营改增后企业出租房屋应当如何纳税

营改增后融资租赁怎么开票融资租赁是指出租人依据承租人对租赁物的特定要求和对供货人的选择，由出租人出资向供货人购买租赁物，并租给承租人使用，承租人则分期向出租人支付租金，在租赁期内租赁物的所有权属于出租人所有，承租人拥有租赁物的使用权。

租期届满，按照合同有关条款或者交易习惯，一般由承租人取得租赁物的所有权。

融资租赁主要包括直接租赁、售后回租、杠杆租赁三种形式。

《交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点实施办法》第八条规定，应税服务，是指陆路运输服务、水路运输服务、航空运输服务、管道运输服务、研发和技术服务、信息技术服务、文化创意服务、物流辅助服务、有形动产租赁服务、鉴证咨询服务。

应税服务的具体范围按照本办法所附的《应税服务范围解释》执行。

《应税服务范围解释》第二条部分现代服务业(五)有形动产租赁服务。

有形动产租赁，包括有形动产融资租赁和有形动产经营性租赁。

1.有形动产融资租赁，是指具有融资性质和所有权转移特点的有形动产租赁业务活动。

即出租人依据承租人所要求的规格、型号、性能等条件购入有形动产租赁给承租人，合同期内设备所有权属于出租人，承租人只拥有使用权，合同期满付清租金后，承租人有权按照残值购入有形动产，以拥有其所有权。

不管出租人是否将有形动产残值销售给承租人，均属于融资租赁。

2.有形动产经营性租赁，是指在约按时间内将物品、设备等有形动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动第十二条第(一)款增值税税率规定，提供有形动产租赁服务，税率为17%。

第四十一条规定，增值税纳税义务发生时间为：(一)纳税人提供应税服务并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的，为开具发票的当天。

收讫销售款项，是指纳税人提供应税服务过程中或者完成后收到款项。

取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税服务完成的当天。

(二)纳税人提供有形动产租赁服务采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

营改增后转让房屋不动产涉及的增值税新规定自2016年5月1日起，中国全面实施了营业税改征增值税（营改增）的税收改革。

这一重大政策调整，对各行各业都产生了深远影响。

对于涉及房屋不动产交易的纳税人来说，了解和掌握营改增后的增值税新规定至关重要。

本文将对此进行详细解析。

在营改增后，房屋不动产的转让交易的增值税纳税义务人为转让方，即出售房屋的不动产所有人。

增值税的征税范围包括所有的商品和服务。

在房屋不动产转让中，主要包括不动产的出售、出租、抵押等交易行为。

营改增后，房屋不动产转让的税率定为11%。

但是，如果纳税人转让的是2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。

为促进营改增的顺利实施，国家对一些行业和项目给予了税收优惠政策。

在房屋不动产转让领域，对于个人销售或购买住房，以及住房租赁企业出租住房等特定项目，都设有相应的税收优惠政策。

营改增后，税务机关对房屋不动产转让征收管理的方式也进行了调整和完善。

纳税人应当按照相关规定及时办理税务登记，并按期进行纳税申报和缴纳税款。

同时，税务机关也加强了对虚假申报、偷逃税等违法行为的打击力度。

营改增后，对于房屋不动产转让交易，纳税人应当按规定开具增值税发票。

购方需凭增值税发票进行进项抵扣。

如发生发票遗失等情况，纳税人需及时向税务机关报备并公示。

为保障营改增政策的顺利实施和纳税人的合法权益，税务机关提供了全方位的纳税服务与咨询。

纳税人可通过办税服务厅、网上办税平台、咨询等方式进行业务咨询和办理。

税务机关也积极开展各类培训活动，帮助纳税人了解和掌握新的税收政策。

营改增后转让房屋不动产涉及的增值税新规定对纳税人的权利和义务产生了重大影响。

作为纳税人，我们应积极学习和了解相关政策规定，确保在合法合规的前提下进行房屋不动产转让交易。

税务机关也应继续优化政策实施和征管服务，为纳税人提供更加便捷、高效的办税体验。

自2016年中国全面实施营改增以来，中国的税收制度发生了巨大的变化。

房地产开发企业营改增指引概述房地产开发企业自营销售、按揭贷款销售、预售、出租、物业服务等涉及销售的业务，均适用增值税营改增政策，实行按照6%的税率征收增值税。

自营销售房地产开发企业自主开发并销售的房屋，只需要收取6%的增值税。

按揭贷款销售对于按揭贷款销售，房地产开发企业应该按照以下规定进行增值税征收：•贷款发放阶段，应按照6%的增值税税率缴纳。

•开发企业和金融机构共同向购房者收取贷款利息的，不再计算增值税；•如果购房者使用自有资金支付房款，直接跟开发企业结算，那么按照自营销售标准税率6%征税。

预售对于房地产开发企业的预售业务进行增值税征收时，应按照以下规定进行：•对于预售未到交付期的房屋，当今年并缴纳土地增值税后，应按照每期实际收取的房款金额，把增值税计算到每期实际收到的房款中；•如若今年未缴纳土地增值税，待明年一并缴纳时，应按照每期实际收取的房款金额，把增值税计算到每期实际收到的房款中。

出租房地产开发企业出租产权房屋，也需要按照增值税营改增政策进行税收。

•对于出租新增的房屋，应按照6%的增值税税率缴纳，即出租房屋的每月租金总额应该乘以6%的税率，再加上土地使用税；•如果租金大于等于1500元/月，则开发企业只需要缴纳增值税；•如果租金小于1500元/月，则由租户缴纳土地使用税，并且扣除租金后的实际租金再按照6%税率缴纳增值税。

物业服务房地产开发企业提供物业管理服务，按照上海市实行的《上海市增值税纳税申报办法》进行增值税征收。

增值税税率为6%。

对于房地产开发企业来说，深入了解营改增政策是非常必要的，对企业会计人员和税务人员都有帮助。

本文档的内容就是为您提供房地产开发企业在营改增政策下的相关税收政策。

出租房屋的税率1、一般纳税人正常出租房屋税率11%参考：关于全面推开营业税改征增值税试点的通知财税〔2016〕36号第十五条增值税税率：（二）提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%。

2、一般纳税人出租2016年4月30日前取得房屋，可以适用简易征收的税率5%并不得抵扣与此相关的进项税金，也可以直接按照11%计算并抵扣与此相关的进项税金。

参考：关于全面推开营业税改征增值税试点的通知财税〔2016〕36号附件2营业税改征增值税试点有关事项的规定（九）不动产经营租赁服务。

1.一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。

纳税人出租其2016年4月30日前取得的与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

3、小规模纳税人出租房屋适用税率5%参考：关于全面推开营业税改征增值税试点的通知财税〔2016〕36号附件2营业税改征增值税试点有关事项的规定（九）不动产经营租赁服务。

4.小规模纳税人出租其取得的不动产（不含个人出租住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。

纳税人出租与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

小规模企业适用简易征收用申请吗？1、一般计税方法本质就是可以抵扣采购相关的进项税，以差额为基础征增值税。

简易计税方法的本质就是不考虑采购的成本税金，即不得抵扣进项税，以销售额为基础征增值税。

小规模纳税人默认就是简易计税方法，一般纳税人默认是一般计税方法，特殊情况下可以采用简易计税方法。

参考：关于全面推开营业税改征增值税试点的通知财税〔2016〕36号第四章应纳税额的计算第一节一般性规定第十七条增值税的计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。

Some roads seem very close, but the ones that go down are far away. People who lack patience can never go.同学互助一起进步（页眉可删）一般纳税人房屋租赁税率是多少？营改增后，一般纳税人企业出租房屋，属于不动产租赁服务（可抵扣进项税额），税率为11%。

《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改增值税的通知》。

将自己的房产出租给他人，用于生产或者生活定期收取房租，这就是我们常见的房屋租赁的模式，我国有关部门规定，房屋租赁需要缴纳一定的税，用于管理房屋租赁市场，房东和租客可以自行商议房屋租赁税的缴纳方，因此无论是作为房东还是租客，在租赁房屋前，都需要知道一般纳税人房屋租赁税率是多少?一、房屋租赁税1、房屋租凭税：是根据财政部、国家税务总局对房屋租赁市场有关税收政策规定，对个人出租住房不区分用途，在3%税率的基础上减半征收营业税。

房屋租赁管理部门根据相关法规和税务部门的委托，对房屋租赁征收租赁管理费。

租赁管理费和房屋租赁税都是以租金为基础，按照一定的标准组织征收。

2、“房屋租赁税”应是由房东缴纳，但在实际操作过程中，房东一般将这部分负担转嫁给了租客。

二、一般纳税人房屋租赁税率(仅做参考)1、房产税按租金收入的12%缴纳。

其中对于将房屋出租个人居住的，凡经房管部门备案并执行房管部门规定的租金标准的，可暂缓缴纳房产税;2、城镇土地使用税出租的房屋坐落在城镇土地使用税开征范围内的，应按房屋土地(含出租的院落占地)面积，依土地登记及适用的土地等级税额，计算缴纳城镇土地使用税。

其中对符合免交房产税的个人，也免交城镇土地使用税;3、营业税应按租金收入的5%缴纳，月租金收入在800元以下的免纳营业税;4、城镇建设维护税城市维护建设税，以实际缴纳的营业税税额乘以城建税率(按纳税人所在地不同适用7%、5%、1%三档税率)5、教育费附加在缴纳营业税的同时，应按缴纳营业税税额的3%缴纳教育费附加;6、印花税应于签订合同同时按双方订立的书面租赁合同所规定的租赁金额的千分之一贴花。

关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知
财税[2016]43号
各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，西藏、宁夏、青海省（自治区）国家税务局，新疆生产建设兵团财务局：
经研究，现将营业税改征增值税后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据有
关问题明确如下：
一、计征契税的成交价格不含增值税。

二、房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。

三、土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。

四、个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含
的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。

个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税，计算房屋出租所得可扣除的税费不包
括本次出租缴纳的增值税。

个人转租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值税额，在计算转租所得时予以扣除。

五、免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。

六、在计征上述税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。

本通知自2016年5月1日起执行。

财政部国家税务总局
2016年4月25日
【名词解释】契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的
一种财产税。

应缴税范围包括：土地使用权出售、赠与和交换，房屋买卖，房屋赠与，房屋交换等。

房屋租赁增值税税率一、出租房办理增值税发票需要什么资料?1、买方姓名。

2、买方的税收。

登记证号码一般是纳税人的号码。

3、买方银行和帐号。

4、买方的地址和电话号码。

5、双方的销售合同和付款依据。

6、如果是个人身份证。

7、销售方的名称。

8、销售方税务登记证号码。

9、销售方的银行和帐号。

10、销售方的地址和电话号码。

二、房屋租赁增值税税率是多少?1、房地产税:支付租金收入的4%。

2、营业税:在半计算和支付基础上的3%税率。

3、城市维护建设税和附加教育费按营业税税额的10%缴纳。

4、个人住房租赁所得税:个人所得税降低了10%的个人所得税税率。

财产租赁所得，每次收入不超过四千元的，减除费用八百元;四千元以上的，减除百分之二十的费用，其余额为应纳税所得额。

5、免征城镇土地使用税。

6、免征印花税。

据了解，租房者是农民工和学生，他们大多说，从来没有要求发票，因为一个“没有发票报销”;第二个“发票必须纳税，无论这部分钱是中介还是房东，毕竟都会转嫁给租房者。

”索取发票不仅对租房者没有好处，反而是增加了生活成本。

如今，房租是靠市场调控的，租房者的群体本来工资就不高。

房东如果涨价，物价部门也无法监管，吃亏的还是这些租客们。

三、营改增后房屋租赁增值税税率是多少?依据国家税务总局公告2016年第16号国家税务总局关于发布《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》的公告:首先应区分一般纳税人、小规模纳税人、其他个人，还应区分经营用房还是住房。

下面分别解答:1、一般纳税人出租不动产增值税一般纳税人出租不动产，其不动产为2016年5月1日以后取得，或虽然是2016年4月30前取得但其自愿选择一般计税方法的税率11%，在出租不动产所在地预交3%税款，剩余应交税款回机构所在地申报缴纳。

应就地预交的增值税=[收取的租金/(1+11%)]*3%，回机构所在地再申报缴纳的增值税=[收取的租金/(1+11%)]*11%-已经预交的税款。

一般纳税人厂房出租如何开票带上你的税务登记证(副本)，与承租方的租赁合同，经办人的身份证，到你主管的地税局的办税服务大厅办理：1、营业税：按租赁收入依5%税率计征;2、城建税：按营业税额依7%税率计征;3、教育费附加：按营业税额依3%的征收率计征(有的地方还开征了地方教育附加，各地不同，征收率有1%，也有1.5%。

)4、印花税：按租赁收入千分之一贴花;5、房产税：按租赁收入依12%的税率计征;6、企业所得税：地税有可能按核定征收的办法计征，从全国来看，其附征率在1%-5%之间，普遍在2%-2.5%之间。

2租赁费开增值税专用发票是多少税率房租收入关于房东或者企业而言，是一项重要的收入，牵涉到税收和税率问题时增加更多相关知识能够维护自己的权益，明确作为纳税人的义务。

那么，房租发票能抵扣吗?房租发票的含义房租发票是专门针对房屋出租收入而〔制定〕开具的发票。

房租发票是去房产所在地的地方税务局提出开具申请、办理开具手续，由地税局代为开具。

房租费开发票税率是多少房产税=租金收入*12%;印花税=租金收入*0.1%;个人所得税=租金收入*1%;土地使用税=面积*税额(XX元/平方米)。

月租金超过起征点的还必须要征收：营业税=租金收入*5%;城建税与教育费附加=营业税*10%。

一般租赁合同约定房屋租赁价格是否含税，如果含税，则由出租方去缴纳税金;如果不含税，则由承租方去缴纳税金。

地税局征收的税金，最终上缴到地方政府金库。

3厂房租金的专项发票进项税额是否能抵扣按照我国营改增后的增值税抵扣制度，一般纳税人的厂房租金的符合规定的专项发票进项税额可以抵扣，小规模纳税人的厂房租金，即使取得专项发票，也不得抵扣，只能计入制造费用或生产成本。

有关增值税抵扣的相关规定简要说明以下几点：1、厂房租金的增值税进项凭票抵扣，没有取得增值税专票，无法抵扣进项税;2、增值税抵扣进项有主体要求，只有一般纳税人才可以抵扣进项税，小规模纳税人不能抵扣;3、增值税进项税抵扣的专票必须符合税法规定，比如开具规范要求齐全完整，认证及时，否则不得抵扣进项税。