保障房资产证券化研究报告

22.5
选聘项目竞争性磋商结果公告
*按近 1 年项目金额排序，最多展示前 10 记录。
2022-08-25
（8）专用设备修理（1）
重点项目
项目名称
TOP1 金水万达公租房漏水维修项目
中标单位
中标金额（万元） 公告时间
河南豫控城投建设 发展有限公司
0.9
2023-05-12
*按近 1 年项目金额排序，最多展示前 10 记录。
*按近 1 年项目金额排序，最多展示前 10 记录。
2023-04-13 2023-08-10
（3）信息系统集成和物联网技术服务（1）
重点项目
项目名称
中标单位
中标金额（万元） 公告时间
TOP1
龙湖金融中心 C4-09 号楼数字孪 生楼宇建设项目-结果公告
杭州宇泛智能科技 有限公司
*按近 1 年项目金额排序，最多展示前 10 记录。
目标单位： 河南省豫资保障房管理运营有限公司
报告时间：
2023-08-18
报告解读：本报告数据来源于各政府采购、公共资源交易中心、企事业单位等网站公开的招标采购 项目信息，基于招标采购大数据挖掘分析整理。报告从目标单位的采购需求、采购效率、采购供应 商、代理机构、信用风险 5 个维度对其招标采购行为分析，为目标单位招标采购管理、采购效率 监测和风险预警提供决策参考；帮助目标单位相关方包括但不限于供应商、中介机构等快速了解目 标单位的采购需求、采购效率、采购竞争和风险水平，以辅助其做出与目标单位相关的决策。 报告声明：本数据报告基于公开数据整理，各数据指标不代表任何权威观点，报告仅供参考！
TOP1
龙湖金融中心 C4-09 号楼食堂餐 饮服务采购项目中标结果公告

国际保障性住房融资模式研究摘要：目前，我国保障性住房建设规模和建设速度收到了制约，最主要瓶颈是资金投入不足，因此如何拓宽融资渠道是实现这一目标的关键。

通过查阅国内外相关资料，我们发现很多国家都根据自己的保障房体系找到了一个稳定且高效实用的融资模式。

本文通过对这些国家特色的融资模式进行研究和分析，并归类总结其共性，为构建我国有效的融资制度做基础。

关键词：保障性住房；融资模式；国际经验借鉴一、研究背景及意义在2011年“两会”上，保障性住房建设作为我国“十二五”规划重点被提上日程。

中央明确提出：在未来的五年内，要新建3600万套保障性住房，使保障性住房覆盖面达到20%，真正实现“居者有其屋”的宏伟目标。

据测算，兴建3600万套保障性住房大约需要5万亿人民币。

然而保障性住房因其福利性特点，依托市场化融资困难，目前我国对其的融资渠道相对单一，政府财政压力较大，住房保障的可持续发展存在一定的制约。

因此，解决保障性住房的融资问题，成为达到“十二五”规划目标的关键。

二、各国保障性住房经典融资模式分析保障性住房问题是世界各国民生问题的一大组成部分，世界各国政府一直以来都致力于建设多元化的保障房融资模式，我们通过对目前在保障性住房建设方面取得成功的国家——新加坡、美国、英国、德国、日本等进行研究，按照政府干预与市场机制的不同结合将其分为以下几类。

（一）完全政府主导模式所谓的完全政府主导模式就是指，保障房的融资就是靠政府制定相关的政策与法规来从社会各界进行保障房建设资金的建设。

而新加坡在政府干预保障房融资方面是非常值得我们学习的。

首先新加坡的土地是无偿供应的，这样就保证了开发商有足够的空间来开发建房。

而且，新加坡独特的中央公积金制度为政府提供了足够的建房贷款，且公积金除留足会员提款外，其余全部用于购买国家债券，政府把这部分资金贷给建屋发展局作为发展贷款；新加坡政府在进行利用中央公积金为保障房建设的同时，还配套应用购房资金贷款，居民从建屋发展局购房后，由建屋发展局提供分期付款贷款，并垫付周转资金，政府需给建屋发展局提供购房贷款，新加坡政府不仅利用中央公积金为居民建立长期的住房储蓄，还积极用财政预算向低收入居民发放住房补贴。

保障房可行性研究报告摘要保障房政策作为解决城市住房难题的主要手段之一，在中国得到了长期的重视和推动。

然而，随着城市化进程的加快和经济发展水平的提高，保障房政策在实施过程中也面临着一系列问题和挑战。

本报告旨在对当前保障房政策的可行性进行研究，分析了保障房政策的现状和存在的问题，并提出了改进措施和建议，以期为更好地推动保障房政策的实施提供参考和建议。

关键词：保障房，可行性，政策研究第一章绪论1.1 研究背景和意义保障房是指政府为了改善低收入家庭住房状况而提供的一种住房保障政策。

我国保障房政策始于20世纪80年代，并在国内外低收入家庭住房问题日益凸显的背景下，逐步发展和完善。

保障房政策的实施，可以帮助实现住房资源的公平分配，促进贫困群体的生活改善，推动城市社会经济可持续发展。

因此，对保障房政策的可行性开展研究，具有重要的理论和现实意义。

1.2 研究目的和意义本研究旨在通过对保障房政策的现状和存在问题进行分析，探讨提高保障房政策实施的可行性。

通过本研究的成果，可以为政府制定更加科学和有效的保障房政策提供依据和建议，进一步推动低收入家庭的住房保障问题得到解决，促进城市社会稳定和经济可持续发展。

1.3 研究内容和方法本研究主要包括对保障房政策的历史发展和现状进行梳理和分析，探讨保障房政策在实施过程中存在的问题与挑战，提出改进措施和建议。

研究方法主要包括文献资料搜集和分析、案例比较分析以及专家访谈等。

第二章保障房政策的历史发展和现状2.1 保障房政策的历史发展我国保障房政策始于20世纪80年代，经过多年的发展，逐步形成了一套完整的保障房政策体系。

在政府的大力推动下，保障房建设取得了一定的成绩，为大量低收入家庭提供了基本的住房保障。

2.2 保障房政策的现状尽管保障房政策取得了一定成绩，但在实施过程中仍然存在着一些问题。

首先是保障房建设的速度和规模不断扩大，但管理和维护的成本相应提高，导致一些保障房项目运营困难。

保障房ABS市场概况及实务要点全解析三篇保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房、政策性租赁住房、定向安置房等构成。

下面是xx为大家带来的保障房ABS市场概况及实务要点全解析，希望能帮助到大家!保障房ABS市场概况及实务要点全解析1保障房是国家重点民生工程，国务院、发改委多次发文支持我国保障房建设，在资产证券化业务领域，保障房项目也得到相关部门支持。

2022年12月24日，中国证券投资基金业协会发布《资产证券化业务基础资产负面清单》(以下简称《清单》 )，根据《清单》第五条：待开发或在建占比超过10%的基础设施、商业物业、居民住宅等不动产或相关不动产收益权，但当地政府证明已列入国家保障房计划并已开工建设的项目除外。

按照ABS通常的要求，基础资产必须是建成且投入运营的，也就是说尚未完工且未达到可获得收入状态的不动产收益权原本是不能进行资产证券化操作，但根据《清单》，列入国家保障房计划且已开工建设的保障房可以不受这个限制而将其收益权作为基础资产发行ABS。

当然，目前发行的保障房ABS项目中，在申报交易所之前基本都达到已完工状态。

目前市场上保障房ABS的发行明显受《清单》影响较大，《清单》第一条规定：将以地方政府为直接或间接债务人的基础资产列入负面清单，不允许将其作为基础资产发行资产支持证券。

《清单》发布前发行2单，募集资金规模为34亿元，基础资产均为原始权益人与地方政府签订的保障房相关合同债权，地方政府作为直接或间接债务人对保障房ABS项目承担还款义务。

《清单》发布后发行14单，募集资金规模为115.7亿元，基础资产均变为信托受益权(有一期为委托贷款债权)，穿透来看其还款来源均为保障房销售收入，ABS的直接还款义务人为保障房的购房人而非地方政府。

一、保障房ABS基本条件四类保障房可发ABS：保障性住房一般分为公共租赁房、廉租房、经济适用房和限价商品房。

ABS的内涵
ABS，即资产证券化，就是将缺乏流动性但能够产生可预见稳定 现金流的资产，通过一定的结构安排，对资产中风险与收益要素进行 分离与重组，进而转换成为在金融市场上可以出售和流通的证券的过 程。它注重资产运作，是从已有的信用关系基础上发展起来的，基本 上属于存量的证券化，又称之为(二级证券化)。具体而言，它是以项 目所拥有的资产为基础，以项目资产可以带来的预期收益为保证，通 过在资本市场发行债券来募集资金的一种融资方式。这种融资方式的 特点在于通过其特有的信用等级提高方式，使原来信用等级较低的项 目照样可以进入国际高档债券市场，利用该市场信用等级高、债券安 全性和流动性高、债券利率低的优势，大幅度降低项目融资成本。 ABS项目融资中原始权益人（买方）将缺乏流动性、但能产生预见的 未来收益的资产集中起来，构造和转变成为资本市场可销售和流通的 金融资产的过程。证券化的本质，就是将贷款或应收帐款转化为可转 换工具，证券发起人将流动性较差的金融资产，根据信用质量、偿还 期和利率特征分类整理为一批资产组合，出售给由发起人专门为这一 交易组建的特设信托机构，由SPV发行以此批资产为担保的资产抵押 证券，以收回购买资金。
3
ABS的运作过程
1.确定资产证券化目标，组成资产池。从原则上来讲，投资项目所依附 的资产只要有预期收益，即在未来一定时间内能带来现金收入，都可 以成为ABS的融资的对象。能产生未来现金流所涵盖的目标项目的资 产是ABS融资方式的物质基础和价值保证。项目资产应该是稳定、可 靠、低风险和具有一定预测性的。 2.组建特设信托机构SPV。特设信托机构可以是信托投资公司、信用担 保公司、投资保险公司或其他独立法人。该机构应该获得国际权威性 的资信评级机构授予的较高资信等级，一般为AAA或AA级。成功组 建SPV是ABS有效运作的基本条件和关键因素。SPV的行为活动受到 法律的严格限制，它不得发生兼并、重组，禁止参与交易规定外的活 动，不再负担交易外确定的任何其他债务或提供其他担保。 3.将原始权益人所拥有的项目资产在未来一定时期内收入现金的权利转 让给SPV，实现真正销售。拥有未来现金收入所有权的企业或项目公 司或机构通常被称为原始权益人。一旦原始权益人破产，该项目资产 不被列入破产清算资产的范围，从而实现了原始权益人的风险与项目 资产的风险相隔离。这也被称为破产隔离。 4.信用评级和增级。通过对ABS交易的信用评级可以大幅度地提高交易 的信用透明度，有利于增强投资者的信心，吸引投资者投资。ABS交 易的信用评级越高，证券的发行成本越低。信用增级是运用各种有效 手段和金融工具，确保发行人按时支付投资利息，是提高ABS交易质 量和安全性的重要手段。 4

221 引言资产证券化始于1970年的美国，企业通过剥离出售具稳定现金流的特定资产，以此为支撑发行可交易证券，进而满足其融资需求。

长期以来，美国资产证券化产品体量与其国债相近，2008年次贷危机前曾一度超越美国国债。

国内股市具有融资渠道广、融资能力强等特点，融资人多为大型成熟企业，而债市对发债主体资质要求高，主体评级大多需AA级以上，故市场存在近600万家以上中小企业欠缺合适融资渠道。

房地产资产证券化更多关注基础资产质量与专项计划风险隔离功能，对主体评级较弱的企业而言是融资方式新选择。

房地产资产证券化的风险相对可控，大多数项目以资产或现金流作为抵押。

另外，房地产资产证券化属于直接融资，不创造货币供给，不增加社会金融杠杆，在推进供给侧结构性改革、促进全社会资源有效配置、降低金融市场杠杆、服务实体经济等方面均具有积极作用。

国内房地产资产证券化业务起步较晚，客观且系统性的市场研究相对匮乏，房地产资产证券化发展现况与趋势研究张红 施嘉玮 李维娜摘要：针对当前房地产资产证券化市场发展现况进行全面分析，再以市场现况分析为基础，提出当前房地产资产证券化发展面临的发展难点，分别从相关政策法规、基础资产评估机制、市场参与机构业务操作模式和创新以及金融科技发展等层面，对未来发展方向提出建议。

主要创新点在于对国内新兴的房地产资产证券化市场发展现况进行系统性、全面性的梳理及数据统计，并针对市场发展前景与方向提出实质的建议。

关键词：房地产资产证券化；金融创新产品；房地产投资信托中图分类号：F293.3 文献标识码：A文章编号：1001-9138-（2018）06-0022-30 收稿日期：2018-05-15作者简介：张红，清华大学土木水利学院建设管理系教授，同时供职于恒隆房地产研究中心、城镇化与产业发展研究中心。

施嘉玮，清华大学土木水利学院建设管理系硕士研究生。

李维娜，香港恒生管理学院会计系教授。

基金项目：本研究受到国家自然科学基金项目“基于实验经济学的住房信息搜寻效率研究”（71373143）以及清华大学自主科研计划项目“京津冀巨型城市群可持续发展的多学科理论框架与数据模型系统研究”（2015THZ01）的资助，特此致谢。

违约时间分布
目标信用等级下 违约值
目标信用等级下 损失值
2.4 信贷类——现金流模型思路
正常情况下 偿债来源
目标信用等级下 违约值
违约时间分布
基础资产回收率
现金流分析模型
存量债务
目标信用等级下 债务保障程度
2.5 信贷类产品关注风险点
信贷类产品风险点应对方案
三、资产证券化产品增信方式
➢内部增信
解读： ➢ 此类基础资产的还款来源是房地产项目的销售收入，但房地产销售受市场
因素与政府宏观调控影响较大，所以不适合做资产证券化；政府保障房由 于在建设期间资金来源有保障，建成后销售收入受市场影响较小，现金流 稳定持续，故被排除在负面清单之外。
3.5 不能直接产生现金流、仅依托处置资产才能产生现金流的基础资 产。如提单、仓单、产权证书等具有物权属性的权利凭证
房建设等），政府最终为平台公司的债务兜底，此类基础资产就可以发行资产证券化产品；
➢ 自营性平台公司则在经营上自负盈亏，其在和社会资本合作过程中形成的债务是自营债务， 政府不存在为此类融资平台公司财政支付和财政补贴责任，由于未来现金流不稳定持续， 故不能发行资产证券化产品。
3.3 矿产资源开采收益权、土地出让收益权等产生现金流的能力具有 较大不确定性的资产
解读： ➢ 提单、仓单与产权证书等之类的权利凭证，一般认为属于准物权，本身不
能产生现金流，需处置后才能有收益，且只能一次性而不能分割处置，不 是资产证券化的合适基础资产。
3.6 法律界定及业务形态属于不同类型且缺乏相关性的资产组合，如 基础资产中包含企业应收账款、高速公路收费权等两种或两种以上 不同类型资产
基础资产信用质量分析要点：
交易结构分析要点：

资 产 证 券化 在 地 方政 府 投 资 建设 项 目中的应 用前 景 浅 析
林 思雨
摘 要 ：当前地方政府在 财力有 限的情况下 ，承担 了越 来越重的建设任务。本 文简要分析 了资产证券化在地方政府投 资建设 项 目中的 应用前景 ，并设计 了一个 简单的方案 ，对资产证券化的实际应 用进行 了展示。 关键词 ：资产证券化 ；地 方政府 ；保障房 ；棚改 区 近年来 随着经济社会的不断发展 ， 地方政府所承担的经济建设任务 越来越重 ，所需 的资金量也逐年加 大。面对一些地方政府近年来财政 收 入增速逐 年放缓 、财政支出需求逐年增加 的实际情况 ，如何利用 资产证 券化等先 进的技术手段拓宽资金来源 ， 保 障政府投资项 目的建设 ， 是 一 个值得 探索的命题 。笔者拟 以保障房建设 项 目、棚改 区建设项 目为 例 ， 进行一个 简单 的方案设计 ，探索资产证券化在前述领域的应用前景。 资产证 券化简介 资产证券化是近 ４ Ｏ多年来 国际金 融领域最重 要 的金融 创新和金 融 工具之一。 自问世 以来 ，发展非常迅速。而在我 国，资产证券化 还是一 个较为新鲜的事 改造 ，现 阶段地方政府 遇到 的问题 是 ， 实现棚户 区改造 ，需要政府投入巨量的财政 资金进行基础设 施投资 、改 造 、升级 。在基础设施完备之后 ，棚户区才有进一步 的价值提升可能。 因此 ，在财政资金压 力较大 的现 阶段 ，在不 增加 政府债务 的前提 下 ，以现有资产所能够带来 的未来一段时期的收益作 为标 的物 ，可以进 行 资产证券化的探讨与尝试 ，简要操作模式及特点如下 ： 由保 障房或棚户区改造建设管理企业作为发起人 ，将 保障房 、配套 商业地产 、停车位以及未来指定年 限 （ 如２ ０年）可 获得 的房屋 租金等 能够 明确带来现金流的资产 出售给 Ｓ Ｐ Ｖ 。Ｓ Ｐ Ｖ将上述 资产 组合形成一个 “ 资产池”，并 以该 “ 资产池”的预期 收益作为担保标的物向投 资者发售 １ 、概 念 担保证券 。并用证券出售所得支付购买上述资产所需 的价格 ，同时用对 资产证券 化 （ Ａ Ｂ Ｓ ，Ａｓ ｓ ｅ ｔ Ｂ ａ ｃ ｋ ｅ ｄ Ｓ ｅ ｃ ｕ ｒ ｉ ｔ ｉ ｚ ａ ｔ ｉ ｏ ｎ ） 是 指 把缺 乏 流 动 该资产 的所有权来确保未来 的收益首先用于对证券投 资者还本付息 。 性， 但 具有未来 现金流 的应 收账款等 资产汇集起 来 ， 通 过结构性 重组 ， 保 障房或棚户区建设企业作为发起人 ，可以一次性 获得原本需要未 将其转变为可以在金融市 场上 出售和流 通的证 券 ，据 以融通 资金 的过 来数年才能够逐步获得的资金 ，从 而有效缓解现 阶段 的建设 资金压力 。 同时 ， 将通过资产证券化获得 的资金投入到现阶段 建设中 ，又能够保证 程。 资产证券化中所指 的资产是指原始权 益人因过去 的交 易事 项所取得 下一个保 障房或产业布局的尽快实现 ，从而尽早带来 现金流的输入 ，促 和控制的经济权益 ， 范 围几乎没有限制 ，只要能够产生收益 的资产均可 成建设发展 的良性循环 。 按 照资产证券化的要求 ，资产 的全部 收益 （ 扣除 固定 的服务费 后） 以进行资产证券化。 ２、运 作 方 式 首先用于对证券投资者进行分红 ，因此作为投资者 ，在持有该项证券 期 个基本的资产证券化交易过程通常包括三个 主要交 易主体 ：原始 间 ，可获得稳定 的固定收益。 通过组建 “ 资产池”，可 以较为灵活的调 整资产证券化 中的标 的物 权益人 （ 发起人 ） 、特设信托机构 （ Ｓ Ｐ Ｖ， Ｓ ｐ ｅ ｃ ｉ Ｍ Ｐ ｕ ｒ ｐ ｏ ｓ ｅ Ｖ ｅ ｈ ｉ ｃ ｌ ｅ ） 以及 资产。新形成 的符合资产条件的资产可 以动态的进入 “ 资产 池” ，同 投资者 。 资产池” 中原有 的资产发生产权变更等事项 ，也可 以灵活的将 投资银行把这三个 交易 主体组织起来 ，构建成为一个 严谨 有效的交 时如果 “ 易结构 ：原始权益人 （ 发起人 ）将 自己拥有 的特定资产 以 “ 真实 出售 ” 其从 “ 资产池 ”中移出。在保证稳定收益的前提下，资产证券化 中的资 的方式 出售给特设机构 （ Ｓ Ｐ Ｖ） ，Ｓ Ｐ Ｖ获得该 资产 的所有权 ，并 向投资 产可以进行必要 的调整 。 三 、面 临 的 困难 者发行 以该资产的预期收益 为担保 的资产担保证券 ， 用证 券出售所得支 付购买发起人资产所需的价格 ，同时用对该资产的所有权 来确保未来 的 资产证券化 近十年来在我 国受到了很多专家学者的呼 吁，但 是始终 还是 以 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ Ｓ 为代表 的房地 收益首先用于对证券投资者还本付息 。投资者出资购买了证券后 ，定期 未有实质性推进。无论是信贷资产证券化 ， 产 （ 不动产 ）类信托 ，实际进入可操作阶段的例子屈指 可数 。而制度性 得到 Ｓ Ｐ Ｖ分 配的本金及利息 。 Ｓ Ｐ Ｖ在资产 证券 化交 易 过程 中起 关 键作 用 ，是 整个 业 务 的载体 。 困境是阻止其进一步发展 的困难之一。 纵观整个资产证券化 的过程 ，无论是法律主体地位 、税 收主体 、交 Ｓ Ｐ Ｖ之所以被称作 “ 特设 机构” ，就在 于 Ｓ Ｐ Ｖ只能购 买发起 人的资 产， 不能够进行其他业务。这就保 证了其是一个不能破产的实体 ，从而完全 易结构安排 ，还是资产管理 、评估 、信托等相关层面 ，都缺乏 相应的法 保 障投 资者 的利益 。 律安排 。缺乏行之有效 的法律规范 ，直接导致了资产证券化 的无法大规 在整个交易过程 中，为了保证投 资者 的利益 ，Ｓ Ｐ Ｖ还需要通过信 用 模推广 。 以税收政策为例 ， 按照目 前的税收政策 ， 整个 资产证券化 过程 中出 增级机构对资产进行信用增级。信 用增级是用于确保发行人按 时支付 投 真实出售” 以及投资者购买证券 ，各方都需 资利息 的各种有效手段和金融工具 的总称 ，是提高资产担保证券交 易质 现的两个交易过程一 资产 “ 要缴纳较高 的税费 ，产生了重复征税 的问题。这使得资产 证券化产 晶的 量和安全性 的一项关键技术。 ３ 、 经 济 意 义 利润被摊薄 ，净 回报率的降低无法 吸引到到社会 投资者 。 从微 观上看 ，资产证券化能够提高资产 的流动性 ，从而有效 改善发 困境之二在于资产证券化在我 国推广过程 中的 “ 生不逢 时” 。２ ０ ０ ８ 年前后 ，就在 国内对资产证 券化进行广泛讨论的时候，以美国为主 的西 行人 的资本结构 ，同时作为一种新的融资渠道 ，有效降低 了融资成本 。 从宏观上看 ，资产证券化实现了规模 经济，提高 了金融体 系的运作 方国家爆发 了由次级抵押贷款大规模违约引发的经济危机。由于经济危 效率 ，并改进 了信息不对称 的程度 ，降低 了交易成本 的同时，为发起人 机的原 因。国内对 以资产证 券化为核心 的金融创新产生了怀疑 ，同时在 制度 的创新上更加趋 向于谨 慎保守 。这在相 当大的程度 上也阻碍 了资产 增加了新的融资渠道 ，为投资者增加了新 的投资渠道 。 二 、地方政府进行资产证券化的探索 证券 化的进一步推广。 四 、 总 结 住房和城乡建设部 《 关 于做 好 ２ ０ １ ３ 年 城镇保 障性 安居工程 工作 的 通过以上论述可 以看出 ，整个 资产证券化过程是一个庞大复杂 的金 通知》 提到 “ ２ ０ １ ３年全 国城镇保 障性安居工程建设任务是基本建成 ４ ７ ０ 万套 、新开工 ６ ３ ０ 万套 ” 。同 时督 促 各地方 政府 抓紧落 实、加快 进度 。 融结构运作 ，除本文提到的发起人 、Ｓ Ｐ Ｖ 、投 资者外 ，还需 要诸如信 用 《 通知》还要求积极推进棚户区 （ 危 旧房 ）改 造 ，到 “ 十二 五” 末期 ， 评级机构、信用增级机构 、资产管理机构 、资产托管银行 、会计 师事 务 力争基本完成集中成 片棚户 区改造 。 所 、律师事务所等等众多机构部门的通力合作 ，才能够实现资产证券 化 对于新建保障房项 目，通常财政资金作为项 目资本 金仅 占整个项 目 产品的顺利运转 。 总投资 的２ ０ ％至 ３ ０ ％ ，剩余 ７ ０ ％至 ８ ０ ％ 的建设资金需要通过银行贷款 但是无论 面临何种 困难 ，以资产证券化 为代表 的金融创新 ，必将 有 等渠道筹措解决。通常情况 下，由于保障房项 目存在利润低 、抵押担保 利于解决建设 项 目的融资 困境 ，对地方政府 的社会经济建设发挥 更强大 作者单位 ：华北电力大学） 不足 以及贷款期限过长等问题 ，商业银行在信贷资源偏紧的情况下 ，更 的作用。（ 倾向于综合 回报高 、周期 短的项 目，因此保障房建设企 业承担 了相 当大

2022年资产证券化发展报告2022年，我国资产证券化市场继续保持稳定增长的态势，不断推进金融创新与服务实体经济的融合发展。

资产证券化在推动产业结构调整、优化资源配置、降低融资成本等方面发挥了重要作用，不仅为企业提供了多样化的融资渠道，也助力了金融市场的稳定发展。

一、资产证券化市场规模持续扩大截至2022年底，我国资产证券化市场规模达到X万亿元，同比增长X%。

这一规模的扩大主要受益于资产证券化市场的持续创新和监管政策的逐步完善。

近年来，证券化债券、证券化基金等新的交易品种相继推出，进一步丰富了市场工具，提高了市场运行的多样性。

同时，监管部门也强化了对市场的监管力度，加强了风险防控，提高了市场投资者信心，推动了市场规模的不断扩大。

二、不动产和金融资产持续涌入资产证券化市场在2022年迎来了不动产和金融资产的持续涌入，成为市场的新增长点。

随着房地产行业的健康发展，不动产证券化逐渐成为热门。

开发商将持有的物业通过证券化方式进行融资，既缓解了企业融资难的问题，又提供了更多的融资渠道。

与此同时，金融资产证券化也得到了新的突破，在银行、证券和保险等金融机构的推动下，消费金融、债权债务、债券等金融资产得到了更广泛的证券化应用。

三、多元化发展助力产业升级资产证券化市场的多元化发展，为产业升级提供了有力的支持。

通过将企业的无形资产如品牌、专利等证券化，提高了企业的知名度和市场竞争力。

同时，通过将大宗商品、中小微企业的应收账款等抵押品证券化，为实体企业提供了新的融资渠道。

这些举措都有力地推动了产业升级和优化资源配置。

四、监管与创新并进在资产证券化市场发展的过程中，监管与创新的平衡显得尤为重要。

监管部门应继续加强市场监管，完善市场监管制度，强化风险防范和投资者保护。

同时，鼓励金融机构和企业进行创新，提供多样化的融资产品，满足不同市场主体的需求。

只有监管与创新并进，才能保障资产证券化市场的健康发展。

五、面临的挑战与展望资产证券化市场在发展过程中也面临一些挑战。

《保障性住房政策研究》篇一一、引言随着城市化进程的加速，住房问题已经成为社会关注的热点问题之一。

为了解决低收入群体的住房困难，保障性住房政策应运而生。

本文旨在深入探讨保障性住房政策的发展历程、现状及存在的问题，并提出相应的解决方案，以期为相关政策的制定和实施提供参考。

二、保障性住房政策的发展历程保障性住房政策起源于上世纪90年代，经历了从无到有、从简单到复杂的发展过程。

初期，政策主要关注的是解决城市中低收入群体的住房问题，以廉租房和公租房为主。

随着社会经济的发展和城市化的加速，保障性住房政策逐渐向多层次、多元化发展，涵盖了公共租赁房、共有产权房等多种形式。

三、保障性住房政策的现状当前，我国保障性住房政策已形成了一定的规模和体系。

政策的主要目标是解决低收入群体的住房问题，提高其居住条件和居住质量。

具体而言，政府通过土地划拨、税收优惠等措施，鼓励和支持房地产开发企业建设保障性住房；同时，政府还直接投资建设公共租赁房等项目，以满足低收入群体的住房需求。

此外，政府还通过提供金融支持、减免相关税费等措施，鼓励个人和家庭购买共有产权房等项目。

四、保障性住房政策存在的问题尽管保障性住房政策取得了一定的成效，但仍存在一些问题。

首先，政策覆盖面有限，无法满足所有低收入群体的住房需求。

其次，政策执行过程中存在不规范、不公平等问题，导致部分低收入群体无法享受政策带来的红利。

此外，部分保障性住房项目的质量也存在问题，如工程质量不达标、物业管理不到位等。

五、解决方案与建议针对上述问题，本文提出以下解决方案与建议：1. 扩大政策覆盖面：政府应进一步加大投入力度，扩大保障性住房政策的覆盖面，使更多低收入群体能够享受到政策的红利。

2. 加强政策执行力度：政府应加强对政策执行过程的监管力度，确保政策公平、公正地执行。

同时，应建立完善的监督机制，对违规行为进行严肃处理。

3. 提高项目质量：政府应加强对保障性住房项目的质量管理力度，确保项目质量符合相关标准和规范。

《保障性住房政策研究》篇一一、引言保障性住房政策是政府为解决中低收入家庭住房困难问题而实施的重要政策。

近年来，随着城市化进程的加快，住房问题已成为社会关注的焦点。

因此，对保障性住房政策进行深入研究，对于促进社会公平、维护社会稳定、推动经济发展具有重要意义。

本文将对保障性住房政策的背景、现状、问题及优化措施进行探讨。

二、保障性住房政策的背景及现状保障性住房政策是指政府为中低收入家庭提供的一种住房保障制度。

其背景是在城市化进程中，大量人口涌入城市，住房需求剧增，而房价不断上涨，使得许多中低收入家庭无法承受。

为解决这一问题，政府出台了一系列保障性住房政策，如廉租住房、公共租赁住房、经济适用房等。

目前，我国保障性住房政策已取得一定成效。

政府投入大量资金，建设了大量保障性住房，使中低收入家庭的住房条件得到改善。

然而，在实施过程中，也暴露出一些问题，如政策执行不力、资源配置不合理、申请审核机制不完善等。

三、保障性住房政策存在的问题1. 政策执行不力：部分地区在执行保障性住房政策时，存在政策落实不到位、执行力度不够等问题，导致政策效果不佳。

2. 资源配置不合理：在保障性住房的资源配置上，存在区域分布不均、供需矛盾突出等问题，部分地区保障性住房供应过多或过少。

3. 申请审核机制不完善：保障性住房申请审核机制存在漏洞，部分不符合条件的家庭通过非正常途径获得保障性住房，造成资源浪费。

四、优化保障性住房政策的措施1. 加强政策执行力度：政府应加大对保障性住房政策的宣传力度，提高政策执行人员的素质和能力，确保政策落到实处。

2. 优化资源配置：在保障性住房的资源配置上，应充分考虑区域发展差异和人口分布特点，合理规划布局，实现资源优化配置。

3. 完善申请审核机制：建立严格的申请审核机制，加强信息公开和监督力度，防止不符合条件的家庭获得保障性住房。

4. 推动多元化住房供应：鼓励社会力量参与保障性住房建设，推动多元化住房供应，减轻政府负担。

关于保障性住房资产支持证券（ABS）的业务规则，通常涉及以下几个方面：
1. 资产证券化（ABS）是一种金融工具，它将不易流动的资产（如住房贷款）转换为流动性较高的证券。

保障性住房ABS是指那些以保障性住房贷款为底层资产的证券化产品。

2. 这类产品的发行和交易需要遵守相关的法律法规，包括但不限于《证券法》、《公司法》以及中国人民银行、证监会等监管机构发布的相关政策。

3. 保障性住房ABS的发行通常需要满足一定的条件，比如贷款的笔数、金额、还款期限、利率等都有明确的要求。

4. 业务规则还包括了ABS的发行流程、信息披露要求、投资者保护措施、信用评级标准等。

5. 交易规则涉及ABS在二级市场的交易方式、交易平台、交易对手方资格等。

6. 风险管理规则则包括如何评估和管理ABS产品的风险，例如信用风险、市场风险、流动性风险等。

7. 另外，还有一些特别的业务规则，比如在出现特定事件时如何进行信息披露和风险控制。

2022年我国资产证券化发展情况报告摘要2022年我国资产证券化市场运行平稳，对加快盘活存量资产、支持绿色发展、服务实体经济发挥了积极作用。

本文回顾并梳理了2022年我国资产证券化市场的监管政策、市场运行情况、市场创新情况，并针对市场发展创新需求和面临的问题，提出了加强ABS穿透式信息披露、加快信贷ABS发展、建立多层次REITs市场体系、推进绿色ABS市场建设等政策建议。

关键词资产证券化ABS穿透式信息披露绿色ABS REITs2022年，我国资产证券化市场发行各类资产证券化产品1.97万亿元，年末存量规模接近5.24万亿元。

市场运行平稳，发行利率震荡下行，流动性同比下降。

租赁资产支持证券（以下简称“租赁资产ABS”）发行规模领跑，绿色资产支持证券（以下简称“绿色ABS”）稳步发展，基础资产类型不断丰富。

政策推动租赁住房投资信托基金（REITs）市场快速发展，对加快盘活存量资产、支持绿色发展、服务实体经济发挥了积极作用。

下一步，建议加强资产证券化产品的穿透式信息披露，加快信贷资产支持证券（以下简称“信贷ABS”）市场发展，建立多层次REITs市场体系，从制度规范、穿透式登记、环境效益披露、标准认定等角度推进绿色ABS市场建设，推动资产证券化市场高质量发展。

一、监管动态（一）鼓励通过资产证券化方式盘活存量资产2022年5月，国务院办公厅印发《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》（以下简称《意见》），积极探索通过资产证券化等市场化方式盘活存量资产。

6月，上海证券交易所发布《关于进一步发挥资产证券化市场功能支持企业盘活存量资产的通知》，要求创新拓展资产证券化盘活存量方式，完善资产证券化投资者保护机制，优化强化资产证券化市场支持举措。

（二）推进REITs各项基础制度改革创新2022年1月，财政部、国家税务总局发布《关于基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点税收政策的公告》，在税收层面对REITs给予优惠。

我国资产证券化发展及问题研究1. 引言1.1 研究背景资产证券化是指将各类资产转变为可以流通的证券，以便投资者进行交易。

我国资产证券化的发展始于上世纪90年代，经过多年的探索和实践，资产证券化已经成为我国金融市场的重要组成部分。

随着我国经济的不断发展和金融市场的不断完善，资产证券化在我国的应用范围和规模也不断扩大。

资产证券化有助于提高资金利用效率，降低融资成本，促进金融市场的健康发展。

我国资产证券化仍然存在一些问题，如证券化标准不统一，法律法规不完善，市场透明度不足等。

加强我国资产证券化的研究，深入探讨我国资产证券化发展的现状和面临的问题，并提出解决问题的对策，对于促进我国资产证券化市场的健康发展具有重要意义。

本研究旨在通过对我国资产证券化的发展历程、现状分析和面临的问题进行研究，探讨解决问题的对策，并展望未来资产证券化的发展趋势，为我国资产证券化市场的健康发展提供理论支持和政策建议。

1.2 研究目的研究目的是通过对我国资产证券化发展及问题的深入研究，探讨其对我国经济金融领域的影响和作用，总结现阶段存在的问题和挑战，提出解决问题的对策和建议，以期促进我国资产证券化市场健康发展，推动我国经济结构转型升级，提升金融市场的效率和稳定性，实现经济可持续增长和高质量发展的目标。

通过本次研究，旨在全面掌握我国资产证券化的发展现状和面临的问题，为相关政策制定和实施提供理论参考和实践指导，促进资本市场的繁荣和国民经济的健康发展，为建设现代化经济体系和提高国家整体金融竞争力做出贡献。

1.3 研究意义资产证券化是一种重要的金融工具，可以促进资本市场的健康发展，提高金融资源配置效率，推动经济结构优化升级。

我国资产证券化发展起步较晚，但随着市场经济体制的不断完善，资产证券化已成为我国金融市场中的重要组成部分。

深入研究我国资产证券化的发展及其面临的问题，对于解决当前金融领域存在的体制机制障碍、推动金融市场的国际化、实现经济高质量发展具有重要意义。

2017年，我国资产支持证券发行规模超过万亿元，市场存量突破2万亿元。

在政策推动下，不良资产证券化试点成功扩围，PPP资产证券化发展迅猛，消费、租赁、扶贫、绿色类资产证券化产品全面开花，市场步入创新提速、发展深入的更高级阶段，在盘活存量资产、支持实体经济、助力普惠金融方面发挥了重要作用。

2018年，建议尽快完善资产证券化法律制度体系以适应市场创新需求，引导信贷资产证券化向纵深迈进，促进不良资产证券化向常态化转变，加快PPP、住房租赁等重点领域的证券化发展，从而推动资产证券化市场走向成熟，进一步提升服务实体经济的能力和水平。

监管动态（一）资产证券化功能定位提升2017年3月5日，李克强总理在政府工作报告中提出要积极稳妥去杠杆，具体措施包括“促进企业盘活存量资产，推进资产证券化”等。

与2016年政府工作报告“探索基础设施等资产证券化”的表述相比，对资产证券化的着力方式从探索升格为推进，功能定位从基础设施融资变为去杠杆举措，充分体现了高层对资产证券化业务的重视和支持。

（二）交易所优化资产证券化业务规则3月，深交所发布最新修订版《深圳证券交易所资产证券化业务问答》，新增了融资租赁类、应收账款类、公用事业类、入园凭证类、保障房类、商业物业抵押贷款类基础资产的评审关注要点，明确了分期、同类项目申报要求，增加了管理人和律师尽职调查内容要求，优化了收益分配、信息披露业务流程等。

6月，上交所和深交所双双修订并优化《资产支持证券挂牌条件确认业务指引》，有助于评审效率的进一步提高。

（三）不良资产证券化试点扩围4月，国务院批转同意《关于2017年深化经济体制改革重点工作的意见》，其中深化多层次资本市场改革任务包括“在严格控制试点规模和审慎稳妥前提下，稳步扩大银行不良资产证券化试点参与机构范围”。

（四）PPP资产证券化获力推一是多部委发文推动PPP资产证券化业务开展。

5月，财政部和农业部联合发文《关于深入推进农业领域政府和社会资本合作的实施意见》，引导社会资本积极参与农业领域PPP项目投资、建设、运营，开展农业PPP项目资产证券化试点。

一、资产证券化的定义首先，您进入百度搜索ABS，居然有一个解释，叫做“防抱死系统”，这个概念，指的是汽车的防抱死系统。

而在资产证券化领域，ABS是英文Asset Backed Securitization的缩写。

指“企业将其资产进行资产证券化的过程”；也可以做名词(Asset Backed Securities)，即“通过资产证券化发行的资产支持证券”。

通常是将缺乏流动性、但具有可预期收入的资产，通过在资本市场上发行证券的方式予以出售，以获取融资，以最大化提高资产的流动性。

目前美国一半以上的住房抵押贷款、四分之三以上的汽车贷款是靠发行资产证券提供的。

资产证券化是通过在资本市场和货币市场发行证券筹资的一种直接融资方式。

（欢迎关注ladylian公众号）大家感兴趣可以去看看《大空头》的书和电影。

男主角通过发现房屋贷款中存在的商机，而与银行、券商联名发行了新型信用贷款产品。

里面可以看到一些类ABS化资产规划内容。

（一）如果从广义化分析资产证券化的定义：它包括以下四类：1）实体资产证券化即实体资产向证券资产的转换，是以实物资产和无形资产为基础发行证券并上市的过程。

2）信贷资产证券化是指把欠流动性但有未来现金流的信贷资产（如银行的贷款、企业的应收帐款等）经过重组形成资产池，并以此为基础发行证券。

3）证券资产证券化即证券资产的再证券化过程，就是将证券或证券组合作为基础资产，再以其产生的现金流或与现金流相关的变量为基础发行证券。

4）现金资产证券化是指现金的持有者通过投资将现金转化成证券的过程。

（二）狭义的资产证券化是指信贷资产证券化（上ladylian手绘图，对不住，5555555）简而言之，就是将能够产生稳定现金流的资产出售给一个独立的专门从事资产证券化业务的特殊目的公司（SPV：special purpose vehicle），SPV以资产为支撑发行证券，并用发行证券所募集的资金来支付购买资产的价格。

其中，最先持有并转让资产的一方，为需要融资的机构，整个资产证券化的过程都是由其发起的，称为“发起人”（originator）。

2021年资产证券化发展报告2021年资产证券化发展报告随着中国经济的快速发展和金融市场的逐步改革开放，资产证券化作为金融创新的重要手段逐渐受到关注。

资产证券化是指通过将资产进行切割、打包、转让和证券化等方式，将其进行分散化融资，从而实现风险分散、流动性提高和资源配置的优化。

在2021年，资产证券化在中国金融市场发展迅速，对于推动资本市场的健康发展、优化金融结构和支持实体经济具有重要意义。

一、 2021年资产证券化发展概况2021年，我国资产证券化市场规模持续扩大，创新产品层出不穷。

根据有关统计数据显示，截至2021年底，我国资产证券化发行规模达到xx万亿元，同比增长xx%。

资产证券化市场不仅在规模上取得了较大突破，而且在产品创新和市场参与方面也取得了重要进展。

首先，资产证券化产品种类多样化。

随着金融市场的不断发展，各类资产创新产品纷纷推出。

例如，房地产资产证券化、供应链金融资产证券化、收益权证券化等各类创新业务快速发展，推动了我国资产证券化市场的多样化和专业化。

其次，公司债券转股权证券化进一步拓宽了融资渠道。

传统上，公司债券作为一种重要的融资工具一直扮演着重要角色。

然而，由于公司债券的期限较长、流动性较差以及融资成本较高等问题，限制了其在市场中的流通和使用。

在2021年，我国金融管理部门鼓励公司债券转股权证券化，通过将公司债券转换为股权证券，拓宽了融资渠道，吸引更多机构投资者参与。

第三，提升了公司治理和风险管理水平。

资产证券化的本质是通过将资产分散化、项目单独化，实现了风险的分散，进而提高了资本市场的稳定性。

在2021年，我国加大了对资产证券化市场监管的力度，完善了风险管理体系和市场准入制度，增强了实体经济参与资本市场的信心。

二、改革和创新推动资产证券化市场进一步发展在2021年，资产证券化市场的发展受益于改革开放的力度和金融市场创新的推动。

首先，我国金融市场继续加大对外开放的力度，吸引了更多的外资进入。