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佛山“三旧改造模式”总结模式一：政府主导、统一规划、市场运作案例1：祖庙东华里改造——既拆除也保留，构建城市文化精髓的综合社区2007年，政府出台祖庙东华里片区控制性规划等规划文件，由香港瑞安公司投资改造。
政府主导征地拆迁和规划、文物保护等工作，最大限度保证和维护被拆迁人合法权益，维护历史文化街区风貌；通过引入市场资金实现该片区的整体更新改造。
2008年初,祖庙东华里片区改造项目正式启动,这一世纪大工程涉及3万多居民、900多亩土地。
拆迁共涉及9635户,其中直管公房2145户、私人住宅6043户,整个工程拆迁面积90万平方米,其中需要保留的有历史价值的建筑近10万平方米。
按照设想,岭南天地将延续佛山的历史文化风貌与城市脉络,用现代化的手法保护和改造片区内的22幢文物建筑及众多优秀历史建筑,同时佛山岭南天地还将充分挖掘佛山粤剧之乡、陶艺之乡、武术之乡、美食之乡等文化特色,引入各类文化设施及现代化设施,使其成为佛山展示城市文化精髓的综合社区,推动佛山文化名城的建设。
佛山祖庙东华里片区定位为：融合岭南民俗文化、禅城时代特色和现代商业文明，辐射珠三角，影响华南地区的集文化、旅游、居住、商业为一体的综合街区，成为佛山的城市中心和城市标志。
案例2：澜石改造片区——“智能社区”、“节能社区”和“环保社区”前不久召开的禅城区二届六次全会透露,禅城全力推进面积约150万平方米的澜石片区改造。
该片区改造面积超过祖庙东华里片区改造成为佛山史上最大旧改项目,将建设成为东平河北岸特色鲜明、功能齐全、环境优美、设施先进的“智能社区”、“节能社区”和“环保社区”。
澜石改造片区总面积为2176亩,实际改造面积1875亩,涉及户数3518户,需拆迁物业面积约100万平方米,其中私人物业约42万平方米。
案例3：佛山国际家具博览城——全国最大、最具规模的现代化管理模式的家居博览航空母舰佛山（国际）家居博览城总规划用地面积约为600亩,投资总额高达90亿元，将建成全国最大、最具规模的现代化管理模式的家居博览航空母舰，也是禅城区首个大型家具卖场。
《佛山市城市更新专项规划（2016-2035）》征求意见稿一、规划背景城市更新（“三旧”改造）专项规划是指导我市城市更新推进及项目建设的重要依据，上版城市更新（“三旧”改造）专项规划《佛山市“三旧”改造专项规划修编及动态调整项目（2012-2015）》已于2015年底到期，需要编制新一版城市更新专项规划指导我市城市更新工作。
同时，我市现状建设强度已高达38.2%，城市更新和减量规划是我市城市发展的必然选择，需要逐步搭建科学合理的城市更新规划体系、管理体系、政策体系，通过高品质的城市更新，实现城市形态提升、空间布局合理、产业结构优化、人居环境改善、公共配套完善，着力推进城市治理现代化。
因此，我局组织制定了《佛山市城市更新专项规划（2016-2035）》。
二、目标与基本原则1.远期目标：通过多元化的城市更新，逐步改善和优化城市空间布局结构，促进产业集群化发展和用地高效利用，全面改善旧城镇、旧村居的人居环境，均衡化布局公共服务设施，完成一批具有示范性的城市更新项目，为把佛山建设成为“先进制造基地、产业服务中心、岭南文化名城、美丽幸福家园”提供空间保障。
2.近期目标：（1）2016至2020年间，全市应完成城市更新规模约为30km2，其中，拆除重建规模为15km2。
在拆除重建规模中应提供3km2的居住用地、5.25km2的工业用地、3km2的商业服务业用地、以及3.75km2的市政公用设施、道路广场、绿地等其他用地。
（2）2016至2020年间，城市更新固定资产投资（包括拆迁费用和直接投资）预计约2500亿元，拉动国民生产总值累计约4500亿元。
（3）全面启动中心城区旧村居改造；基本完成“1+2+5”组团内主要片区的旧村居配套设施完善、环境综合整治；稳步推进旧城镇生活环境质量提升，初步实现宜居城市建设目标。
（4）力争完成3-5个重点产业片区改造，为战略性新兴产业腾挪空间，带动产业结构调整，提升园区产业竞争力。
佛山市南海区三旧改造专项规划（2007——2015）佛山市规划局南海分局佛山市城市规划勘测设计研究院2008.01规划编制单位：佛山市城市规划勘测设计研究院规划设计资格证书：城规证甲级041123号工程代号： GH2007102院长：朱墨（高级规划师、注册规划师）总工：冯萍（高级规划师、注册规划师）所长：温卫华（高级规划师、注册规划师）审定：冯萍（高级规划师、注册规划师）审核：李汉飞（规划师、注册规划师）校对：王成志（规划师）项目负责：卞芸芸（规划师、规划硕士）主要设计人员：卞芸芸（规划师、规划硕士）潘健超（规划助理）李丽丽（助理规划师）目录第一章总则 (1)1.1 南海三旧改造面临的形势 (1)1.2 指导思想与基本原则 (2)1.3 规划编制区 (3)1.4 规划期限 (3)第二章规划目标与改造策略 (4)2.1 规划目标 (4)2.2 改造策略 (5)第三章总体部署 (7)3.1 规划依据 (7)3.2 总体部署 (7)第四章改造规划引导 (10)4.1 改造范围 (10)4.2 改造的模式引导 (14)4.2.1 整体拆除改造模式 (14)4.2.1.1 界定 (14)4.2.1.2 适用对象 (14)4.2.2 局部拆除改造模式 (14)4.2.2.1 界定 (14)4.2.2.2 适用对象 (15)4.2.3 保留整治模式 (15)4.2.3.1 界定 (15)4.2.3.2 适用对象 (15)4.3 改造模式的选择 (15)4.3.1整体拆除改造项目 (16)4.3.2局部拆除改造项目 (16)4.3.3保留整治项目 (19)4.4 改造的开发强度引导 (20)4.4.1拆除改造区域控制 (20)4.4.2保留整治区控制 (21)4.5 改造的土地利用功能引导 (22)4.5.1全区总体功能引导 (22)4.5.2各镇（街）“三旧”改造的功能引导 (22)4.6 对上层次规划的修正和调整指导建议 (32)4.7 改造时序 (36)第五章改造的环境影响分析 (40)第六章保障机制和组织实施 (41)6.1 财政保障 (41)6.2 规划保障 (41)6.3 组织保障 (42)6.4 政策保障 (42)6.5 控制保障 (42)第七章附件 (44)7.1 《南海区旧城镇旧厂房旧村居改造项目认定办法》 (44)7.2 《关于加快推进旧城镇旧厂房旧村居的若干意见》（南府[2007]182号） (47)表格目录表1 南海区“旧城镇”改造项目列表 (11)表2 南海区“旧厂房”改造项目列表 (11)表3 南海区“旧村居”改造项目列表 (13)表4 南海区“三旧改造”拟整体拆建项目列表 (17)表5 南海区“三旧改造”拟局部拆建项目列表 (18)表6 南海区“三旧改造”拟保护更新村居列表 (19)表7 改造区域建筑密度和容积率控制指标表 (21)表8 南海区“旧城镇”项目改造实施计划表 (24)表9 南海区“旧厂房”项目改造实施计划表 (25)表10 南海区“旧村居”项目改造实施计划表 (29)表11 与上层次规划完全相符的南海区“三旧”项目列表 (32)表12 与上层次规划基本相符的南海区“三旧”项目列表 (33)表13 与上层次规划兼容的南海区“三旧”项目列表 (34)表14 与上层次规划不符合的南海区“三旧”项目列表 (35)表15 南海区近期拟改造“三旧”项目列表 (36)表16 南海区中期拟改造“三旧”项目列表 (37)表17 南海区远期拟改造“三旧”项目列表 (38)图纸目录图号图名1 区域位置图2 三旧改造项目分布示意图3 分期改造规划图4 改造模式示意图（总图）5 改造模式分区示意图（桂城街道）6 改造模式分区示意图（大沥镇）7 改造模式分区示意图（里水镇）8 改造模式分区示意图（九江镇）9 改造模式分区示意图（西樵镇）10 改造模式分区示意图（狮山镇）11 改造模式分区示意图（丹灶镇）12 改造模式分区示意图（罗村街道）13 改造用地功能引导图（总图）14 改造用地功能分区示意图（桂城街道）15 改造用地功能分区示意图（大沥镇）16 改造用地功能分区示意图（里水镇）17 改造用地功能分区示意图（九江镇）18 改造用地功能分区示意图（西樵镇）19 改造用地功能分区示意图（狮山镇）20 改造用地功能分区示意图（丹灶镇）21 改造用地功能分区示意图（罗村街道）第一章总则1.1 南海三旧改造面临的形势南海撤市设区以来，经济社会得到了迅速发展，城市建设的规模和质量不断提高，广大人民群众的生活环境显著改善。
《佛山市中心组团新城区北片控制性详细规划修编》深村东片区调整一、项目概况1、调整背景为贯彻佛山市委、市政府关于“三旧”改造的方针政策，根据禅城区委、区政府关于建设精品禅城、提升中心城区综合竞争力的工作部署，禅城区计划于近期对石湾镇街道深村东片区实施旧城改造。
为进一步增强整体改造的可操作性，由佛山市禅城区石湾镇街道办事处向佛山市禅城区人民政府提出规划调整申请。
2、调整范围此次控规调整的范围位于《佛山市中心组团新城区北片控制性详细规划（修编）》（下文简称《北片控规》）的编制范围之内。
用地北至绿景路、东至文华中路、西至岭南大道、南至深宁路，总面积约58公顷。
二、调整目标和原则贯彻佛山市、禅城区政府关于“三旧”改造的工作计划，传承深村历史文化特色，将深村东片区整体改造成为传统与现代相结合的具有鲜明地域特色的城市精品片区，同时实现物质形态景观与集体经济收入的双重提升，使深村东片区成为禅城区都市产业发展的良好承载空间之一，并将其打造成为禅城区三旧改造工作的又一亮点。
调整原则：合法、合乎规范原则、延续性原则、可操作性原则、文脉传承原则三、具体调整内容1、规划结构调整本次调整将深村东片区视作一个相对完整的社区对待，规划结构方面，总体呈现出一心、两轴、六组团的形态。
两轴：深村大道发展轴、港口路中央文化绿轴延续深村大道作为片区发展轴的功能，两侧利用底层商业设施承载主要的配套服务功能，并且向西与深村西片区进行衔接。
根据《北片控规》，港口路是连通文华公园与东平河的一条生活休闲的林荫大道，本次调整继续控制港口路作为片区的中央绿轴，结合现状祠堂以及具有景观价值的历史民居的迁建，向其中注入丰富的文化元素。
将片区内的港口路打造成融绿化景观与民俗文化于一体的特色景观轴线。
一心：公共服务中心深村大道发展轴与港口路中央文化绿轴的交汇处，结合现状的自然山体，规划设置片区的公共服务中心。
六组团：一个公共建筑组团，五个居住组团商业文化办公用地主要继续沿岭南大道设置，形成片区的公共建筑组团，少量沿绿景路设置。
佛山市南海区城市更新（“三旧”改造）实施办法第一章总则第一条制定依据为贯彻落实《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》、《国土资源部全面深化改革领导小组关于进一步统筹协调推进改革试点任务的函》（国土资函〔2016〕542号）、《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）、《广东省国土资源厅关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》（粤国土资规字〔2018〕3号）、《佛山市人民政府办公室关于深入推进城市更新（“三旧”改造）工作的实施意见（试行）》（佛府办〔2018〕27号）等文件精神，进一步推动佛山市南海区新一轮深化“三旧”改造综合试点工作，创新土地管理制度，提高土地节约集约利用水平，支持实体经济持续健康发展，促进生态环境优化提升，制定本实施办法。
第二条基本原则实施城市更新，应按照“政府引导、市场运作，规划统筹、公共优先，明晰产权、保障权益，尊重历史、公开公平”的基本原则，采用多种方式，合理协调原土地及地上建（构）筑物权属— 1 —人、市场改造主体和政府的利益关系，推动南海区逐步实现产业结构升级、空间布局优化、公共配套完善、生态环境改善、城市形态提升的城乡建设新局面。
第三条适用范围本实施办法所指城市更新，是指符合省、市有关城市更新（“三旧”改造）政策要求，对特定城乡建成区（包括旧城镇、旧厂房、旧村居）内具有以下情形之一的区域，根据城乡规划和本实施办法规定进行拆除重建、综合整治、功能改变、局部加建、局部拆建、生态修复、历史文化保护等改造行为。
（一）城市基础设施和公共设施亟需完善；（二）生态环境恶劣、环境污染严重或存在重大安全隐患；（三）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城乡规划实施；（四）城市升级、产业提升、村级工业园改造提升等其他经区级或以上人民政府认定属城市更新的情形。
《佛山市禅城区张槎中心区东片控制性详细规划》“三旧”改造项目局部规划调整（ZE-04-27、ZE-04-28、ZE-04-32地块）公
示文件
一、项目区位
目标地块位于佛山市禅城区张槎街道轻工二路北侧、东鄱路西侧，规划范围用地面积共约7公顷，分为两个地块，其中西侧地块约2.62公顷，东侧地块约4.41公顷。
在《佛山市禅城区张槎中心区东片控制性详细规划》中地块编号分别为ZE-04-27、ZE-04-28、ZE-04-32。
图1. 规划地块区位图
图2. ZE-04-27、ZE-04-28、ZE-04-32地块在《东片控规》中的位置
二、地块调整前后对比
地块规划调整后，轻工路线位依照最新改造方案向北偏移；地块建筑高度按新机场限高控制；ZE-04-27地块容积率维持原控规 5.0不变，ZE-04-28A与ZE-04-32地块容积率由原控规的2.5调整至2.7。
图3.调整前规划图
图4.调整后规划图。
广东省“三旧”改造典型案例分析今年3月，广东省自然资源厅发布了《广东省“三旧”改造典型案例汇编》，该文件从项目基本情况、改造模式、规划思路等多个方面，介绍了广东省多个城市的“三旧”改造典型案例，共涉及项目21个。
其中，旧村改造项目7个，包括深圳市南山区大冲城中村综合开发项目、茂名市旧塘村改造项目、南海区广佛国际商贸城中心区改造项目、文冲城中村改造项目、阳江市排后村改造项目、东城区牛山钟屋围旧村项目、坂田天安云谷项目。
旧厂房改造项目7个，其中佛山市2个，分别是佛山市容桂恒鼎工业园改造项目、佛山市天富科技城项目；中山市2个，分别是中山大涌红木文化博览城项目、中山市张家边企业集团有限公司旧厂房改造项目。
在旧城镇改造方面，佛山祖庙东华里片区改造项目、湛江市华都汇项目、阳江市百利广场改造项目等列入案例汇编。
以下选取3个旧村改造案例，以供学习借鉴之用。
01深圳市南山区大冲城中村综合开发项目——拆除重建和局部综合整治相结合的更新模式深圳市南山区大冲城中村改造项目（以下简称“本项目”）是目前广东省内最大的城中村整体改造项目。
项目占地 68.5万平方米，涉及近 1000 户原村民、300 多户非村民的动迁、约7万居住人口的搬迁及 1500 多栋房屋（近110 万平方米）的拆除，由华润置地（深圳）有限公司作为实施主体。
大冲村改造前为城中村 , 地处深南大道沿线城市景观带上，毗邻科技园。
村内楼房密集、小巷狭窄、街道凌乱、居室昏暗，与周边现代、整洁的城市风貌形成鲜明反差。
村民的“握手楼” 存在一定的消防隐患，公共设施匮乏，成为基层社会难点。
原大冲集体经济的发展主要来源于集体商铺、厂房的出租，但随着金融危机的来袭，很多工厂纷纷撤离大冲甚或搬到租金更便宜的地区甚至倒闭，集体经济备受冲击。
村民长期依赖收取房租为生 , 过于安逸的生活催生了大批“收租二代”。
主要做法本项目采取拆除重建和局部综合整治相结合的更新模式。
对拆迁用地范围内现有建筑实行整体拆除重建，由改造实施主体负责。
1. 三旧”改造：是广东特有的旧城改造办法。
三旧分别指的是：旧城镇、旧厂房、旧村居。
2. 旧城镇:主要是指各区、镇（街道）城区内国有土地的旧民居、旧商铺、旧厂房等。
包括因产业调整而搬迁或者停产的工业所留下的旧厂房、旧仓库；上世纪80年代及以前的棚户、简屋、单层砖混结构等建筑结构简陋、外观环境差的危旧居民用房；物业价值低于土地价值的旧商铺等。
改造项目应确定最小面积，以体现整体改造效益，其最小面积应由每个地区因地制宜确定。
如佛山确定为：低层建筑应不小于500平方米，多层建筑不小于1000平方米，中高层、高层居住建筑不小于2000平方米，高层公共建筑不小于2500平方米。
如广州黄埔印象旧街区改造，黄埔印象三旧改造后被评为黄埔区国家电子商务示范基地。
3. 旧厂房:主要指镇（街道）、村和工业园区内的旧厂房以及严重影响城市观瞻的临时建筑。
包括上世纪90年代及以前建设的临时建筑、单层简易结构旧厂房；容积率低于0.6的旧厂房；与土地利用规划、城市总体规划用地性质不符，占用滩涂、农田等生态用地的违章建设厂房；地均产出低于100万元/亩的低效工业工地；国家禁止类和淘汰类产业的旧厂房；废水、二氧化硫、粉尘、烟尘等工业污染物排放未100%达标的旧厂房；能耗和水耗高于国家和省规定的产品能耗、水耗限额标准的旧厂房等。
4. 旧村居:主要指城市规划控制区范围内的城中村；大量用地被城市工业区、物流园等产业园区占据的园中村；不再适宜生活居住，村民须逐步迁出或整体搬迁形成的“空心村”。
具体包括上世纪80年代及以前的砖土结构建筑；不符合国家规范和地方技术标准的各项指标的城中村、园中村；违法违章建筑、单家独户的旧村居；水、电等基础设施，体育、卫生等公共服务设施，交通、消防、生态环境等严重滞后的，不适宜居住的空心村、园中村等。
5. 留用地：指国家征收农村集体土地后，按实际征收土地面积的一定比例，作为征地安置另行安排给被征地农村集体经济组织用于发展生产的建设用地。
佛山市“三旧”改造专项规划（2009-2020）佛山市人民政府二〇〇九年十一月目录第一章“三旧”改造的目标和方向 (1)第一节改造项目界定 (1)第二节改造目标 (2)第三节改造原则 (3)第四节改造方向 (3)第二章“三旧”改造总体布局 (5)第一节总体用地布局 (5)第二节分类用地布局 (6)第三节六种改造功能区 (9)第三章“三旧”改造用地强度 (12)第一节容积率分区 (12)第二节建筑高度分区 (12)第三节空地率分区 (13)第四节建筑密度分区 (13)第四章“三旧”改造模式及策略 (15)第一节改造类型 (15)第二节改造模式 (16)第五章“三旧”改造实施机制 (18)第一节政策保障机制 (18)第二节各区改造建议 (22)结语 (24)一、通过“三旧”改造带来的经济效益评估 (24)二、通过“三旧”改造带来的环境效益评估 (24)三、通过“三旧”改造带来的社会效益评估 (25)佛山市三旧改造专项规划第一章“三旧”改造的目标和方向第一节改造项目界定第一条改造项目界定按照佛山市府办《贯彻省政府推进“三旧”改造促进节约集约用地若干意见的实施意见》，“三旧”改造项目必须同时符合以下条件：1．改造项目用地符合土地利用总体规划和年度实施计划、“三旧”改造专项规划、城镇规划和产业发展规划及环境保护要求。
2．改造项目属于本次“三旧”改造专项规划范围，或属于市或区人民政府认定的“节能减排”范围。
3．改造项目用地在土地利用现状图或卫星影像图上显示为已有上盖建筑物的建设用地。
第二条旧城镇项目界定主要是指各区、镇（街道）城区内国有土地的旧民居、旧商铺、旧厂房等。
包括因产业调整而搬迁或者停产的工业所留下的旧厂房、旧仓库；上世纪80年代及以前的棚户、简屋、单层砖混结构等建筑结构简陋、外观环境差的危旧居民用房；物业价值低于土地价值的旧商铺等。
改造项目的最小面积应满足：低层建筑应不小于500平方米，多层建筑不小于1000平方米，中高层、高层居住建筑不小于2000平方米，高层公共建筑不小于2500平方米。
第三条旧厂房项目界定主要指镇（街道）、村和工业园区内的旧厂房以及严重影响城市观瞻的临时建筑。
包括上世纪90年代及以前建设的临时建筑、单层简易结构旧厂房；容积率低于0.6的旧厂房；与土地利用规划、城市总体规划用地性质不符，占用滩涂、农田等生态用地的违章建设厂房；地均产出低于100万元/亩的低效工业工地；国家禁止类和淘汰类产业的旧厂房；废水、二氧化硫、粉尘、烟尘等工业污染物未达到100%排放的旧厂房；能耗和水耗高于国家和省规定的产品能耗、水耗限额标准的旧厂房等。
第四条旧村居项目界定主要指城市规划控制区范围内的城中村；大量用地被城市工业区、物流园等产业园区占据的园中村；不再适宜生活居住，村民须逐步迁出或整体搬迁形成的“空心村”。
具体包括上世纪80年代及以前的砖土结构建筑；不符合国家规范和《佛山市城市规划管理技术规定》各项指标的城中村、园中村；违法违章建筑、单家独户的旧村居；水、电等基础设施，体育、卫生等公共服务设施，交通、消防、生态环境等严重滞后的，不适宜居住的空心村、佛山市三旧改造专项规划园中村等。
第二节改造目标第五条近期目标（2009-2012年）1．加快推进全市“双百计划”，释放和盘活存量土地解决用地紧张问题。
2012年前，在结合各区的建设情况和发展需求的基础上，加快推进“双百计划”，全市每年启动100个以上成规模的“三旧”改造项目，每年完成100个以上旧改项目。
至2012年底，全市累计启动1000个改造项目，其中旧城镇500个项目，旧厂房300个项目，旧村居200个项目，共完成改造面积4000万平方米。
重点推进禅城、南海和顺德区的“三旧”改造工作。
对符合城市规划和土地利用总体规划历史遗留用地统一解决土地确权问题。
并从城镇改造、村庄整治、工矿厂企改造、生态环境改造、都市农业和现代农业综合开发、主题文化公园建设等六个方向培育30个“三旧”改造示范项目。
2．实现经济发展实现速度与质量的全面提升，走内涵式发展道路。
2012年，城市可经营的“三旧”改造项目达300个，占项目总数的30%。
加强对土地投资强度和投入产出率等指标考核，提高土地利用效率。
积极构建现代产业体系，“优二进三”，大力发展现代服务业，三产比重争取达到2：53：45。
3．培育和打造典型项目作为示范和标杆，初步实现城市转型、发展模式转变和产业结构优化。
通过在宜居环境、产业优化、文化产业提升、都市农业开发等方面重点打造具有代表性和特色的“三旧”改造项目，培育对全市乃至全国具有示范意义的改造项目，成为佛山特有的“城市名片”。
大力推进产业转型升级，促进经济发展方式转变，实现产业结构明显优化，发展方式明显转变。
第六条远期目标（2013-2020年）1．稳步推进各区“双五十计划”，成为全国集约节约用地示范市。
从2013年开始，全市各区每年启动50个以上成规模的“三旧”改造项目，每区每年完成50个以上旧改项目。
至2020年底，全市累计启动3000个改造项目，其中旧城镇1500个项目，旧厂房900个项目，旧村居600个项目，共完成改造面积12000万平方米。
全面推进五区的“三旧”改造工作。
城市发展主要利用“三旧”用地实现土地二次开发，土地开发强度不超过35%。
2．转变经济结构实现经济的可持续发展，实现城市的四大发展目标。
2020年，城市可经营的“三旧”改造项目达1000个，占项目总数的33%。
完全改变以消耗土地换取经济增长的发展方式。
建成以高新技术为主的“3+9”特色产业基地，金融、物流、创意产业、工业设计等现代服务业形成良好基础，三产比重争取达到1.2：38.8：60，实现“现代制造基地、产业服务中心、岭南文化名城、美丽富裕家园”的宏伟目标。
3．城市形象得到全面提升，实现“产业转型、城市转型、环境再造”的“两转型一再造”目标，成为生态与居住环境和谐、产业极具竞争力的宜居宜业城市。
优化城市空间布局和功能分区，加快服务设施建设，完善基础设施体系，不断提升组团城市的集聚力和辐射力。
实现广佛都市圈的融合和产业分工，建设紧凑、疏密有致的具有浓厚岭南风貌的绿色新城。
通过对老城容积率的合理平衡疏解人流，减少设施压力，保护具有岭南特色的历史街区和建筑。
通过“三旧”改造全面提升人居环境，整合并优化历史文化资源，营造多佛山市三旧改造专项规划元化的文化氛围和安全健康的生活环境，创造高品质的具有国际水准的宜居、宜业、宜乐的优质生活，建成代表岭南文化城市形象的工商城市。
第三节改造原则第七条“三旧”改造原则1．保障权益，多方共赢。
正确处理“三旧”改造过程中的经济、法律关系，切实保障土地权利人的合法权益，吸引社会各方广泛参与，充分调动政府、集体、土地原使用权人及相关权利人的积极性，实现多方共赢。
进行新旧捆绑开发，统筹考虑旧城改造和新区开发在用地功能调整、开发时序、资金筹措、市场运作、拆迁安置等方面的工作，促进城市结构的整体优化，实现经济总量的平衡，维护社会稳定。
2．统筹规划，有序推进。
统筹经济社会发展和资源环境保护，依据国土规划、主体功能区规划、土地利用总体规划和城乡规划，科学制定“三旧”改造规划，强化规划的统筹管控作用。
严格界定“三旧”改造范围，对列入改造范围的，必须编制控制性详细规划和改造方案，有序推进。
3．集约建设，提升环境。
改造后应体现“农村进宅、商业进圈、工业进园”的集约化建设原则，强化市场配置土地，提高土地集约利用率。
明确城市增长边界，增加城市公共空间，保护农田和生态绿地，体现城乡风貌差异，实现城市整体环境的提升。
通过“三旧”改造控制新增用地数量，应以存量挖潜为主，防止新的“摊大饼”式扩张的用地模式出现。
4．尊重历史，客观公正。
既要做好与国家法律政策的衔接，防止发生新的违法违规用地行为，又要兼顾各地发展历史和土地管理政策的延续性，妥善解决历史遗留问题。
科学合理地制定改造方案和配套政策，体现公开、公平、公正。
第四节改造方向第八条体现“现代制造基地”发展要求在“现代制造基地”重点地区内以产业结构优化，创建良好的生产环境为改造核心。
在重点发展区周边以创建良好的生活环境为目标。
（1）属旧城镇范围的，对一些规模较小、零散的地块进行整合，实行整体改造。
对质量较好的生活性建筑，改造后兼容为工业区配套服务设施。
严格控制工业密集地区非生产用地规模；（2）属旧厂房范围的，改造成为功能配套完善的现代化厂区，形成产业聚集基地，提升产业结构，增强园区产业发展的竞争力；（3）属旧村居范围的，拆除归并入园区，村居逐步搬迁至安置区。
对有区位条件的旧村，可改造成新式厂房发展集体经济。
第九条体现“产业服务中心”发展要求在“产业服务中心”重点地区内以构建良好的货物展销、流通体系为改造核心。
在重点发展区周边以梳理城市货物流动通道，构建通畅的展销环境为目标。
（1）属旧厂房范围的，结合周边产业基地改造为营销展览、文化创意产业等生产性服务业。
把交通区位较好佛山市三旧改造专项规划的旧厂房改造成专业市场、展销中心、物流仓储等；（2）属旧村居范围的，与产业布局相协调的村居可发展第三产业服务村民和园区，促进村经济发展。
第十条体现“岭南文化名城”发展要求在“岭南文化名城”重点地区内以修复历史文化保护体系，激活传统文化的现代价值为核心。
在重点发展区周边以构建更为和谐的，历史文化保护的缓冲地带为目标。
（1）属于旧城镇范围的，在历史保护的前提下，积极推动“建筑更新+功能置换+商业运作”模式，开展重要的商贸旅游和文化景观区的旧城改造，促进建设面貌和产业功能的提升。
发展具有地方特色的文化产业、旅游业；（2）属于旧厂房范围的，保护具有历史价值的工业厂房，以展示工业文化为主题，进行保护性开发；（3）属于旧村居范围的，对于名镇名村改造应尊重特色空间和历史文脉。
明确保护范围内基础设施的建设，改善居住生活环境。
第十一条体现“美丽富裕家园”发展要求在“美丽富裕家园”重点地区内以构建完善的休闲娱乐体系为核心。
在重点发展区周边以构建休闲娱乐配套发展的服务设施为目标。
（1）属于旧城镇范围的，以疏解旧城人口、改造房屋以及增加绿地等手段改善环境质量。
局部地段根据需求增加公共服务设施、基础设施、绿地等功能。
改善交通环境和步行系统，营造良好城市景观。
保留和延续原有的社区邻里关系和经济结构；（2）属于旧厂房范围的，创建厂区内良好的公共开敞空间和工人活动场所。
发展商贸物流、休闲旅游和都市型工业；（3）属于旧村居范围的，应进行村容村貌整治，利用空地建设公共绿地和活动场地，改善居住环境。
推进“城中村”改造，重新塑造城市形象。
统一规划、统一开发，建设农民公寓，完善市政设施和服务设施。
佛山市三旧改造专项规划第二章“三旧”改造总体布局第一节总体用地布局第十二条总体用地布局“三旧”改造用地总规模为16866公顷（见表2-1、表2-2和图2-1）。
