如皋市房屋拆迁补偿价评估技术规范及补助标准
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七、拆迁评估应遵循公开、公平、公正、合法、替代和估价时点的原则。
拆迁评估的估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁规模大、分期分段实施的，以当期（段）房屋拆迁许可实施之日为估价时点。
八、本技术规范及指导意见未规定的事项，应按照国家有关法律、法规、规章、规范和房地产市场评估常规执行。
第二章拆迁评估的基本步骤和方法
6．被征用的集体土地合法居住用房的空地补偿按照农改居补偿标准执行，即A：土地使用面积在135m2以下(含135m2)的，其超出建筑面积的部分，按房屋所在地区位价30%的标准计算。
B：建筑面积超过135m2的，土地使用面积超出建筑面积的部分按70元/m2的标准计算。
C：土地使用面积超过135m2，建筑面积在135m2以下(含135m2)的，土地使用面积超过135m2的部分，按70元/m2的标准计算。
二、本评估规范所称房屋拆迁补偿价，是指政府指导价下的被拆迁房屋的房地产市场价，不同于市场调节下由交易双方协商的市场价。
三、本规范适用于如皋市房屋拆迁补偿价的评估（以下简称拆迁评估）。
四、评估的目的在于为房屋拆迁提供补偿依据。
五、依照房地产评估的一般规律，拆迁评估可采用市场比较法、路线价法等方法。
六、承担拆迁评估业务的评估机构及其评估人员应遵守职业道德，讲求评估信誉，实行良好服务，并对估价报告的内容和结果负责。
补助标准指导意见的通知
各镇人民政府，市各委、办、局、行、社、公司，市各直属单位：
市建设局、物价局、国土局《关于如皋市房屋拆迁补偿价评估技术规范及补助标准指导意见》，已经市政府研究同意，现转发给你们，请遵照执行。
二○○九年二月二十日
主题词：城市拆迁评估补助通知
抄送：市委各部门，市人大常委会办公室，市政协办公室，
（三）多层商住楼住宅部分拆一还一部分安置均价原则应低于同类地区普通商品房产权调换的政府指导均价，并由拆迁人制定出具体层次安置价报市物价部门备案。
（四）对于因改制等原因引起的国有土地上的非住宅房屋其土地权属证书与房屋权属证主体不一致的，其补偿实行房地分离。即房屋重置价及其附属设施补偿给房屋所有权人，不补偿区位。土地补偿给土地使用权人，其中属于出让土地的按皋政办发〔2009〕24号文第二章的相关规定执行；属于划拨土地的，参照皋政办发〔2009〕24号文件的规定，按区位的20%进行补偿。
对已享受房改政策仍承租国有直管公房或单位自管公房的承租人，在城镇房屋拆迁安置中不得享受区位补偿，由拆迁人给予适当补贴。
5．持有国有土地使用权证上的居住用房空地补偿，按照合法土地面积大于合法建筑面积的空地补偿标准执行，即一类地区为600元/m2，二类地区为500元/m2，三类地区为400元/m2，四类地区为300-350元/m2，但享受政府指导价的安置面积仍按合法建筑面积来计算。
一、拆迁评估的基本步骤
1．掌握被评估房屋的合法权属关系和依据；
2．根据合法性依据进行实地勘测评估；
3．绘制、填写评估材料；
4．公示初步估价结果；
5．编制评估报告；
6．报告评估结果。
二、拆迁评估的方法
拆迁评估可采用市场比较法、路线价法等实施评估。对同一评估标的（楼房以幢为评估单位，平房以户为评估单位），采用同一评估方法实施评估。
2300
二层以上营业用房和底层面临一类路段街道的办公、生产、仓储、餐饮业、娱乐业、服务业等按50%计算，其它路段层次生产、办公、仓储一律为650元/m2。
二
1、房屋位临一类地区，面临二类路段，路幅宽度在20米以下、10米以上商业用房(含10米)；
2、房屋位临二类地区，面临一类路段，路幅宽度在20米以上(含20米)商业用房。
（五）对于集体土地上经有权单位批建的非住宅房屋按重置价进行补偿，不补偿区位。
第三条本意见自发文之日起施行。凡在此之前已领取房屋拆迁许可证的拆迁项目，仍按原规定标准执行。
2008年的
本市上一年度同类地区居住商品房平均价为：一类地区2700元/m2，二类地区2500元/m2，三类地区2230元/m2，四类地区1800元/m2。
（5）被评估房屋环境因素的修正。根据被拆迁房屋所处的自然环境、社会环境、居住环境在眺望、景观、噪音、空气污染、建筑污染、建筑密度、道路交通、周边绿化、教育（学校、幼儿园）、购物、就医等方面的因素进行修正，修正权重比在-2%至2%之间。
4．区位补偿：
根据《如皋市拆迁地区类别划分与区位补偿基准价》（见表一），并结合被拆迁房屋所处区位、地段的具体位置评估确定其区位补偿基价。
产权调换安置房（普通居住商品房）拆一还一部分政府指导均价为：一类地区1350元/㎡，二类地区1250元/㎡，三类地区1150元/㎡，四类地区1050元/㎡。
如皋市拆迁地区类别划分与居住用房区位补偿基准价
单位：元/m2表一
地区分类
地区划分范围
区位基准价
一类
外城河以内
如泰河以南
600
二类
一类地区以外
东皋路、万寿路以西
如皋市成套住宅楼房楼层修正系数标准
（层次差价=同类房屋区位基准价×系数）表二
第三层要争取
楼层
系数
层次
三层
四层
五层
六层
按拆迁
房屋
市场价
评估
层次差价修正
0
0
0
0
2
+2%
+3%
+3%
+3%
3
-1%
+4%
+6%
+8%
4
-2%
+4%
+6%
5
-3%
0
6
-4%
（4）被评估成套住宅房屋为多层标准住宅且水、电配套设施齐全的，按评估值的+3%进行修正。
（2）工业生产用房及仓库建筑结构补偿按《如皋市工业生产用房及仓库建筑结构评估标准》（见表十四）和《如皋市各类结构被拆迁房屋成新折旧率（%）》（表十三）对照评估。
（3）被评估成套住宅房屋所处楼层因素的修正按《如皋市成套住宅楼房楼层修正系数标准》（见表二），修正的价格基数按同类房屋区位基准价补偿额计算。
7．对居（村）民受让的居住用地及地上合法建筑的补偿，按原土地出让金的40%并结合剩余年限予以补偿，再按照行政划拨的补偿标准予以补偿。
8．对于城镇规划区边缘的集体土地征用后的被拆迁户，所在村、组按规划要求有条件在另处安排宅基地供其异地迁建住房，并经规划管理部门同意实施的，对被拆迁房屋进行成本补偿，同时做好“三通一平”的配套工作。按《如皋市（自拆自建）各类被拆迁房屋迁建补偿标准》（见表三、表四）及《如皋市各类结构被拆迁房屋成新折旧率（%）》（见表十三）对照评估。
市法院、检察院，市人武部，市各人民团体。
如皋市人民政府办公室2009年2月20日印发
共印500份
如皋市房屋拆迁补偿价评估技术规范
及其他补助标准指导意见
（建设局物价局国土局二○○九年二月）
第一章总则
一、为维护房屋拆迁当事人的合法权益，规范房屋拆迁评估行为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国物权法》、国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《江苏省城市房屋拆迁管理条例》、建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》、《南通市城市房屋拆迁管理办法》（通政发〔2003〕16号）、《南通市城市房屋拆迁补偿价评估技术规范》（通房〔2003〕17号）、《如皋市城市房屋拆迁管理办法》（如皋市人民政府第13号令）等有关规定，结合本市实际，制定本指导意见。
2．本方法的计算公式为：
非住宅房屋拆迁补偿额=合法建筑面积的区位基准价+合法建筑建安成新价+合法土地面积大于合法建筑面积部分的20%区位基准价
（1）区位补偿价的确定：临街商业铺面房屋根据《被拆迁非住宅房屋地段类别区位补偿标准》（见表五）和《如皋市非住宅房屋临街状态调整系数计算表》（见表六）进行修正确定。
益寿路以东
福寿路以北
庆余路、新民路以南
把面积成有限建筑面积？
500
三类
李渔路以西
一、二类地区以外区域红星河以东
南三环以北
北三环以南
400
四类
如城镇区域范围内一、二、三类地区以外的区域
300～350
有限建筑面积
/view/101518.htm
2.2M高
备注：如城地区以外的市属镇区位基准价为250-350元/m2（指导价）
市政府办公室转发市建设局物价局国土局关于如皋市房屋拆迁补偿价评估技术规范及补助标准指导意见的通知
皋政办发〔2009〕24号
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皋政办发〔2009〕24号
市政府办公室转发市建设局物价局国土局
关于如皋市房屋拆迁补偿价评估技术规范及
2009年的
为切实改善城市环境，提高居民生活质量，加快城市改造建设步伐，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《江苏省城市房屋拆迁管理条例》等法规及规范性文件的规定，结合本市实际，现就2010年城市房屋拆迁补偿安置政策提出补充意见如下：
第一条2010年城市房屋拆迁补偿安置仍按《如皋市城市房屋拆迁管理办法》（如皋市人民政府第13号令）、《市政府办公室转发市建设局物价局国土局关于如皋市房屋拆迁补偿价评估技术规范及补助费标准指导意见的通知》（皋政办发〔2009〕24号）的规定执行。本意见第二条所列事项除外。
如皋市各类被拆迁房屋迁建补偿标准
单位：元/m2表三
房屋结构
等级
建安价
钢混结构
1
500
砖混结构
1
430
2
380
3
310
砖木结构
1
330
2
290
3
260
4
240
简易结构
1
210
2
拆迁评估的估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁规模大、分期分段实施的，以当期（段）房屋拆迁许可实施之日为估价时点。
八、本技术规范及指导意见未规定的事项，应按照国家有关法律、法规、规章、规范和房地产市场评估常规执行。
第二章拆迁评估的基本步骤和方法
6．被征用的集体土地合法居住用房的空地补偿按照农改居补偿标准执行，即A：土地使用面积在135m2以下(含135m2)的，其超出建筑面积的部分，按房屋所在地区位价30%的标准计算。
B：建筑面积超过135m2的，土地使用面积超出建筑面积的部分按70元/m2的标准计算。
C：土地使用面积超过135m2，建筑面积在135m2以下(含135m2)的，土地使用面积超过135m2的部分，按70元/m2的标准计算。
二、本评估规范所称房屋拆迁补偿价，是指政府指导价下的被拆迁房屋的房地产市场价，不同于市场调节下由交易双方协商的市场价。
三、本规范适用于如皋市房屋拆迁补偿价的评估（以下简称拆迁评估）。
四、评估的目的在于为房屋拆迁提供补偿依据。
五、依照房地产评估的一般规律，拆迁评估可采用市场比较法、路线价法等方法。
六、承担拆迁评估业务的评估机构及其评估人员应遵守职业道德，讲求评估信誉，实行良好服务，并对估价报告的内容和结果负责。
补助标准指导意见的通知
各镇人民政府，市各委、办、局、行、社、公司，市各直属单位：
市建设局、物价局、国土局《关于如皋市房屋拆迁补偿价评估技术规范及补助标准指导意见》，已经市政府研究同意，现转发给你们，请遵照执行。
二○○九年二月二十日
主题词：城市拆迁评估补助通知
抄送：市委各部门，市人大常委会办公室，市政协办公室，
（三）多层商住楼住宅部分拆一还一部分安置均价原则应低于同类地区普通商品房产权调换的政府指导均价，并由拆迁人制定出具体层次安置价报市物价部门备案。
（四）对于因改制等原因引起的国有土地上的非住宅房屋其土地权属证书与房屋权属证主体不一致的，其补偿实行房地分离。即房屋重置价及其附属设施补偿给房屋所有权人，不补偿区位。土地补偿给土地使用权人，其中属于出让土地的按皋政办发〔2009〕24号文第二章的相关规定执行；属于划拨土地的，参照皋政办发〔2009〕24号文件的规定，按区位的20%进行补偿。
对已享受房改政策仍承租国有直管公房或单位自管公房的承租人，在城镇房屋拆迁安置中不得享受区位补偿，由拆迁人给予适当补贴。
5．持有国有土地使用权证上的居住用房空地补偿，按照合法土地面积大于合法建筑面积的空地补偿标准执行，即一类地区为600元/m2，二类地区为500元/m2，三类地区为400元/m2，四类地区为300-350元/m2，但享受政府指导价的安置面积仍按合法建筑面积来计算。
一、拆迁评估的基本步骤
1．掌握被评估房屋的合法权属关系和依据；
2．根据合法性依据进行实地勘测评估；
3．绘制、填写评估材料；
4．公示初步估价结果；
5．编制评估报告；
6．报告评估结果。
二、拆迁评估的方法
拆迁评估可采用市场比较法、路线价法等实施评估。对同一评估标的（楼房以幢为评估单位，平房以户为评估单位），采用同一评估方法实施评估。
2300
二层以上营业用房和底层面临一类路段街道的办公、生产、仓储、餐饮业、娱乐业、服务业等按50%计算，其它路段层次生产、办公、仓储一律为650元/m2。
二
1、房屋位临一类地区，面临二类路段，路幅宽度在20米以下、10米以上商业用房(含10米)；
2、房屋位临二类地区，面临一类路段，路幅宽度在20米以上(含20米)商业用房。
（五）对于集体土地上经有权单位批建的非住宅房屋按重置价进行补偿，不补偿区位。
第三条本意见自发文之日起施行。凡在此之前已领取房屋拆迁许可证的拆迁项目，仍按原规定标准执行。
2008年的
本市上一年度同类地区居住商品房平均价为：一类地区2700元/m2，二类地区2500元/m2，三类地区2230元/m2，四类地区1800元/m2。
（5）被评估房屋环境因素的修正。根据被拆迁房屋所处的自然环境、社会环境、居住环境在眺望、景观、噪音、空气污染、建筑污染、建筑密度、道路交通、周边绿化、教育（学校、幼儿园）、购物、就医等方面的因素进行修正，修正权重比在-2%至2%之间。
4．区位补偿：
根据《如皋市拆迁地区类别划分与区位补偿基准价》（见表一），并结合被拆迁房屋所处区位、地段的具体位置评估确定其区位补偿基价。
产权调换安置房（普通居住商品房）拆一还一部分政府指导均价为：一类地区1350元/㎡，二类地区1250元/㎡，三类地区1150元/㎡，四类地区1050元/㎡。
如皋市拆迁地区类别划分与居住用房区位补偿基准价
单位：元/m2表一
地区分类
地区划分范围
区位基准价
一类
外城河以内
如泰河以南
600
二类
一类地区以外
东皋路、万寿路以西
如皋市成套住宅楼房楼层修正系数标准
（层次差价=同类房屋区位基准价×系数）表二
第三层要争取
楼层
系数
层次
三层
四层
五层
六层
按拆迁
房屋
市场价
评估
层次差价修正
0
0
0
0
2
+2%
+3%
+3%
+3%
3
-1%
+4%
+6%
+8%
4
-2%
+4%
+6%
5
-3%
0
6
-4%
（4）被评估成套住宅房屋为多层标准住宅且水、电配套设施齐全的，按评估值的+3%进行修正。
（2）工业生产用房及仓库建筑结构补偿按《如皋市工业生产用房及仓库建筑结构评估标准》（见表十四）和《如皋市各类结构被拆迁房屋成新折旧率（%）》（表十三）对照评估。
（3）被评估成套住宅房屋所处楼层因素的修正按《如皋市成套住宅楼房楼层修正系数标准》（见表二），修正的价格基数按同类房屋区位基准价补偿额计算。
7．对居（村）民受让的居住用地及地上合法建筑的补偿，按原土地出让金的40%并结合剩余年限予以补偿，再按照行政划拨的补偿标准予以补偿。
8．对于城镇规划区边缘的集体土地征用后的被拆迁户，所在村、组按规划要求有条件在另处安排宅基地供其异地迁建住房，并经规划管理部门同意实施的，对被拆迁房屋进行成本补偿，同时做好“三通一平”的配套工作。按《如皋市（自拆自建）各类被拆迁房屋迁建补偿标准》（见表三、表四）及《如皋市各类结构被拆迁房屋成新折旧率（%）》（见表十三）对照评估。
市法院、检察院，市人武部，市各人民团体。
如皋市人民政府办公室2009年2月20日印发
共印500份
如皋市房屋拆迁补偿价评估技术规范
及其他补助标准指导意见
（建设局物价局国土局二○○九年二月）
第一章总则
一、为维护房屋拆迁当事人的合法权益，规范房屋拆迁评估行为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国物权法》、国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《江苏省城市房屋拆迁管理条例》、建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》、《南通市城市房屋拆迁管理办法》（通政发〔2003〕16号）、《南通市城市房屋拆迁补偿价评估技术规范》（通房〔2003〕17号）、《如皋市城市房屋拆迁管理办法》（如皋市人民政府第13号令）等有关规定，结合本市实际，制定本指导意见。
2．本方法的计算公式为：
非住宅房屋拆迁补偿额=合法建筑面积的区位基准价+合法建筑建安成新价+合法土地面积大于合法建筑面积部分的20%区位基准价
（1）区位补偿价的确定：临街商业铺面房屋根据《被拆迁非住宅房屋地段类别区位补偿标准》（见表五）和《如皋市非住宅房屋临街状态调整系数计算表》（见表六）进行修正确定。
益寿路以东
福寿路以北
庆余路、新民路以南
把面积成有限建筑面积？
500
三类
李渔路以西
一、二类地区以外区域红星河以东
南三环以北
北三环以南
400
四类
如城镇区域范围内一、二、三类地区以外的区域
300～350
有限建筑面积
/view/101518.htm
2.2M高
备注：如城地区以外的市属镇区位基准价为250-350元/m2（指导价）
市政府办公室转发市建设局物价局国土局关于如皋市房屋拆迁补偿价评估技术规范及补助标准指导意见的通知
皋政办发〔2009〕24号
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皋政办发〔2009〕24号
市政府办公室转发市建设局物价局国土局
关于如皋市房屋拆迁补偿价评估技术规范及
2009年的
为切实改善城市环境，提高居民生活质量，加快城市改造建设步伐，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《江苏省城市房屋拆迁管理条例》等法规及规范性文件的规定，结合本市实际，现就2010年城市房屋拆迁补偿安置政策提出补充意见如下：
第一条2010年城市房屋拆迁补偿安置仍按《如皋市城市房屋拆迁管理办法》（如皋市人民政府第13号令）、《市政府办公室转发市建设局物价局国土局关于如皋市房屋拆迁补偿价评估技术规范及补助费标准指导意见的通知》（皋政办发〔2009〕24号）的规定执行。本意见第二条所列事项除外。
如皋市各类被拆迁房屋迁建补偿标准
单位：元/m2表三
房屋结构
等级
建安价
钢混结构
1
500
砖混结构
1
430
2
380
3
310
砖木结构
1
330
2
290
3
260
4
240
简易结构
1
210
2
