成本逼近法

第二节 新开发土地的成本逼近法
一、新开发土地 ① 填海造地、开山造地、征收农地并进行“三通一平”、“七通一 平”等基础设施建设后的土地；② 城市房屋拆迁并进行基础设施改造和 场地平整后的土地。
“三通一平”、“五通一平”和“七通一 平”
项目 三通一平 五通一平 通水 通水 通电 通电 通路 通路 内 × 通讯 × 排水 容 × × × × 场地平整 场地平整
【解】该房屋单位建筑面积的重新构建价格为V，计算如下： ⑴ 建筑安装工程费：1200（元/ m2） ⑵ 专业费用：1200×8%＝96（元/ m2） ⑶ 管理费用：（1200＋96）×3%＝38.88（元/ m2） ⑷ 投资利息：（1200＋96＋38.88）×【（1＋6%）0.25－1】＝19.59（元/ m2） ⑸ 销售费用和销售税费：（4%＋6%）×V＝0.1V（元/ m2） ⑹ 开发利润：（1200＋96＋38.88＋19.59＋0.1V）×15%＝203.17＋0.015V（元/ m2） ⑺ V＝1200＋96＋38.88＋19.59＋0.1V＋203.17＋0.015V V＝1557.64＋0.115V V＝1760.05（元/ m2） ⑻ 重新构建总价＝1760.05×300＝528015（元））
第五节 建筑物折旧的确定方法
一、建筑物折旧的含义 折旧是指建筑物从建造完成以后随着时间的推移而发生价值减损的现象。 建筑物在使用年限内减少的价值的货币表现称为折旧额。 （一）分类 1. 物质折旧（有形损耗） 2. 功能折旧（无形损耗） 3. 经济折旧（外部性折旧） 【例题3】某套旧住宅，测算其重置价格为40万元，地面、门窗等破旧引起的 物质折旧为1万元，因户型设计不好、没有独用厕所额共用电视天线等导致的功能 折旧为6万元用于位于城市衰落地区引起的外部折旧为3万元。请求取该套旧建筑 物的折旧总额和现值。 【解】该旧建筑物的折旧总额＝1＋6＋3＝10（万元） 该旧建筑物的现值＝40－10＝30（万元）

第七章 成本逼近法
重点： 1. 成本逼近法的特点及其适用范围 2. 成本逼近法估价程序与方法
难点： 1. 土地取得费、投资利息的计算， 2. 土 地开发程度的确定
成本逼近法定义
成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为 主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和 土地增值收益来推算土地价格的估价方法。一般房地产 估价中，亦称原价法、承包商法、合同法或加法。
综合公式：P=(C1+C2+C3)×(1+r1+r2)× (1+r3)
三、成本逼近法估价的程序与方法
（一）计算土地取得费 （二）计算土地开发费 （三）税费的计算 （四）计算投资利息 （五）计算投资利润 （六）土地增值收益的确定 （七）计算、修正和确定估价结果
（一）计算土地取得费
新建工业项目需通过征地或拆迁的手段获得土地。 征地费用的各项标准《土地管理法》有明确规定：
一、成本逼近法的基本原理
成本逼近法与收益还原法是从两个不同的角度 对房地产价格进行评估。
成本逼近法 — 基于房地产的生产费用 — 生产费用价值论
收益还原法—基于房地产所生产的效益价值 —效益价值论
二、成本逼近法的基本公式
基本思路 土地价格构成 基本公式
基本思路
把对土地的所有投资，包括土地取得费用和基 础设施开发费用两大部分作为基本成本，运用经济 学等量资金应获取等量收益的投资原理，加上基本 成本这一投资所应产生的相应利润和利息，组成土 地价格的基础部分。同时，根据国家对土地的所有 权应在经济上得到实现的需要，加上土地所有权应 得收益，求得土地价格。
土地价格构成
成本逼近法计算土地价格的公式 ： 土地价格＝投入的成本（含原土地购买价格或原地

成本逼近法成本逼近法成本逼近法成本逼近法是土地估价与评估方法中的一个评估过程系列，是一种根据收购和开发土地所产生的各种客观成本之和，加上客观利息、利润、应纳税额和土地增值收益等来确定土地价格的评估方法。

(i)评估基本公式:P = EA+ED+T+R1+R2+R3 = VE+R3，其中:P—-地价EA-征地费ED-土地开发费T-税R1-利息R2-利润R3-土地增值VE-土地成本价ii评估流程:1。

征地费及相关税费a。

农村集体土地征收时，征地费是补偿安置费，主要包括土地补偿费、地上青苗补偿费、建筑物和构筑物补偿费以及人员安置补助费b。

征收国有土地使用权时，征地费是补偿安置费，主要包括被征收土地使用权、地上青苗、建筑物、构筑物的补偿费和人员安置费。

(征用城镇国有土地的征地费按搬迁费计算拆迁安置费主要包括房屋和构筑物拆迁补偿费、安置补助费及相关税费相关税费:一、房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费；b .政府规定的其他相关税费)c .通过市场交易取得土地时，土地收购费为估价日该土地的客观市场收购价格。

征地开发过程中应向政府缴纳的税费。

一般包括耕地占用税和耕地开垦费、新菜地开发建设占用菜地基金、征地管理费(财政部发布《关于取消、暂停和免除XXXX一批行政事业性收费的通知》1/ 7土地评估估价法，土地评估估价法系列之一，成本逼近法1年1月1日起取消)、政府规定的教育费附加和其他与征地过程直接相关的税费2。

土地开发费土地开发费根据待估地块设定开发程度下的各项投资目标成本计算该地块为建成区内的已开发地块，评价设定的开发程度至少为地块红线外的通道、地块红线内的供水、供电和土地平整。

3。

土地开发利息土地开发总投资按合理利息计算。

土地开发总投资包括征地费、土地开发费和各种税费。

每期投资的应付利息应根据设定土地开发程度的正常开发周期、各种费用的投资期限和贷款年利率分别计算。

土地开发期限超过1年的，利息按复利计算。

2利息=土地收购及相关税费×[(1+利率)-1]+土地开发费×50%×[(1+利率)1.5-1]+土地开发费×50%×[(1+利率)0.5-1]4。

成本逼近法(土地增值收益率确定)第一节成本逼近法概述一、成本逼近法的概念成本逼近法是一种估价方法，根据开发土地产生的各种成本加上一定的利润、利息、应付税款和土地增值收入来计算土地价格。

二。

适用范围由于土地价格主要取决于效用，而不是成本，成本近似法有时可能偏离市场。

因此，使用成本近似法有一定的局限性。

一般成本近似法适用于:1。

新开发的土地不适用已建成区已开发土地的评估；2.在土地市场不发达和交易数量少的地区，不能用市场比较法进行评估。

3 .工业用地估价，城市或城市工业用地除外；4.学校、公园和公共建筑、公共福利设施和既无收入也无交易的园地等特殊土地的估价。

三、成本逼近法的基本公式v = Ea+Ed+T+R1+R2+R3 = VE+R3+？？其中:v-土地价格；ea-土地征用费；教育-土地开发费-税费；rl-兴趣；R2-利润R3-土地增值；土地成本价第2节成本逼近法评估程序和方法一、成本法评估步骤1.判断待估土地是否适用成本逼近法；2.收集与估价相关的成本、利息、利润和增值收益信息；3.直接或间接取得拟评估土地的征地费、土地开发费及相关税费、利息和利润；4.确定开发后土地相对于开发前的增值；5.根据地价公式计算估价土地的地价；6.修改土地价格以确定待评估土地的最终价格。

(1)征地费的概念征地费是支付给原土地使用者的征地费用。

(2)不同征地条件下的征地费用及计算方法征地费按照土地使用单位取得土地使用权所支付的客观费用计算。

1.征用农村集体土地时，征地费为征地费。

所有征地费用应根据待估宗地所在地区政府制定的标准或应支付的客观费用确定。

征地费用包括两部分:征地费用和相关税费。

具体如下:(1)征地费用根据《中华人民共和国土地管理法》(1999年1月1日起施行)第四十七条，国家征用集体土地并向农村集体经济组织支付费用:“征用土地补偿费包括土地补偿费、劳动安置补助费、土地补偿费和青苗补偿费。

”根据《土地管理法》的规定，征用耕地的土地补偿费为征用前三年平均年产值的六至十倍。