后期很难顺利进行。

而造成这样的原因为：进行相关设计工作时没能认真地研究和分析市场的环境和内部规律，所以在进行项目决策时，合理性和效率都得不到很好的保障，并且在人力和物力上，严重浪费的现象也尤为凸显[1]。

（二）监管工作没有落实到处在开发房地产项目时，施工进度和经济效益是很多施工单位所重点关注的内容，而对于施工的细节往往会选择性的忽略。

在监管工作方面，给予的重视度并不高，且在进行相关的检查工作时，也不够仔细认真，因此项目工程的质量便得不到有效的保障，如此一来，人们的生命就会遭到威胁，除此之外，贿赂的现象也时有发生。

另一方面，即使在进行监管工作时有关的部门已经发现了存在的问题，但是也并没有重视，即会将问题搁置在一旁而不及时的进行处理，进而项目工程的质量也会受到不利的影响。

试析房地产工程管理中的问题和改进房地产工程管理中存在许多问题，包括但不限于以下几个方面：一、沟通不畅：房地产工程管理涉及多个环节和多个参与者，包括设计师、施工队、监理单位等。

由于各个环节之间沟通不畅，信息不对称，往往导致项目推进出现问题。

设计师可能没有充分了解业主的需求，导致设计不满意；施工队与监理单位之间的信息交流不畅，可能导致施工不按照规范进行。

二、质量管理不到位：房地产工程管理中，质量问题是一个非常重要的方面。

由于监管机构的不力或者施工方的敷衍态度，很多项目存在质量问题。

一些建筑物存在结构安全隐患，给住户带来了巨大的安全风险；一些装修工程存在材料不合格、工艺不规范等问题。

三、进度控制不精准：为了尽快完成工程，项目经理往往会对工期进行压缩，这往往导致了工程进度的不准确。

预计需要两个月完成的工程，由于进度压缩导致只有一个月完成，这就容易导致施工质量下降、安全风险增加等问题。

四、成本控制不到位：房地产工程中，成本控制是一个关键的环节。

由于施工单位与采购单位之间的信息不畅通，导致成本控制难以达到预期效果。

一些建筑项目在招标过程中有可能出现中标价格低于实际成本的情况，这就导致了施工单位在施工过程中缺乏必要的资金支持，从而影响了施工质量。

针对以上问题，可以采取以下改进措施：一、加强沟通：在项目开始前，各个参与方应该进行充分的沟通，明确项目的目标和需求，确保每个参与方都明白自己的职责和任务。

在项目进行过程中，应该建立沟通渠道，及时解决各种问题和困难。

二、加强质量管理：建立健全的质量管理体系，包括从设计到施工的各个环节的质量控制和检测，确保工程质量符合规范要求。

在施工过程中，应加强监督和检查，及时发现并纠正质量问题。

三、合理控制工程进度：在项目的规划和设计阶段，就应该进行合理的工期安排，确保施工时间充足。

项目经理应该根据实际情况进行进度计划，并注重施工过程中的实际情况调整，确保进度的准确控制。

四、加强成本控制：在项目招标阶段，应严格控制投标人的资质，确保他们有足够的实力进行项目的施工。

合理优化 ， 减少实体成本
成本优 势是 房地 产开 发建设 竞争的关键 ， 工 程 建设 阶 段 同样 重要 ， 采购 比价、 限额设 计 等都是 控 制成 本 的有效 手段 ， 但 同样 不 能 忽视 工 程 技 术 的优化 措施 ， 如 门窗材 料 的替代 、 空心 楼盖地下 的使 用 、 新型 墙体 的使 用等 ， ～ 方 面 可 以 防止 追 求效果与成 本投入 过 大 的问题 ； 另一 方面工 程 管理 可 以通 过合理 优化， 降低成本等手段防止 质量过 剩。
等平面管理 手段实现 销售道 具 的配合， 尤其是外部周边 道路
及 入 口 的组织更能突显现 场 工程协调 管理 能力。 囹
作者单位 吉林省 四平市农 垦 管理 区 城 乡建设 管理 局 编辑 荆兰竹
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20 0 9 12 ．
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■ 文 ／姜 志 文
加强控制 ， 做 好 资源 整合 ．
房地 产市 场 经 过 几 轮 的调 整和 发 展 ， 日趋 理 性和 成 熟 ， 原有 以土 地 资源优势的开 发模 式 逐 渐 转变 为产 品 、 市 场和 客户的竞争， 由于项 目开发周期长 ， 可 利用 资源 有限 ， 往往需要分 期开发建设 ， 然而供 需关系、 市场环 境 又 受到 宏观 经 济 与政 策等影 响 ， 进 而 影 响 房地 产 走 势 ， 那 么 对于 房地 产 开 发商来说 ， 一 方 面 要 及 时 以 变 应 变 ， ；Di：it~ 产 品调 整作为项 目开 发建 设 成 功 的首要 保 障 ； 另一 方面 要 将管理 细 化 到开 发 过 程 中的每 一 个环 节 ， 每 一 个具 体 步 骤 。 工 程 项 目管理 在整个房地 产开 发过 程 中有着举足 轻重 的作 用， 它贯 穿于 房地 产 开发 的整个过程 。

房地产工程项目运营管理的相关问题与对策随着房地产行业的快速发展，房地产工程项目运营管理也变得越发重要。

在项目的初步规划、设计、实施和运营的全过程中，我们都需要合理的运营管理来确保项目的顺利进行。

现实生活中，房地产工程项目运营管理中还存在着很多问题。

本文将围绕着房地产工程项目运营管理中的问题展开讨论，并提出相关的对策。

1. 项目计划不合理问题描述：在项目初期，由于对项目的整体需求和环境了解不够，项目计划往往存在不合理的问题。

项目周期过长、成本预算不足等。

对策建议：在项目规划初期，需要进行充分的市场调研和需求分析，确保对项目的整体了解和设计合理的项目计划。

项目团队需要与专业人员及时沟通，确保项目计划的合理性和可行性。

2. 沟通不畅问题描述：项目团队成员之间沟通不畅，信息传递不及时，容易产生误解和冲突，影响项目进度和质量。

对策建议：建立高效的沟通机制，明确团队成员的职责和任务。

并定期组织团队会议和交流，及时了解项目进展和问题，及时解决团队成员之间的沟通问题。

3. 质量控制不严格问题描述：在项目实施阶段，由于质量控制不严格，导致施工质量不能满足要求，影响后期项目的使用和维护。

对策建议：建立严格的质量监控体系，加强对施工过程的监督和检查。

对关键节点和关键工艺进行重点监控，确保施工质量符合相关标准和要求。

4. 成本控制不到位问题描述：项目实施过程中，成本控制不到位，导致项目预算超支，影响项目的整体经济效益。

对策建议：建立完善的成本控制机制，实施严格的成本核算和审查。

及时调整项目预算，合理分配和利用项目资金，确保项目实施过程中的经济效益。

5. 安全风险管理不足问题描述：在项目实施过程中，由于对安全风险的管理不足，容易发生安全事故，造成人员伤亡和财产损失。

对策建议：建立健全的安全管理体系，制定详细的安全管理制度和规程，加强对施工现场的安全监督和管理。

并对项目人员进行安全培训和教育，提高安全意识和应急处理能力。

6. 竣工验收标准不统一问题描述：在项目竣工验收阶段，由于验收标准不统一，容易导致项目质量评判的不公正和不合理。

工程管理
浅析 房地产 工程项 目的管理
陈建军
（ 锦 宸集团有 限公 司 。江苏 泰州 ２ ２ ５ ３ ０ ０）
【 摘 要】 在 房地产的开发 中，项 目管理是一 个动 态的管理体 系。 也是一个 紧密联 系的整体，它包括质量 、进度 、成本 、和安 全等 多方面的工作 ，涉及筹划、设计、监理 、施 工、设备 、物 资供 应、 运营等部 门和单位。 因此 ，实现整个项 目工程科 学有效 管理的关键 是— —需要各个环节之 间的相互配合 ，而不是某 个环 节的最优化 。 如何科学的统筹规划 ， 有效的节约成本 ， 充分保证建设 项 目的质量 ， 实现企业经济利益的最大化 ，还需要在理论和 实践 两方 面开展 大量
Hale Waihona Puke 素，因此，在进行合约管理时 ，应该在项 目管理 中设立专 门的管理
部门 ，与工程管理部门建立良好 的管理链条 。 １ ． ２安全管理 ． ／ 所谓安全，即无危为安，无损为全 。安全就是生命 、就是 效益。 施士 生产 的指导方针 即是 “ 安全第 一、预 防为主 ” 。坚持安全工作放 于生产 中的首位 不动摇，对全员进行各种形式的安全教育 ，使参与 建设的所有 人员头脑中始终绷着安全这根弦 ，并做好安全预防工作 即事 前控 制。 安全 管理首先要保证安全资金的合理投入 ，建设单位不得为 了 控制成本而 在安全措施 费上做 文章，施工单位也不得将安全措施 费 挪做他用或减少投入额 。 对项 目管理人员制定适度 的安全奖罚措施 ， 根据 实际结果进 行相应 奖罚。根据项 目盼规模配备相应数量 的专职
１ ． ３ 质 量 管理 ． 质量管理 贯穿于从勘 察设计 直到使用维护的全过程 ，要把所有 影 响 工 程 质 量 的 环 节 和 因 素控 制 起 来 。 勘察 设 计 是 工 程 建 设 质 量 控 制的起点 ，这个阶段质量控制 的好 ，就 为整个 工程 建设质 量奠定了 比较好 的基础 。首先对总体方案进行 审核，重点审核设计 依据、设 计规模 、工艺流程 、工程布局 、协作条件 、环 境保护 、投 资概算等 方面 的可靠性、合理性 、经济性 、先进 性和 协调 性，是否满足决策 质量 目标和水平 。影响工程质量 的五要 素是 ：人 、机 械、材料、方 法和环境 ，把五要素控制好，工程质量肯定能得到有效的控制。

一
、
引言
可以不必建地上停车场 ， 既节约了用地 ， 也美化了环境。 价值工程中的成本略 有上 升 ， 却 能带 来 功能 大 幅提 高 。
１ － ４加 强 图纸会 审 工作 。 图纸会 审应对 设 计 单位 交 来 的设 计 图 纸进 行 各 专业细致的审查 ， 发现明显错误和不合理因素， 查漏补缺 ， 使设计图纸最大限 度地 满 足业 主对 该项 目的要 求 ， 以定夺 方 案 ， 确 定 工 程量 ， 为 编制 招 标 文 件提 供保 证 。 加强 图纸 会 审 ， 将 工程 变 更 的发 生尽 量控 制在 施 工 之前 ， 有利 于 控制 工程 造 价 。在设 计 阶段 ， 克 服设计 方 案 的不 足或 缺 陷 ， 所 花 费 的代 价 最小 ， 并 可取 得 最好 效果 。
经 济建 设
浅析房 地产 项 目工程造价 的控事务所有限公司
Ｉ
摘 要 ：近 些年 来 ， 我 国 的房地 产 行 业获 得 了飞速 发 展 ， 房 地 产市 场 的 竞争 也 越来 越 激 烈 ， 房 地 产企 业 如 何 的激 烈 的市 场 竞 争 中 对 成 本进 行 有效 控制 ， 降低 企 业成 本 ， 成 为企 业 制胜 关键 ， 本 文就 房地 产项 目工 程造价 的控 制 与管理 进 行 了粗 浅 的探讨 。 关键 词 ： 房地产； 工程 造 价 ； 控 制管 理 ； 影响 因 素 ； 举措
根据房地产项 目多为住宅工程的特点 ， 其工期短 ， 工程总投资相对规模 不大 ， 应采取工程量清单、 固定合同价格的方式， 以降低房地产企业 因建筑、
建 材 市场 变化 等 因素 带 来的 市场 风 险 。 对 设 计 中含有 新材 料 、 新 工艺 、 新技 术

房地产企业工程管理问题浅析张荣友北京市公安局消防局后勤部营房处【摘要】当前中国房地产业即将进入一个新的发展阶段。

本文在分析房地产企业工程管理现状的基础上，对房地产企业工程管理所面临的问题进行了分析，并对此提出了提升房地产企业核心竞争力的建议。

【关键词】房地产工程管理核心竞争力一、引言在国家宏观调控的背景下，房地产市场的黄金十年已经过去，房地产业的利润将在未来几年逐步降低。

在这样的情况下，房地产企业增强自身核心竞争力，在市场上获得竞争优势的一个有效手段就是提升自身工程管理水平。

二、房地产业工程管理现状分析目前，施工单位工程管理的模式相对比较成熟，监理单位的工程管理也有了国家要求执行的规范，而房地产企业这一工程管理主体至今尚未建立起规范的管理模式，市场上房地产企业的工程管理模式五花八门，没有相对规范的操作模式。

随着房地产开发物业的多样化，各种专业公司逐渐独立，比如幕墙公司、防水公司、智能化公司等等，他们不断地直接向房地产开发商承接工程，传统意义上的建筑施工总承包逐渐弱化为主分包，房地产公司控制着越来越多的工程资源，整个工程管理的指挥控制重心也逐渐转移到房地产公司。

三、房地产业工程管理的问题１．目标性差。

许多房地产开发企业在房地产开发过程中存在盲目性，在利润的驱动下，项目盲目上马，缺乏长远规划。

在工程管理过程中缺乏计划、目标，更缺乏程序化的决策和管理的严密性。

即使制定了所谓的计划，也是流于形式，扭曲了计划在实际管理中的作用，较少考虑工程和企业本身的实际情况，和是否与上级计划一致、是否与客户的要求一致，较少进行量化，从而无法进行目标的全过程动态管理，增加了项目的风险性。

２．管理方式与模式落后。

现代工程建设在规模、结构、技术以及所面临的环境等方面都已经发生了很大的变化，这也要求房地产开发企业在工程管理水平方面必须不断提高。

但许多企业无论是对施工阶段的管理，还是涉及到可行性研究、设计、招投标、施工、合约管理、商务运作等方面都缺乏行之有效的管理方法和模式。

第1篇摘要：住宅工程项目管理是房地产企业实现项目目标、提高经济效益的关键环节。

本文从住宅工程项目的特点、管理目标、管理内容、管理方法以及项目管理团队建设等方面进行浅析，旨在为我国住宅工程项目管理提供一定的理论参考。

一、引言随着我国城市化进程的加快，住宅工程项目数量逐年增加，工程项目管理在房地产企业中占据着越来越重要的地位。

住宅工程项目管理涉及项目策划、设计、施工、监理、验收等环节，对提高工程质量、缩短工期、降低成本具有重要意义。

本文将对住宅工程项目管理进行浅析，以期为我国住宅工程项目管理提供借鉴。

二、住宅工程项目的特点1. 投资规模大：住宅工程项目一般投资规模较大，动辄数十亿、上百亿，对房地产企业资金实力要求较高。

2. 建设周期长：住宅工程项目从立项到竣工交付，一般需要数年时间，建设周期较长。

3. 涉及领域广：住宅工程项目涉及建筑设计、结构工程、机电安装、园林绿化等多个领域，专业性强。

4. 产业链长：住宅工程项目产业链较长，包括规划设计、材料采购、施工安装、监理验收等环节。

5. 质量要求高：住宅工程项目直接关系到人民群众的生活质量，对工程质量要求较高。

三、住宅工程项目管理目标1. 实现项目目标：确保项目按期、按质、按预算完成，实现投资回报。

2. 提高工程质量：确保工程质量达到国家标准，满足用户需求。

3. 缩短工期：合理安排施工进度，确保项目按期竣工。

4. 降低成本：合理控制项目成本，提高经济效益。

5. 增强企业竞争力：通过高效的项目管理，提升企业品牌形象和市场竞争力。

四、住宅工程项目管理内容1. 项目策划与决策：包括项目可行性研究、市场调研、投资决策等。

2. 设计管理：包括设计方案审查、设计进度控制、设计变更管理等。

3. 施工管理：包括施工组织设计、施工进度控制、施工质量管理、安全文明施工等。

4. 采购管理：包括材料采购、设备采购、分包商选择等。

5. 监理管理：包括监理单位选择、监理合同签订、监理工作实施等。