香港购物中心的广告推广渠道与手段
一、多样化的形式
香港购物中心广告的展示采用多元化媒体，满足各层次客户需求，同时，注重塑造项目品牌形象，引入广告需要与购物中心的整体风格相一致的品牌，制作时采用与购物中心整体风格一致的色调。例如，香港Y一城等智能化的广告指引设施，既可以让购物者轻松找到目的地，同时充分适应不同顾客的需求，运用多元化的手段，多媒体的手段，吸引顾客、使顾客满意。
二、分布广，位置佳
香港购物中心在广告位的设置上拥有十分成熟的经验，显示了灵活多变的发展思路植入，丰富而不繁琐，实效又颇显巧妙，形成了香港购物中心成功的广告传播体系。同时，信息到达率高，分布在入口、中庭、扶梯、垂直观光梯、公共走廊、安全通道、专用促销区域、商品展示区等人流集中的地点，能够引导人流动线、强化室内空间布局。充分利用显著的位置、展示形象、吸引人流，制造最强烈的广告效应，既美化了形象，又创造了收益。
位于地铁观塘站的XPM购物中心，就在建筑体上制作了一个巨型的XPM购物中心，正对着地铁站台，无时无刻不在构筑着对消费者的强大磁场。
三、创意与新意
香港购物中心非常注重对于广告植入的创意，用创意的造型和视觉的冲击来渲染与众不同的体验感受，例如，香港某购物中心的立体三维广告墙，带给消费者与众不同的视察享受。
香港购物中心将超市一月一小变，三月一大变的手法运用到购物中心的广告展示上，购物中心的广告位在一年四季都会呈现出不同的、新鲜的或者集聚创意的广告。创造了顾客新鲜感的同时，也保持了购物中心的魅力。
充分利用节假日的广告宣传机会，实现节假日宣传的节点来吸引人气，香港市全球著名的旅游城市，每年都有很多来自世界各地的游人，逢节日的游人更多，利用节日的机会进行购物中心的品牌宣传，并配合进行广告展示促销，能收到事半功倍的效果。
同时，香港购物中心在每个广告细节处都运用设计的元素，连洗手间广告的设计都与众不同。香港购物中心会在靠近洗手间的地方，甚至于将以正面巨大的墙，用鲜明的、对比很强的颜色区来凸显广告宣传的创意，让顾客印象深刻。不仅洗手间广告运用新颖的设计元素，香港购物中心连消防门内穿插的广告都形式新颖，充满创意。 四、品牌广告的体验植入
香港购物中心成功密码：商业经营|物业管理
本文从商业管理、物业管理、租户管理3大方面详细阐述香港购物中心、运营管理的成功因素，有助于从中汲取香港商业操盘成功秘诀。
五、运营管理策略
1、推动购物中心三权分立式管理，极度重视物业经营管理公司对购物中心的作用
1）香港购物中心运营管理模式是按照“三权分立”原则设立的，成立专门的商业经营公司和物业管理公司，实现所有权、经营权以及管理权的分离。
2）发展商成为购物中心的所有者，获取租金收益；
3）商业经营公司拥有经营权，负责从初期招商到后期的整体营销和服务监督等职能；
4）物业管理公司拥有管理权，负责购物中心日常的保安、清洁和保修等工作
5）这一模式推动了购物中心管理水平的提升，并且实现了成本的数字化管理。
如：一个20万平方米的购物中心，经营管理公司只需要有20 个管理人员就够了，不动产的管理包括：人事、建物、租约与承包合约，不动产服务包括：空调、消防、招商、行销等，清洁及保安服务则大部分是外包，可使人员任用较有弹性。经营和管理既能统一，又能各自动作，既方便了管理，也降低了成本。
2、运营管理方对商户要求几近苛刻，牢牢把握商场主动权，形成大业主小租户现象
1）香港购物中心基本上都被地产商作为一项长期增值物业拥有，很少有购物中心的商铺 出售，故产权很统一，业主拥有对购物中心的绝对控制权。
2）基于产权的统一，作为发展商的“经营之手 ”—— 商场物业经营管理公司就拥 有以购物中心强大的控制权。在这一前提下，为实现优良的投资回报，实现良好的管理，购物中心经营管理方对商户要求几近苛刻。
3）香港的购物中心 几乎每一个都是大业主小商户，但购物中心的经营业绩和管理 水平都很好。
3、购物中心的租户每年保持5%-10%的淘汰率 1）为充分保证购物中心的竞争力，及时调整经营不善的租户，调整销售不佳的商品，香港购物中心对场内的租户每年保持5%-10%的淘汰率，以确保购物中心拥有良好的新陈代谢能力，并保持购物中心在市场上的竞争力 。
香港有哪些好的购物中心
走向新世纪的香港，正以全新的特色商品，诠释着"购物天堂"的新内涵。shopping，shopping，这个诱人的字眼，无时无刻不在提醒着人们－－香港这个购买动感之都的魅力……
选购过去
作为东西方文化交融的地方，香港仍保有相当古朴的一面，在香港岛的上环一带，就是这样一个充满浓厚传统色彩的区域。
在上环，集中了大量的古老店铺。在皇后大道西及德辅道西一带的街道旁，纸料香烛店、中草药店、中式裁缝店、海味店一家挨一家。而荷里活道和摩罗街则是著名的古董商店集中地。从北魏石雕、汉唐陶瓷、明代家具到挂墙卷轴；手工刺绣，应有尽有。上环地铁站口外的文华里及永乐街，聚集了几十间刻印铺，如果肯等上一两个小时，就可以得到师傅的即席刻品。
选购现代
香港在人们面前更多展示出来的是她现代而时尚的一面。香港的主要购物地点集中在三个区域：中环、铜锣湾、尖沙咀。
豪华大型购物商场：
中环的置地广场、太古广场；铜锣湾的时代广场、利园、世贸广场、崇光百货；尖沙咀的海港城、名店城、半岛酒店、百利商场。
世界顶尖名牌：
首选半岛酒店、置地广场和利园。半岛酒店建于英国殖民地时代堪称是香港名店街的代表。购物廊在地下三层，沿着两条通道并列着上百家精品名店。
置地广场和利园的陈列则十分现代，汇聚了各名家品牌，INTEPRIMA、HUGO、CERRUTI 1881、PAULSMITH、CHANEL、CHRISTIANDIOR、L.Y.
在香港购名牌，只用内地一半价钱即可买到；而且挑选余地大，相同品牌香港的花色、款式要比内地丰富得多，更何况还有许多品牌是内地根本见不到的。
一次性搜购多种物品：
时代广场、崇光百货不容错过。这种大型现代化商场有十几层之多，从服装、皮具、运动产品、儿童天地到家居用品，深受中产人士有欢迎。
MASKS&SPENCEN－－玛莎百货，则是英国传统的百货公司，所售商品以品质优良著称。
要想网罗多家品牌店，位于弥登道长200米的柏丽购物大道值得一去。价廉的物品，加连威老道的出口成衣店不可不去。
运营管理报告02
购物中心租金制定参考与借鉴
报告引言
一直以来，商业地产的租金制定都是大家的关注焦点。如何制定恰到好处的租金方案，既是一个难点，又是项目推进过程中至关重要的一环。
一、购物中心租金定制的标准水平
租金标准，通常有两个概念组成，一个是由有效购买力决定的基础租金，一个是由区位、商场产品、业态组合、租约特征和运营能力这些特征变量决定的租金边际价格。这些特征变量直接或间接地决定了租金的定价能力。
1、基础租金定制
（注：基础租金定制方法在此前决策参考报考已有详细讲解，本报告不再做详细的分析）
对基础租金标准的测定，人们一般采用三种方法：即成本计价法、投资回报计价法和市场计价法。
（1）成本计价法
成本计价法即由土地资金投入、房屋折旧、大修理、资金利息、财产税及流转税分摊和合理利润进行计算测定基础租金的方法。这种方法能够反映社会必要劳动，但无法反映市场供求关系。
（2）投资回报计价法
投资回报计价法是在成本计价法基础上，将全部要素集中为资金成本，以融资成本即银行利率作为标尺来确定基础租金的方法。这种方法通常在投资决策的概念评估时使用，但无法作为更为深入的经营决策的依据。
（3）市场计价法
市场计价法是从同类市场平均价格作为确定基础租金的依据。这种方法反映市场供求关系，它考虑到商户对租金的接受程度，竞争对手对优质商户资源的争夺竞争等市场因素，用这种方法制订的基础租金是可以作为有效的租金执行价格的。 采用市场定价法，并不是简单地采集竞争市场的平均价格，而是要对市场进行科学分析，使制订的基础租金有所预期。
决定基础租金的核心因素，就是既定商圈的社会购买力。
例如，选取一个沿海二级城市A购物中心作为案例。该项目商业总建筑面积10万平方米，计租面积63,280平方米，周边3公里没有同类竞争项目，通过商情调查，其购物中心可以实现的零售销售预期为：
A购物中心市场分析表
辐射区域 区域半径（km） 人口数量（人） 家庭数（个） 周捕获率 周有效家庭数（个） 平均每周家庭消费金额（元） 周消费额 月消费额（元）
