万科大堂设计

万科限额设计8大指标2014-04-21明源地产研究院对企业的关键技术经济指标进行限额控制，能给企业带来高额回报。

那么，在满足客户需要、尊重设计的前提下，如何如何提炼一些“关键技术经济指标”，通过对这些指标的限额控制，跨越专业管理边界，实现项目成本无接缝管理？且看标杆房企万科是如何提炼、下达、考核限额设计的。

一、设计限额指标主要包括成本限额和主要指标的限量控制，主要为以下8方面：1.设计费本指标为项目达到交付要求及销售推广而发生的设计与设计相关的费用的限额。

其中包括的内容为含规划设计、建筑设计、总平环境设计、室内设计（含公共部位、会所、样板房装修）、专项设计（含基坑支护、人工湿地、特殊水景、人防工程、燃气工程、幕墙、铝合金、钢结构、标识系统、智能化、室内灯光设计、灯光及泛光照明、变配电及专线、结构检测等）、审图及专业设计顾问等费用。

精装交楼及临时搭建的售楼处设计费不在本设计费限额范围内。

住宅设计费限额适用于住宅项目（含局部街铺、底层商业、独立会等），写字楼设计费适用于一般公建项目（含局部街铺、社区商业、底层商业等）。

备注：（1）参照 2002 版《勘察设计收费标准》、我司设计费统计及对标单位设计费统计。

（2）策划设计中心作为设计管理主责部门，负责设计费管理的总协调，设计费使用出现分歧的由策划设计中心或其授权部门解决，设计费超限额或目标的需由该项目设计主责部门按照相关流程报批。

设计费有多个主责部门的，由策划设计中心牵头，相关部门联合会签。

（3）为了确保项目的设计费计费基数的唯一性及严肃性，设计费取费基数为容积率面积+地面核增面积+地下室面积。

其中核增面积及地下室面积之和不超过容积率面积的。

2.营销费用限额本指标为项目为了销售而发生的各类费用，包括营销管理费、营销推广费、卖场营造费、中介销售代理费、物业管理及客户服务等相关费用。

营销费用计算以销售收入为基数。

备注：（1）深圳项目由营销中心负责营销费总协调，进入的新区域（城市）由营销中心配合，项目公司负责总协调，已经进入的区域由城市公司负责其范围内的营销费用总协调。

超详细万科景观设计施工标准做法第一部分硬景部分材料选择1, 花岗岩、陶砖人行道铺地、景墙压顶(经济型）、墙面、花池贴面、楼梯踢面 20mm 厚花池、泳池、楼梯踏面 30mm 厚车行道 40mm 厚2，文化石人行道铺地、景墙压顶（经济型)、墙面、花池贴面 30mm 厚3, 青石板人行道铺地、景墙压顶（经济型）墙面、花池贴面、楼梯踏面 20mm 厚4，料石（条石、毛石）/小料石料石：台阶 100mm厚小料石：道路、广场 40mm 厚5, 木材,铺地 30－50mm厚6, 鹅卵石铺贴鹅卵石直径 40－80mm水池底散置鹅卵石直径 60－120mm7，植草砖，规格8，透水砖（水泥砖/烧结砖)人行道铺地 50mm 厚车行道铺地 50mm 厚9, 马赛克、瓷片（详见泳池部分)10，塑料植草格停车场、隐形消防车道11，地石丽（树脂地坪)广场、道路、人行地面 10mm 厚12,橡胶垫健身游戏场地 30－40mm厚技术要求(一）人行道路1，底层结构做法-—自然土(从上到下）100 厚C15 混凝土100 厚 6％水泥石粉渣素土夯实2，底层结构做法——板上（从上到下）100 厚C15 混凝土150 厚 6％水泥石粉渣轻质回填土夯实>92％透水型土工布,四周上翻100高100 厚陶粒排水层车库顶板防水保护层3，花岗岩、板岩、文化石、水泥砖、陶砖（从上到下）面层20 厚 1:2.5 干硬性水泥砂浆（可选）下接底层结构做法4，鹅卵石、瓷砖面层20 厚素水泥浆结合层下接底层结构做法5，植草砖面层10 厚素水泥浆结合层下接底层结构做法6,橡胶垫面层胶水20 厚素水泥浆结合层下接底层结构做法（二) 车行道路1，沥青（从上到下)50 厚细粒式沥青混凝土60 厚粗粒式沥青混凝土乳化沥青透层200 厚 C20 混凝土垫层150 厚 6%水泥石粉渣素土夯实2，混凝土（从上到下)200 厚 C30 混凝土面层200 厚 6％水泥石粉渣素土夯实3，花岗岩、水泥砖(从上到下）面层200 厚 C20 混凝土100 厚 6％水泥石粉渣素土夯实4，隐性消防车道（从上到下）种植土（覆土深度约 80mm)38厚植草板60 厚土壤层（由 25％ 10—30 直径碎石、15％中粗砂、60％土壤组成的土工滤清织物)200 厚砂层:(由 10%中粗砂、60% 20—40 直径碎石、30％土壤组成的土工滤清织物)素土夯实（三）墙面1，涂料、花岗岩、板岩、文化石、面砖(从外到内）面层素水泥浆一道（涂料、花岗岩)30 厚 1:2.5 水泥砂浆粘土砖墙或混凝土结构2，挡土墙图纸备注:墙面不考虑干挂做法、1、可涉入式水景的水深应小于 0.3m，以防止儿童溺水,同时水底应做防滑处理.2、汀步，面积不小于0。

建筑面积：12 0445m2景观面积：52 000m2公共绿地：47 288m2会议中心：8 292m2公寓楼：25 704m2酒店：11 113m2SOHO办公楼：13 591m2万科总部大楼：13 874m2地面层平面图位于深圳大梅沙畔的深圳万科中心被喻为平躺着的美国帝国大厦。

由于规划限制，近海的建筑不能太高，因此，建筑师决定设计一座横卧着的超高层大楼，技术解决方案就是建造一个平台托盘，将主体建筑托起。

整个建筑在水平面上展开的长度约600多米，相当于美国帝国大厦的高度。

建筑好像是漂浮在水位较高的海面上，海水退去，露出像珊瑚一样的支撑结构。

建筑主体由八条“腿”支撑，形成一个漂浮结构，漂浮结构上方有六层，包括酒店、办公楼、公寓，一条公共通道将所有的功能区连接起来。

漂浮结构下方的支撑体是玻璃表皮的立方盒子，其中设有楼梯和电梯。

透过这些被称为“深圳之窗”的玻璃盒子，人们可以360。

地观看周围的景观。

这8个支撑结构采用了造桥技术中的悬拉索结构，其最大跨度为50m，悬挑25m，使首层占用绿地面积尽量减少。

除入口大堂和电梯楼梯间之外，全部都成为绿化空间。

飘浮结构令地面空间完全释放，成为对公众开放的花园。

花园内设有半公共功能的空间，包括餐厅、咖啡室等。

花园之下设有一个会议中心、水疗中心和停车场。

一层平面图二层平面图剖面图地下一层平面图公共通道示意图万科部分标准剖面图在结构方面，万科中心将大跨度、钢结构、桥梁斜拉索及钢筋混凝土结构完美结合，并创造性地使用了桥梁上的悬拉索结构，这种拉索结构比钢结构+钢桁架结构可节省更多的钢材。

架空的建筑设计，能让海洋和陆地的风都通过公共花园，形成良好的微气候环境。

大楼的玻璃幕墙采用多孔天窗，可以避免过度的光照。

项目中还采用了雨水回收系统，将屋面和露天雨水收集起来，蓄积在水景池内，用于绿化和补充景观池水量。

项目团队：Jay Siebenmorgen, Jason Anderson, 曹冠兰, Lesley Chang, Clemence Eliard, Forrest Fulton, Nick Gelpi, M. Emran Hossain, Seung Hyun Kang, JongSeo Lee, 林宛蓁, Richard Liu, Jackie Luk, Enrique Moya-Angeler, Roberto Requejo, Jiangtao Shen, Michael Rusch, Manta Weihermann, Filipe Taboada项目团队竞赛阶段：Steven Holl, 李虎, 董功, Justin Allen, Garrick Ambrose, Johnna Brazier, Kefei Cai, 陈彦玲,Hideki Hirahara, 李文栋, Filipe Taboada合作建筑师：中建国际(深圳)设计顾问有限公司结构工程师：中国建筑科学研究院，中建国际(深圳)设计顾问有限公司机电工程师：中建国际(深圳)设计顾问有限公司照明顾问：L’Observatoire International幕墙顾问：沈阳远大铝业工程有限公司可持续设计顾问：Transsolar景观建筑师：Steven Holl Architects，中建国际(深圳)设计顾问有限公司。

小区公共大堂，在功能上属于整栋建筑的中央区域，也是客户进入整栋建筑时，第一印象感受最直接的地方，是客户体验的重要触点之一。

一、大堂空间的分类大堂空间主要分为三类：三进式、背进式以及转进式。

二、功能序列与装置1.功能布局2.大堂入口建筑外立面形象控制：①有仪式感的入口造型（石材或不锈钢门套线）；②昭示性强、与建筑元素匹配的楼宇标识系统，须具备夜间昭示模式；③大堂入口须设置防高空抛物装置，且与建筑立面风格统一考虑。

实施关键点：（1）防高空抛物装置: 宜选择与建筑立面匹配的材质、风格；（2）主入口门尺度:主入口门≥1600mm宽，便于业主使用；（3）主入口门材质: 宜做有框玻璃门，不宜使用无框钢化玻璃、应考虑其使用的安全性；（4）单元入口标识: 宜放置主入口视线集中位置，特别设置夜间诏示模式；（5）室内外高差在150~250mm之间，直接进入，否则应设置无障碍通道；3.礼宾区礼宾区：稳定的休息区域、独立私密的信报区；休息区：组合式沙发区、主题背景、呼应的灯光设置；信报区：泛光、有置物架、弃置邮件框；梁、管道及设备都须在吊顶区域内解决，以保证空间净高；4.礼宾休息区基本要6素①尺度适宜、围合感的沙发组合；②完整的、有仪式感的主题背景墙；③风格鲜明且界定感强的天花吊顶；④与之呼应的地面铺贴纹路；⑤礼宾主灯主题装饰光源；⑥增加层次感且适宜室内放置的绿植。

实施关键点：沙发: 宜选择深色耐擦洗、易维护的材质；主题背景墙: 不宜使用过于复杂的纹饰、且应考虑其耐久性；主题装饰吊灯: 不宜过于装饰、应考虑物管维修以及自然风、雨雪环境的影响；绿植: 宜放置不高于净空2/3高度的绿植，以便形成有变化的空间层次；装饰艺术品：不宜放置活动艺术品，不便管理。

5.过道（1）根据楼型特征来处理大堂与电梯间的过渡空间，保证品质空间的延续性。

（2）过渡空间与泛会所在空间上有很好的隔离。

6.电梯厅（1）电梯厅门洞宽度宜为土建预留1700mm，配置1600mm双开门,上方不设过梁由装修处理；n极限值为1500mm,建议做子母门，大扇宽度不小于800mm；（2）必备元素：灯光、背景、厅门及LOGO、厅门套线、层显、呼叫面板、疏散指示、通风装置（A级建议配置空调）;（3）吊顶可稍低于入户大堂吊顶，最低净空应不低于米（A类）n 各厅空间门洞上方尽可能做通风处理，利于空气流通。

万科天下营销中心动线说明—展示区域
(四)
简介
本文档旨在说明万科天下营销中心展示区域(四)的动线，以帮助客户更好地了解展示区域的布局和流动方式。

展示区域(四)
展示区域(四)位于万科天下营销中心的四楼，是一个特别设计的区域，以展示万科天下项目的特色和优势。

动线说明
展示区域(四)的动线是为了让客户有一个有序的参观体验，同时能够全面了解万科天下项目。

1. 入口
客户进入展示区域(四)的入口位于大厅南侧。

在入口处，客户会受到专业的导购人员的热情接待和引导。

2. 咨询区
在进入展示区域后，客户会首先来到咨询区。

这里有专业的销售顾问提供详细的项目介绍和咨询服务。

3. 样板房区
继续向前，客户会进入样板房区，这是展示区域(四)的重点区域之一。

在这里，客户可以参观多个不同户型的样板房，以便更好地了解万科天下项目的住宅设计和装修风格。

4. 体验区
体验区是展示区域(四)的亮点之一，客户可以在这里体验万科天下项目的一些特色设施和服务，例如游泳池、健身房、儿童游乐区等。

5. 展示资料领取处
在参观完展示区域后，客户可以前往展示资料领取处，获取有关万科天下项目的详细资料和销售政策等。

6. 结束
参观完展示区域(四)后，客户可以自由选择继续咨询或离开。

以上是万科天下营销中心展示区域(四)的动线说明，目的是为客户提供一个清晰、流畅的参观体验，使他们更好地了解和认识万科天下项目的魅力。

如果您还有其他问题或需要进一步了解，请随时与我们的工作人员联系，我们会竭诚为您服务。

谢谢！。

万科住宅单体建筑标准化设计标准1住宅入口标准设计1、不设入户花园的做法（1）入户门外暗装门铃按钮，底边距地1.30m；距门洞边0.25m；室内门铃明装，底边距地2.30m。

（2）入户门应具备防盗功能，门洞高2100mm，门洞宽按两种考虑，子母门宽1300mm，单扇门宽1000mm（门扇净宽900mm）。

（3）避免入户门正对户内卫生间门或户外管井门。

（4）入户门应设墙垛，垛宽不小于50mm，可能情况下垛宽200mm。

门内应装门碰。

（5）入户门门扇采用多点锁、装猫眼，采用铜质或其它高强合页，锁具、门、闭门器、猫眼、合页的品牌应有明确选择范围。

（6）房间号牌宜设于门洞上方。

（7）入户门门扇的形式、色彩等应与楼梯间、公共走道的设计风格相协调。

（8）多层住宅入户门应避免紧贴楼梯台阶，应留有600mm的缓冲距离。

（9）应避免两户间的户门在平面上相互垂直紧贴造成门扇开启干扰。

2、设入户花园的做法（1）入户花园的面积扣除走道后不宜小于8m2，直接对外采光通风面宽不小于2400mm。

（2）入户花园宜作结构降板300mm设计，可结合花槽解决入户管道埋设问题。

（3）入户花园可以起门廊作用，鞋柜可以结合在花园内。

（4）配电箱可以安装在花园内合适的墙上。

（5）第一道入户门（在楼梯厅与入户花园之间）起防盗作用，门洞高2100mm，宽1300mm，第二道门（入户花园与客厅之间）采用玻璃推拉门，门洞高与窗顶高相平。

（6）入户花园要考虑照明和给排水设施。

（7）其它要求与不设入户花园户型相同。

3、入户玄关（1）3房及以上户型尽量设入户玄关，并预先考虑鞋柜位置，鞋柜深300mm。

（2）入户玄关的走道净宽度不小于1200mm（不包含鞋柜位置）。

（3）玄关天花中央明装吸顶灯，在门开启方向一侧暗装照明开关，底边距地1.30m；在门开启方向一侧安装对讲机，底边距地1.30m（如选用挂墙式对讲机可只预留标准接线盒86×86mm），对讲机距门边的距离宜大于400mm；可能情况下暗装住户弱电分线箱，底边距地0.30m。

重磅干货：万科最新设计标准（现有风格纯化与提升）一、总设计要求1.施工图设计单位应作为设计总包，配合市政设施配套专项设计，汇总管网综合图；配合各设备专业厂商完成专项设计；配合室内外精装修等专项设计，完成审核，并盖章出图。

同时包括各项专业厂家二次设计的审核工作。

2.正图及每次修改图纸编号必须注明版本与日期以便图纸查阅、区分和存档。

3.方案设计单位要提供建筑外装材料一览表，要提供外立面造型的重要节点详图。

4.住宅结构专业应当按照户型要求进行结构优化5.方案设计单位及其施工设计单位在扩初阶段，施工图阶段平面图及立面图上标明雨水管，阳台落水管的位置。

6.建筑专业要协调各专业保证净高要求，各专业要表达开关、插座、管井、箱、柜、雨水口、地漏、洁具、集水坑等的定位。

7.管线综合与景观设计要同步进行，密切联动。

第一章万科现有风格纯化与提升第二章住宅技术要求第一节住宅外立面设计要点1.采用三段式建筑形式，根据建筑高度的不同，选择合式的比例关系。

2.立面在外装贴面材料变化处、门窗周围、阳台、露台、檐口等处做出细部线脚过渡。

3.窗框考虑香槟色，窗框分格不要太细碎。

要求厂家根据建筑门窗表及门窗图集，根据施工工艺及验收规范再出一遍门窗图集，并要求原设计单位复核。

4.底层勒脚处不露墙根，绿化紧贴建筑，建筑四周仅留出单元出入口。

5.地方规范要必加外遮阳的项目:应对措施:01窗扇尽量布置在外墙内侧,建议加窗套;02在窗外采用织物下拉窗帘式外遮阳,尺寸小不影响外立面造型,便于拆卸更换;03造价便宜。

6．雨水管高端项目可以通过虹吸排水或内排水解决，中端项目尽量布置在隐蔽处，如外墙凹进部位或阴角处。

雨水管应避免过多弯头，当遇到建筑腰线或其它突出墙面装饰物时，雨水管宜直通。

7．阳台落水管要求：布置在阳台内侧：01无外装饰柱时：一般布置在外墙侧一边；阴角阳台布置在阴角处；02有装饰柱时:装饰柱外缘高层采用混凝土L型构造柱,上下钢筋拉结;多层采用砖砌构造柱,上下钢筋拉结;落水管布置在L型构造柱阴角部位。