2015年下半年云南省房地产估价师《制度与政策》：国有土地考试试卷

2015年下半年云南省房地产估价师《制度与政策》：国有土地考试试卷

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、《中华人民共和国土地管理法》规定，农民自有住宅的宅基地，属所有。

A：国家

B：所在的村民小组

C：农民个人

D：农民集体

E：执行层的组织协调

2、某经营性房产年租金收入48000元，则征收房产税金额为__元。

A．5760

B．4800

C．576

D．480

3、在物业管理的策划阶段中，建设单位应与选聘的物业服务企业签订。

A：《物业服务合同》

B：《物业管理合同》

C：《前期物业服务合同》

D：《后期物业服务合同》

E：执行层的组织协调

4、股份制企业组织形式中，以最为典型。

A：无限责任制

B：有限责任制

C：股份有限责任制

D：两合责任制

E：执行层的组织协调

5、在某旧城改造的房屋拆迁中，因有的房屋登记的是使用面积，有的房屋登记的是建筑面积，所以在对可比实例建立比较基准时应特别注意的环节是。

A：统一房地产范围

B：统一付款方式

C：统一价格单位

D：统一市场状况

E：工业用地的监测点评估价格

6、某宗房地产土地面积300m2，建筑面积250m2，建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，估价拆迁费用每平方米建筑面积3002元，残值每平方米建筑面积50元，则该宗房地产相对于空地的减价额为__元。

A．62500

B．62000

C．61000 D．61500

7、假设某类住宅的价格从3000元／㎡下降到2800元／㎡，其需求量从900套上升到1000套，则用中点法计算的该类住宅需求的价格弹性为。(过时)

A：-1.33

B：-0.66

C：0.66

D：1.53

E：工业用地的监测点评估价格

8、下列关于临时使用土地，说法不正确的是。

A：工程项目施工，需要材料堆放场地、运输道路和其他临时设施的用地，应尽可能在征收的土地范围内安排

B：确实需要另行增加临时用地的，由建设单位向批准工程项目用地的机关提出临时用地的数量和期限的申请，经批准后，同批准工程项目用地的机关签订临时用地协议后方可征用

C：使用临时土地，不得改变批准的用途，不得从事生产性、营业性或其他经营性的活动，不得修建永久性建筑

D：临时用地期满后，应将场地清理并按用地协议支付一切费用，土地管理部门同时注销其临时用地使用权

E：房地产估价机构必须加盖公章

9、旅游、娱乐用地的土地使用权出让时，有条件的必须采取方式。

A：政府定价

B：双方协议

C：政府指导价格

D：拍卖、招标、挂牌出售

E：执行层的组织协调

10、用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取__净收益作为估价依据。

A．类似房地产的客观

B．类似房地产的实际

C．类似房地产的最高

D．类似房地产的最低

11、某宗房地产，通过预测得到未来5年的净收益分别为30万元、32万元、33万元、35万元、38万元，从第6年到未来无穷远，每年的净收益将稳定在40万元左右，该类房地产的报酬率为6%，则该房地产的收益价格为__万元。

A．600

B．639

C．667

D．669

12、某家庭以住宅抵押贷款方式购买了一套住宅，住房抵押贷款期限为20年，年利率为6%，以每月2500元等额还款。该家庭于第7年年初一次性偿还贷款本金10万元，余额在以后的5年内用按月等额还款的方式还清，则最后5年内的月等额还款额为（）元。

A．3551.29

B．2283.84 C．3124.15

D．2187.65

13、某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的（）。

A．资金来源与运用表

B．损益表

C．资本金现金流量表

D．全部投资现金流量表

14、具有投资开发或开发潜力的房地产的估价，应选用__作为其中的一种估价方法。

A．市场法

B．假设开发法

C．收益法

D．成本法

15、运用平均增减量法进行估价的条件是。

A：房地产价格时间序列逐期升高或下降

B：房地产价格的变动呈现出一定的规律性

C：房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且市场上升或下降的波动幅度大致相等

D：房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的数额大致接近

E：工业用地的监测点评估价格

16、《房屋拆迁许可证》是由房屋拆迁管理部门发给拆迁房屋的法律凭证。

A：房地产开发公司

B：房地产管理机构

C：被拆迁人

D：拆迁申请人

E：房地产估价机构必须加盖公章

17、__是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预付定金或房价款的行为。

A．商品房预售

B．商品房出让

C．商品房转让

D．商品房招租

18、下列关于拆迁协议，表述不正确的是。

A：拆迁补偿安置协议是约定拆迁当事人之间民事权利与义务关系的合同

B：拆迁补偿安置协议是约定拆迁当事人之间民事权利与义务关系的合同，适用《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》

C：拆迁协议签订后是否公证，由房屋拆迁管理部门决定

D：补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点属于拆迁补偿安置协议的主要内容

E：房地产估价机构必须加盖公章

19、下列哪一个指标并不属于反映和描述房地产市场状况的市场交易指标之一。__ A．吸纳量

B．吸纳率

C．空置率

D．吸纳周期

20、按间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2％；而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高5％。若改为直接比较判定，将出现的情形。

A：估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高7％

B：可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，价格低7％

C：可比实例价格的房地产状况调整系数为1．071

D：可比实例价格的房地产状况调整系数为0．933

E：工业用地的监测点评估价格

21、土地使用权抵押时，其地上建筑物__抵押。

A．随之

B．不能

C．由抵押人确定是否

D．由抵押权人确定是否

22、__是指房地产开发项目建成时，按照国家有关财务和会计制度，转入房地产产品的开发建设投资。

A．开发建设投资

B．正经营资金

C．国家资产及其他资产

D．开发产品成本

23、下列属于间接融资方式的是。

A：政府发行债券

B：国家信用

C：商业信用

D：银行贷款

E：执行层的组织协调

24、投资者对房地产内部使用功能的变动，体现了投资者对房地产投资__的重视。

A．各异性

B．适应性

C．相互影响性

D．专业管理依赖性

25、房地产置业投资项目的不确定性因素不包括（）。

A．购买价格

B．容积率及有关设计参数

C．空置率

D．运营费用

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、转让以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，可以不办理出让手续的有__。

A．私有住宅转让后用于商业经营的

B．经济适用住房转让后用于经济适用住房的 C．同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的

D．按照国务院有关规定出售公有住房的

E．转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限的

2、净利润为等三个项目的总额减去所得税费用之后的余额。

A：营业利润

B：营业支出

C：投资净收益

D：营业内收支净额

E：营业外收支净额

3、施工人员对涉及结构安全的试块、试件以及有关材料，应当在监督下现场取样，并送具有相应资质等级的单位检测。

A：建设单位或工程监理单位

B：建设单位

C：工程监理单位

D：建设单位和工程监理单位

E：执行层的组织协调

4、对收益性物业来说，空置率提高将会导致（）等后果。

A．租金收入减少

B．附加支出增加

C．物业资本价值下降

D．运营成本下降

E．租客要求更大的租金折扣

5、《土地管理法》规定，农民自有住宅的宅基地，属__所有。

A．国家

B．所在的村民小组

C．农民个人

D．农民集体

6、下列有关区域规划的表述，正确的包括。

A：区域规划是为实现一定区域范围的开发和建设目标而进行的总体部署

B：广义的区域规划则主要指一定区域内与国土开发整治有关的建设布局总体规划

C：区域规划是以跨行政区的经济区为对象编制的规划，是国家总体规划或省级总体规划在特定经济区的细化和落实

D：区域规划具有战略性、空间性和有约束力的特点，是在多种方案比较和选择中确定适合规划区域未来发展目标和经济建设的总体蓝图

E：区域规划的作用是划定主要功能区的“黄线”，主要内容是把经济中心、城镇体系、产业聚集区、基础设施以及限制开发地区等落实到具体地域空间

7、下列关于资金时间价值的表述中，正确的有__。

A．资金时间价值是资金的增值特性使然

B．利率是资金时间价值的一种标志

C．从消费者角度来看，资金时间价值体现为放弃即期消费应得到的补偿

D．即使资金存在时间价值，也可以对不同时点上发生的现金流量进行直接比较

E．资金时间价值的大小取决于投资利润率、通货膨胀、风险因素等

8、不属于数据收集方法的是。