资产评估学教程(PPT 60页)

1.3.2公开市场假设
公开市场假设是指假定资产可以在公开市场上交易，交 易双方地位平等，且都有获得足够市场信息的机会和时间， 以便对资产的功能、用途及交易价格等做出理智的判断。
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1.3 资产评估的基本假设
1.3.3公开市场假设
公开市场假设是指假定资产可以在公开市场上交易，交 易双方地位平等，且都有获得足够市场信息的机会和时间， 以便对资产的功能、用途及交易价格等做出理智的判断。
（3）第三阶段为科学评估
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三、资产评估的产生与发展 3）发达国家资产评估业的现状
（1）资产评估主体的公司化
（2）资产评估管理科学化
（3）资产评估业的多元化
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三、资产评估的产生与发展 4）中国资产评估业的发展与展望
（1）资产评估业务量不断增长
（2）资产评估管理逐渐规范
（3）成立了行业组织 （4）出台了资产评估行业首部基本 法——《资产评估法》
（1）按会计报表项目可将资产分为流动资产、长期投 资、固定资产、无形资产及其他资产
（2）按资产的存在形态不同可将资产分为有形资产和无 形资产
（3）按资产是否具有综合获利能力将资产分为单项资产和整 体资产
（4）按资产能否独立存在将资产分为可确指的资产和不可确 指的资产
（5）按资产与生产经营过程的关系不同，可将资产分为经营 性资产和非经营性资产
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1.2 资产评估的理论基础
1.2.1劳动价值论
英国经济学家大卫·李嘉图创立，在马克思经济学说中 发展到成熟阶段的劳动价值论，认为是劳动创造了价值，即 商品的价值由生产该项资产的社会必要劳动时间所决定。
1.2.2效用价值论

资产评估(全部课件)
第一章 总论
第六节 资产评估的程序
（三）资产评估程序的内容
1、明确资产评估业务基本事项 2、签订资产评估业务约定书 3、编制资产评估计划 4、资产勘查与现场调查 5、收集资产评估资料 6、评定估算 7、编制和提交资产评估报告 8、资产评估工作档案归档
（四）履行资产评估程序的基本要求
被评估资 产评估值
＝
重置成本
－
实体性贬值
－
功能性贬值
－
经济性贬值
被评估资 产评估值
＝
重置成本
×
成新率
资产评估(全部课件)
第二章 资产评估的基本方法
第二节 成本法
3、重置成本的估算可采用下列方法 （1）重置核算法 （2）物价指数法 （3）功能价值法 （4）规模经济效益指数法
资产评估(全部课件)
第二章 资产评估的基本方法
1、要有一个充分发育、活跃的资产市场。 2、参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料是 可收集到的。
资产评估(全部课件)
第二章 资产评估的基本方法
第一节 市场法
（三）运用市场法评估资产的程序及其优缺点
1、明确评估对象。 2、进行公开市场调查、收集相同或相类似资产的市场基本信息 资料，寻找参照物。 3、分析整理资料并验证其准确性，判断选择参照物。 4、把被评估资产与参照物比较。 5、分析调整差异，得出结论。
资产评估(全部课件)
第一章 总论
第二节 资产评估的对象
（二）资产的分类 1、按存在形态分为：有形资产和无形资产。 2、按是否具有综合获利能力分为：单项资产和整体资产。 3、按资产能否独立存在分为：可确指的资产和不可确指的
资产。 4、按资产的流动性分为：短期资产和长期资产。

Ki=Rf+ß(K-R)
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收益现值法应用
假定北京海滨区双榆树东里有一幅六层 楼房，土地面积360平方米，房屋面积共 计900平方米，月租金收入每平米150元。 订约日期94年1月，地价税40元/年，房屋 税20元/年。建筑物已用10年，评价96年1 月该土地的价格。
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解：
1资料收集： 找到附近96.1出租的一幅楼房，一层
清产核资指清查资产和核实资金、摸清家底。
不同之处
资产评估
清产核资
目的 确定资产的现值
清查资产的实物和帐目
范围 全部有形、无形资产等 主要是固定资产和流动资产
依据 当前的市场价格
历史成本
时间 资产流动时进行
按国家规定期间进行
组织 专门机构
企业自行组织
相同之处
都需对现有资产进行全面清查核实，核实也是评估的基础。
经济原则
– 贡献原则 某一部分价值取决于它对资产整体作用 – 替代原则 同时有几个相类的产品、顾客是买最便宜的 – 预期原则 资产的价值基于对未来收益的期望值
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4、资产评估的前提条件
继续使用假设
–资产能以其提供的服务或用途满足所有者经 营上的期望收益
公开市场假设
–资产在市场上可以公开买卖
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2、资产评估的要素：
主体 客体 特定目的 程序 标准 方法
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主体 谁来评估
国外：
– 综合评估机构 – 专业性评估机构 – 兼营机构
我国：
– 资产评估公司 – 会计师事务所
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客体 评估对象－企业资产
有形资产：

的特性选择合适的评估方法。
机器设备的分类
机器设备可以分为通用设备和专用设 备两类，不同类型的设备有不同的评 估方法。
机器设备评估的注意事项
在评估机器设备时，需要考虑其技术 状况、经济价值和市场前景等因素。

流动资产评估
总结词
流动资产评估是指对企业生产经营活动中短期占用的资产进行评估， 包括现金、应收账款和存货等。
包括有形资产评估和无形资产评估， 以及单项资产评估和整体资产评估。
资产评估的方法
市场法
通过比较类似资产的交易价格来 估算资产价值。
重置成本法
根据资产的重置成本减去折旧来计 算资产价值。
收益现值法
通过预测资产的未来收益并折现来 估算资产价值。
资产评估的程序
现场勘查与鉴定
对资产进行实地勘查，核实资 产的数量、状况和质量。
总结词
现场调查与资料收集是资产评估的核心环节，涉及到对资产的实地考察和相关资料的全 面收集。
详细描述
在进行现场调查与资料收集时，需要对各类资产进行实地考察，了解其物理状况、使用 状况和市场行情等信息。同时，需要收集与资产相关的各种资料，如使用记录、维修记 录、权属证明等。此外，还需要对市场进行调研，了解同类资产的市场价格、交易情况
成本法
总结词
成本法是通过估算资产的重置成本并减去折旧来确定资产价 值的方法。
详细描述
成本法首先估算资产重置成本，然后根据使用情况和物理损 耗等因素确定折旧，最后从重置成本中减去折旧来得到资产 价值。这种方法适用于资产的原始成本较高且市场价格不易 获取的情况。
03 资产评估的程序
明确评估目的和评估对象
流动资产的特性
流动资产具有流动性强、变现能力强的特点，是企业生产经营活动中 不可或缺的资产。

资产评估工作的构成要素：评估主体、评估对象、评估依据 、评估目的、评估原则、评估假设、价值类型、评估基准 日、评估程序、评估方法、评估结论。
资产评估工作包括评估、评估咨询、评估复核。 二、 资产评估的特点
（一）时点性： （二）市场性： （三）预测性： （四）公正性： （五）咨询性 （六）科学性和艺术性的结合 三、 资产评估与会计计价的区别
五、功能性贬值的估算
（一）超额运营功能性贬值的估算步骤
（1）比较年运营成本之间的差异
（2）确定净超额运营成本
（3）估计待评估资产的剩余使用寿命
（4）净超额运营成本折算为评估基准日的现值
（二）超额投资功能性贬值，
（复原重置成本 - 更新重置成本）×（1-实体贬值率）
某待评估的生产控制装置正常运行需要6名技术操作员，而目 前的新式同类控制装置仅需要4名操作员。假定待评估装置与 新装置的运营成本在其他方面相同，操作人员的人均年工资 福利费为12000元，待评估资产还可以使用3年，所得税税率为 25%，适用折现率为10%。估算该资产相对于同类新装置的功能 性贬值。
（三）功能价值法 待评估资产的重置成本 =参照物的重置成本×
×（待评估资产的生产能力 ÷参照物的生产能力） （四）规模经济效益指数法 待评估资产的重置成本=参照物的重置成本×
×（待评估资产的生产能力÷参照物的生产能力）x
在运用成本法对企业整体资产或某一相同类型资产进行评 估时，可以采用统计分析法确定某类资产的重置成本。
评估项目中的事（任务分解）、人、财、物、时间安排 四、对评估对象的核实与现场调查 五、收集与资产评估有关的资料
产权证明文件、技术资料 六、评定估算 七、编制审核、交付评估报告 八、资产评估工作底稿归档

币表现则是资产的价格。
资产 评估
资产评估是由专业评估机构和评估人员依照国家 有关法律及相关经济信息，遵循特定规则，按照 相关程序，根据特定目的选择适当的价值类型， 运用科学的方法对相关资产价值做出评定和估量 的鉴证行为。
二、资产评估的基本要素
评估主体 评估客体 评估依据 评估原则 评估目的
资产评估是以资产现实状态为基础反映出来。 现实性强调的是客观存在。
市场性－－是对被估资产价值确认的市场基础
资产评估活动来源于市场 资产评估的主要信息来源于市场 资产评估作价结果必须接受市场的检验
预测性
是指资产现实价值的确认依赖于对资产未来继续利用 价值的预测。
公正性－－评估结论对双方当事人来讲是公正的
案例2分析
分析：由于可以找到待估资产的市场交易案例， 应采用市场法进行评估。待估资产与参照资产 的差异仅仅在交易时间这一指标上，所以只对 时间差异进行调整即可推算出被估资产的市场 价值。
经调查，2019年居住用房价格与2019年相比上升 了9.3%，则：
资产评估值=58000×(1+9.3％)=63394(元)
缺点：
（1）需要有公开活跃的市场作为基础，有 时因缺少可对比数据难以应用；
（2）不适用于专用机器设备和大部分的无 形资产，以及受到地区、环境等严格限制的 一些资产评估。
案例1：某待估资产为一机器设备，年生产能力为150吨。 评估基准日为2019年2月1日。 评估人员收集的信息： （1）从市场上收集到一个该类设备近期交易的案例，该 设备的年生产能力为210吨，市场成交价格为160万元。 （2）将待估设备与收集的参照设备进行对比并寻找差异。 （3）发现两者除生产能力指标存在差异外，从参照设备 成交到评估基准日之间，该类设备的市场价格比较平稳， 其他条件也基本相同。 问：可否采用市场法进行评估，如果可以，则评估值应 该是多少？

（5）评估原则：A、工作原则（独立性、客观公正性、科学性）；B、经 济技术原则（预期收益原则、供求原则、贡献原则、替代原则）；
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3、资产评估的基本要素（续）
（6）评估程序（后面专题讲解以及案例分析） （7）评估价值类型； （8）评估方法（基本方法为市场法、收益法、成本法）； （9）评估假设（其理论和和方法体系的形成是建立在一定假设条件之上的） （10）评估基准日（即确定资产价值的基准时间）
得，评估值更能反映市场的现实价格； （2）评估结果易于被各方面理解和接受。
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五、对市场法的评价（续）
2、市场法的缺点： （1）前提严格，需要有公开活跃的市场，有时会因缺少可比数据及缺少判
断对比数据而难以应用； （2）适用范围收到限制，不适用于专用机器设备、大部分的无形资产及受
地区、环境等严格限制的资产的评估。
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（2）资产评估价值类型的分类；
A、以资产评估的估价标准形式表述的价值类型（重置成本、收益现值、 现形市价、清算价格）； B、以资产评估假设的角度表述资产评估的价值类型（公开市场价值、继 续使用价值、清算价值）； C、以资产评估时所依据的市场条件、被评估资产的使用状态以及评估结 论的适用范围划分资产评估价值类型，具体包括市场价值和市场价值以外 的价值；
（这样会企业会增加交易成本，如投标保证金、履约 保证金等） 例：买茅台酒、中华烟；去下沙高校讲课，回程带学生不敢坐。
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第三节：资产评估的功能和作用
1、资产评估的功能 （1）资产评估的国家宏观管理功能； （2）资产评估的企业微观管理功能。 2、资产评估的作用 （1）咨询的作用； （2）管理的作用； （3）鉴证的作用。