上海青浦绿地国际山庄别墅市调报告
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上海青浦绿地国际山庄别墅市调报告一、2005上半年不墅市场综述1、不墅供应增加，供大于求的局面差不多形成2005年上半年上海新开不墅项目达到25个，其中1月新开2个、2月新开1个，3月新开5个、4月新开6个，5、6月新开12个。
尽管土地市场上政府暂停了不墅用地的审批，近两年不墅用地供应专门少，仅有的几块，容积率最高也限制在0.5-0.6之间，政府关于高档不墅批建操纵力度专门大。
但由于前几年囤积的土地丰富，在政府调控和不墅项目高投资回报率的作用下，前期开发商关于不墅项目以后盈利能力的预期仍旧较高，不墅开发热度不减，从而造成尽管目前市场观望气氛浓厚，开发商对以后预期降低，但由于项目差不多开始建设或者立即完成，使得市场供应增加，市场供求关系差不多发生逆转，供大于求的局面差不多形成。
整个上半年，全市不墅市场供应增加，供大于求的局面差不多形成；市场观望气氛日趋浓厚；成交价格由升转降，开始小幅下降。
2、不墅市场观望气氛较浓随着宏观调控得进一步深入，专门在上海悄然实行的对独栋不墅转让加征30％-60％的的土地增值税政策以来，购买不墅假如作为投资行为来讲则投资成本大大增加，且风险大大增加，因此不墅的自住需求几乎成了目前不墅购买的唯独需求，而在现在不墅供应量并不稀缺的市场情形下，不墅市场交易迅速萎缩，价格也逐步回落，客户显现有选择的观望心态也在情理之中。
不墅市场新政的实施有效的抑制了高端市场的投机行为，提高了交易成本，对卖家造成了专门大的心理冲击，许多客户取消挂牌，选择出租不墅收取租金收益，临时舍弃了销售的念头。
关于不墅买家而言，购买不墅只是对居住品质的追求，是尊荣的象征，而不是生活的必需品，因此需求可不能专门迫切，能够经得起时刻的等待。
由于购买者预期不明确是否仍旧会有后续政策出台，是利是弊一时难以把握，因此有一种等政策出完、价格下跌再买的心态，短期内会采取观望心态。
同时，许多开发商的产品也是经历了长期的销售和塑造，也形成当前的品牌效应和口碑，不情愿轻易自降身价破坏形象，这也造成了不墅市场买卖双方的凝滞现象。
3、不墅市场总体成交价格由升转降，开始小幅回落二、近期不墅市场成交状况分析1、不墅指数综合分析从上面的图表能够看出，自从2002年底以来，不墅指数一路攀升，到04年低为止，不墅指数上升了将近600点左右。
价格指数下降要紧是由于3月份出台一系列的楼市组合拳以来，供求关系发生逆转，观望心理严峻，成交数量迅速萎缩，价格也出现出小幅下调的趋势。
依照中房指数系统上海不墅办公室的监测显示5、6月份上海独立不墅成交量分不为118套、147套，两月合计仅相当于3月份成交量的78％，四月份成交量的95％。
2、8月份上海不墅市场成交状况综述8月份全市不墅共成交230套，其中独栋不墅117套。
能够看出，自从6月以来，不墅市场的成交量在总体上依旧出现出萎缩的状态。
将8月份与6、7月份相比，独立不墅的成交量落差比较大，相比6月份来讲成交量缩减了20%左右，而相关于7月份来讲却又回升了70%，可见在宏观政策出台后的一个月内，7月的成交量直截了当受到打压，而在8月份个不楼盘采取相应的措施后，销售状况略有改善。
联排不墅面临的形势则更为严肃，和上月相反，联排不墅的销售套数急剧下跌，跌幅达55%，半月来的销售套数仅27套，除了合生城邦半月销售6套外，其余项目均只有1-2套的销售业绩。
联排不墅的销售面积比前期只下跌了7个百分点，上市销售成交的联排不墅的面积大多集中在200平方米左右。
纵观后市，联排不墅的投资价值大大缩水，自住购房者在今后相当一段时期里都会持币观望，对产品的选择更加理性。
三、竞争区域楼盘分析1、青浦区域价格分析【分析】青浦作为上海不墅的一个重要集中区域，要紧分为赵巷、徐泾和朱家角三大板块。
从区域划分来看，赵巷板块的价格为区域最高，徐泾板块则最低。
从上图我们能够清晰的看出，受宏观调控阻碍，几乎所有楼盘都采取了降价或变向降价策略。
目前各楼盘的成交价格与其最高价格相比都有3000-6000元/平方米的降低，而像九溪十八岛如此的尾盘，价格更是下降了将近12000元/平方米，实属惊人。
成交情形分析【分析】从7、8两月的成交情形来看，与本案同属赵巷的名人世家，7月成交4套，8月成交7套，两月成交量皆高居榜首，其次中海翡翠湖岸名列第二，7月成交4套，8月成交三套。
而其他楼盘成交量都徘徊在一套甚至0成交的尴尬局面。
由此能够看出青浦板块的不墅成交量仍旧以赵巷区域为最。
徐泾板块楼盘的成交情形尽管没赵巷板快的好，然而其8月份成交状况要略好于7月份。
而朱家角板块的楼盘继7、8两月都没有成交记录。
在后续章节中将对青浦区域成交量最高的名人世家以及中海翡翠湖岸进行重点分析。
2、松江区域价格分析【分析】松江不墅区要紧分为九亭、泗泾、新桥、佘山和新城五个板块，其中佘山板块因其得天独厚的自然资源优势位于松江乃至上海不墅板块的翘楚，不管从产品或是从价格上都位居顶端。
而新桥和泗泾板块通过长期的进展和积存，差不多相对成熟，高档不墅集合区的板块概念也已确立，而九亭和松江新城板块则有许多不墅楼盘是混合型不墅社区，周边更有众多公寓楼盘林立其间，区域档次相对较低。
从上图我们能够看出，整个松江不墅市场目前成交价格与原先最高价相比平均每平方米有2000-5000元的降低，而个不楼盘价格更是大幅缩水。
例如绿洲比华利这种经典老盘的目前成交价格相对前时期最高价格下降了8000元/平方米左右，佘山月湖山庄的目前成交价格也已降至14000元/平方米。
成交状况分析【分析】从上图能够看出，大部分松江地区的不墅楼近期销售情形都不尽如人意，许多楼盘7、8月份都没有成交记录。
浪琴水岸在7月份仅成交一套房源，但到了8月份成交了14套，为区域最高。
而佘山高尔夫不墅在7月份售出11套后，8月销售状况急剧下滑，仅售出两套。
从总体情形来看，松江地区不墅供应量充足，客户选择面较大，但在目前的市场情形下，大部分楼盘销售状况不行、难以在短时期内有所改变也是不争的事实。
3、闵行区域（华漕板块）价格分析【分析】闵行地区的不墅要紧分为华漕板块和沪闵路板块，两者差不多上本案所在区域的直截了当竞争板块，目前华漕板块在售不墅楼盘三个，从价格上来看，无疑是“西郊庄园”的价格最高，目前单价约在30000万左右，这一价格与其最高时价格相比有了专门大幅度的下降。
而沪闵路板块的不墅楼盘多是独立和联排不墅混合型社区，从目前的价格来看，独立不墅价格与最高时相比约有1000元/平方米的下降，而联排不墅价格下调幅度在500元/平方米左右。
成交状况分析【分析】从上图能够看出，华漕板块三个在售不墅楼盘7、8月份销售情形都不尽如人意，尽管三个楼盘在7月份都各有一套成交记录，但到了8月份，除兰乔圣菲外，其它两个楼盘都没有成交记录。
而位于壶闵路板块的合生城邦与银都名墅8月份的销售状况要明显好于7月（注：合生城邦含有公寓住宅）。
纵观后市，华漕板块周边配套及交通设施尚不齐全，客户关于在此地购买不墅仍有着较大的抗性，目前缓慢滞销的局面短时期内可不能得到改变。
而沪闵路板块供应量相对较大，但销售速度可不能有太大变化。
四、近期成交排名前列楼盘分析受宏观调控阻碍，全市各不墅项目成交都不理想，然而下面几个项目却走出逆世行情，通过分析不难看出，近期所有销售转好的不墅项目都同时采纳了两个方法：1、优待的价格 2、加大广告推广力度。
下表所列出的是近期成交状况较好的楼盘详细成交资料：佘山高尔夫不墅松江9288 4 1488 1 1 11 2 1%1．2%海德花园宝山3064 22 8月开盘13 3%名人世家地理位置：沪青平高速公路（上海赵巷国际不墅区）发展商：上海恒舜置业有限公司建设指标：总建筑面积约71600平方米，占地430亩，容积率0.25。
开工日期：2004.07.16开盘日期：2004.09.18交房日期：2005.12总户数：160户销售指标：共分二期开发，由160栋独立不墅组成。
一期推出38栋。
销售情形：一期售完，目前在售二期均价：13500元/平方米历史最高价：16800元/平方米主力面积：355-594平方米房型分布：一期所有延湖不墅的建筑面积差不多在500-650平方米之间（销售面积在380-500平方米之间），共有15套，其中有一套为建筑面积888平方米（销售面积为635平方米）的独栋不墅。
其余部分为建筑面积450-550平方米的独栋不墅。
物业治理：4.5元/平方米/月销售走势分析：【分析】从上图能够看出，在宏观调控政策出台后，该楼盘受到较大的阻碍冲击，5、6月份均没有成交记录。
而到了7月份，该楼盘加大了广告推广力度，采取了一系列优待措施，这一招立竿见影，在7月份名人世家的销售状况终于回暖，当月成交4套，而到了8月份更是成交了7套，同时该月成交套数排名当月全市独立不墅成交排名第三位。
总体来看，由于名人世家的定位较高，广告推广力度较大，后市依旧为人所看好。
要紧媒体通路（6-8月）：➢虹桥路沿线竖立灯箱广告➢沪闵高架广告牌高架沿线布点➢《上海楼市》➢《新闻晨报》➢邮政夹页➢信用卡对帐单➢中银、交行金卡用户月底➢东方航空➢房地网站广告➢电台➢港汇广场举行小型展览会中海翡翠湖岸地理位置：青浦沪青平高速佘山赵巷口发展商：上海中海房地产有限公司建设指标：总建筑面积约80000平方米，占地600多亩，容积率0.23。
开工日期：2004.3.25开盘日期：2004.10.04交房日期：2005.8总户数：218户销售指标：共分二期开发，由218栋独立不墅组成。
一期为131栋。
价格：11000-12000元/平方米历史最高价：15500元/平方米主力面积：330-580平方米房型分布：一期所有延湖不墅为570多平方米的独栋不墅，共有16套。
其余部分为330-360平方米的独栋不墅。
物业治理：6.35元/平方米/月销售走势分析：【分析】从上图能够看出，中海翡翠湖岸近四个月来的销售比较平稳，差不多每月成交都在3-4套左右。
目前该楼盘的广告推广力度也比较大，在区域周边竖有多个高炮吸引来往客源，同时也会不定期的邀请各界人士举行不墅高尔夫派对，以此提高自身知名度，寻求新客源。
要紧媒体通路（6-8月）：➢虹桥路沿线竖立灯箱广告➢沪闵高架广告牌高架沿线布点➢《上海楼市》➢《新闻晨报》➢邮政夹页➢信用卡对帐单➢中银、交行金卡用户月底➢东方航空➢房地网站广告➢电台➢港汇广场举行小型展览会银都名墅地理位置：银都路759弄发展商：上海至大房地产开发有限公司建设指标：总建筑面积16.23万平方米，占地32万平方米，容积率0.52。
开工日期：2005.4.10开盘日期：2005.4.23交房日期：2005.12总户数：282户销售指标：共分六期开发，目前在售二期，96栋双拼不墅，9栋独立不墅销售情形：一期售完，目前在售二期均价：12500元/平方米历史最高价：独立12500，联排11000主力面积：355-630平方米房型分布：一期联体不墅面积在260—297平方米，二期拥有独立不墅面积在355-630平方米。
![上海市高层建筑、住宅区及其它建筑物名称管理规定-沪地委[1997]字第5号](https://imgs-1438308264.cos.ap-hongkong.myqcloud.com/bbc8fc1a17fc700abb68a98271fe910ef02dae5a.webp)
