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资产评估重点一、背景介绍资产评估是指对一个企业或者个人的资产进行评估，确定其价值的过程。
在资产评估中，有一些重点需要特殊关注，以确保评估结果准确、可靠。
本文将详细介绍资产评估的重点内容。
二、资产评估的重点内容1. 资产种类在资产评估过程中，首先需要明确评估的资产种类。
不同种类的资产评估方法和指标有所不同，因此需要准确区分各种资产类型，如房地产、机械设备、股权等。
2. 评估目的评估资产时，需要明确评估的目的。
评估的目的可能是为了购买或者出售资产、为了贷款或者抵押、为了税务目的等。
不同的评估目的可能需要不同的评估方法和侧重点，因此在评估开始前需要明确评估目的。
3. 评估方法资产评估可以采用多种方法，如市场比较法、收益法、成本法等。
选择合适的评估方法是确保评估结果准确的关键。
评估方法的选择应考虑资产的特点、市场情况和评估目的等因素。
4. 数据采集在进行资产评估时，需要采集大量的数据。
数据的准确性和完整性对评估结果的可靠性至关重要。
数据采集包括资产的基本信息、市场行情、相关经济指标等。
在数据采集过程中，需要注意数据来源的可靠性和数据的时效性。
5. 资产估值资产估值是资产评估的核心内容。
根据选定的评估方法，对采集到的数据进行分析和计算，得出资产的估值结果。
在资产估值过程中，需要注意对数据的合理处理和评估方法的正确运用，以确保估值结果的准确性。
6. 风险评估资产评估还需要对资产的风险进行评估。
风险评估包括市场风险、经营风险、政策风险等方面。
通过对风险的评估，可以更全面地了解资产的价值和潜在风险，为决策提供依据。
7. 评估报告资产评估完成后，需要编制评估报告。
评估报告应包括评估的目的、方法、数据来源、估值结果、风险评估等内容。
评估报告应具备逻辑性、可读性和客观性，以便于相关方对评估结果进行理解和使用。
三、总结资产评估是确定资产价值的重要过程，其中有一些重点需要特殊关注。
明确评估的资产种类和目的、选择合适的评估方法、采集准确完整的数据、正确运用评估方法、评估资产的风险以及编制详细的评估报告，都是确保资产评估结果准确可靠的关键。
资产评估重点一、引言资产评估是指对特定资产的价值进行估算和评定的过程。
在资产评估过程中，重点是确定资产的价值、风险和收益，并提供可靠的评估结果。
本文将详细介绍资产评估的重点内容，包括资产评估的定义、目的、方法和关键要素。
二、资产评估的定义资产评估是指对各种类型的资产（如房地产、股票、债券、知识产权等）进行估算和评定的过程。
通过资产评估，可以确定资产的市场价值、潜在风险和预期收益，为投资决策和风险管理提供依据。
三、资产评估的目的1. 了解资产的市场价值：通过资产评估，可以确定资产在市场上的实际价值，为买卖交易提供参考。
2. 评估资产的风险和收益：资产评估可以帮助投资者了解资产的风险水平和预期收益，从而做出合理的投资决策。
3. 支持财务报告和会计核算：资产评估结果可以用于编制财务报告和进行会计核算，确保准确反映企业的资产价值。
四、资产评估的方法1. 市场比较法：通过比较类似资产的市场交易价格，确定目标资产的市场价值。
该方法适用于房地产、股票等市场交易活跃的资产。
2. 收益法：根据资产的预期收益和风险水平，计算资产的现值。
该方法适用于债券、股票等有现金流的资产。
3. 成本法：根据资产的成本和折旧情况，确定资产的价值。
该方法适用于固定资产、土地等不易交易的资产。
五、资产评估的关键要素1. 市场信息：资产评估需要充分了解市场的供需情况、交易价格和市场预期，以确保评估结果的准确性。
2. 资产特征：不同类型的资产具有不同的特征，评估时需要考虑资产的收益性、风险性、折旧情况等因素。
3. 评估方法：选择合适的评估方法对不同类型的资产进行评估，确保评估结果的可靠性和准确性。
4. 评估师的专业能力：评估师需要具备相关的专业知识和经验，能够独立、客观地进行资产评估工作。
六、结论资产评估是确定资产价值、风险和收益的重要工具，对于投资决策和风险管理具有重要意义。
在资产评估过程中，需要关注市场信息、资产特征、评估方法和评估师的专业能力，以确保评估结果的准确性和可靠性。
1、资产评估：是指注册资产评估师依据相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。
2、市场价值：资产评估中的市场价值是指资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下最有可能实现的交换价值的估计值3、批量评估法：批量评估方法是在评估三大基本方法与财产特征数据的基础上,结合数理统计技术和其它相关技术而形成的一种新的评估技术,具有快速评估与成本较低的优势。
4、参照物：评估人是在市场寻找到的与评估资产相同或相似的，已经成交过的，可作为评估参考的资产5、更新重置成本：是指采用与评估对象不完全相同，通常是更为新式的材料、建筑或制造标准、设计、规格和技术等，以现行价格水平构建于评估对象具有同等功能的全新资产所需的费用6、企业价值评估：是指注册资产评估师对评估基准日特定目的下企业整体价值、股东全部权益价值和部分权益价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。
7、评估基准日：评定所有资产价值的统一日期。
由于资产评估是对评估对象（即待评估资产）在某一时点的价值的估算，该时点即是所评估价值的适用日期，也是提供价值评估基础的市场供求条件及资产状况的日期，该时点即被称为评估基准日。
8、客观净收益：净收益是企业一定时期实现的用货币表现的最终财务成果，它表明企业生产经营业绩和获利能力。
9、功能性贬值：功能性贬值是指由于新技术的推广和应用，使得待评估资产与社会上普遍使用的资产相比，在技术上明显落后、性能降低，因而价值也相应减少。
一、资产评估的原则1、资产评估工作原则（一）真实性原则：资产评估工作要实事求是、尊重科学（二）科学性原则：评估机构和人员要遵循科学的评估标准（三）公平性原则：评估人员要坚持公平、公正的立场（四）可行性原则：评估人员要根据评估对象的特点和性质及当时所具备的条件，制定切实可行的评估方案，并采用合适的评价方法进行评估（五）简易型原则：简易型原则要求资产评估工作在达到相应准确度要求的前提下，尽量使评估工作简单易行，以节约人力、物力和财力，提高资产评估的效率2、资产评估的经济技术原则（一）预期收益原则：资产价值取决于未来。
资产评估重点一、引言资产评估是指对特定资产进行评估和估值的过程，以确定其价值和风险。
在进行资产评估时，需要关注一些重点因素，以确保评估结果准确可靠。
本文将详细介绍资产评估的重点内容，包括资产类型、评估方法、评估指标等。
二、资产类型资产评估的首要任务是明确评估的资产类型。
不同类型的资产具有不同的特点和价值评估方法。
以下是一些常见的资产类型及其评估重点：1. 不动产：包括土地、房屋、商业用地等。
在评估不动产时，需要考虑地理位置、土地用途、建造物状况等因素。
2. 动产：包括机器设备、车辆、存货等。
在评估动产时，需要考虑其使用寿命、维护情况、市场需求等因素。
3. 金融资产：包括股票、债券、基金等。
在评估金融资产时，需要考虑市场行情、公司财务状况、行业前景等因素。
4. 知识产权：包括专利、商标、版权等。
在评估知识产权时，需要考虑其市场竞争力、法律保护状况、技术含量等因素。
三、评估方法资产评估的方法多种多样，根据不同的资产类型和评估目的选择合适的方法非常重要。
以下是一些常用的评估方法：1. 市场比较法：通过与市场上类似资产的交易价格进行比较，确定资产的市场价值。
2. 收益法：根据资产的未来收益能力来评估其价值，常用于评估投资性不动产和金融资产。
3. 成本法：根据资产的重建成本来评估其价值，常用于评估不动产和动产。
4. 折现现金流法：根据资产未来现金流量的现值来评估其价值，常用于评估投资性不动产和金融资产。
四、评估指标在进行资产评估时，需要使用一些指标来衡量资产的价值和风险。
以下是一些常用的评估指标：1. 市盈率（PE ratio）：用于评估股票的投资价值，计算方法为股票市价除以每股盈利。
2. 资本回报率（ROE）：用于评估公司的盈利能力，计算方法为净利润除以股东权益。
3. 净现值（NPV）：用于评估投资项目的价值，计算方法为项目现金流量的折现值减去投资成本。
4. 资产负债率：用于评估公司的财务风险，计算方法为总负债除以总资产。
资产评估重点一、名词解释1、固定资产：指使用年限在一年以上，单位价值在规定限额以上的劳动手段。
2、无形资产：指由特定主体所拥有或控制的,不具有实物形态，对生产经营与服务能持续发挥作用并能带来经济利益的一切经济资源.3、更新重置成本：指采用新型材料，并根据现代建筑或制造标准、新型技术、规格和技术等，以现行价格构建与被评估资产具有相同功能的全新资产所发生的成本。
4、折现率：是将未来有限期的预期收益（收入流）折算成现值的比率.5、土地价格评估收益的现值法：将预计的待估土地未来正常年纯收益（地租）,以一定的土地还原利率将其统一还原为评估时点后累加，以此估算待估土地的客观合理价格的方法.6、残余价值：指机器设备、房屋建筑物或其他有形资产等的拆零变现价值的估计数额。
7、资产评估主体：指资产评估业务的承担者,即从事资产评估的机构与专业评估人员。
8、市场价值以外的价值：不满足公开市场价值成立条件的资产在非公开市场条件下实现的价值，以及虽然满足公开市场价值成立条件，但却只能在非公开市场交易的资产现实价值。
二、简答1、资产评估的具体程序。
答：错误!评估项目洽谈和业务受理错误!评估的前期准备错误!现场调查和勘查错误!收集评估资料错误!评定估算错误!编制和提交评估报告错误!工作底稿归档2、什么是资产评估及其要素？答：资产评估：指专业评估机构和人员,按照国家法律、法规和资产评估准则,根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。
十项基本要素：错误!评估主体错误!评估客体错误!评估依据错误!评估目的错误!评估原则○6评估程序错误!评估价值类型错误!评估方法错误!资产评估的假设错误!资产评估基准日3、资产评估与会计的区别.答：○1基本职能不同。
反映和监督是会计的基本职能.评估和咨询是资产评估的基本职能。
○2资产确认和计价依据不同。
会计中的资产确认和计价有相当部分仍然可以靠计量的历史成本为依据。
资产评估学知识要点一、【定义】【资产评估】：资产评估是专业机构和人员按照国家法律、法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。
二、资产评估涉及十项基本要素：1.评估主体2.评估客体（评估对象）3.评估依据（法律依据、准则依据、权属依据及取价依据）4.评估的目的（特定资产业务）5.评估原则（行为规范和准则）6.评估程序（评估环节和顺序）7.价值类型（评估结果的价值属性）8.评估方法（成本法、收益法、市场法三种基本方法）9.评估假设（基本前提假设、基本假设及具体假设）10.评估基准日（评估时点）三、资产评估的种类●从资产评估服务的对象、评估的内容和评估者承担的责任等方面来看，目前国际上资产评估主要分为三类，即评估、评估复核和评估咨询。
●从资产评估面临的条件、资产评估执业过程中遵循资产评估准则的程度及其对评估报告披露的要求的角度，资产评估又可分为完全资产评估和限制性资产评估。
●从资产评估对象的构成和获利能力的角度，资产评估可具体划分为单项资产评估和整体资产评估。
四、资产评估的功能和作用（一）资产评估的功能：评价和评值是资产评估具有的最基本的内在功效和能力。
（二）资产评估的基本作用1.咨询：为资产业务提供专业化估价意见，该意见无强制执行力，不能也不应该取代资产交易当事人的交易决策。
2.管理：促进国有资产保值、增值的手段。
3.鉴证：鉴别和举证。
（资产评估从事的是价值鉴证，而不是权属鉴证）五、资产评估的价值类型资产评估中的价值类型是指资产评估结果的价值属性及其表现形式。
以资产评估的估价标准形式表达的价值类型，具体包括：重置成本、收益现值、现行市价（或变现价值）和清算价格四种。
从资产评估假设的角度表述资产评估的价值类型，具体包括：继续使用价值、公开市场价值和清算价值三种。
从资产业务的性质，即资产评估的特定目的划分资产评估的价值类型，具体包括：抵押价值、保险价值、课税价值、投资价值、清算价值、转让价值、保全价值、交易价值、兼并价值、拍卖价值、租赁价值、补偿价值等。
资产评估重点一、背景介绍资产评估是指对特定的资产进行评估和估值的过程，是企业管理和决策中的重要环节。
资产评估的目的是确定资产的价值，为企业的经营决策提供依据。
在进行资产评估时，需要关注一些重点问题，以确保评估结果的准确性和可靠性。
二、评估方法和技术1.市场比较法市场比较法是一种常用的资产评估方法，通过比较相似资产的市场交易价格，来确定被评估资产的市场价值。
评估师需要搜集大量的市场数据，并进行合理的比较和分析，以得出准确的评估结果。
2.收益法收益法是一种基于资产未来收益能力的评估方法，适用于产生稳定现金流的资产。
评估师需要对资产的未来收益进行合理的预测，并考虑风险因素，计算出资产的现值。
这种方法需要充分了解资产所在行业的市场情况和竞争态势。
3.成本法成本法是一种基于资产重建成本的评估方法，适用于特殊资产或无法通过市场交易获取准确市场价值的资产。
评估师需要计算资产的重建成本，并考虑折旧、磨损等因素，得出资产的评估价值。
4.折现法折现法是一种综合考虑资产未来现金流和风险的评估方法。
评估师需要对资产未来现金流进行合理的预测，并根据资产的风险特征确定折现率，计算出资产的现值。
这种方法需要评估师具备较强的财务分析和风险评估能力。
三、重点关注的问题1.资产的特征和用途评估师需要了解资产的具体特征和用途，以便选择合适的评估方法和技术。
不同类型的资产可能需要采用不同的评估方法，因此对资产的特征有清晰的认识是十分重要的。
2.市场情况和行业竞争评估师需要对资产所在的市场情况和行业竞争进行深入了解。
这包括市场规模、市场需求、竞争对手等因素。
只有充分了解市场情况，才能更准确地评估资产的价值。
3.财务数据和预测评估师需要获取资产的财务数据，并进行合理的分析和预测。
这包括资产的收入、支出、利润等方面的数据。
通过对财务数据的分析，可以更准确地预测资产的未来现金流，从而确定资产的价值。
4.风险评估评估师需要对资产的风险进行评估和分析。
资产评估重点一、背景介绍资产评估是指对企业、个人或其他组织的资产进行评估和估值的过程。
评估资产的价值对于企业的经营决策、财务报告和交易等方面具有重要意义。
本文将详细介绍资产评估的重点内容，包括评估方法、评估对象、评估数据等。
二、评估方法1.市场比较法市场比较法是一种常用的资产评估方法，它通过比较类似资产在市场上的交易价格，来确定被评估资产的价值。
评估师需要收集大量的市场数据，并进行综合分析，以确定被评估资产的市场价值。
2.收益法收益法是一种用于评估收益性资产价值的方法。
它基于被评估资产所能产生的未来现金流量，通过贴现现金流量的方法来确定资产的价值。
评估师需要对被评估资产的收益能力进行准确的预测，并选取适当的贴现率进行计算。
3.成本法成本法是一种基于资产的重建成本来评估资产价值的方法。
它适用于无法通过市场比较法和收益法进行评估的资产，如土地、建筑物等。
评估师需要准确计算资产的重建成本，并考虑折旧和损耗等因素，来确定资产的价值。
三、评估对象1.房地产房地产是一类常见的评估对象，包括住宅、商业地产、工业地产等。
评估师需要考虑房地产的位置、面积、建筑质量、租金收入等因素，来确定房地产的价值。
2.机器设备机器设备是企业生产经营中的重要资产，评估师需要考虑设备的品牌、型号、使用年限、维护状况等因素，来确定机器设备的价值。
3.知识产权知识产权包括专利、商标、版权等，评估师需要考虑知识产权的市场需求、技术先进性、法律保护等因素，来确定知识产权的价值。
四、评估数据1.市场数据评估师需要收集和分析市场上类似资产的交易价格、租金收入等数据，以确定资产的市场价值。
市场数据可以通过公开的交易记录、行业报告等渠道获取。
2.财务数据评估师需要分析被评估资产所产生的财务数据，如销售收入、利润、现金流量等，以评估资产的收益能力和价值。
财务数据可以通过企业的财务报表、审计报告等获取。
3.技术数据对于特定的资产，评估师需要收集和分析相关的技术数据，如建筑物的结构设计、机器设备的技术参数等，以评估资产的技术价值和使用寿命。
资产评估重点整理关键信息项：1、资产评估的定义与范围定义：＿___________________________范围：＿___________________________2、资产评估的目的目的类型：＿___________________________具体用途：＿___________________________ 3、资产评估的方法方法种类：＿___________________________适用场景：＿___________________________ 4、资产评估的流程流程步骤：＿___________________________关键环节：＿___________________________ 5、资产评估的影响因素内部因素：＿___________________________外部因素：＿___________________________11 资产评估的定义与范围资产评估是指专业评估机构和人员，按照国家法律、法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。
资产评估的范围广泛，包括但不限于以下方面：111 有形资产如固定资产（房屋、建筑物、机器设备等）、流动资产（存货、应收账款等）。
112 无形资产如专利、商标、版权、商誉等。
113 金融资产如股票、债券、基金等。
114 资源性资产如土地、矿产资源等。
12 资产评估的目的资产评估的目的多种多样，常见的目的包括：121 资产交易在企业并购、资产转让等交易活动中，确定资产的合理价值，为交易双方提供决策依据。
122 财务报告为企业编制财务报表提供资产价值的准确计量，符合会计准则的要求。
123 融资抵押以资产作为抵押物获取融资时，评估资产价值以确定可获得的融资金额。
124 税收在涉及资产的税收事项中，如资产捐赠、资产清算等，确定资产的计税基础。
资产评估重点引言概述：资产评估是一种对财务状况的评估方法，它可以帮助企业或个人了解其资产的价值和潜在风险。
在进行资产评估时，有一些重点需要特别关注。
本文将介绍资产评估的四个重点，包括资产类型、市场价值、风险评估和专业评估机构。
一、资产类型1.1 固定资产：固定资产是指企业长期使用的、不会被销售的资产，如土地、建筑物和机械设备等。
在评估固定资产时，需要考虑其使用寿命、维护状况和市场需求等因素。
1.2 流动资产：流动资产是指企业在日常运营中可以快速变现的资产，如现金、存货和应收账款等。
在评估流动资产时，需要关注其流动性、变现能力和市场价值等因素。
1.3 无形资产：无形资产是指企业拥有的非物质性资产，如专利权、商标和软件等。
在评估无形资产时，需要考虑其法律保护、市场需求和技术更新等因素。
二、市场价值2.1 市场调研：在进行资产评估时，需要进行市场调研，了解相同或类似资产的市场价值。
这可以通过参考类似交易的价格、咨询专业机构或进行竞争性招标等方式来进行。
2.2 市场趋势：市场价值受市场供需关系、经济状况和行业发展等因素的影响。
因此，评估者需要关注市场趋势，预测资产价值的变化趋势，并将其纳入评估结果中。
2.3 评估方法：评估者可以采用不同的方法来确定资产的市场价值，如市场比较法、收益法和成本法等。
选择合适的评估方法可以提高评估结果的准确性和可靠性。
三、风险评估3.1 宏观风险：宏观风险是指经济、政治和社会等因素对资产价值的影响。
在评估资产时，需要考虑宏观风险，如通货膨胀、利率变动和政策调整等因素，以及其对资产价值的潜在影响。
3.2 行业风险：行业风险是指特定行业内的竞争、技术变革和法规变化等因素对资产价值的影响。
评估者需要了解所评估资产所处行业的风险特点，并将其纳入评估结果中。
3.3 个体风险：个体风险是指特定资产的独特风险，如资产质量、管理能力和市场竞争力等因素。
评估者需要对资产的个体风险进行评估，以确定其对资产价值的影响程度。
资产评估学重点
名词解释
1.资产：是指特定权利主体拥有或控制的、能给特定权利主体带来未来经济利益的资源。
2.资产评估：是专业机构和人员按照国家法律、法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。
3.市场价值：市场价值是指自愿的买方和卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
4.投资价值：投资价值是指资产对于具有明确的投资目标的特定投资者或此类投资者具有的价值。
5.复原重置成本：是指用与被评估资产相同的材料、相同的设计、技术等，以现时价格水平再购建与被估资产相同的全新资产的全部成本支出。
6.更新重置成本：是指用现代的材料，新的设计、技术等，以现时价格水平构建与被评估资产功能相同的全新资产的支出。
7.经济寿命：是指从开始使用到经济上不合算而停止使用所经历的时间。
8.技术寿命：也称为有效寿命，它是指设备投入使用直至因技术落后而被淘汰所经历的时间。
9.容积率=建筑总面积/土地总面积
10.剩余法：也叫作假设开发法、倒算法或预期开发法。
剩余法是将被估房地产开发后的预期价值，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余值测算被估房地产价值的方法。
11.四三二一法则（4-3-2-1Rule）,是将标准深度100英尺（30.48米）的普通临街地，将它与街道平行方向划分为四等份，即由临街面算起，第一个25英尺（7.62米）的价值为路线价的40%，第二个25英尺（7.62米）的价值为路线价的30%，第三个25英尺（7.62米）的价值为20%，第四个25英尺（7.62米）的价值为10%。
简答题
1.资产的特征？
（1）特定权利主体既可以是国家机构，也可以是其他组织类型或者个人。
（2）经济主体不一定总是对资产资源具有完全所有权权利。
（3）资产是能给经济主体带来经济利益的资源。
（4）资产能以货币衡量。
2.市场价值的要件？
（1）自愿买方。
（2）自愿卖方。
（3）公平交易。
（4）资产在市场上有足够的展示时间。
（5）当事人双方各自精明、谨慎行事。
3.为什么对于同一项资产，仅仅由于评估目的的不同，就会导致评估结果不同？（评估目的、评估方法、评估结果关系）
资产评估特定目的作为资产评估结果的具体用途，以及对资产评估运作条件起宏观约束的因素，与决定资产评估价值的内因和外因的评估对象自身条件，以及评估时的市场条件都会从不同的角度和方面影响和约束着评估结果及其价值表现形式，它们共同构成了资产评估的价值基础。
而这三大因素的不同排列组合，便构成了不同价值类型的具体形成基础。
资产评估价值类型
（一）资产评估价值类型的含义。
资产评估价值类型是指资产评估价值质的规定性。
不同的评估目的决定相对应的价值种类。
（二）评估价值类型主要有以下几种
（1）、公开市场价值。
它是指资产在公开市场上应该实现的价值，即理性的买卖又方在地位平等、信息公开、交易成本时间成本足够低的市场上最终达成的一致价格。
（2）投资价值。
投资价值是以资产的收益能力为依据确定评估价值。
体现的是评估价值对资产未来收益能力的反映。
（3）重置价值。
是指在现在的市场条件下，按功能重置资产的并使资产处于在用状态所耗费的成本作为资产评估价值。
它是从投入角度对资产进行的评估。
（4）清算价值。
是指资产在非正常市场上限制拍卖时的价格。
资产评估价值的含义
（1）对资产评估价值的把握与理解。
可以从以下三方面入手：
a、资产的使用价值决定资产评估价值，是资产的使用价值或效用的估价。
（如果限定用途，其评估价值就受损）
b、资产评估价值与马克思的商品价值截然的不同，商品价值是凝结在商品中的劳动时间。
（衡量、决定、表现）例如在“一只羊=两把斧子”的交换式中。
资产评估价值是动态的评估价格，随着评估目的、市场条件等因素的变化而会有所不同（它的衡量（效用）、决定、表现（报告））。
但是它又不是市场上形成的实在的价格（价值量、供求关系；效用），其决定因素不同，它只能是市场价格的一种模拟。
c、与会计记录的价值有较大区别。
会计记录应严格坚持一致性、连贯性和客观性的原则，一般不能随外界条件的变化而变化。
资产评估则决定于资产未来的预期收益，受评估目的、市场条件等因素影响。
资产评估价值的特点。
（1）时效性（基准日、报告有效期）；
（2）目的性（商标权在投资、与破产）；
（3）意见性；
（4）估计性。
4.收益法应用的基本前提？
（1）首先，被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量。
（2）其次，资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量。
（3）最后，被评估资产预期获利年限可以预测。
5.成本法应用的前提条件？
（1）第一，符合继续使用前提。
即被评估资产在评估前后不改变其用途。
（2）第二，被评估资产在特征、结构及功能方面必须与假设重置的全新资产具有可比性。
6.因朝向和噪音如何选房？说明选房原因？
（1）对于住宅类房地产来说，影响其价格的区域因素主要有：离工作地点的距离及交通设施状况；商业街及商业网点配置状况；学校、公园、医院等的配置状况；噪声、空气污染等的程度；景观环境状况；当地居民的职业、教育水平、社会阶层等居住环境的状况；街道的宽度、构造等状况；变电所、污水处理场等危险设施或污染源的状况等。
这些因素反映了房屋的舒适、便利、安全、健康的程度，也就直接决定了房产的价值。
（2）对于商业类房地产来说，影响其价格的区域因素主要有：腹地的大小及其商业群落状况；顾客的来源及其购买能力状况；顾客的交通手段及交通状况；营业类别及竞争状况等。
这些因素的好坏直接影响房产使用者的赢利期望。
（3）对于工业用房地产来说，影响其价格的区域因素主要包括：道路、港口、铁路等运输设施的便利程度及建设状况；动力供应和供水排水状况；与关联产业的位置关系；与生产紧密相关的气候、地质、水文条件等。
7.还原利率？
在房地产评估中，人们习惯将折现率或资本化率称为还原利率。
由于房地产由房屋和地产两部分构成，并且房屋和土地定价的机理和价值变化的运行规律也不一致，所以他们的投资风险也是不一样的，因而在选取折现率时，要分别考虑。
具体如下：
（1）综合还原利率。
这是将土地和附着于土地之上的建筑物看作一个整体评估所采用的还原利率。
此时评估的是房地产整体的价值，采用的净收益也是房地合一的净收益。
公式如下：
（2）建筑物还原利率。
建筑物还原利率是单纯估算建筑物（房屋）价值时所用的还原利率。
这时所对应的净收益是建筑物本身所产生的净收益，不包括土地产生的收益。
公式如下：
（3）土地还原利率。
土地还原利率是单纯评估土地的价格时所采用的还原利率。
这时所对应使用的净收益是土地单独创造的收益，不包括除土地以外的其他方面贡献的任何收益。
公式如下：
8.建筑为什么按房屋承重结构来分类？
因为重置成本不一样。
各种结构的非生产用房的耐用年限和残值率：
钢筋混凝土结构：60年，0%；
砖混结构一等：50年，2%；
砖混结构二等：50年，2%；
砖木结构一等：40年，6%；
砖木结构二等：40年，4%；
砖木结构三等：40年，3%；
简易结构：10年，0%。
9.无形资产收益期限的确定？
无形资产收益期限是指无形资产发挥作用、具有超额获利能力的时间长度。
它称为有效期限。
资产评估实践中预计和确定无形资产有效期有下列几种方法：第一，按法律或合同、企业申请书对法定有效期限和受益年限的规定确定。
第二，法律没有规定有效期，可按企业合同或申请书中的规定确定。
第三，法律、企业合同或申请书均未规定有效期限和受益年限的，按预计受益期限确定。
10.专利权保护期限从申请日算起。
我国专利法规定，发明专利的保护期限为20年，实用新型和外观设计保护期限为10年。
计算题
1.P43【计算演示2】未来值折算成现值
2.P47【计算演示3】
3.P53【计算演示8】
4.P63 计算题第3小题
5.P176【计算演示8】商誉价值的计算
6.例：工程造价640元/m^2，规费占造价50%，重置成本=640*50%，评估值=？成新率=？假如用了28年，总年限50年，增值率=？账面由原值、净值构成，（增值率）算净值增加。
7.评估专利权
寿命期3年，每年收益递减，折算为现值。
8.计算设备评估值
①求重置成本②实体性贬值③功能性贬值④经济型贬值⑤评估值
综合题（评估计算过程，计算、分析）
市场评价法分析农村自建房与城市商品房存在价格差异的原因
（两张A4纸内容）。
