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国家发展改革委、国家统计局关于进一步完善房地产价格指数编制工作的通知文章属性•【制定机关】国家发展和改革委员会,国家统计局•【公布日期】2004.07.14•【文号】发改价格[2004]1366号•【施行日期】2004.07.14•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】房地产市场监管正文*注：本篇法规已被：国家发展和改革委员会关于废止、宣布失效、修改部分规章和规范性文件的决定（发布日期：2012年12月12日，实施日期：2012年12月12日）宣布失效国家发展改革委、国家统计局关于进一步完善房地产价格指数编制工作的通知（发改价格[2004]1366号）各省、自治区、直辖市发展改革委、物价局、统计局：经国务院批准，1997年 10月，原国家计委、国家统计局联合下发了《关于开展房地产价格指数编制工作的通知》（计价费［1997］1818号），决定从 1998年起在全国 35个大中城市开展房地产价格指数编制工作。
这项工作的开展，有利于提高政府对房地产市场的宏观调控水平，对引导市场价格的合理形成发挥了积极作用。
为适应房地产市场发展和政府宏观调控的需要，进一步全面、准确、及时地反映房地产市场价格变动情况，现就完善房地产价格指数编制工作有关问题通知如下：一、增强房地产价格指数的时效性和代表性。
从 2005年起，将原按季度编制的房屋销售价格指数调整为按月编制；将原在 35个大中城市开展的房地产价格指数编制工作，逐步扩展到约 70个城市。
具体调查城市由国家统计局选定。
二、改进房地产价格指数体系。
房地产价格指数由房地产价格总指数和分类价格指数构成。
改进和完善房屋、土地和租赁分类价格指数，并增设物业服务价格分类价格指数。
在调查周期上，房地产价格指数划分为月度和季度价格指数。
其中，房屋销售价格指数按月度编制，其他指数按季度编制。
三、合理确定房地产价格采集点。
各地房地产、国土资源行政管理部门设立的各类房地产和土地交易机构，以及房地产价格实行政府定价、政府指导价的有关地区价格主管部门，为房地产价格固定采集点；结合当地实际情况选取的部分具有代表性的房地产开发企业、房地产中介服务机构和物业管理企业等，为房地产价格数据采集点。
（三）房地产价格指数的编制方法(三)房地产价格指数的编制方法本方案所计算的价格指数包括房屋销售价格指数、土地交易价格指数、房屋租赁价格指数和物业管理价格指数。
这四套指数的计算方法相似，均采用由下到上逐级汇总的方法。
即由细项到小类，由小类到中类，再由中类到大类，最后由大类汇出总指数。
对没有细项或小类的部分，其起始类就是小类或中类。
中类（房屋销售小类）以下指数采用样本资料作权数的加权调和平均公式计算，中类、大类和总指数采用固定权数的加权算术平均公式计算。
下面以房屋销售价格指数为例，详述其计算方法如下：本方案中，房屋销售包括商品房销售和二手房销售两大类，所以要计算房屋销售价格指数应先分别计算上述两大类的销售价格指数，然后采用加权算术平均法求出房屋销售价格总指数。
具体步骤如下：1.算细项价格指数按方案所规定的选点原则，在每个细项中分别抽选若干有代表性的房屋为调查对象。
根据调查单位及有关部门的资料，计算出调查对象的个体价格指数和细项价格指数。
其公式为：调查对象的个体价格指数：K i =0i1i P P (公式一) 其中：K i 为第i 个个体的价格指数，P 1i 为第i 个个体的本期价格，P 0i 为第i 个个体的基期价格。
调查细项的价格指数：K ＝∑∑ii i W W K (公式二)其中：K 为细项价格指数；K i 为细项中第i 个调查个体的价格指数，W i 为细项中第i 个个体的权数。
对中类中不含小类，或小类中不含细项的情况，其中类或小类的类指数计算方法与上述细项指数的计算方法相同。
2.计算小类价格指数在有细项指数的情况下，小类指数的计算公式为：K ＝∑∑ii i K W K(公式三)其中：K 为某小类指数，Ki 为该小类下第i 个细项的指数，Wi 为该小类下第i 个细项的权数。
3.计算中类价格指数在计算出各小类价格指数的情况下，中类指数的计算公式如下：K ＝∑∑i i iW WK (公式四)其中：K 为某中类指数，Ki 为该中类下第i 个小类的价格指数，Wi 为该中类下第i 个小类的权数。
我国房地产价格指数编制研究我国房地产价格指数编制研究1、房地产价格指数房地产价格指数是动态描述一定区域各类房地产（如商业用房、住宅和办公楼）价格变动及其总体价格平均变动趋势和变动程度的相对数,它是一种单一指标指数，即选取一定数量的房地产价格样点，进行价格指数的编制，用来反映房地产市场的景气状况。
房地产价格指数抓住了市场价格这一核心因素，从而是准确、系统的描述城市房地产价格运动规律最重要的经济指标。
运用价格指数进行房地产市场总体分析其作用主要体现在两个方面：（1）利用价格指数反映价格波动的幅度；（2）价格指数是价格机制中的风向标，利用价格指数反映市场的供求状况。
价格指数上升，说明供求趋紧；价格指数下降，说明市场供求趋缓。
这两个作用都是价格指数在时间序列的比较，用以说明房地产市场的纵向变化。
价格指数的横向作用就是可以被用来比较不同地域房地产市场的发展状况和发展特点。
2、房地产价格指数编制方法价格指数编制首先要求编制对象是“同质可比性”。
所谓“同质可比性”是指在价格指数的编制中，报告期价格与基期价格的内涵应保持一致，可直接对比，因为只有这样测算出的价格指数才能如实反映商品价格的变动。
房地产本身是一个完全差异化的产品，其品质不但受建筑物本身的品质，如建筑结构、房型、朝向、建筑材料、建筑面积、楼层、车库等方面因素影响，且与建筑物周围的环境，如交通、商业、娱乐、治安、绿化、医院以及区域环境发展前景等密切相关。
为了使房地产产品具有“同质可比性”，就必须对其进行同质化处理，这就需要有相应的处理方法和技术。
3、中国当前几种主要的房地产价格指数据不完全统计，目前我国公布的各类房地产价格指数有10多个。
其中，既有全国性的，也有地方性的；既有政府主办的，也有企业主办的，还有官方和民问合办的。
3.1全国性房地产价格指数3.1.1中房指数中房指数系统主要以中房价格指数为主。
中房城市指数系列包括反映相应城市（地区）房地产状况的中房城市指数和中房城市（按功能）分类物业指数。
CHINA REAL ESTATECHINA REAL ESTATE9CHINA REAL ESTATE 本期专题自1998年全面取消住房实物分配以来，我国住房价格经历了几轮上涨，特别是2016年部分大中城市出现的新一轮价格大幅上涨，使人们对住宅价格更加敏感。
市场上，人们观察到的住房价格变动源于两个方面：一是市场因素，即纯粹是市场供求变化引起的价格变动；二是非市场因素，如市场中住房品质、档次或周围环境变化引起的。
对于具有高度异质性的住房产品而言，如果不能剔除非市场因素的影响，简单地认为价格上涨或者下跌是不科学的。
为了做到同质可比，剔除非市场因素的影响，研究人员通常采用价格指数来描述住房价格水平的变动趋势。
然而，在我国，住房价格指数主要存在概念不清和方法落后问题（许永洪，2013），基本不具备参考价值。
在国外，学者们在模型拟合数据方面泥足深陷，忽视了指数固有的内在属性，在有关理论的科学假设和应用的规范性方面还有待拓展。
为此，对住房价格指数的构建方法进行系统评述，并探索科学的优化方法具有重要的理论和实践意义。
从1920年开始，住房价格指数测算方住房价格指数测算方法的研究进展及述评陈立中 陈洲博 秦连燕摘要：首先系统研究了以中位数和简单加权平均法为代表的第一代住房价格指数；以样本匹配法和拉氏、派氏加权法为代表的第二代价格指数；以质量调整为代表的第三代价格指数。
重点分析了各种方法的优缺点和适应性，梳理了我国目前采用的各种住房价格指数及其局限。
基于已有的住房价格指数缺乏理论层面的科学假定和应用方面的规范性，未来可以借助公理方法加以改进。
关键词：住房价格；住房价格指数；公理方法中图分类号：F294.3 文献标识码：B文章编号：1001-9138-（2018）07-0010-17 收稿日期：2018-06-21作者简介：陈立中，华中师范大学经济与工商管理学院副教授；湖北房地产发展研究中心研究员，研究方向为房地产经济学。
房地产评估师行业的房地产市场价格指数计算房地产市场价格指数（House Price Index，简称HPI）是衡量房地产市场价格变动的重要指标之一。
作为房地产评估师，精准计算房地产市场价格指数对于理解市场趋势、辅助决策具有重要意义。
本文将介绍房地产评估师行业中常用的房地产市场价格指数计算方法。
一、销售对数加权方法销售对数加权方法是一种常见的房地产市场价格指数计算方法。
它基于房地产市场的销售数据，通过对房屋价格的对数进行加权，反映了不同时间段内的价格变动。
计算公式如下：HPI = exp(Σwi * ln(pi))其中，HPI表示房地产市场价格指数，wi表示对应时间段内销售量的权重，pi表示对应时间段内的房屋价格。
该方法在计算过程中对销售量进行加权，能够消除时间段内销售量的影响，从而更准确地反映价格变动。
二、房价相对法房价相对法是另一种常用的房地产市场价格指数计算方法。
它通过比较不同时间段内的房价相对变动，来得出价格指数。
计算公式如下：HPI = (pi / p0) * 100其中，HPI表示房地产市场价格指数，pi表示当前时间段内的房屋价格，p0表示基准时间段内的房屋价格。
该方法将基准时间段的房价设为100，通过比较其他时间段的房价相对于基准时间段的变动，来得出价格指数。
三、加权重复销售方法加权重复销售方法是一种基于同一房产多次交易数据的价格指数计算方法。
它通过比较同一房产在不同时间段内的销售价格变动，来得出价格指数。
计算公式如下：HPI = Σ(dw * dp)其中，HPI表示房地产市场价格指数，dw表示不同销售时间段的权重，dp表示同一房产在不同销售时间段内的价格变动。
该方法能够排除房屋特定因素的影响，更加准确地反映价格变动。
四、改进的回归法改进的回归法是一种综合考虑各种变量的价格指数计算方法。
它通过建立回归模型，将房屋价格与一系列影响因素进行回归分析，来得出价格指数。
计算公式如下：HPI = β0 + β1p1 + β2p2 + ... + βnk其中，HPI表示房地产市场价格指数，β0表示回归常数，β1 ~ βn表示回归系数，p1 ~ pk表示相关因素的取值。
论房地产指数编制方法的缺陷一、引言二、房地产指数编制方法的背景介绍三、当前房地产指数编制方法存在的问题1.样本选择的不合理2.数据的可信度存在问题3.重复计算和重叠指数的制定4.指数评价体系不完善5.数据更新难度大四、案例分析1. 2008年美国次贷危机对房地产指数造成的影响2. 2014年中国多地房地产泡沫的出现与指数编制方法的关系3. 2017年日本房地产指数编制方法在地震事件中的应用4. 2018年英国房地产指数编制方法在脱欧事件中的运用5. 2019年印度房地产指数编制方法的改革与当前房地产市场状况关联五、结论与建议引言随着经济的发展，房地产成为了国民经济的重要组成部分。
近年来，随着房地产市场的持续升温，房地产价格成为社会关注焦点。
为了更好地了解市场状况，监控房价变化，制定适当的政策措施，各国纷纷编制了相应的房地产指数。
但是，在实际编制过程中，房地产指数存在一些缺陷，影响了其准确性和有效性。
本文将从房地产指数编制方法的背景介绍开始，列举并分析了当前房地产指数编制方法存在的问题，最后通过案例分析，阐述房地产指数编制方法与实际市场的关联性，提出一些建议以改善当前房地产指数编制方法的不足。
房地产指数编制方法的背景介绍房地产指数是衡量房地产市场的关键指标之一，其编制方法通常基于一定的数据样本和指数计算公式。
房地产指数的编制方法应该基于实际市场情况，反映市场状况和趋势变化，具有科学性和发展性。
当前房地产指数编制方法存在的问题1. 样本选择的不合理样本是房地产指数编制的基础，样本的选择直接决定了指数的准确性和准确率。
但在实际操作中，许多国家的房地产指数采用的样本数量较少，甚至只是特定区域或特定开发商的房屋，无法真正反映整个房地产市场的状况。
对于样本的选择，应该依据市场实际情况，考虑到样本的广泛性、典型性和多样性等因素，以确保指数的精度和代表性。
2. 数据的可信度存在问题数据的可靠性是房地产指数计算的重要因素。
摘要房地产估价，是以房地产为对象，对其客观合理价格的估计、推测或判断。
我国的房地产估价，是在改革开放后，伴随着改革上地使用制度和推行房屋商品化政策而出现的，尽管起步晚，但发展很快，并得到了政府和社会的高度重视。
收益还原法、市场比较法、成本估价法是国内外房地产估价常用的三大基本方法，各有自己的理论依据和适用范围。
由于我国与国外房地产估价在土地使用年期、折旧、资本化率等方面存在较大的差异，因而三大基本估价方法在我国估价实务中存在一定的局限性。
而且由于各基本方法参数的选取，存在较多的人为因素，影响了评估结果的真实价值。
因此本文从我国《房地产估价规范》(GB/T5o291一1999) 入手，针对其中的房地产估价基本方法参数选取方面所存在的问题，改进修正了相关参数，提出了一些在使用中卓有成效的新方法，以利于我国《房地产估价规范》的不断完善。
由于各种基本估价方法的估价原理、估价思路、估价的理论依据及适用条件等方面存在不同，因而它们的估价参数也不同，从理论上探究了估价参数对评估结果的影响，并运用概率统计原理，分析了基木方法评估结果的分布，从而合理地把握房地产估价的最终结果值。
关键词:房地产估价，基本方法参数，收益还原法，市场比较法，成本估价法硕士学位论文英文摘要AbstTaCtTheapPraisalofrealestate15astudyobjeetofrealestate，which estimatesextraPolatesanddeterminesitsobjeetiveandrationalPriee.The aPPraisalofrealestateinChina，goingwithreformingtheregimentationof5011apPlyandPoPularizingPolicyofPremiseseommereializationafter reformationandoPen.Thoughstartslate，theapPraisalofrealestate develoPveryfast，andattaehedgreatimPortancebygovernmentand society.IneomeapProaeh，marketeomParisonaPProaehandeostapProaeh areusualthreebasicmethodsforaPPraisalofrealestateinternalandabroad，havingowntheoryfoundationanduserange.Sineeexistthe manydiffereneeswithabroadin5011aPPlyPeriod，dePreciationand eaPitalizationrateasPeet，thusthethreebasicmethodshavecertain limitationinaPPraisalPraetieeinoureountry，andnowthatexisting PersonalfaetorsforseleetionofeverybasiemethodParameter，50affeet theverityvalueofrealestate.Inordertoprefeetour((CodeforReal EstateAPPraisal》(GB/T50291一1999)onandon，thisPaPerai一nsfortlie issuesinthesebasieevaluationmethodsParametersforconfirmationin ((CodeforRealEstateAPPraisal》，amelioratingrelevaneeParameters，exPoundingafeweffeetivenewmethodsinuse.Asaresultofthesebasic evaluationmethodsexistdiffereneesinasPeetofaPPraisalPrineiPle，aPPraisalthinking，restonapPraisaltheoryandusecondition，thusthey havedifferentapPraisalParameters，50thisPaPerrunsfortheinfluenceofaPPraisalParameterfortheresultfromideal，andassaysevaluation resultingdistribtltionofbasieevaluationmethodsbasedonexerting ProbabilitystatistiesPrinciPle，therebywecanholdtheultimatelyresult ofrealestateaPPraisalrationally.KEYWORDS:APPraisalofRealEstate，BasieMethodParameter，IneomeAPProaeh，MarketComParisonAPProach，CostAPProaell硕士学位论文目录目录摘要第一章房地产估价研究综述······················································……(l)1.1国外房地产估价的研究状况················································……(l)1.2我国房地产估价的研究现状················································……(3)1.3房地产估价基本方法参数研究的意义与课题研究重点 (6)第二章房地产估价基本方法概述及其参数 (8)2.1房地产估价基木方法概述 (8)2.2房地产估价基本方法涉及的参数··········································……(10)2.2.1收益还原法:纯收益和还原利率 (10)2.2.2市场比较法:选择交易实例与进行因素修正 (11)2.2.3旧有房地产成本估价法之参数:重新建造价值和折旧 (12)第三章房地产估价基本方法参数的改进 (15)3.1收益还原法········································································……(15)3.1.1纯收益的确定与所包括的内容辨析 (15)3.1.2还原利率的实质分析与确定的综合方法 (21)3.2市场比较法········································································……(23)3.2.1交易实例的选择 (23)32.2同类型房地产因素指标权重研究··········································……(27)3.2.3提高因素修正系数准确性的技术方法 (31)3.3旧有房地产成本估价法 (33)3.3.1重新建造价值的确定 (33)3.3.2折旧与运用模糊综合评判方法确定的新思路 (35)第四章房地产估价参数对评估结果的影响 (41)4.1房地产估价基本方法参数间的差异性 (41)4.1.1房地产估价基本方法的分类·············································……(41)4.1.2三种基本估价方法及参数的比较 (42)4.1.3三种估价方法参数的不同使估价结果存在差异 (42)4.2房地产估价基本方法参数间的关联性·······································……(43)4.2.1改进后的估价参数使评估结果更具有内在统一性 (43)4.2.2基本方法参数的统一性对参数改进的意义 (44)4.2.3对评估结果的概率估计- (44)硕士学位论文目录第五章结束语与有待继续研究的问题参考文献···············.................……致谢····································.·.·一攻读学位期间主要的研究成果·····……(47)(49)(52)(53)硕士学位论文第一章房地产估价研究综述第一章房地产估价研究综述房地产估价，可以简要理解为估测待估房地产的价格。
房地产价格指数编制方法与改进董晓明1，汪应宏1,21.中国矿业大学环境与测绘学院，江苏徐州 221116;2.江苏省资源环境信息工程重点实验室,江苏徐州 221116E-mail ：stevendong_521@摘 要：在当今社会的房地产市场中,房地产价格指数对于消费者，投资者亦或是政府来说都是一种很重要的市场信息。
介绍了国内外关于房地产价格指数的研究现状，其中主要介绍了房地产价格指数的编制理论与方法评价，以及国内外主要房地产价格指数，通过与国外房地产价格指数的对比，找出了国内几种主要房地产价格指数存在的不足之处，并由此提出了改进我国房地产价格指数的一些建议。
关键词：房地产价格指数；地价指数；改进1 引言在当今社会的房地产市场中,房地产价格指数对于消费者，投资者亦或是政府来说都是一种很重要的市场信息。
本文对国内外流行的几种房地产价格指数编制理论进行了介绍,分析了我国现有房地产指数在编制方法上存在的缺陷,并提出使之完善的若干建议。
2 房地产价格指数的编制理论与方法评价2.1 简单方法⑴平均值法（Mean Price Method ）。
平均值法以房地产样本的平均价格来编制指数。
计算公式为：01t P I N P =×∑ 该方法较为简单，但在样本数据缺乏的情况下，仍可反映房地产市场的一般变动状况。
⑵中值法（Median Price Method ）。
中值法选取房地产样本价格的中位数来编制指数价格。
计算公式为：102t N p I p +⎛⎞=⎜⎟⎝⎠ ⑶成本投入法（Input Cost Method ）。
成本投入法根据各项营造投入成本（包括材料及人工费用等）的变化情况，以算术平均法来计算房地产价格指数，它是早期编制房地产价格指数的重要方法。
在规范的市场运作背景下，成本投入法对新建房屋价格的走势分析有一定的适用性，能够反映出房地产价格变化的某些规律。
⑷拉氏指数（Laspeyes Index ）。
房地产价格指数编制方法与改进董晓明1，汪应宏1,21.中国矿业大学环境与测绘学院，江苏徐州 221116;2.江苏省资源环境信息工程重点实验室,江苏徐州 221116E-mail ：stevendong_521@摘 要：在当今社会的房地产市场中,房地产价格指数对于消费者，投资者亦或是政府来说都是一种很重要的市场信息。
介绍了国内外关于房地产价格指数的研究现状，其中主要介绍了房地产价格指数的编制理论与方法评价，以及国内外主要房地产价格指数，通过与国外房地产价格指数的对比，找出了国内几种主要房地产价格指数存在的不足之处，并由此提出了改进我国房地产价格指数的一些建议。
关键词：房地产价格指数；地价指数；改进1 引言在当今社会的房地产市场中,房地产价格指数对于消费者，投资者亦或是政府来说都是一种很重要的市场信息。
本文对国内外流行的几种房地产价格指数编制理论进行了介绍,分析了我国现有房地产指数在编制方法上存在的缺陷,并提出使之完善的若干建议。
2 房地产价格指数的编制理论与方法评价2.1 简单方法⑴平均值法（Mean Price Method ）。
平均值法以房地产样本的平均价格来编制指数。
计算公式为：01t P I N P =×∑ 该方法较为简单，但在样本数据缺乏的情况下，仍可反映房地产市场的一般变动状况。
⑵中值法（Median Price Method ）。
中值法选取房地产样本价格的中位数来编制指数价格。
计算公式为：102t N p I p +⎛⎞=⎜⎟⎝⎠ ⑶成本投入法（Input Cost Method ）。
成本投入法根据各项营造投入成本（包括材料及人工费用等）的变化情况，以算术平均法来计算房地产价格指数，它是早期编制房地产价格指数的重要方法。
在规范的市场运作背景下，成本投入法对新建房屋价格的走势分析有一定的适用性，能够反映出房地产价格变化的某些规律。
⑷拉氏指数（Laspeyes Index ）。
拉氏指数也称拉斯贝尔指数或拉斯贝尔指数公式。
计算公式为：00t P A I P A =∑∑ 拉氏指数是一种固定权重的综合指数法，其最大的特点是将权重固定在基期，以单纯反映房地产价格的综合变动。
⑸帕式指数（Paasche Index ）。
计算公式为：0t t tP A I P A =∑∑ 帕式指数是一种非固定权重的综合指数法，其主要特点是权重随报告期不同而变化，根据当前市场的产品使用量和总量情况，反映房地产价格的综合变动。
⑹费雪理想指数（Fisher Ideal Index ）。
费雪理想指数是拉氏指数和帕式指数的几何平均值。
计算公式为：I 费雪指数与帕式指数相似，对报告期产品的价格和数量等数据收集的要求很高[1]。
2.2 特征价格法特征价格法的应用来源于“特征价格理论”。
该理论最早由美国经济学家Lancaster K.J 于1966年创立，其涵义为消费者在追求效用最大化的过程中，对某种属性每增加一个单位的消费，所愿意支付的边际费用。
Griliches(1971)和Rosen （1974）认为商品由一系列不同的特征组成，而商品的市场价格则应与这些特征联系起来，每一项特征的货币价值均可通过观察同质商品的价格变化计算出来[2]。
在购买商品时，消费者支付的价格实际上是每一项特征价格的总和[16]。
商品总价与特征价格间的关系可表达为：()123,,,n P f X X X X =L 其中，P 是商品的市场价格，X 是商品的特征。
⑴利用特征价格法编制房地产价格指数设P 为房地产商品价格；i X 为房地产品质因素；X σ，i β为各品质因素对房地产商品价格的影响系数；j T 为房地产商品在j 期售出哑元变量,如售出j T =1,否则j T =0；j r 为在j 期售出的房地产商品价格变动；e 为随机误差项[11]。
根据特征价格理论我们可以建立房地产商品价格模型:ln ln i i j j p X r T e β=++∑∑[20]通过回归分析,可以得到各期的r 值,利用这些数据就可以编制房地产价格指数。
⑵特征价格法的优缺点特征价格法的优点：①容易大规模取样。
房屋销售数据和特征数据非常容易通过各种渠道获得，还可以通过其它相关的二手数据，生成分析所需的描述性变量；②模型的经济意义比较直观；计算相对简单。
模型于购房者的实际选择密切相关，能直观、及时的反映市场价格和房屋特征的变化；③方法灵活，可以同时考虑多种房屋产品和特征间的相互关系，模型也可依据具体情况即时更改。
特征价格法的缺点：①模型设购房者对房屋的特征组合有决定性作用，但实际上房屋产品可能更多的受到外部因素的影响，使得市场上产品的特征组合不能全面的反映购房者的意愿；②过于依赖模型的具体要求；③模型的计算结果受限于具体选择的特征变量；④容易存在多重共线性问题，从而掩盖市场供求关系对房地产价格的真实影响。
2.3 重复销售法Baily 、Muth 和Nourse 在1963年提出利用重复销售的房屋数据来构建指数模型，该方法利用房地产的重复交易案例，通过同一栋房屋在不同时期售出的价格数据来计算房地产价格指数。
重复销售法不需要找出价格指数变化的特征因素变量，因为同一宗房地产的特征在不同时期基本是维持不变的。
用哑元变量表示同一宗房地产第一次和之后各次的交易，对价格的对数用最小平方（Lesat Squares ）回归，即可得出房屋价格在一定时期内的平均变化。
由于同一物业多次交易的间隔可能不同[3]，Case 和Shiller 在1987年提出用标准最小平方法（Generalized Least Squares ）来纠正随时间变化的误差[3]。
将房屋第二次售价取对数减去第一次售价的对数得到：212211211111J T J T i i j ji t t j jit t i j t j t P P X c D X c D e ββ====⎛⎞⎛⎞−=+−++⎜⎟⎜⎟⎝⎠⎝⎠∑∑∑∑其中2i P 和1i P 是第二次和第一次交易的价格，2ji X 和1ji X 代表第二次和第一次的房屋品质特征和区位特征变量[23]，如果房屋品质特征和区位特征以及他们的弹性系数在这两次交易中保持不变[4]，则两次价格的差异是第二次交易内时间的函数，上述公式因此简化为：2121211()Ti i t i i i t P P c D D e =−=−+∑为了估算上述公式，自变量改写成对数价格：21(/)i i Ln P P ,对第一次交易，时间哑元变量取-1，对第二次交易，时间哑元变量取+1，其他时间则取0。
系数t c 代表t 期的积累价格指数的对数。
将指数规范化到1.0，开始时期的哑元变量取0[24]。
所以，重复销售法的主要优点就是只需要交易价格的信息，不需要直接测量房屋特征。
但同时，方法本身的缺陷也限制了它的广泛运用[5]：①重复销售法需要大量的交易数据，而这些数据往往不容易获得。
有两次或者多次重复销售的价格记录有限，样本容量相对较小，抽样误差较大。
②重复交易的周期很难与指数的周期相匹配。
③房产再次交易前，若发生重大整修或品质变化，会影响到指数的真实性。
即使房地产品质在两次交易之间没有发生改变，也难以保证房地产在不同的时期能够给人们带来相同的效用。
④只利用重复交易价格信息而偏废一次性交易资料，难以保证资料的市场性。
⑤重复销售模型中存在多重共线性的问题，使用年限和两次出售间隔完全共线。
⑥重复销售法受个别样本观察值的影响较大。
1.4 混合模型鉴于价格模型和重复售出模型的缺陷，Case 和Quigley 在1991年提出了将两者混合并利用广义最小二乘法（GLS ）分析随机误差变量方差的方法。
1997年Hill 、Knight 和Sirmans 对PooledGLS 模型进行了改进，提出基于最大似然估计法（MLE ）的PooledMLE 模型。
⑴PooledMLE 模型。
因为Hedonic 模型和重复售出模型中都含有折旧系数θ和价格指数参数β，PooledGLS 模型将两者结合在一起，用矩阵表示如下：ln ln XAD OST p p e αυθβ⎡⎤⎡⎤⎡⎤⎢⎥⎡⎤=++⎢⎥⎢⎥⎣⎦⎢⎥⎣⎦⎣⎦⎢⎥⎣⎦ 考虑到差异方差问题，该模型用GLS 法估计此联立方程组的各个参数[15]。
⑵PooledMLE 模型。
假设共有R N N +宗房地产的价格数据，其中N 个数据是特征价格法样本，即房地产只出售过一次。
其余R N 宗房地产属于重复销售样本，同一宗房地产有一次以上的价格资料。
由于存在多重共线性，不失一般性，对于特征价格法样本[21]，假设：1it it it u υρυ−=+其中ρ为自相关系数，ρ<1。
进一步假设it u 具有异方向性[6]，()2it Var u i σ= 因此有：2221i vit X Var σσρ=−，()22,1si i it it si Cov v v σρρ+=− 对于重复销售数据，随机误差项i it si it e V V +=−有方差； ()()232211i i Var ei σρρ−=−假设误差it V 和i e 服从整台分布，则R N N +个样本的似然函数为12L L L =+,其中：()()2222211111ln 2ln 22121N N i it i i i V N L σπρσρ==⎛⎞=−−−⎜⎟−−⎝⎠∑∑ 是N 个特征价格样本的对数似然函数[25]。
而()()()222221121112ln 2221221R R si N N i i R si i i i e N L σρρπρσρ==⎡⎤−−⎢⎥=−−−−−⎢⎥⎣⎦∑∑则是R N 个重复销售数据的对数似然函数。
令L →∞,估计出方差2i σ和自相关系数ρ，然后再估计出混合模型中的所有位置参数。
Hill 等利用随机模拟试验表明采用PooledMLE 模型估计房地产价格指数，比其他模型有更小的渐进方差[22]。
PooledMLE 模型的特点是：①特征价格模型和重复销售模型数据都可用，价格数据资料比较容易获得，抽样误差较小；②克服了重复销售模型的缺陷，可估计出折旧系数；③克服了特征价格模型的缺陷，合理地考虑了序列相关问题，使估计效果比其他各种模型更为优越；④由于对数似然函数L 是非线性的，参数估计的计算较为复杂，需要进行算法分析，但现成的软件包，如SHAZAM,LIMDEP 和GAUSS 等可以帮助运算。
3 国内外主要房地产价格指数简介3.1国内主要房地产价格指数简介国内现有的各类房地产指数分为房地产价格指数和房地产综合景气指数两大类别。
⑴中房指数“中房指数”是“中国房地产指数系统(China Real Estate Index System)”的简称(英文缩写为CREIS),是一套以价格指数形式反映我国各大城市房地产市场发展变动轨迹和发展态势的指数体系。
