调整修建性详细规划(总平面规划方案)审查

广州市人民政府关于建设工程项目审批制度改革的实施意见正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------广州市人民政府关于建设工程项目审批制度改革的实施意见穗府〔2017〕9号各区人民政府，市政府各部门、各直属机构：为贯彻落实《中共中央国务院关于深化投融资体制改革的意见》（中发〔2016〕18号）、《国务院关于印发清理规范投资项目报建审批事项实施方案的通知》（国发〔2016〕29号）等文件精神，大力推进简政放权，放管结合，优化服务改革，根据相关法律法规规定并结合我市实际，现就深化我市建设工程项目审批制度改革提出如下实施意见：一、总体要求坚持顶层设计和切实管用相结合、长远谋划和即时见效相结合，突出问题导向，以进一步提高项目审批效率、大幅缩短审批时限为目标，按照“宽审、严管”的思路，着力简化优化建设工程项目审批环节，着力降低制度性交易成本，着力创新项目生成和管理机制，着力推进政府职能转变，让基层、企业、群众办事更便捷、更有效率。

本轮改革主要遵循以下原则：——先易后难，分步实施。

近期以简化审批环节和优化审批流程为重点，推出一批立即可实施、能落地的改革举措，加快推进项目落地建设。

下一步，以全市“多规合一”成果为支撑，形成完善的项目策划机制、项目联合审批系统、审批信息共享机制，构建全流程覆盖、全方位监管的建设工程项目审批服务体系。

——分类管理，创新机制。

对企业投资项目、政府投资项目进行分类指导、分类管理、分类实施。

集中精力解决企业反映的审批难、效率低、办事慢等问题，创新审批管理模式，让企业从改革实施中增强获得感，进一步激活民间投资和产业投资，优化我市投资方向和结构。

建筑工程设计方案和修建性详细规划评审原则为提高审批时效，为申请单位提供超前服务，对符合一定条件的申请项目在自愿的前提下进行技术评审，评审不属于行政许可。

申请技术评审的，申请单位把申报的相关资料直接报送技术咨询服务中心，评审的建议和评审意见以书面的形式告知申请单位。

评审通过后的建筑工程设计方案和修建性详细规划报市局业务会审批，审批通过并公示无异议后作为行政审批的附件。

一、评审具备的条件㈠评审的依据1、相关部门的批准、核准或备案文件；2、《建设用地规划许可证》;3、《规划条件》;4、《控规图则》;5、《国有土地使用权出让合同》或《国有建设用地划拨决定书》;6、《国有土地使用权证》。

㈡具备的图纸1 •近日实际测量定界位置坐标图1张；2•达到设计深度的1:500或1:1000的总平面布置图、绿地景观系统规划图（用于核定绿地率1道路、停车位和市政设施空间布局图（用于核定用地平衡表、配套停车位和配套设施〉项目建筑面积统计表（用于核定建筑面积和基底面积）各1张；3.日照分析图1张或1套；4.雨污分流图1张;5.打印成A4大小的二个不同风格的效果图（包括乌瞰、沿街透视、单体）；6.提供建筑平、立、剖图纸1套。

㈢还应提供的其他材料1 •申请评审的申请报告和申请表，申请单位的身份证明材料（机构代码证、营业执照、资质证书、法人代表身份证等），委托书和被委托人身份证复印件各2.现场区域不同角度的照片及周围建筑物照片1套;3.电子文件光盘3份（其中1个光盘内容为设计的总平面布置图、绿地景观系统规划图、道路、停车位和市政设施空间布局图、管线综合及竖向规划图、效果图、建筑平、立、剖图，此光盘上贴上封皮加盖设计单位和申请单位公童; 1个光盘内容为测量队提供的实际测量的位置坐标图，此光盘上贴上封皮加盖测量单位公童；另1个光盘内容为日照分析图、现场区域不同角度的照片及周围建筑物照片X4.建筑工程设计方案和修建性详细规划确定后，所有图纸，在原设计单位签字和印童的基础上申请单位加盖印童，规划局留存。

修建性详细规划（总平⾯规划⽅案）审查办事指南附件4-1⽤地审批阶段办理《建设⽤地规划许可证》、协议出让类⽤地提供规划条件及修建性详细规划（总平⾯规划⽅案）审查办事指南⼀、事项名称：办理《建设⽤地规划许可证》、协议出让类⽤地提供规划条件及修建性详细规划（总平⾯规划⽅案）审查⼆、事项编码：gz2511002三、业务范围：划拨类⽤地、协议出让类⽤地、公开出让类⽤地四、办理依据1、《中华⼈民共和国城乡规划法》(中华⼈民共和国主席令[2007]第74号)第三⼗七条、第三⼗⼋条；2、《城市地下空间开发利⽤管理规定》(中华⼈民共和国建设部令[1997]58号)第⼗⼀条、第⼗⼆条；3、《⼴州市城乡规划程序规定》(⼴州市⼈民政府令第59号)第⼆⼗⼋条、第⼆⼗九条、第三⼗条、第三⼗⼀条、第三⼗⼆条、第三⼗三条、第三⼗四条；4、《⼴州市地下空间开发利⽤管理办法》(⼴州市⼈民政府令第61号)第⼗⼀条。

五、应提交的材料（⼀）《建设⽤地规划许可证》（⼆）协议出让类⽤地提供规划条件（三）修建性详细规划（总平⾯规划⽅案）备注：1、以上复印件需提供原件核对2、修建性详细规划（总平⾯规划⽅案）图纸深度详见附件1。

六、审批范围：⼴州市七、办理期限：（⼀）《建设⽤地规划许可证》：划拨类3个⼯作⽇，出让类4个⼯作⽇（⼆）修建性详细规划（总平⾯规划⽅案）审查：7个⼯作⽇⼋、审批程序：（⼀）《建设⽤地规划许可证》：受理—审查—决定。

（⼆）修建性详细规划（总平⾯规划⽅案）审查：受理—审查—现场踏勘—特别程序：批前公⽰（直接关系他重⼤利益的）、听证（必要时）—决定。

九、核准数量：⽆数量限制⼗、审批部门：⼴州市规划局及各分局办事地址：市规划局珠江新城华利路61号⼴州市政务服务中⼼5楼越秀分局越秀区农林下路7号7楼海珠分局海珠区宝岗⼤道杏坛⼤街28号荔湾分局荔湾区逢源路128号区政务中⼼四楼天河分局天河区瘦狗岭565号⽩云分局⽩云区机场路561号⼆楼220窗⼝黄埔分局黄埔区⼤沙北路110号⼆楼区政务中⼼7号窗⼝花都分局花都区新华街云⼭⼤道71号⼀楼番禺分局番禺区市桥清河东路319号⾏政办公中⼼西副楼三楼303室南沙分局南沙区黄阁镇凤凰⼤道1号E区2楼27号窗萝岗分局萝岗区萝岗街⾹雪三路3号3楼⼗⼀、收费标准：不收费⼗⼆、⽤地审批阶段办理《建设⽤地规划许可证》流程图⼗三、⽤地审批阶段办理修建性详细规划审查流程图。

长沙市规划管理局建设项目规划审查规定（讨论稿）二○一○年八月目录第一章总则………………………………………………………（）第二章各类规划审查适用范围………………………………（）第三章建设项目规划编制内容及深度…………………………（）第四章规划用地控制……………………………………………（）第五章建筑及环境控制…………………………………………（）第六章联合审查规定……………………………………………（）第七章规划许可公示……………………………………………（）第八章总平面规划经济技术指标和建筑面积计算规则………（）第九章附则……………………………………………………（）附件：名词解释……………………………………………………………………（）附表一总平面规划经济技术指标附表二建（构）筑物汇总表附表三项目防火设计责任书- 2 -第一章总则第一条为加强建设项目规划实施管理，规范规划审批，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《湖南省实施<中华人民共和国城乡规划法>办法》以及相关法规、规范、规章要求，结合本市规划管理的实际情况，制定本规定。

第二条在本市城市规划区范围内各项建设工程的规划审查适用本规定。

临时建设、城乡个人居住用房修建及危房翻建不适用本规定。

本市规划区范围外的区域可参照本规定执行。

第二章各类规划审查适用范围第三条方案须报局技术审查会的项目：（一）单体5千平方米以上的公共建筑、18层以上的居住建筑；（二）总建筑面积在10万平方米内的居住或商住项目；（三）特殊的公共建筑及风景名胜区周边的重要建筑；（四）总建设用地面积在15亩以内、带规划方案的控规咨询论证。

提交局技术审查会的方案一般不得少于2个，局技术审查会原则同意后方可申报办理修建性详细规划（总平面图）及建筑方案的详细审查（进XA3阶段）。

第四条方案须报专家评审会的项目：- 3 -（一）用地面积45亩及以上的项目，单栋建筑面积2万平方米及以上或建筑高度50米以上的公共建筑，19层及以上的居住建筑；（二）总建筑面积在10万平方米以上的居住或商住建项目；（三）大型城市广场、公园绿地、重要市政公用设施、重要公共建筑周边区域的项目、重要公共建筑或建筑群；（四）规划设计条件通知单或局技术审查会要求报专家评审会的项目。

修建性详细规划审查内容1、建筑指标：总建筑面积、计容面积、基底面积、容积率、建筑密度、绿地率、公建配套，各项技术指标是否符合上一轮规划条件要求。

2、车位：配建机动车泊数（包括装卸货泊位、出租车泊位）、非机动车位数量是否满足规划条件对车位的配建要求。

3、间距：建筑间距、退让规划路边线、退让用地红线、退让河涌、高压线、加油加气站等是否符合《广州市城乡规划技术规定（试行）》。

4、公建配套：应根据规划条件要求的具体要求配置公建配套设施，且应符合《广州市城市规划审批技术标准与准则（试行）—修建性详细规划篇》中对公建配套设施的具体配建要求。

5、道路规划：应根据规划条件要求的具体要求设置人行、车行出入口，车行出入口不能设在城市主干道交叉口50米范围内；且应符合《广州市城市规划审批技术标准与准则（试行）—修建性详细规划篇》中对道路规划的具体要求。

场地允许时，应设置环形消防车道。

居住区道路红线宽度不宜小于20米，小区路面宽6米～9米，组团路面宽3米～5米，宅间小路路面宽不宜小于2.5米。

6、绿地规划：绿地面积是否满足规划条件要求，且绿地（包括宅旁绿地、公共绿地）是否符合《广州市城市规划审批技术标准与准则（试行）—修建性详细规划篇》中对绿地规划系统的具体要求。

7、竖向规划：审核场地的竖向设计标高及建筑物首层的设计标高时，应结合现状地形、周边道路的实际标高或规划道路的标高来确定。

8、建筑面宽：（1）低、多层建筑的最大连续面宽不得大于100米。

（2）高层建筑塔楼单体面宽不得大于80米，且各单体累加面宽不得大于对应用地红线面宽的2/3。

9、地下室车库出入口起坡线：应按照《广州市城市规划审批技术标准与准则（试行）—建管篇》规定要求：地下停车库出入口处行车道起坡线不宜超出首层建筑外墙边线。

10、建筑使用性质：应核准是否符合控规要求及规划条件批准的用地性质要求。

严禁商业用地（B1）建办公建筑、商务办公用地（B2）建商业建筑。

11、建筑高度：平屋面建筑挑檐屋面的建筑，其建筑高度为自室外自然地坪计算至檐口顶加上檐口挑出宽度；挑女儿墙屋面的建筑，其建筑高度为自室外自然地坪计算至女儿墙顶；屋面坡度小于或等于45度的建筑，其建筑高度为自室外自然地坪计算至檐口顶加上檐口挑出宽度；屋面坡度大于45度的建筑，其建筑高度为自室外自然地坪计算至屋脊顶或屋脊转折线。

附件 4-1用地审批阶段办理《建设用地规划许可证》、协议出让类 用地提供规划条件及修筑性详细规划(总平面规划方案)审查办事指南1、《中华人民共和国城乡规划法》(中华人民共和国主席令[2022]第 74 号)第三十七 条、第三十八条；2、《城市地下空间开辟利用管理规定》(中华人民共和国建设部令[1997]58 号)第十 一条、第十二条；3、《广州市城乡规划程序规定》(广州市人民政府令第 59 号)第二十八条、第二十 九条、第三十条、第三十一条、第三十二条、第三十三条、第三十四条；4、《广州市地下空间开辟利用管理办法》(广州市人民政府令第61 号)第十一条。

包含项目性质、 建设规模、 选址意向等 情况的说明，各用地单位盖公章原件原件立案申请表申请函121134 5 678 910111213申请人身份证明授权委托书代理人身份证明投资批准文件或者投资核准文件或者投资备案登记文件实测广州坐标现状地形图及电子报批文件绘制在1/500 现状地形图上的总平面规划图提供建设单位盖章确认的现场照片《建设项目选址意见书》(含附件)《建设项目选址意见书》或者规划条件要求提交的资料建设项目用地预审报告书属于以划拨方式取得政府储备用地1111111111复印件原件复印件复印件原件原件复印件复印件复印件复印件①申请人是自然人的，应当提交本人有效身份证明;②申请人是法人或者其他组织的，应当提交：A 、《中华人民共和国组织机构代码证》或者其他有效证明文件，企业法人还应当提交《企业法人经营执照》;B、法人法定代表人或者其他组织主要负责人身份证明①有授权委托时应当提供本项资料，应当明确代理权限;②申请人是法人的，加盖建设单位公章有委托代理时应当提供本项①用地面积小于10 公顷的，提供1/500现状地形图，用地面积超过10 公顷的，提供1/2000 现状地形图;②实测现状地形图标绘有拟建项目用地范围和拟选址界点坐标 (广州坐标、西安坐标及拟建设项目用地面积)③实测现状地形图需叠加周边历史用地情况、规划路、规划河涌、地铁、轻轨规划路线、高压线路及名胜古迹等信息反映拟选址范围的界线及拐点坐标、建筑的总平面布局、经济技术指标等彩色、A4 大小，并附有拍摄日期即《建设项目选址意见书》附加说明和规划条件相关条款中要求建设单位在办理用地许可时应提交相应的资料。

平面图,总,规划,规划总平面图审核要点张艺坤【摘要】规划总平面图一般指修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图。

规划总平面图审核是城市规划管理工作的一个重要环节，往往涉及到各方利益，在实际工作中如何掌握总平面图审核的要点，把握审核的尺度，解决各类矛盾，平衡各种关系，是工作的一个难点。

本文作者通过长期的工作实践，总结出了一套在规划管理过程中规划总平面图审核的规律和方法，并通过对相关要素和要点的分析，将审核过程中需注意的要点和事项设计成简表形式介绍给大家，希望能与大家交流，共同探讨规划的行政管理问题。

【关键词】城市规划管理总平面审核要点简表广西柳州市在城市规划管理工作中，总平面图审核是一个十分重要的环节之一，因其直接涉及到各个具体部门以及个人的利益，往往容易引发各种矛盾，同时也会增加工作的难度。

如何在工作中把握好总平面图审核的关键和尺度，需要规划管理人员和设计人员善于从具体的工作实践中总结出一定的规律，掌握工作方法，尽可能做到公平公正地处理问题，既要讲求原则，又要讲求实效，力求使各方的利益关系达到平衡与协调。

下面以柳州市为例，结合工作实际，将规划总平面图审核各要素及要点进行分析和归纳，使大家在规划行政管理和总平面设计中能注意到以下几个方面的问题：1、熟练掌握法规内容和法定程序各项法律、法规、技术标准和技术规范以及城市规划原理是规划管理工作的基础，没有这些知识就是无源之水，无本之木，没有这些规范作准绳，城市规划管理就没有了原则和标准。

同时，城市规划管理既是技术性很强的工作，又是政策性很强的执法过程。

既然是执法，就要讲究法律依据和法定的程序，如果不按照法定程序进行执法，即使依据法律正确，采取的措施得当，仍然会造成行政违法，所以对于规划管理人员来说，掌握法规内容和法定程序在办理规划审核和审批时尤为重要，也是规划管理工作的关键。

2、查看提交资料是否齐全首先应对甲方提交的规划总平面图及相关材料进行查验，看所提供的材料是否齐全、准确。

《修建性详细规划（建设工程设计方案总平面图）审查》事项办事指南一、项目信息事项名称：建设工程（含临时建设）规划许可证核发事项编码：35574319601003690133440100子项名称：修建性详细规划（建设工程设计方案总平面图)审查二、实施机关广州市增城区国土资源和规划局三、办理依据1．《中华人民共和国城乡规划法》（2015年修正）第四十条申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。

需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目,还应当提交修建性详细规划。

对符合控制性详细规划和规划条件的,由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证。

城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府应当依法将经审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图予以公布；2．《广东省城乡规划条例》(省人大公告第90号）第四十一条建设单位或者个人申领建设工程规划许可证，应当持使用土地的证明文件、建设工程设计方案和法律、法规规定的其他材料，向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省人民政府指定的镇人民政府提出申请。

规划条件要求编制修建性详细规划的,应当同时提交经审定的修建性详细规划；3．《广州市城乡规划条例》（市人大公告第56号）第三十九条建设单位在编制建设项目修建性详细规划、建设工程设计方案总平面图或者建设工程设计方案时,涉及确定市政基础设施的规模和位置的，应当征求供水排水、电力、燃气等生产经营企业的意见，相关生产经营企业应当配合.市政基础设施、公共服务设施的规模和位置经城乡规划主管部门批准后不得擅自改变；第四十四条建设单位组织编制的修建性详细规划、建设工程设计方案总平面图经审定后应当公示，不得擅自修改。

确需修改的,建设单位应当按照规划技术规范的要求拟定修改方案并向城乡规划主管部门提出申请，城乡规划主管部门受理后应当采取批前公示、座谈会或者听证会等形式征求利害关系人的意见，并按照下列规定办理：（一）涉及控制性详细规划修改的,应当先行修改控制性详细规划；（二)涉及基础设施、公共服务设施和公共安全设施修改的，在批准前,城乡规划主管部门应当征求相关行政管理部门的意见；（三）经审定的商品房项目修建性详细规划、建设工程设计方案总平面图修改涉及产权人的专有部分或者产权人所在建筑物的共有部分的，应当依照相关法律、法规的规定取得相关产权人的同意；4．《广州市城乡规划程序规定》（广州市人民政府令第59号)第三十七条办理建筑工程的建设工程规划许可应当遵循下列程序：(一) 审定和公布修建性详细规划、建设工程设计方案总平面图。

修建性详细规划常见问题及对策分析修建性详细规划还要引进以市场经济为主体的思维方式，通过全面分析经济效益，使市场经济完全契合土地规划的原理，塑造更具特色的城市环境，只有这样，才能更好的适应市场的各种需求。

一、修建性详细规划存在的问题1、修建性详细规划与后续工程设计的衔接不协调修建性详细规划的权威性不够，缺乏有效的约束力，因为后续的工程设计与经过行政审定的修建性详细规划之间存在着一定的矛盾，实力雄厚的建设单位，为了获得更大的工程利润，避免后期工程设计与修建性详细规划产生冲突，会选择修建性详细规划方案与后续项目联系更加紧密规划设计方式相结合，这样一来，修建性详细规划的前瞻性和合理性就会受到或多或少的影响。

目前现实当中的项目先进行修建性详细规划再进行工程设计实施的在逐步减少。

在目前规划技术的管理体系当中，修建性详细规划作为法定规划，其权威性应该得到进一步的加强和落实。

进行项目修建性详细规划编制时，规划设计单位应充分考虑到规划方案与后续工程设计的衔接问题，这样才是解决问题的关键所在。

2、修建性详细规划的实施步骤与后续工程的设计之间衔接不协调修建性详细规划的核心为总平面设计图，这个总平面设计图一旦得到相关的行政管理部门的认可。

尤其是其法定性特征以及行政规划的管理效力，都要严格跟进。

工程的设计阶段根据修建性详细规划确定的总平面图和经济技术指标进行细化设计，在解决经济与技术问题时容易与修建性详细规划产生一定的冲突。

由于修建性详细规划的法定性和立法程序不够完善，使这个问题更加混乱，而且各个地区的采用的法规都明显的不同，因此法规要遵循的内容也没有明確的界定，在客观上，很有调整法规的必要性。

同时在现实中这些情况就导致在实践操作过程中缺乏必要的法定操作方法。

3、修建性详细规划与现有的市场经济制度不协调从修建性详细规划的来源与地位来看，修建性详细规划是市场经济条件下，重要的产物。

随着我国市场经济体制的逐步建立，修建性详细规划作为计划经济向市场经济过度的必要产物，原来的修建性详细规划完全不能更好的适应市场发展的要求，应该对这项法规重新进行思考。