商业综合体项目的计划模块化管理PPT课件

安全目标： (1) 创桂林市安全文明工地，争创广西自治区安全文明 工地
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第四部分 项目的难点、重点和应对措施
土石方工程
工程量大、时间紧 临边建筑物的保护 基坑底成底标高控制 与清底、垫层工序的 交接、配合
场内交通组织为单向循环、路面尽量扩宽、预留紧急事故处理 地带、加强主要路段路基质量、多出入口；
量受天气的影响。晴天要注意场内和堆渣场地进出道路的维护； 独立柱基的爆破，应及早组织，保证与土石方工程的搭接时间
越多越好，班组数量和作业量要把控好； 与气象局联络，获知天气变化情况，提前调整施工安排。
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第四部分 项目的难点、重点和应对措施
雨季施工
临桂地区的土质特 点，导致雨天的出 土基本停滞
召开时间 每周二上午
与会单位/部门
会议内容
甲方项目部、监理、 设计代表、总包单 位、分包单位
总结上周施工进度 完成情况、提出下 周工作计划、协调 各施工单位配合
项目专题会
项目专项问题协调、 解决
临时
会议内容相关单位、 部门
对项目中的专项问 题进行讨论、协调 并予以解决
项目协调会
公司内各职能部门 工作协调、推进
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第四部分 项目的难点、重点和应对措施
大规模、多业态 的施工组织
项目规模大，对综 合组织能力、资源 配置的要求比较高
多业态、不同施工 周期的单体，对场 地安排、专业协调 等的逻辑关系，要 求梳理清晰
项目在临时设施、大型机械、道路和堆场、加工厂和标段 划分的设置上，要充分考虑不同施工期和交付期的影响； 目前来看，1.3期是个重点，在道路、场地方面的条件，比 其他几个区的难度要大。这个区段的施工，要考虑和1.2区 的联动。在工期、交付时间、和标段划分上要做好部署；

•商业地产的本质：
金融地产
大型商业物业是追求租金收益为目的的资本载体，本质上说是个有着长期收益权 的金融工具，这才是商业地产的魅力所在。
采 用 PP管 及 配 件： 根据给 水设计 图配置 好PP管 及配 件，用 管件在 管材垂 直角切 断管材 ，边剪 边旋转 ，以保 证切口 面的圆 度，保 持熔接 部位干 净无污 物
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1 理论篇 2 市场篇 3 借鉴篇 4 建议篇
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1 理论篇 2 市场篇 3 借鉴篇 4 建议篇
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毗邻式裙房
当裙房占地面积较大时，按高层建筑防火规范，主 体建筑四周至少在一个长边内不能扩建裙房。这时 常将主体建筑与裙房的某一个边或角落相连，以使 塔楼靠近消防车道，形成毗邻式组合，便于火灾扑 救。这种组合方式具有较多优点。由于裙房与塔楼 均对外开放，容易足者各种对外、对内的出入口与 交通流线，合理地处理裙房与塔楼的内部功能分区， 而且对于裙房不受塔楼结构的限制，使其布置更为 灵活。
裙楼
功能组合
高层建筑的综合性越来越强，比较难多高层 建筑裙房的功能划定一个准确的范围，建筑 的类型 与 裙房。市场决定裙房的功能。
办公裙楼
旅馆裙楼
商住裙楼
设计要点
第一，裙楼与周围环境及城市空间的协调与近地空间的营 造。
第二，建筑主、次入口空间及各种流线的组织。 第三，裙楼空间的设计需要一定的通用性和灵活性。这是 为了满足不断变化的市场要求，也就是说功能变更对空间的要求 能够通过装修调整。首层大堂的空间尺度把握，尽量中心无柱（ 特别是旅馆），且应注意中庭的尺度和空间的艺术效果。 第四，裙楼交通系统的组织及与塔楼和地下车库交通系统 的关系。注意塔楼、裙楼、地下车库三套流线的分离，以及内部 与外部流线的划分，矛盾的焦点往往集中在首层平面的布置。 第五，层高的把握。裙楼的层高与空间类型有关。不含中 庭空间和特别空间（如影视厅堂、室内球类运动场以及货舱室购 物商业空间）的裙楼层高一般都应有4～6m，首层一般5～6m ，二层及以上楼层一般4～5m.
裙楼是指与高层建筑主体相连的，高度不超过24m的附属建 筑。作为相对较矮的部分，裙楼对城市生态的影响较小，但是对 街道尺度和城市公共空间去有重要的影响。因此裙楼的功能与流 线组织以及体形设计很重要。
裙楼设计的要点主要有五个方面。

部部
部
门门
门
名名
名
称称
称
部部 门门 名名 称称
企业理念
创新务实
超越自我
追求卓越
团结奋斗
敢于创新
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竞争对手分析
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发展历程
2010
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2012
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2015
2011
2018
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LOGO
企业标志
02 项目简介
PART
项目背景
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既能达到节能效果又能满足经营需要； 4、商铺配电箱尽量不设在隔墙上，避免隔墙拆除是重新更换电缆和重新
施工，尽量紧靠柱边。 5、制冷站和消防泵房等处的电机避免直接启动。
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一、前期介入——设计阶段6
弱电系统
1、预留好ATM机的线路。BA系统要做外环境和广告灯的控制。
2、由于城市综合体规模较大，监控2摄.像头的线路较3长. ，设计时要考虑4.线路损耗
现部分送风进入新风管道。 3、卫生间、垃圾房的新风和排风是在设计阶段容易疏漏的一项内容，而没有新
风和排风直接影响广场品质和服务，因此在设计阶段一定明确这项内容。
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一、前期介入——设计阶段8
给排水系统
1、排水管尽量直排户外，减少通过排污泵排放，既减少堵塞又节约能源。 2、污水井盖采用钢板制作，不能采用过重的混凝土井盖，过重的井盖无法
2、增加管道保温及围护解构保温； 3、地下、与屋面低温区域增设“电伴热”装置；
步行街一层东入口顶部消防喷 淋管道被冻坏
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西北侧员工通道消火栓被冻断
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前期介入实例7
外围雨棚的维护及清洁问题；
现象：由于雨棚考虑到美观和防水的要求，对顶部的铝板和底部玻璃进行了
密封的处理，加之顶部的玻璃板单块面积较大，对今后的维护、清洁造成了一定 的影响，无法进行拆卸；
pБайду номын сангаасt课件
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前期介入实例4
外墙灯箱广告位的设计
现象：通过对已开业的广场进行总结，在处理外墙内打灯广告灯箱的换灯、
广告布撕毁、灯箱维护、灯光“排骨效果”等方面，始终无良好的解决方案。
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前期介入实例5
设备机房防水方面：

目录 第一部分 案例分析城市综合体的标识设计 第二部分 城市综合体物业管理 第三部分 城市综合体的统一运营
城市综合体物业管理的不同 1、收益性物业
城市 综合体 物业的 三点不同
3、四大物理特征带来的不同
2、使各部分高度和谐
收益性 物业
由于城市综合体通常是收益性物业，它的物业管理职能 不同于一般的“对房屋及配套进行维修、养护、管理” ，它更重要的作用是保证物业各期收益的最大化，并保 持和提高物业的市场价值和发展潜力。
要求2：完善的租约管理
➢ 租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等， 还有其他比较关键的租约条款管理(可以借鉴国际购物中心协会ICSC 的标准格式)，比如：承租户的经营业态是受到整个购物中心的统一 商业规划的限制，如果发生重大变化，须经业主委员会的认可(业主 委员会成立之前，经开发商认可)。
充足的自有资金保证，良好的融资渠道，完善的财务监控与组织管 理；
这一阶段以物业落位、商铺管理、商户落位，管理商铺的出租率、 坪效和入驻租户的租金、费用收取为主要目标。
建立统一的物业管理公司和工程管理规范，实施总监理责任制，是 运营管理的重要基础。
不同运营阶段经营管理要点 项目开发期的运营管理要点
发和利用
和谐共生
高度把握
城市综合体各个部分 都有自身服务功能的 体现方式。例如，商 务办公楼必须注重打 造商务平台。
购物中心是城市综合 体最重要的部分，其 技术系统和服务功能 业是各部分中最复杂 的。
城市综合体是一个完 整的有机系统，各部 分功能是不同的，但 又是相互依存的。
购物中心与人们日常 生活高度相关，能形 成城市范围的市场， 并吸引和支持其他功 能。
这一阶段以物业落位、商铺管理、商户落位，管理商铺的出租率、 坪效和入驻租户的租金、费用收取为主要目标。

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毗邻式裙房
当裙房占地面积较大时，按高层建筑防火规范，主 体建筑四周至少在一个长边内不能扩建裙房。这时 常将主体建筑与裙房的某一个边或角落相连，以使 塔楼靠近消防车道，形成毗邻式组合，便于火灾扑 救。这种组合方式具有较多优点。由于裙房与塔楼 均对外开放，容易足者各种对外、对内的出入口与 交通流线，合理地处理裙房与塔楼的内部功能分区， 而且对于裙房不受塔楼结构的限制，使其布置更为 灵活。
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03
塔楼
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四·标准层设计
4.1 标准层设计要点
4.2 标准层平面形式
·一般标准层平面形式 ·特殊标准层平面形式
4.3 标准层核心体排布
·垂直交通设计 ·集中式 ·分散式 ·综合式
4.4 防火与疏散设计
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4.1 标准层设计要点
标准层的设计存在一定的难度： 比如说处理标准层平面形式与建筑造型 的关系，及其与建筑节能的矛盾；另外 把我地下车库、标准层和裙楼柱网布置 的对位关系；还有确定楼梯和消防电梯 的位置及安全出入口的位置。
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图示的方式来表达空间模块（深圳证劵交易所新总部大楼）
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裙楼
裙楼主要空间模块
前厅模块：主出入口、面积与尺度、总服务台 餐饮模块：类型与布局、流线特征、宴会厅、厨房 会议与多功能厅空间模块：会议厅、多功能厅 康乐空间模块：夜总会、KTV、健身浴、有游泳池 商业空间模块：商业业态、店铺尺寸问题 管理与辅助空间模块：总体设计要点、洗衣房
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裙楼
功能组合
高层建筑的综合性越来越强，比较难多高层 建筑裙房的功能划定一个准确的范围，建筑 的类型 与 裙房。市场决定裙房的功能。

51、 天 下 之 事 常成 于困约 ，而败 于奢靡 。——陆 游 52、 生 命 不 等 于是呼 吸，生 命是活 动。——卢 梭
53、 伟 大 的 事 业，需 要决心 ，能力 ，组织 和责任 感。 ——易 卜 生 54、 唯 书 籍 不 朽。——乔 特
55、 为 中 华 之 崛起而 读书。 ——周 恩来
13、遵守纪律的风气的培养，只有领 导者本 身在这 方面以 身作则 才能收 到成效 。—— 马卡连 柯 14、劳动者的组织性、纪律性、坚毅 精神以 及同全 世界劳 动者的 团结一 致，是 取得最 后胜利 的保证 。—— 列宁 摘自名言网
15、机会是不守纪律的。——雨果
谢谢！
商业综合体项目Βιβλιοθήκη 划案分解11、战争满足了，或曾经满足过人的 好斗的 本能， 但它同 时还满 足了人 对掠夺 ，破坏 以及残 酷的纪 律和专 制力的 欲望。 ——查·埃利奥 特 12、不应把纪律仅仅看成教育的手段 。纪律 是教育 过程的 结果， 首先是 学生集 体表现 在一切 生活领 域—— 生产、 日常生 活、学 校、文 化等领 域中努 力的结 果。— —马卡 连柯(名 言网)

模块 建设工程项目管理规划
21、没有人陪你走一辈子，所以你要 适应孤 独，没 有人会 帮你一 辈子， 所以你 要奋斗 一生。 22、当眼泪流尽的时候，留下的应该 是坚强 。 23、要改变命运，首先改变自己。
24、勇气很有理由被当作人类德性之 首，因 为这种 德性保 证了所 有其余 的德性 。--温 斯顿． 丘吉尔 。 25、梯子的梯阶从来不是用来搁脚的 ，它只 是让人 们的脚 放上一 段时间 ，以便 让别一 只脚能 够再往 上登。
1、最灵繁的人也看不见自己的背脊。——非洲 2、最困难的事情就是认识自己。——希腊 3、有勇气承担命运这才是英雄好汉。——黑塞 4、与肝胆人共事，无字句处读书。——周恩来 5、阅读使人充实，会谈使人敏捷，写作使人精确。——培根