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【建纬观点】业主委员会诉讼主体资格限制性分析作者介绍刘知瑜上海市建纬律师事务所房地产团队实习律师近几年司法实践中出现了诸多因建筑物区分所有权或物业服务纠纷导致业主的共同权益受到侵害的问题，由于业主委员会没有明确的法律地位，是否具有诉讼主体资格也存在争议，这给社会经济生活和公共管理带来诸多难题，对业主委员会是否具有诉讼主体资格作出合理分析成为解决问题的迫切需要。
本文主要结合《物权法》的相关规定，对业主委员会诉讼主体资格及其限制进行分析，总结相关实务经验，以期抛砖引玉。
一、相关法律、司法解释《物权法》第78条规定：“业主大会或者业主委员会的决定对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
”根据条文可以看出，业主大会或者业主委员会（以下简称业委会）可以作为被告，但原告仅限于合法权益受到前者决议的侵害的业主。
《物权法》第83条规定：“业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失；业主对侵害自己合法权益的行为可以依法向人民法院提起诉讼。
”该条第一款虽然明确规定了业主委员会对违反共同利益行为的制止途径，但在第二款只确认了业主对侵权行为的诉讼主体资格,而对业主委员会的相关诉权却没有给出明确规定。
业主大会能否以自己的名义、为了全体业主的利益而作为原告向第三人提起诉讼，或者作为被告而对第三人的起诉进行应诉，《物权法》对此并没有做出明确的规定。
可见，我国立法对于业主大会诉讼主体资格的规定尚不够完善，有待有权机关进一步明确。
2009年最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。
业主共有设施使用管理规定通知尊敬的各位业主：大家好！为了维护小区的正常秩序，保障全体业主的合法权益，使小区内的共有设施能够得到合理、安全、有效的使用，特制定本业主共有设施使用管理规定通知。
希望各位业主能够认真阅读并遵守相关规定。
一、共有设施的范围小区内的共有设施包括但不限于以下内容：1、小区的道路、绿地、花园、景观设施等公共区域。
2、楼梯、电梯、走廊、大堂等建筑物的公共部分。
3、消防设施、给排水系统、供电系统、供暖系统、通风系统等公用设备。
4、停车场、车库、自行车棚等停车设施。
5、健身器材、儿童游乐设施等休闲娱乐设施。
6、物业管理用房、社区服务用房等公共用房。
二、共有设施的使用规定1、小区道路和公共区域应保持畅通，不得私自占用或堆放物品，以免影响其他业主的正常通行和使用。
2、绿地和花园是小区的景观资源，业主应爱护花草树木，不得随意践踏、采摘或破坏。
3、楼梯、电梯、走廊等公共部分应保持整洁，不得乱涂乱画、张贴广告或堆放杂物。
4、消防设施是保障小区安全的重要设备，任何人不得损坏、挪用或遮挡。
5、给排水系统、供电系统、供暖系统、通风系统等公用设备应正常运行，业主不得私自改动或破坏。
6、停车场、车库、自行车棚等停车设施应按照规定停放车辆，不得乱停乱放，影响其他车辆的进出和停放。
7、健身器材、儿童游乐设施等休闲娱乐设施应正确使用，不得故意损坏或违规操作。
8、物业管理用房、社区服务用房等公共用房应按照规定用途使用，不得私自占用或改变用途。
三、共有设施的维护管理1、物业管理公司将负责小区共有设施的日常维护和管理工作，定期对设施进行检查、维修和保养，确保设施的正常运行和使用。
2、业主发现共有设施存在损坏或故障时，应及时向物业管理公司报告，以便及时进行维修。
3、对于因业主故意或过失造成共有设施损坏的，由责任人承担相应的维修费用和赔偿责任。
四、违规使用共有设施的处理1、对于违反共有设施使用规定的业主，物业管理公司有权进行劝阻和制止。
《物权法》关于建筑区内用地的司法解释当前，建筑小区内，开发商未按规划许可违规侵占建筑去内用地设立停车位，小区建成后，建筑外广场成为了流动商贩和广场舞大妈们的专属活动场所，严重影响业主的生活。
本文就《物权法》及相关法律条文中建筑物共有部分的相关规定、司法解释及救济途径发表个人意见如下：一、第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。
业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
【解释】本条是关于业主对专有部分以外的共有部分权利义务的规定。
业主专有部分以外的共有部分通常是指，除建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分以外的部分，既包括建筑物内的走廊、楼梯、过道、电梯、外墙面、水箱、水电气管线等部分，也包括建筑区划内，由业主共同使用的物业管理用房、绿地、道路、公用设施以及其他公共场所等，但法律另有规定的除外。
目前我国城镇居民住房情况复杂，仅所有权就有不同的情形。
有的是在住房制度改革后，将原租住的公有住房，依照房改价购买为自己所有；有的是按照市场价格购买的商品房；有的是享受国家优惠政策购买的经济适用房；还有集资建房的。
而农民因征地迁人高层或者多层建筑物居住的情况就更为复杂，因此，建筑区划内哪些部分为业主共有，还须根据具体情况具体确定。
业主对专有部分以外的共有部分享有权利，承担义务包括两部分内容。
一是业主对专有部分以外的共有部分享有共有权；二是业主对专有部分以外的共有部分享有共同管理的权利。
业主对专有部分以外的共有部分享有共有权，即每个业主在法律对所有权未作特殊规定的情形下，对专有部分以外的走廊、楼梯、过道、电梯、外墙面、水箱、水电气管线等共有部分，对物业管理用房、绿地、道路、公用设施以及其他公共场所等共有部分享有占有、使用、收益或者处分的权利。
但是，如何行使占有、使用、收益或者处分的权利，还要依据物权法及相关法律、法规和建筑区划管理规约的规定。
业主大会和业主委员会指导规则第一章总则第一条为了规范业主大会和业主委员会的活动,维护业主的合法权益,根据中华人民共和国物权法、物业管理条例等法律法规的规定,制定本规则;第二条业主大会由物业管理区域内的全体业主组成,代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利,履行相应的义务;第三条业主委员会由业主大会依法选举产生,履行业主大会赋予的职责,执行业主大会决定的事项,接受业主的监督;第四条业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力;业主大会和业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动;第五条业主大会和业主委员会,对业主损害他人合法权益和业主共同利益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失;第六条物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府负责对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助,负责对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导和监督;第二章业主大会第七条业主大会根据物业管理区域的划分成立,一个物业管理区域成立一个业主大会;只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主同意,不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责;第八条物业管理区域内,已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时,建设单位应当按照物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的要求,及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：一物业管理区域证明;二房屋及建筑物面积清册;三业主名册;四建筑规划总平面图;五交付使用共用设施设备的证明;六物业服务用房配置证明;七其他有关的文件资料;第九条符合成立业主大会条件的,区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后60日内,负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组;第十条首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成;筹备组成员人数应为单数,其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半,筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任;第十一条筹备组中业主代表的产生,由街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会组织业主推荐;筹备组应当将成员名单以书面形式在物业管理区域内公告;业主对筹备组成员有异议的,由街道办事处、乡镇人民政府协调解决;建设单位和物业服务企业应当配合协助筹备组开展工作;第十二条筹备组应当做好以下筹备工作：一确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积;二确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;三草拟管理规约、业主大会议事规则;四依法确定首次业主大会会议表决规则;五制定业主委员会委员候选人产生办法,确定业主委员会委员候选人名单;六制定业主委员会选举办法;七完成召开首次业主大会会议的其他准备工作;前款内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告;业主对公告内容有异议的,筹备组应当记录并作出答复;第十三条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人,应当认定为业主;基于房屋买卖等民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人,可以认定为业主;业主的投票权数由专有部分面积和业主人数确定;第十四条业主委员会委员候选人由业主推荐或者自荐;筹备组应当核查参选人的资格,根据物业规模、物权份额、委员的代表性和广泛性等因素,确定业主委员会委员候选人名单;第十五条筹备组应当自组成之日起90日内完成筹备工作,组织召开首次业主大会会议;业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则,并选举产生业主委员会之日起成立;第十六条划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目,先期开发部分符合条件的,可以成立业主大会,选举产生业主委员会;首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素,在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法;第十七条业主大会决定以下事项：一制定和修改业主大会议事规则;二制定和修改管理规约;三选举业主委员会或者更换业主委员会委员;四制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;五选聘和解聘物业服务企业;六筹集和使用专项维修资金;七改建、重建建筑物及其附属设施;八改变共有部分的用途;九利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用; 十法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项; 第十八条管理规约应当对下列主要事项作出规定：一物业的使用、维护、管理;二专项维修资金的筹集、管理和使用;三物业共用部分的经营与收益分配;四业主共同利益的维护;五业主共同管理权的行使;六业主应尽的义务;七违反管理规约应当承担的责任;第十九条业主大会议事规则应当对下列主要事项作出规定：一业主大会名称及相应的物业管理区域;二业主委员会的职责;三业主委员会议事规则;四业主大会会议召开的形式、时间和议事方式;五业主投票权数的确定方法;六业主代表的产生方式;七业主大会会议的表决程序;八业主委员会委员的资格、人数和任期等;九业主委员会换届程序、补选办法等;十业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理;十一业主大会、业主委员会印章的使用和管理;第二十条业主拒付物业服务费,不缴存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的,业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制;第二十一条业主大会会议分为定期会议和临时会议;业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开;有下列情况之一的,业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：一经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的;二发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;三业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况;第二十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加;采用书面征求意见形式的,应当将征求意见书送交每一位业主;无法送达的,应当在物业管理区域内公告;凡需投票表决的,表决意见应由业主本人签名;第二十三条业主大会确定业主投票权数,可以按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积：一专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行登记的,暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂按房屋买卖合同记载的面积计算;二建筑物总面积,按照前项的统计总和计算;第二十四条业主大会确定业主投票权数,可以按照下列方法认定业主人数和总人数：一业主人数,按照专有部分的数量计算,一个专有部分按一人计算;但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按一人计算;二总人数,按照前项的统计总和计算;第二十五条业主大会应当在业主大会议事规则中约定车位、摊位等特定空间是否计入用于确定业主投票权数的专有部分面积;一个专有部分有两个以上所有权人的,应当推选一人行使表决权,但共有人所代表的业主人数为一人;业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的,由其法定监护人行使投票权;第二十六条业主因故不能参加业主大会会议的,可以书面委托代理人参加业主大会会议;未参与表决的业主,其投票权数是否可以计入已表决的多数票,由管理规约或者业主大会议事规则规定;第二十七条物业管理区域内业主人数较多的,可以幢、单元、楼层为单位,推选一名业主代表参加业主大会会议,推选及表决办法应当在业主大会议事规则中规定;第二十八条业主可以书面委托的形式,约定由其推选的业主代表在一定期限内代其行使共同管理权,具体委托内容、期限、权限和程序由业主大会议事规则规定;第二十九条业主大会会议决定筹集和使用专项维修资金以及改造、重建建筑物及其附属设施的,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定本规则第十七条规定的其他共有和共同管理权利事项的,应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意;第三十条业主大会会议应当由业主委员会作出书面记录并存档;业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告;第三章业主委员会第三十一条业主委员会由业主大会会议选举产生,由5至11人单数组成;业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主,并符合下列条件：一具有完全民事行为能力;二遵守国家有关法律、法规;三遵守业主大会议事规则、管理规约,模范履行业主义务;四热心公益事业,责任心强,公正廉洁;五具有一定的组织能力;六具备必要的工作时间;第三十二条业主委员会委员实行任期制,每届任期不超过5年,可连选连任,业主委员会委员具有同等表决权;业主委员会应当自选举之日起7日内召开首次会议,推选业主委员会主任和副主任;第三十三条业主委员会应当自选举产生之日起30日内,持下列文件向物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续：一业主大会成立和业主委员会选举的情况;二管理规约;三业主大会议事规则;四业主大会决定的其他重大事项;第三十四条业主委员会办理备案手续后,可持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章;业主委员会任期内,备案内容发生变更的,业主委员会应当自变更之日起30日内将变更内容书面报告备案部门;第三十五条业主委员会履行以下职责：一执行业主大会的决定和决议;二召集业主大会会议,报告物业管理实施情况;三与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;四及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;五监督管理规约的实施;六督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;七组织和监督专项维修资金的筹集和使用;八调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;九业主大会赋予的其他职责;第三十六条业主委员会应当向业主公布下列情况和资料：一管理规约、业主大会议事规则;二业主大会和业主委员会的决定;三物业服务合同;四专项维修资金的筹集、使用情况;五物业共有部分的使用和收益情况;六占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况;七业主大会和业主委员会工作经费的收支情况;八其他应当向业主公开的情况和资料;第三十七条业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定及业主大会的决定召开会议;经三分之一以上业主委员会委员的提议,应当在7日内召开业主委员会会议;第三十八条业主委员会会议由主任召集和主持,主任因故不能履行职责,可以委托副主任召集;业主委员会会议应有过半数的委员出席,作出的决定必须经全体委员半数以上同意;业主委员会委员不能委托代理人参加会议;第三十九条业主委员会应当于会议召开7日前,在物业管理区域内公告业主委员会会议的内容和议程,听取业主的意见和建议;业主委员会会议应当制作书面记录并存档,业主委员会会议作出的决定,应当有参会委员的签字确认,并自作出决定之日起3日内在物业管理区域内公告;第四十条业主委员会应当建立工作档案,工作档案包括以下主要内容：一业主大会、业主委员会的会议记录;二业主大会、业主委员会的决定;三业主大会议事规则、管理规约和物业服务合同;四业主委员会选举及备案资料;五专项维修资金筹集及使用账目;六业主及业主代表的名册;七业主的意见和建议;第四十一条业主委员会应当建立印章管理规定,并指定专人保管印章;使用业主大会印章,应当根据业主大会议事规则的规定或者业主大会会议的决定;使用业主委员会印章,应当根据业主委员会会议的决定;第四十二条业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担;工作经费可以由业主分摊,也可以从物业共有部分经营所得收益中列支;工作经费的收支情况,应当定期在物业管理区域内公告,接受业主监督;工作经费筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定;第四十三条有下列情况之一的,业主委员会委员资格自行终止：一因物业转让、灭失等原因不再是业主的;二丧失民事行为能力的;三依法被限制人身自由的;四法律、法规以及管理规约规定的其他情形;第四十四条业主委员会委员有下列情况之一的,由业主委员会三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议,业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权,可以决定是否终止其委员资格：一以书面方式提出辞职请求的;二不履行委员职责的;三利用委员资格谋取私利的;四拒不履行业主义务的;五侵害他人合法权益的;六因其他原因不宜担任业主委员会委员的;第四十五条业主委员会委员资格终止的,应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会;第四十六条业主委员会任期内,委员出现空缺时,应当及时补足;业主委员会委员候补办法由业主大会决定或者在业主大会议事规则中规定;业主委员会委员人数不足总数的二分之一时,应当召开业主大会临时会议,重新选举业主委员会;第四十七条业主委员会任期届满前3个月,应当组织召开业主大会会议,进行换届选举,并报告物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府;第四十八条业主委员会应当自任期届满之日起10日内,将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会;第四章指导和监督第四十九条物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府应当积极开展物业管理政策法规的宣传和教育活动,及时处理业主、业主委员会在物业管理活动中的投诉;第五十条已交付使用的专有部分面积超过建筑物总面积50%,建设单位未按要求报送筹备首次业主大会会议相关文件资料的,物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府有权责令建设单位限期改正;第五十一条业主委员会未按业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议,或者发生应当召开业主大会临时会议的情况,业主委员会不履行组织召开会议职责的,物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府可以责令业主委员会限期召开;逾期仍不召开的,可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下组织召开;第五十二条按照业主大会议事规则的规定或者三分之一以上委员提议,应当召开业主委员会会议的,业主委员会主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的,物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府可以指定业主委员会其他委员召集业主委员会会议;第五十三条召开业主大会会议,物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府应当给予指导和协助;第五十四条召开业主委员会会议,应当告知相关的居民委员会,并听取居民委员会的建议;在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责,支持居民委员会开展工作,并接受其指导和监督;第五十五条违反业主大会议事规则或者未经业主大会会议和业主委员会会议的决定,擅自使用业主大会印章、业主委员会印章的,物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正,并通告全体业主;造成经济损失或者不良影响的,应当依法追究责任人的法律责任;第五十六条业主委员会委员资格终止,拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的,其他业主委员会委员可以请求物业所在地的公安机关协助移交;业主委员会任期届满后,拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的,新一届业主委员会可以请求物业所在地的公安机关协助移交;第五十七条业主委员会在规定时间内不组织换届选举的,物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期组织换届选举;逾期仍不组织的,可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下,组织换届选举工作;第五十八条因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的,新一届业主委员会产生之前,可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下,代行业主委员会的职责;第五十九条业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的,物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主;第六十条业主不得擅自以业主大会或者业主委员会的名义从事活动;业主以业主大会或者业主委员会的名义,从事违反法律、法规的活动,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予治安管理处罚;第六十一条物业管理区域内,可以召开物业管理联席会议;物业管理联席会议由街道办事处、乡镇人民政府负责召集,由区、县房地产行政主管部门、公安派出所、居民委员会、业主委员会和物业服务企业等方面的代表参加,共同协调解决物业管理中遇到的问题;第五章附则第六十二条业主自行管理或者委托其他管理人管理物业,成立业主大会,选举业主委员会的,可参照执行本规则;第六十三条物业所在地的区、县房地产行政主管部门与街道办事处、乡镇人民政府在指导、监督业主大会和业主委员会工作中的具体职责分工,按各省、自治区、直辖市人民政府有关规定执行;第六十四条本规则自2010年1月1日起施行;业主大会规程建住房2003131号同时废止;。
民法典关于小区公共收益的规定梳理(注意收藏)民法典关于小区公共收益的规定梳理当你居住的小区内，电梯设有广告栏、非私人专有的停车场对外计费，公共区域增加了快递收寄装置，这些产生的收益归谁所有呢？《民法典》对小区共有部分收入的规定《民法典》第二百七十一条延续物权法第七十条的规定，“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。
尽管，小区共有部分的所有权与管理权属于全体业主。
但当前，多数小区共有部分的管理是交由物业公司负责，日常生活中，便常遇到就小区共有部分的收益归属产生争议的情况。
其中，《民法典》二百八十二条新增了关于共有部分收入归属的规定，“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有”。
也就是说，小区共有部分的收益扣除合理成本后，应该归属于全体业主。
小区内哪些部分属于业主共有？《民法典》第二百七十四、二百七十五条、《XXX关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条明确规定，属于业主共有的部分包括：(1)建筑区划内的道路，但是属于城镇公共道路的除外；(2)建筑区划内的绿地，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外；(3)建筑区划内的其他公共场所、公用设施；(4)物业服务用房；(5)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位；(6)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；(7)其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
简单罗列，小区共有部分的收入主要包括：公共场地泊车费；楼道、电梯、外墙、车辆出入雕栏等广告费；公共场地摆摊、克己售水机、快递柜进场费；通信基站等装备占地费；物业用房、谋划用房房钱收入等等。
共有部分产生的收益应该如何分配？利用小区共有部分进行营利的形式多种多样，这些收益在扣除合理的成本之后，都应属于小区业主共有收益，纳入全体业主的钱袋子。
中华人民共和国民法典（关于物业节选）第二编物权第六章业主的建筑物区分所有权第二百七十一条【建筑物区分所有权】业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权；对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
第二百七十二条【业主对专有部分的权利和义务】业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。
业主行使权利不得危及建筑物的安全；不得损害其他业主的合法权益。
第二百七十三条【业主对共有部分的权利和义务】业主对建筑物专有部分以外的共有部分；享有权利；承担义务;不得以放弃权利为由不履行义务。
业主转让建筑物内的住宅、经营性用房；其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
第二百七十四条【建筑区划内道路、绿地等的权利归属】建筑区划内的道路；属于业主共有；但是属于城镇公共道路的除外。
建筑区划内的绿地；属于业主共有；但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。
建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房；属于业主共有。
第二百七十五条【车位、车库的归属】建筑区划内；规划用于停放汽车的车位、车库的归属；由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位；属于业主共有。
第二百七十六条【车位、车库的首要用途】建筑区划内；规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
第二百七十七条【业主自治管理组织的设立及指导和协助】业主可以设立业主大会；选举业主委员会。
业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序；依照法律、法规的规定。
地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。
第二百七十八条【业主共同决定事项及表决】下列事项由业主共同决定：(一)制定和修改业主大会议事规则;(二)制定和修改管理规约;(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;(五)使用建筑物及其附属设施的维修资金;(六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金;(七)改建、重建建筑物及其附属设施;(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;(九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主存在违法搭建等违规行为能否担任业委会候选人？前言业主自治管理实践中，业主存在违法搭建等违反《物业管理条例》和其它地方法规的行为，是否还有资格担任业委会的委员？这一问题在实践中一直存在争议。
由于国家立法层面未作出明确规定，各地方对业主存在违建等行为能否进入业委会这一问题的认识并不统一，也有不同的规定要求。
笔者将在本文中就业主存在违法搭建等行为能否担任业委会成员这一问题展开分析，希望能与各位读者探讨共进。
正文经本律师检索部分地方法规发现，大多数地方规定对上述问题均有些限制性规定，如《北京市物业管理条例》第39条第二款将“未有本条例规定的房屋使用禁止规定的行为”作为成为业委会委员的前提条件，而该条例第78条明确规定了业主不得实施的行为，包括损坏、擅自拆改建筑物承重结构、主体结构，违法搭建建筑物、构筑物、障碍物或者私挖地下空间等行为。
2022年修订的《上海市住宅物业管理规定》也将损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌等行为作为担任业委会委员的限制性条件。
而2021修正的《江苏省物业管理条例》则删除了其原有规定，不再将“业主有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、无故欠交物业服务费或者专项维修资金、违法出租房屋等违反法律、法规和管理规约的情形且未改正的，不得担任业主委员会委员”作为限制成为业委会委员的条件。
《无锡市物业管理条例（2021修正）》也采用了与江苏省条例同样的做法，删除了相关规定。
而2009年实施至今的《浙江省物业管理条例》则一直未将违法搭建等行为作为限制成为业委会成员的条件。
从法律上讲，业主成为业委会委员，是实现《民法典》物权编建筑物区分所有权的重要权利之一--共有管理权的重要体现。
我们先看一下这项权利的主要特点。
一、共同管理权的主要特点所谓共同管理权，是指业主基于专有部分的所有权而依法享有对业主的共同财产和共同事务进行管理的权利。
依据《民法典》第271条的规定，区分所有权包括业主的“共同管理权”，这就从法律层面确定了业主对共有财产和公共事务的管理权。
民法典272条内容解释
《民法典》第二百七十二条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。
业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
”
解释：业主对自己的房屋可以直接占有、使用，也可以出租、出售、抵押。
但是业主的专有部分又与共有部分不可分离，例如，没有电梯、楼道、走廊，业主就不可能出入自己的房屋。
所以，业主行使房屋所有权要受到一定限制，不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
比如，在装修时，不得拆除房屋内的承重墙，不得在房屋内储藏、存放易燃易爆的危险品，不能深夜开着大音箱蹦迪制造噪音等。
业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。
业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
从反面约束业主们在使用专有部分时需要考虑其他业主，不能危害到其他业主的合法权利，例如，装修不能对拆除承重墙、经营用房专有部分内堆放易燃易爆的危险物质等等。
虽然专有部分你可以随意处置，但是也不能危害整体业主权利。
充分贯彻了“权利与义务相一致”的原则，一方面，业主对共有部分享有权利；另一方面，业主对共有部分也要承担义务。
业主对专有部分以外的共有部分不仅享有共有的权利，还享有共同管理的权利，有权对共用部位与
公用设备设施的使用、收益、维护等事项行使管理的权利，同时对共有部分的管理也负有相应的义务。
解析建筑物区分所有权：专有权、共有权与你的居住权益举例：业主A计划在自家卧室外墙安装空调外机，但邻居B认为该外墙属于整栋楼业主共有，要求A必须得到大楼内超过2/3业主的同意，并支付使用费。
A拒绝这一要求，由此双方发生了争执。
一、具体分析1.外墙归属与使用权：根据《中华人民共和国物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
一般情况下，建筑物外墙属于全体业主共有。
但根据《物权法》第七十一条，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，因此业主A在其专有部分（如卧室）相对应的外墙上安装空调外机，属于合理使用范畴，前提是不得违反法律法规、管理规约，且不对其他业主造成损害。
2.相邻关系处理：《物权法》第八十四条规定，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。
业主A安装空调外机时，需确保不侵犯邻居B的合法权益，比如不应影响B的通风、采光或造成噪音污染等。
3.决策与费用问题：关于B提出的需获得全楼2/3以上业主同意并支付使用费的要求，这在现行法律中没有直接规定。
通常，对于共用部分的特殊使用，需要遵循物业管理规定或业主大会的决定。
如果小区管理规约中有明确约定，则应按规约执行；否则，此要求可能缺乏法律依据，除非A的安装行为确实对其他业主权益造成了显著影响，需要通过协商或业主大会讨论决定是否需要补偿或其他安排。
二、建筑物区分所有权建筑物区分所有权是中国法律体系中针对多层或高层建筑物的一种特殊的不动产权利制度，这一制度主要包含以下三个方面：1.专有部分所有权：指业主对其所购买的住宅、商业用房等具体空间（专有部分）拥有独占的财产权益，包括占有、使用、收益和处分的权利。
例如，住宅内部空间通常属于业主的专有部分。
2.共有部分共有权：涉及到建筑物中不属于任何单一业主专有，而是全体或部分业主共同所有的部分，如楼梯、电梯、过道、外墙、屋顶、地下室、公共绿地、停车场等。
中华人民共和国民法典总则第二编第六章业主的建筑物区分所有权3篇中华人民共和国民法典总则第二编第六章业主的建筑物区分所有权1中华人民共和国民法典总则第二编第六章业主的建筑物区分所有权互联网技术的实现提高了人们的生活水平，促进了人们交流的方式和节约了时间成本，现在越来越多的人开始生活在高层住宅中，因此，业主的建筑物区分所有权成为引人注目的话题。
在中华人民共和国民法典总则第二编第六章中，规定了业主的建筑物区分所有权。
当业主拥有商住楼或居住房屋的时候，他们对这种房屋的所有权是具有有效的支配权的，并且拥有它所占的土地在以内的所有权。
因为是合法权利，业主的权利受到国家保护，对于违反建筑物区分所有权的行为，国家才会作出判决。
在业主拥有权利的情况下，他们可以通过出售或租赁的形式实现自身的利益。
通过此过程，业主的建筑物区分所有权就显得非常重要。
在购买房屋前，业主应该充分了解该房屋是否符合相关的法律法规，并确保自身拥有区分所有权的支配权力。
在实践中，业主应该了解如何保护自己的区分所有权和房屋所有权。
例如，在进行房屋销售或租赁时，他们应该明确房屋的所有权和区分所有权，这些房屋是否允许政府，开发商或第三方使用，以及其他相关的房屋手续等利益。
业主也可以选择合适的保险方案，以保护自己的经济利益不会因房屋损失而遭受损失。
除了价格问题，购房者在购房前还应该重视业主的建筑物区分所有权问题。
在购买之前，要仔细查阅房屋相关的法律法规，询问开发商，了解受理情况和产权说明，以免发生法律纠纷。
随着市场经济的不断发展和各种新型城市居住方式的兴起，业主的建筑物区分所有权将变得越来越重要。
它是确保房屋买卖的正常进行和保障业主个人的财产利益的基石。
因此，我们应该对相关法律法规有一定的了解并加强保护，以避免产生纠纷在房地产市场中，业主的建筑物区分所有权是确保买卖的合法性以及维护个人财产利益的重要基石。
业主应该了解自己的权利和合法利益，并采取措施防止违法行为对自己的损害。
业主共有权其限制业主的共有权及其的限制一、业主共有权的概述业主的建筑物区分所有权中共用部分的权利，简称业主共有权，是指建筑物区分所有权人按法律或管理规约的规定，对区分所有建筑物的共用部分享有的使用、收益、处分的权利。
这种权利的称谓，有共有所有权、共用部分持份权、持份共有所有权部分、互有权、持分共有所有权部分等多种。
物权法采用了共用部分持份权的观点。
该称谓不仅能反映该权利的客体为共用部分，而且能反映区分所有权人对共用部分按一定比例享有权利或承担义务，同时还比较贴近全体区分所有权人对共用部分共享权利、共担义务且不得分割的法律属性。
业主的建筑物区分所有权法律制度中的共有权的法律特征与一般共有权的法律特征相比有着以下显着的区别：（1）从主体上看，共有所有权人的身份具有复合性，集专有权人、共有权人、管理团体成员的三种身份于一身。
而一般共有权人的身份则是单一的，只能作为共有权人。
（2）从客体上看，区分共有所有权人的客体范围较为广泛，不仅包括法定共用部分，而且也包括约定部分。
而一般共有权人的客体通常只限于一项财产。
（3）从内容上看，区分共有所有权人的权利义务比较广泛，包括：①全体区分所有权人对建筑物整体所共同享有的权利义务；②对建筑物的其中某一部分所共同享有的权利义务；③一部分区分所有权人可在建筑物某一部分的共用部分上所设定专用使用权所产生的权利义务；④因建筑物基地的利用而发生的区分所有权人与土地所有人之间的权利和义务。
而一般共有权人的权利义务则比较简单，仅仅限于各共有权人之间因某一财产而发生的权利义务。
（4）从种类上看，区分所有权人的共有权可以依据不同的标准划分为不同的种类，如法定共有权和约定共有权、全体共有权和部分共有权、对建筑物的共有权和对附属建筑物的共有权、无负担的共有权和有负担的共有权(专用使用权)。
而一般共有权人仅仅可分为共有权(分别共有权)和共同共有权两类。
（5）从权利变动上看，区分所有权人的共有权的设定、移转、消灭隶属于专有权的设定、移转和消灭，前者从属于后者，后者处于主导地位，共有权人无处分权。
而一般共有权的设定、移转、消灭，依共有权人独立的行为为之，不存在主从关系问题。
另外，区分所有权人的共有权的出让必须伴随专有所有权的出让而出让，其他区分所有权人一般无优先购买权。
而一般共有权(按份共有)的出让，其他共有权人有优先购买权。
（6）从标的物分割上看，区分所有权人的共有权的标的物不得请求分割，这是维护区分所有权法律关系的需要。
而一般共有权的标的物，共有权人可以请求对自己应有部分进行量的分割。
二、共有权的法律性质区分所有人对共用部分的共有权在法律性质上有几种代表性观点：一种认为应属按份共有，台湾学者王泽鉴持此类观点，台湾立法也明文规定，如“各区分所有权人按其共有之应有部分比例，对建筑物之共用部分及其基地有使用收益之故”。
第二种观点认为应是共同共有，此以梅仲协先生为代表。
第三种观点认为应从建筑物的形态判断，纵向分割的是按份共有；横向或纵横向的则是共同共有。
第四种观点认为应按照具体的使用情况确定，对不能按照一定的份额来确定使用范围、不能将哪一部分确定为他人使用的应确定为共同共有。
反之则为按份共有。
另外，还有人认为既不能以按份共有也不能以共同共有来定性，而是一种特殊的共有。
笔者认可这种观点。
应当看到，区分所有中的共有权是一种特殊的共有，它既不同于按份共有，也不同于共同共有。
之所以说它不同于共同共有，是因为与共同共有相比，区分所有具有明确的份额划分，并且小区物业相关费用，如绿地维护费、建筑物修缮费依据份额分摊。
由于不存在共同关系，任何一人的退出，不影响共有关系的存在，也不导致共有财产的分割。
之所以不同于按份共有，是因为区分所有人分别对自己的房屋享有所有权，对建筑物形成一种复合的权利结构，不是按照份额对一个建筑物享有所有权。
与按份共有相比，区分所有的情况下，并没有形成确定的份额。
同时，其也不能按照确定的份额来具体行使权利，比如说电梯作为公共财产，一楼的人尽管一般不会去乘坐电梯，但这并不意味着他对电梯就没有共有权。
从另一方面看，高层住户在对电梯行使权利时，也不能根据自己的份额来进行，特别是共有财产是永远不能分割的，也就是说，共有是不能解体的，除非整个建筑物转归一人所有。
即使建筑物灭失了，关于地基部分，仍然有一个按份额共有的问题。
尽管对有关修缮的费用以及其他费用按照一定的比例确定，但这和按份共有中的份额存在本质区别，共有人对其份额不能单独转让、抛弃，也不能在该比例上单独设定负担。
它依附于专属所有权，具有从属性。
转让专属所有权，共有份额也一并转让；此外，共有份额与成员权具有密切关系，这也是不能单独转让共有份额的另外一个重要原因。
所以，此种共有与按份共有也是不同的。
我们说，这种共有是一种特殊的共有，有的学者把它称为总有，也有人称为强制的共有。
三、共有权范围（一）共有的范围和分类1.共有范围的界定共有的范围，根据物权法的规定，共用部分应当由三部分构成：一是区分所有建筑物专有部分以外的其余部分，如区分所有建筑物的基础、梁柱、承重墙壁、外墙、楼顶，以及连通数个专有部分的走廊、楼梯、通往室外的门厅。
二是不属专有部分的建筑物附属物及附属设施；就附属物而言，包括仓库、防空避难室、屋顶凸出物、游泳池、蓄水池、化粪池、配电室等；而附属设施，则指供应区分所有建筑物的自来水、电力、燃气、管线设备等与区分所有建筑物效用上不可分或为区分所有权人生活上不可或缺的部分。
应当注意的是，如果该附属设施是供专有部分使用且除去该部分不致影响区分所有建筑物的使用的，则其仍属于专有部分。
三是经区分所有权人约定供共同使用的专有部分与其附属物，此部分原本为区分所有建筑物的专有部分，具有独立性可作为区分所有权的客体，但是经过区分所有权人的约定，供共同使用，而成为共用部分，如区分所有权人约定作为集会室、管理室、会所使用的专有部分。
在各国的立法中，对共用部分范围的规定方法不尽相同。
我国香港地区的《建筑物管理条例》也在附表1第2条非常详尽地列举了共用部分的范围，计13项内容。
香港地区的《建筑物管理条例》是1993年香港地区政府在修订《多层大厦业主立案法团条例》的基础上更名而来的；其将共用部分称之为“公用部分”，包括:1.外墙及承重墙、地基、柱、梁及其他结构性支承物。
2.围绕通道、走廊及楼梯的墙壁。
3.屋顶、烟囱、山墙、雨水渠、避雷针、碟行卫星天线及附属设备、天线及天线电线。
4.护墙、围栏及边界墙。
5.2个或多于2个单位共用的通风口。
6.水箱、水池、水泵、水井、污水管、污水处理设施、排水管、粪管、废水管、沟渠、水道、雨水渠、导管、落水管、电缆、阴沟、垃圾槽、卸斗及垃圾房。
7.地窖、洗手间、厕所、洗衣房、浴室、厨房及看守员所用单位。
8.通道、走廊、楼梯、楼梯平台、光井、楼梯窗框及所装配的玻璃、升降口、屋顶通道及通往屋顶的出口和门闸。
9.升降机、自动梯、升降机井及有关的机械器材和放置机械器材的地方。
10.照明设备、空调设备、中央供暖设备、消防设备，以及普遍供所有业主使用或为所有业主的利益而设置的装置，以及安装、设置此等设备、装置的任何房间或小室。
11.设置在任何单位内但与建筑物内其他单位或其他部分一起供人使用的固定装置。
12.草地、花园及游乐场，以及任何其他康乐活动场地。
13.游泳池、网球场、篮球场、壁球场以及包容或容纳任何运动或康乐活动设施的处所。
14.会所、健身房、桑拿浴室以及包容健体或休憩设施的处所。
15.组成或形成任何土地的一部分的斜坡、缓坡及护土墙，包括海堤(如有的话)，而该土地与建筑物乃属同一共同拥有者。
我国物权法采取的是一种列举法，重点强调该类共有部分的属性，举出其中的一两个例子，便于实践中参照掌握操作。
物权法采取列举方式举出电梯、水箱等，意在突出电梯和水箱的代表性和重要性，同时指出与电梯、水箱具有相似性质，与业主的居住、生活存在一定联系的建筑物及其附属物的非专有部分。
共有部分远不只上述两种。
学界一般认为，所谓共有部分是指除专有部分以外的其他部分以及不属于专有部分的附属物，主要包括不属于专有部分的建筑物其他部分，如电梯、走廊、屋顶、支柱；还有就是不属于专有的附属建筑物，如排水设备、给水设备、防火设备、天井、水箱、水塔。
温世扬、廖焕国：《物权法通论》，人民法院出版社2005年版，第286页。
按照有关行政法规规定，共有部位是指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
2共有范围的分类(1)法定共有部分与约定共有部分。
法定共用部分，又称当然共用部分，是指“在构造上只能供区分所有人共同使用，各区分所有人不得以合意变更、转变为专有所有权之部分”。
“举凡建筑物之基础结构，如支柱、外墙、屋顶等部分，以及供区分所有人共同使用之部分，如楼梯、走廊、电梯室等均属之”。
温丰文:“论区分所有建筑物共用部分之法律性质”，载《法学丛刊》(台湾)第131期，第94页。
而约定共用部分，又称为规约共用部分，是指本来应属专有所有权的部分，依规约或全体区分所有权人的合意变更、转换成个区分所有权人的共同使用部分，如管理人室、会所、会议室。
台湾地区“公寓条例”第3条第6款。
二者虽都属共用部分，但性质相异。
法定共用部分，是在性质上、构造上与主建筑物不可分、必要的共用部分；约定共用部分，则原本是专有部分，依规约或区分所有权人会议的约定而被供作共用部分。
所以，法定共用部分必将随建筑物的存续而存续，不可变更；而约定共用部分，得依规约或经区分所有权人会议的决议而变更。
从法律的角度对共用部分作此划分，有益于区分所有建筑物的维护与管理。
“台湾公寓条例”依此划分，并分别作了规定。
该条例第3条第6款规定，约定共用部分：指公寓大厦专有部分经约定供共同使用者。
第7条规定：“公寓大厦共用部分不得独立使用供作专有部分。
其为下列各款者，并不得为约定专用部分：①公寓大厦本身所占之地面。
②连通数个专有部分之走廊或楼梯，及其通往室外之道路或门厅，社区内各巷道，防火巷弄。
③公寓大厦基础、主要梁柱、承重墙壁、楼地板及屋顶之构造。
④约定专用有违法令限制之规定者。
⑤其他有固定使用方法，并属区分所有权人生活利用上不可或缺之共用部分。
”该条虽未直接注明属法定共用部分，但既排除约定专用，即为法定共用。
我国物权法关于车位和绿地的规定既有法定的共有，也有约定的共有。
(2)全体共用部分与一部共用部分。
