期房转让合同是否有效

上海高级法院关于下发《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》的通知第一、二中级人民法院民一庭、民二庭，各区、县法院民一庭、民三庭，浦东新区法院、黄浦法院民四庭，宝山法院速裁庭，各人民法庭：随着本市房地产业的快速发展，相关的房地产纠纷有所增加，尤其是在“二手房”买卖纠纷中出现了一些新情况、新问题。

为妥善处理好此类纠纷，统一一类案件的法律适用，我庭在调查研究基础上，广泛听取了相关法院意见，出台《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》，现将该解答下发给你们，供你们审理案件时参考。

执行中如发现问题，请及时向我们反映。

2005年12月16日关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答1、本解答的适用范围答：本解答所涉之“二手房”买卖，系指买卖双方经合意，出卖人转移房屋所有权于买受人，买受人支付一定对价而产生的民事合同关系。

新建商品房的买卖及公房使用权的转让，不适用本解答。

2、未经房屋共同共有人同意，出卖人对外签订的“二手房”买卖合同，效力如何认定？答：审判实践中，经常遇到房屋共有人以其他共有人擅自处分共有财产为由，主张其他共有人对外签订的“二手房”买卖合同无效。

对此问题，应区别不同的情形分别处理。

一是房屋出售时，权利登记仅为出卖人一人的，基于不动产的公示、公信原则，买受人有理由相信出卖人系房屋的完全权利人，其与出卖人之间签订的买卖合同，应认定为有效；但如有证据证明买受人存有过错，与出卖人恶意串通，损害其他共有人利益的除外。

二是房屋出售时，权利登记为数人的，基于部分共同共有人不得擅自处分共有财产的法律规定，在其他权利人事后不予追认的情况下，应认定买卖合同无效；但买受人有理由相信出卖人有代理权，符合表见代理构成要件的，应确认买卖合同有效。

3、未经在房屋内共同居住的其他成员同意，房屋所有权人对外签订的“二手房”买卖合同，效力如何认定？答：房屋权利人个人购买所得的房屋，配偶或其他亲属因婚姻或亲属关系形成了同住事实，房屋所有权人有义务保障其居住权益，但该权益的存在并不构成对房屋所有权人处分房屋的限制。

商品房预购人能否转让已经购买的未竣工的预售商品房1.法律规范。

商品房预售的转让，又称为期房转让，是指商品房预售法律关系的预购人将购买的尚未竣工的商品房再行转让给他人的种法律行为，对于这种转让行为，《城市房地产管理法》第45条规定，商品房预售的，商品房的预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，1.法律规范。

商品房预售的转让，又称为期房转让，是指商品房预售法律关系的预购人将购买的尚未竣工的商品房再行转让给他人的—种法律行为，对于这种转让行为，《城市房地产管理法》第45条规定，商品房预售的，商品房的预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。

但是在目前国务院仍然尚未有这方面的规范性文件或条款出台。

关于预售商品房转让的规定主要见一些地方法规和规章，如《上海市房地产转让办法》、《成都市关于加强商品房预售管理的通知》等。

当然在目前的司法实践中，预售商品房的转让也已经得到司法部门的认可。

1993年11月24日下发的《全国民事审判工作座谈会纪要》中就指出：“预购房在预售方实际交付房屋之前，将顶售商品房转卖给第三人的，必须符合法规、政策的规定、违反法律、政策规定的，倒买倒卖预售商品房的应当认定无效。

”最高人民法院下发的(1996)第2号文件第29条中也指出：“商品房预售合同的双方当事人，经有关主管部门办理了有关于续后，在预售商品房尚未实际交付前，预购方将购买的未竣工的预售商品房转让他人，办理了转让手续的，认定转让合同有效。

” 2.预购人、受让人与房地产开发商之间的法律关系。

由于预售商品房转中，所转让的房屋尚未建成，所以其与成品房的转让是完全不同的，实际上预售商品房的转让，所转让的并不是房屋的所有权，而是一种法律关系和地位的让与，可以认为是一种债权债务的概括转移，预购人如果已经全部交付了购房款，那么转让的就是一种债权；如果只是交付了部分购房款，那么就应该是债权债务的转移。

2024年期房屋买卖法律文件本合同目录一览第一条：合同主体及定义1.1 出卖人信息1.2 买受人信息1.3 房屋描述1.4 房屋所有权证明第二条：房屋价格及支付方式2.1 房屋成交价格2.2 付款方式2.3 付款时间第三条：房屋交付及过户3.1 交付时间3.2 交付条件3.3 过户手续3.4 过户费用第四条：房屋质量及保修4.1 房屋质量保证4.2 保修范围和期限4.3 质量问题的处理第五条：合同的变更和解除5.1 合同变更条件5.2 合同解除条件5.3 变更和解除的程序第六条：违约责任6.1 出卖人违约责任6.2 买受人违约责任6.3 违约赔偿方式第七条：争议解决7.1 争议解决方式7.2 诉讼管辖法院第八条：合同的生效、终止和解除8.1 合同生效条件8.2 合同终止条件8.3 合同解除条件第九条：合同的附则9.1 合同的解释9.2 合同的修改和补充9.3 合同的解除和终止第十条：其他约定10.1 房屋交付后，买受人负责物业管理和维修费用10.2 房屋交付后，买受人负责水电煤等公共事业费用10.3 房屋交付后，买受人负责房屋保险费用第十一条：附件11.1 房屋所有权证复印件11.2 房屋买卖合同复印件11.3 其他重要文件复印件第十二条：签字盖章12.1 出卖人签字12.2 买受人签字12.3 见证人签字第十三条：合同签订日期13.1 合同签订日期第十四条：合同有效期14.1 合同有效期自签订之日起至2024年12月31日止。

第一部分：合同如下：第一条：合同主体及定义1.1 出卖人信息地址：____________________联系方式：____________________1.2 买受人信息地址：____________________联系方式：____________________1.3 房屋描述1.4 房屋所有权证明甲方应向乙方出示有效的房屋所有权证及其他相关证明文件，以证明甲方对标的物的所有权。

二手房贷款的风险及其防范措施分析报告随着住房改革的推进，住房资源逐步盘活。

建设部发布了《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》(1999年5月1日起实施)后，二手房交易开始逐渐兴旺。

与一手房类似，二手房的交易过程中也需要金融机构的贷款支持。

而由于二手房交易具有一些不同于一手房交易的特点，使得银行在开展二手房贷款业务中的法律风险和防范风险的措施也有其特殊性。

一、二手房贷款的概念本文讨论的二手房，不包含商业用房，而特指二手住房。

“二手房”的概念目前没有统一的界定。

让我们看一看某商业银行北京分行在二手房抵押贷款试行办法中对“二手房”的定义：二手房系已由北京市房屋土地管理局颁发房屋所有权的有效证件，可在房地产二级市场流通，买房人具有完全处置权利的房屋。

显然这一定义混淆了“二手房”与“房地产二级市场”的概念。

实际上，“房地产一级市场”指土地出让、转让的市场；“房地产二级市场”指建成房屋后初次出售的市场；而“房地产三级市场”则指房屋出售后再次转手的市场。

因此，一般所指的“二手房”实际上是指在“房地产三级市场”上流通的住房。

可以这样界定：“二手住房”特指住房开发商或企事业单位通过销售，房屋产权已属于个人，卖房人具有完全处置权力的住房。

基于二手房交易、向购买二手房的消费者提供的贷款就是二手房贷款。

目前大部分银行要求借款人以交易房产为抵押，发放二手房抵押贷款。

但一些经营思路比较灵活的银行，例如工商银行浙江分行，也接受质押、保证、抵(质)押加保证的担保方式。

二、二手房贷款的特点在一些发达国家，二手房贷款并不成为一个单独的住房贷款品种。

因为除贷款所基于的交易对象不同之外，一手房贷款和二手房贷款在贷款审查、发放、利率、还款方式等方面并无区别。

而在我国，二手房交易却存在一些特殊之处。

这些特点使得二手房贷款面临着一些特殊的复杂情况。

1．二手房贷款的抵押物设立、处置比较复杂。

二手房交易的客体可能有商品房、经济适用房、私房和房改房。

第1篇一、引言买卖转让，即指买卖双方在平等、自愿、公平、诚实信用的原则下，通过签订合同，将某项财产的所有权或使用权转移给另一方。

在我国，买卖转让是市场经济中最为常见的一种交易方式。

然而，买卖转让过程中可能会出现各种法律问题，导致法律后果的产生。

本文将从以下几个方面阐述买卖转让的法律后果。

二、买卖转让的法律后果1. 合同效力（1）有效合同：当买卖双方签订的合同符合《中华人民共和国合同法》的相关规定，如主体资格、意思表示真实、内容合法等，合同即具有法律效力。

此时，买卖双方应按照合同约定履行各自的义务。

（2）无效合同：若合同违反了法律、行政法规的强制性规定，或者存在欺诈、胁迫等情形，合同将被认定为无效。

合同无效后，双方应返还因合同取得的财产，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。

2. 产权转移（1）所有权转移：在有效合同的基础上，卖方应按照合同约定将财产的所有权转移给买方。

买方在取得所有权后，有权对财产进行占有、使用、收益和处分。

（2）使用权转移：若买卖双方约定的是财产的使用权，则卖方应将财产的使用权转移给买方。

买方在取得使用权后，有权按照合同约定使用财产，但不得损害卖方的合法权益。

3. 交易风险（1）违约责任：若一方当事人违反合同约定，应承担相应的违约责任。

违约责任包括支付违约金、赔偿损失等。

（2）不可抗力：在买卖转让过程中，若因不可抗力导致合同无法履行，当事人可以免除或减轻责任。

不可抗力包括自然灾害、战争、政府行为等。

4. 产权争议（1）产权归属：若买卖双方对财产的产权归属产生争议，可以依法向人民法院提起诉讼，由法院判决产权归属。

（2）侵权责任：若一方当事人侵犯了他人的财产权，应承担侵权责任，包括停止侵害、赔偿损失等。

5. 交易税费（1）税费缴纳：买卖转让过程中，买方和卖方均需按照国家规定缴纳相关税费。

（2）税费争议：若买方和卖方对税费缴纳产生争议，可以依法向税务机关申请行政复议或提起行政诉讼。

安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见为正确审理房屋买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国民事诉讼法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）等法律法规和司法解释的规定，结合本省民事审判实际，制定本意见。

一、关于新建商品房买卖合同纠纷1．当事人签订的认购书、购房意向书等协议虽然不具备《解释》第五条规定的条件，但已经明确了拟购商品房的位置、面积、价款且能够实际履行的，可以认定为商品房买卖合同。

但当事人明确约定认购书、购房意向书等协议仅为预约合同的除外。

人民法院对认购书、购房意向书等协议性质作出的认定，不影响一方当事人根据协议中定金条款的约定，向可归责的另一方当事人主张适用定金罚则。

2．当事人以期房不能转让为由请求确认转让合同无效的，一般不予支持；转让人在转让合同履行期限届满时仍未取得房屋所有权，致使受让人不能办理房屋所有权转移登记，受让人请求解除合同并要求转让人承担违约责任的，应予支持。

3．出卖人就同一房屋分别与数个买受人签订买卖合同，在合同均为有效且买受人均主张出卖人履行合同转移房屋所有权的情况下，一般应按照以下顺序确定买受人的权利保护顺位：（1）已经办理房屋所有权转移登记的；（2）已经办理房屋所有权转移预告登记或合同备案手续的；（3）已经合法占有房屋的；（4）合同实际履行在先的；（5）均未履行，合同成立在先的。

签订房屋买卖合同在先的买受人已经合法占有了房屋，出卖人又与后买受人签订合同并办理了房屋所有权转移登记，除非先买受人能够举证证明后买受人在签订合同及办理房屋所有权转移登记时知道或应当知道房屋已被其他买受人先行占有，仍应优先保护已经办理了房屋所有权转移登记的买受人。

4．房屋买卖格式合同约定以“该商品房经验收合格”作为交付条件，一般应以出卖人（建设单位）组织勘察、设计、施工、监理等单位进行工程竣工验收并出具验收合格的意见作为认定房屋经验收合格的依据。

期房购房合同中的规定期房购房合同是指购房者与开发商或期房转让者签订的关于购买尚未竣工的房屋的合同。

由于期房的特殊性，合同中应包含一些特定的规定，以保障购房者的权益。

本文将详细介绍期房购房合同中的规定。

一、竣工日期及房屋交付时间期房购房合同中应明确约定房屋的竣工日期及交付时间。

这是因为购房者对房屋交付时间非常关心，而开发商往往不能按时交房。

合同中应规定房产公司按约定的期限交付房屋，并对延期交房的免责条件做出限定。

比如，由于自然灾害等不可预见的原因造成的无法避免的延期交房，是可以接受的免责条件。

但免责条件不能笼统约定，只能明确限定一种或几种，以免开发商在日后以设计变更或资金问题等作为不能按期交房的免责理由，以逃避责任。

二、付款方式及时间期房购房合同中应详细约定付款的时间及方式。

建议购房者采用分期付款的方式支付房款，这样不仅可以减轻经济压力，同时也是对开发商如期履行合同最好的约束。

双方可以约定按房产的工程进度逐笔付款，直至取得房屋所有产权证书后的若干个工作日内付清最后一笔款项。

三、违约责任期房购房合同中应明确规定违约责任。

合同中应约定开发商未按约定时间交付房屋、交付的房屋质量不符合约定等违约情况下的责任。

同时，合同还应约定购房者未按约定时间支付房款等违约情况下的责任。

通过明确违约责任，可以保障双方的权益，促使双方履行合同。

四、合同备案期房购房合同签订后，购房者应主动了解开发商是否在合同订立后30日内，到房产管理部门办理登记、备案手续。

合同备案是保证合同法律效力的重要步骤，可以确保合同的合法性和有效性。

五、其他事项期房购房合同中还应包含一些其他事项，如开发商的开发经营资格、预售证件、房屋细节等。

合同中应明确开发商具有合法的开发经营资格，持有相应的资质证书和预售证件。

此外，合同中还应详细标明所购商品房的应用面积、房间面积等信息，并对按比例分摊费用的公用面积如电梯间、走廊、楼梯等做出明确界定。

总之，期房购房合同中的规定是为了保障购房者的权益，明确双方的权利和义务。

20XX 标准合同模板范本PERSONAL RESUME甲方：XXX乙方：XXX2024年期房屋买卖法律文件本合同目录一览第一条：合同主体及定义1.1 卖方主体及定义1.2 买方主体及定义1.3 房屋定义第二条：房屋基本信息2.1 房屋位置2.2 房屋面积2.3 房屋所有权证号2.4 房屋使用性质第三条：购房价格与支付方式3.1 购房价格3.2 支付方式3.3 定金支付3.4 首付款支付3.5 贷款办理3.6 尾款支付第四条：房屋交付与过户4.1 房屋交付时间4.2 房屋交付条件4.3 过户流程4.4 过户费用承担第五条：房屋质量及保修5.1 房屋质量保证5.2 保修范围与期限5.3 质量问题处理第六条：交易双方的权利与义务6.1 卖方的权利与义务6.2 买方的权利与义务第七条：违约责任7.1 卖方违约责任7.2 买方违约责任第八条：争议解决方式8.1 协商解决8.2 调解解决8.3 仲裁解决8.4 诉讼解决第九条：合同的变更与解除9.1 合同变更条件9.2 合同解除条件第十条：合同的生效、终止与失效10.1 合同生效条件10.2 合同终止条件10.3 合同失效条件第十一条：其他约定11.1 户口迁移11.2 家具家电归属11.3 物业管理费结算11.4 双方约定的其他事项第十二条：附件12.1 房屋所有权证复印件12.2 买卖双方身份证复印件12.3 房屋现状照片12.4 其他重要文件第十三条：合同签订日期第十四条：合同签订地点第一部分：合同如下：第一条：合同主体及定义1.1 卖方主体及定义1.2 买方主体及定义1.3 房屋定义房屋是指甲方拥有的，位于_______（具体地址）的，具有_______（房屋所有权证号）的，用途为_______（房屋使用性质）的房产。

第二条：房屋基本信息2.1 房屋位置房屋位于_______（具体地址），该地址为_______（省/市/区/街道）。

2.2 房屋面积房屋的建筑面积为_______平方米，使用面积为_______平方米。