物业共用设施设备维护管理规范

物业共用设施设备维护管理规范

物业共用设施设备的维护管理规范

本标准规定了物业共用设施设备的使用、运行和维护管理的基本要求，以及特种设备管理、设备管理应急预案与演练的基本要求。该标准适用于深圳市物业服务企业为业主或非业主使用人提供共用设施设备运行、维护管理服务的参考。

该标准适用于物业服务企业提供的共用设施设备维护管理服务。

术语和定义

共用设施设备是指物业区域内属于全体业主共有的、保障业主或非业主使用人正常工作和生活的基础设施和设备。

承接查验是指物业服务企业承接建设单位移交的新建物业或承接业主大会（或委托业主委员会）移交的原有物业时，对物业本身的现存状况进行验收的行为。承接查验需要核查物业本身的质量/安全问题，同时还需要查明整个物业环境、物业设施的使用与保养结果等。物业承接验收是物业服务企业承接物业时不可或缺的工作程序。

特种设备是指涉及生命安全、危险性较大的锅炉、压力（含气瓶，下同）、压力管道、电梯、起重机械、客运索道、大型游乐设施、场（厂）内专用机动车辆。本规范所指的特种设备除设备本身外，还包括其所用的材料、附属的安全附件、安全保护装置和与安全保护装置相关的设施。

设备全寿命周期管理指对设备从进行可行性研究、选型决策、购置合同管理、安装调试、初期管理、设备运行、清扫、点检、保养（包含润滑、紧固、调整、对中、平衡、堵漏、防腐等细节）、修理、技术改造，直至淘汰的全过程管理以及备品备件管理。设备全寿命周期始于设备的规划，终于设备的淘汰。

5S是指整理（SEIRI）、整顿（SEITON）、清扫（SEISO）、清洁（SEIKETSU）、素养（SHITSUKE）五个项目。因日语的罗马拼音均以"S"开头，简称5S。

点检是指利用人的感官（“五感”：视、听、触、嗅、味觉）或用仪表、工具，按照一定的标准，定点、定人、定期地对设备进行检查，以发现设备的异常、隐患，掌握设备故障的前兆信息，及时采取对策，将故障消灭在发生之前的一种管理方法。

共用设施设备分类

大类：供配电设施设备、给排水设施设备、电梯、制冷设施设备。

细分：发电机、变压器、高低压配电柜/配电箱及其内部配置的元器件、供配电线路和公共照明系统等，以计量表为界。生活和消防给水泵及控制系统、公共区域排水泵及控制系统、给排水管线，以计量表为界。

本文介绍了共用设施设备的分类和管理要求，包括电梯、扶梯、自动人行道、中央空调、消防设施、视频监控、水泵、避雷针等设备。物业服务企业应建立共用设施设备管理手册，明确管理目的和原则，并建立信息化的设备管理体系。企业应建立共用设施设备档案和作业指导书，以确保服务产品满足合同要求。同时，企业应采用国际、国内先进的设备管理经验，建立符合企业特点的设备管理体系，并推行运行使用管理制度。

制定符合项目管理规约的共用设备运行使用管理制度是物业服务企业的必要工作。这个制度应该明确运行使用时间、故障处理、故障修复时间等方面的要求，以及运行使用管理责任人员的权责，运行时用的相关记录以及保存期限的要求。

为了推广节能环保管理措施，物业服务企业应该提倡设备经济运行管理。这种管理方式应该结合物业项目的特点和各类型共用设施设备的作用，例如根据气候或时节变化，调整运行使用时间等。

设备维修保养、改造与更新的管理制度应该根据物业项目的特点制定。这个制度应该明确实施计划和要求，包括不同类型设备的维保周期、保养等级、维保标准和相关记录与证据。在实施改造更新时，应征得业主大会或业主大会授权业主委员会的同意后方可进行。同时，物业服务企业应该以设备全寿命周期管理的方法为主，推广应用新技术、新产品、新模式，并且不应采购国家或地方明令禁止的产品，应优先选用节能产品。

物业服务企业应该定期或不定期对共用设施设备的使用运行、维修保养、更新改造结果进行检查或验收，并及时处理检查中发现的问题。同时，物业服务企业应该实施设施设备点检工作，以最大限度地优化配置要求，提高设施设备的综合管理水平。

物业服务企业应该明确各类设备房的温度、湿度、通风、安全防护等基本要求，并制定超出环境条件下的应急处置措施。此外，物业服务企业应该在项目设备房悬挂有关设备安全操作、维修保养、应急处理的流程和制度，以指导相关作业人员的规范操作。同时，物业服务企业应该设专/兼职人员管理设备房钥匙，明确设备房钥匙使用管理制度，防止非授权人员未经许可进入设备房，以免发生设备或人身伤害。另外，物业服务企业应该制定设备房“5S”（整理、整顿、清洁、清扫、素养）管理制度，以延长设施设备使用寿命。

为了保证共用设施设备的正常运行，物业服务企业应该建立24小时共用设备实施运行值班机制，并且实施运行值班与巡查的工作内容包括但不限于： 为确保设备房环境和共用设施设备的正常运行，物业服务企业需要定期巡查设备房环境和共用设施设备的运行状况，并按照工作计划安排相应的工作内容。在巡查过程中，需要填写设备房巡查记录表，并及时汇报发现的异常情况。同时，物业服务企业还需要及时处理发生的紧急情况，并填写值班记录，履行交接班手续。

交班管理是物业服务企业中非常重要的一环，其工作内容包括但不限于完整填写当班各项记录、整理各种工器具、钥匙和资料、打扫干净值班室内外环境、提醒接班人员应注意的事项及其他问题等。交班人员在下班前，还需要将本班设备运转情况、运行中发现的问题或异常情况、处理经过或故障维修情况等详细记录在“值班记录”上，并向接班人口头介绍。如果交接班时间已到而接班人员未到，交班人员应迅速报告上级，并坚守岗位，等到接班人员或上级指派的代理人员到现场办理交接手续后，方可下班。如果发现接班人员喝酒或精神异常，应拒绝其接班并向上级主管报告。

接班管理是物业服务企业中另一个重要的工作环节。接班人员需要提前进入交接地点，了解交班情况，并查阅值班记录和设备运行的有关记录。在交接班时，接班人员还需要检查设备状况和变更情况、检查设备房和值班室清洁卫生情况、检查各工器具、资料、钥匙和安全用具及消防设施是否齐全完整等。如果在交接班时发生事故或异常现象，由交班人员负责，接班人配合处理。交班时间以正点为准，一切交接班手续务必办理妥当，以签名为准。

巡查管理是物业服务企业中保障设备正常运行的重要手段。需要对巡查人员资格要求进行规定，明确巡查内容的规定，对周期性检查时间间隔的规定和设备运行负荷高峰期的巡查规定。对需24小时不间断运行的设备，可分别设置白昼与夜间（高峰期除外）巡查的频次要求。同时，需要制定设备运行故障的紧急处理流程，并明确交班与接班的规定，以及值班及巡查记录的填写要求。

共用设施设备故障紧急处置是物业服务企业中必须要重视的工作。需要制定共用设施设备故障时的紧急处置制度，并明确紧急情况下的工作流程。在紧急情况下，物业项目相关人员应启动紧急处置流程，积极应对，将影响降低至最低程度。同时，还需要做好善后事宜，确保设备正常运行。 若共用设施设备出现故障导致业主或非业主使用人受伤或设备损坏，物业管理处应积极采取措施施救，并保留相关证据。如果是由于管理失职导致的，物业管理处应承担相应的责任。

共用设施设备的保养工作流程应由物业服务企业制定，以确保履行物业服务合同的约定和保持企业服务水平的一致性。物业管理项目的专业人员应编制共用设施设备的年度/月度保养维修计划，并报职能部门、主管领导审批后落实。计划内容包括设备类型、维保类别及周期、作业人员和责任人员、主要工作内容及标准、实施时间、检查检验等。在编制保养计划时，应结合项目设备运行周期进行规划，以降低保养的整体人工成本和费用。

物业管理项目的专业管理人员应按照经批准的共用设施设备保养计划的要求，组织具备相关资质的作业人员，参照相关作业指导书的规定，对共用设施设备实施维修保养工作，并在试车成功后清理场地，做到工完场清。在实施保养工作前，物业项目管理人员应以公告或其他方式告知业主和非业主使用人，公告内容包括保养工作内容、起始工作时间、可能的影响以及需业主和非业主使用人应做好的准备工作。

物业项目的专业管理人员应及时对实施的维修保养工作质量进行检查和监管，并注重人身和设备安全以及实施的效果。在实施记录上签字确认。

物业服务企业应对共用设施设备的运行使用、维护维修进行统计分析，并形成周期性的分析报告。统计分析的内容包括设施设备的完好情况、维修保养成本、能耗、故障率、平均无故障运行时间、监督检查不符合项、从业人员能力状况等。物业服务企业应灵活运用统计技术进行统计分析，并推荐使用质量管理工具进行分析和趋势比较。

物业服务企业在管理共用设施设备时，需要依据相关的统计分析结果来做出决策。在特种设备管理方面，物业服务企业需要设置特种设备安全管理机构或配备专职/兼职的安全管理人员，并根据特种设备的种类配备特种设备作业人员，持证上岗。此外，物业服务企业还需要明确作业人员的岗位职责，制定安全管理制度，编制岗位安全操作规程，并建立特种设备的安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表的管理制度。物业服务企业还需要制定特种设备事故应急预案，并建立与本单位设备使用特点相适应的应急救援队伍。 物业服务企业应定期进行特种设备应急预案的培训和演练，并由相关职责人员签字确认相应记录。在发生特种设备事故时，应按照有关要求进行上报和报告。

10.共用设施设备应急预案及演练要求

10.1 危险源分析与识别

物业服务企业应根据项目共用设施设备的类型和特点编制应急预案，并进行演练。在编制之前，应进行危险源分析，包括危险因素、脆弱性、风险分析以及风险及隐患治理。

10.2 应急预案编制内容

10.2.1 编制目的

在编制应急预案时，应简述预案编制的目的、作用和必要性等。

10.2.2 编制依据

应急预案中应明确所依据的国家法律法规、行政规章、地方性法规和规章、有关行业管理规定和技术规范等要求。

10.2.3 适用范围

应说明预案适用范围、启动条件、申请程序及批准权限，以确保不同的应急事件发生时能有效应对。

10.2.4 工作原则

应简述预案编制的原则，原则要简明扼要，明确具体。不同应急预案的原则可参考以下词汇：以人为本、安全第一，统一领导、分级负责，资源共享、协同应对，依靠科学、依法规范，反应快捷、措施果断，预防为主、平战结合等。

10.2.5 组织机构及职责

10.2.5.1 应急组织体系