北京市-房地产项目开发成本

北京房地产投资开发成本测算方案 (一)北京作为我国的首都，房地产市场一直处于高度繁荣的阶段。

然而，随着持续增长的房价，许多拓展商意识到，降低成本是不可避免的。

因此，制定合理的房地产投资开发成本测算方案，成为开发商们不可回避的问题。

一、成本测算的必要性北京的房地产投资市场环境非常复杂，建筑材料和人力物力成本居高不下。

因此，为有效利用资源和开发人力，开发商可以通过成本测算来了解投资变化的情况，以便明确投资风险和减少风险。

同时，透彻了解成本的情况，能够更好地进行捆绑销售和产品规划。

二、成本测算的基本原则1. 所有投资必须通过可识别的数据，以免造成歧义。

2. 所有投资必须逐个计算，不可偷懒或忽略一些小的开销，3. 所有投资必须与以往的开销和利润进行对比，以更好地了解投资盈亏情况。

三、成本测算的基本内容房地产投资开发成本测算主要包含三个方面。

1. 投资准备费用：这包括市场调研，项目设计，贷款前审批，办公室租金，水电费等。

2. 直接投资费用：这包括土地购买费用，建筑设计费用，施工费用，材料采购费用等。

3. 间接投资费用：这包括行政管理，保险费用，营销费用，物业管理费等。

四、成本测算的实施方法1. 直接成本法：这是最常用的一种方法。

在这种方法中，开发商将所有直接成本项目都列出来，并计算每个项目的具体成本，如建筑设计和施工、物流和材料购买。

2. 成本标准化法：这种方法可以通过在多个项目中共享同样的设计和建筑元素，以减少成本。

这意味着，开发商可以在不同的项目中重复使用相同的建筑设计，节省一些设计和建筑费用。

3. 优化建议法：这种方法可以通过提供一些优化建议来减少成本。

例如，在设计阶段，设计团队可以建议使用更经济的材料，以便节省成本。

综上所述，北京房地产投资开发成本测算方案非常重要。

通过成本测算，开发商可以透彻了解每个项目的投资情况，及时处理投资风险，开发更优秀的产品，带动市场的更好发展，推动经济的更快发展。

商品房开发总成本经济指标分析一、房地产建筑工程成本指标分析（元/ ㎡）1、桩基工程： 80-100元/ ㎡2、钢筋工程： 40-75公斤 / ㎡折合： 180-300元 / ㎡3、砼工程： 0.3-0.5折合： 140-170元/ ㎡4、砌体工程： 70-120元/ ㎡5、内粉工程： 25-40元/ ㎡6、外装（保温）： 80-100元 / ㎡7、室内水电安装： 70-120元 / ㎡8、屋面工程： 30 元 / ㎡9、门窗工程： 90-150元/ ㎡（面积比为： 0.25-0.5 ）10、土方、防盗门、烟道、公共装饰：50-150 元 / ㎡11、地下室（单方造价加：150 元/ ㎡）地下室为 :2100 元/ ㎡; 人防地下室为 :2300元/ ㎡。

12、电梯工程： 100-180 元/ ㎡13、人工费： 150-200元/ ㎡14、室外配套工程： 150-350元 / ㎡15、模板、脚手架工程： 150元/ ㎡16、塔吊、施工电梯：100 元/ ㎡17、临时设施： 50-60元/ ㎡18、试验费： 15-30 元 / ㎡19、管理费： 180 元 / ㎡20、税费： 40-70 元 / ㎡21、设计费： 10-20 元 / ㎡22、监理费： 5-15 元 / ㎡23、广告费： 100-150 元/ ㎡24、土地费： 100-200 元/ ㎡25、土地税费与前期费用：200-500元/㎡。

综合说明：1、以上明细为粗装工程，如做精装工程：简装：300 元/㎡；高档：500-1000元 /㎡。

2、结论：多层住宅工程建筑建安成本不低于：1300元 /㎡；小高层：1500元 /㎡；高层住宅楼：1800元/㎡ -2000元/ ㎡。

3、外供水、供电、供气和园林绿化工程。

二、房地产开发成本核算指标（一）土地出让金： 60 一 150 万元。

（二）拆迁安置补偿费： 3 一 6 万元。

（三）前期工程费：（ 1）规划设计费：1、 0%（ 2）可行性研究报告：0、 5%（3）三通一平费用： 1、5%（4）设备安装费： 1、 5%(四），建安工程费：1600 元一 2000 元∕㎡(五 )，基础设施费：200 元一 300 元∕㎡(六 )，公共配套工程费：150 元一 200 元∕㎡(七 )，开发税费：3、0 一 7、0%(八 )，不可预见费：5、0 一 10、 0%(九 )，开发费用：（ 1）管理费： 12%（2）销售广告费： 3、 0%（3）财务费用： 1、0 一 2、 0%三、全国各大城市住宅建安造价比较住宅建安造价指标分析表（2011 年版）工程造价多层住宅小高层住宅高层住宅备注地区（元/㎡）（元/㎡）（元/㎡）北京市110117681706综合价格天津市138119201985综合价格石家庄80011501280太原市97215801360呼和浩特108016501830综合价格沈阳市85012001350长春市97012101320哈尔滨115013901346综合价格上海市136517301835南京市106112931702杭州市100012501500合肥市87011001300福州市89014001580南昌市8929611226济南市111614081643武汉市85911301266长沙市97512161441郑州市79011911366综合价格广州市148601711综合价格南宁市88012801450海口市90014001890重庆市97010401160成都市130016001850贵阳市86711911580昆明市90012801578拉萨市88013701600西安市117015751638兰州市128515641638综合价格西宁市111214021638银川市120014501680乌鲁木齐92915511731固安县85013501700综合价格综合造价90013501800综合价格××房地产开发有限公司工程部。

北京房地产成本分析房地产开发商开发一个房地产项目，一般有2至3年时间，其主要的成本包括土地使用权取得费、前期费、建设费、市政配套费、税费、营销管理费及财务费用等。

想要把房地产的开发成本了解的一清二楚，基本是不可能的事情。

如同华远地产任志强所说，公开房屋成本，就如同让开发商公开自己老婆的胸部有多大。

虽然如此，不过，通过仔细研究一些公开的数据，我们还是可以了解开发商的大致利润率。

本文针对北京房地产市场，抓住其中比较主要的费用部分进行分析，其中的数据分别来自国土资源部对外公布的调查数据，政协委员的调查数据，研究机构的调查数据以及媒体公布的一些数据。

虽然不能精确定位，不过，开发商的大致利润率应该相差无几。

北京房地产成本分析成本分项平均最低备注土地成本25.00% 14.33% 新京报对国土部7-24数据发布分析各种税费30.00% 30.00% 政协委员（恒大地产）房价成本构成分析建安成本15.71% 10.66% 北京地区房地产开发成本实证研究公关费7.50% 5.00% 2006年10月11日的《新华每日电讯》成本总计78.21% 59.99%利润率分析表面利润率21.79% 40.01% 不考虑杠杆因素，即开发商不贷款实际利润率108.95% 200.05% 杠杆因素：最新商品房资本金比例为20%为了说明实际的利润率，我们举个例子加以说明。

如果一个项目的总投资需要1亿，项目启动时，开发商可以自筹2千万，银行贷款8千万，项目结束后（2到3年），假设使用最高的利润率(40.01%)来计算，开发商的收益金额为：1亿*40.01%=4.001千万。

实际的利润率则是：4.001千万/2千万*100%=200.05%。

以上都是使用简单的逻辑来计算开发商的利润率，实际情况肯定会有出入。

以下2类因素会影响开发商的利润率。

第一类因素，有利于开发商：1）土地完成拍卖到开发商实际付款的时间差，时间差越长，越有利于开发商；2）调高楼盘容积率。

53中国房地产2009.12总第348期房地产开发一、土地一级开发项目成本概述土地一级开发成本，是指土地一级开发主体开发一定数量土地达到可售或可用状态，即实现由“生地”向“熟地”的转换，所发生的各项费用支出。

按照现行会计制度和准则，房地产开发企业的土地开发成本是在一级会计科目“开发成本”中核算的。

土地一级开发成本的核算，是指开发主体自身将开发一定数量土地所支出的全部费用进行归集和分配，最终计算出某个项目总成本或单位成本的过程。

通过一级开发成本核算，开发主体可以检查、监督、考核预算和成本计划的执行情况，反映成本水平，为其进行成本管理、编写财务报告奠定基础。

真实可靠的土地一级开发成本核算是进行成本审计工作的前提。

二、土地一级开发项目成本审计土地一级开发项目成本审计，可分为一级开发企业的内部审计和针对一级开发企业经济投入活动进行的外部审计。

土地一级开发项目成本企业内部审计，是在本单位的领导下开展工作，是对企业自身的一级开发项目成本核算结果进行鉴定，为企业接受并通过外部审计认可奠定基础。

其出具的内部审计报告，服务于企业管理层，只能作为本单位进行经营管理的参考，对外不起鉴证作用，一般不能向外界公开。

由于它是对内提供服务的，因此在经济、组织等方面都受到本单位的制约，独立性受到局限，内部审计机构与其他内部部门只是相对独立。

而外部审计的意义在于监督土地一级开发经济活动的合法合规性，鉴证土地一级开发主体会计报表的真实公允性，评价经济活动的效果和效益状况，并审定确认土地一级开发项目的熟化成本额，确保项目成本额真实可靠，为土地整理储备中心掌握土地一级开发成本提供充分依据，为后期制定合理的土地出让价格奠定基础。

因此，土地一级开发成本的审核认定是国土资源局将土地上市供应的前提条件，也是政府实现对企业监督的重要手段。

政府虽然不作为土地一级开发的直接责任主体，但通过一级开发成本的审计，依然能够强化对土地一级开发项目的管理与控制；保障土地储备机构在使用土地储备开发资金返还土地一级开发主体土地熟化成本及支付企业开发利润时资金的安全性。

北京市房地产开发建设项目收费标准（2009）
北京市契税管理规
定.doc
城八区城市基础设
施建设费征收.doc
顺义区人民政府关
于取消市政公用设施建
北京市通州区人民
政府印发关于城市基础
关于大兴区城市基
础设施建设费征收标准
昌平区城市基础设
施费减免办法.doc
房山区征收城市基
础设施建设费暂行办法
关于印发通州区新
建商品住宅小区住宅与
国家计委关于印发
建设建设项目前期工作
国家计委、国家环
境保护总局关于规范环
建筑物避雷装置检
测收费标准.doc
、新建幼儿园、学校教学楼、养老院及为残疾人修建的生活服务设施等民用建筑，
北京市物价局
北京市财政局关于制定
印发关于规范防空
地下室易地建设收费的
北京市绿化补偿费
缴纳办法（2007年修订。

北京市的房价主要由四大块构成:一是成本；二是费用；三是税金；四是利润。

构成成本的主要因素有：征地及拆迁补偿费、前期工程费、建安工程费、基础设施费、配套设施费等5项.费用主要有4项：管理费、财务费、销售费、代收代缴的行政性收费.其中代收代缴的行政性收费有10项：土地出让金、大市政费、四源费、用电权费、电贴费、开发管理费、绿化费、建材基金、新菜田基金、粘土砖费。

对开发企业征收税款有两项：一是按销售收入的5。

5%征收营业税、城市维护建设税和教育附加费，二是按销售收入扣除成本费用及营业税的余额征收33%的所得税。

销售收入减去成本、费用和税金后的余额即为企业的利润。

差别性主要表现在征地拆迁补偿费，从几百到几千元。

如此巨大的差别性对规范征地拆迁补偿费、实现土地费用真实化带来了很大的难度。

房地产企业开发流程概要房地产暴利,做房地产赚大钱之言至今不绝于耳，却不知做房地产多么难！现在人们抱怨房价太高,你却不知为什么?房地产成本有六大成本要素构成:土地成本,建造成本,环境成本,营销成本，融资成本，税费成本.房地产产业链最多可延伸至七十多个产业，在相当多的地区己成为当地支柱产业,是当地主要财政收入源泉.在房地产成本中当地财政仅从土地成本和税费两项最高拿走54%-—64%.本人曾担任一企业集团置业公司CEO.深知其内情.请看一看房地产开发流程你便知个中艰辛困苦。

第一步房地产开发项目的立项和可行性研究房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序1, 选定项目，签订合作意向书2，初步确定开发方案3 申报规划要点4，申报、审批项目建议书5，编制项目可行性研究报告6，申报、审批项目可行性研究报告房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费1、可行性研究费用2、建设工程规划许可证执照费第二步房地产开发项目的规划设计和市政配套房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序一、房地产开发项目的规划设计1、申报选址定点2、申报规划设计条件3、委托做出规划设计方案4、办理人防审核5、办理消防审核6、审定规划设计方案7、住宅设计方案的专家组审查8 落实环保“三废”治理方案9、委托环境影响评价并报批10、建设工程勘察招、投标11、委托地质勘察12、申报、审定初步设计二、房地产开发项目的市政配套14、征求主管部门审查意见15、落实市政公用设施配套方案16、报审市政配套方案17、市政各管理部门提出市政配套意见18、市政管线综合房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费1、工程勘察（测量）费2、工程设计费3、建设工程规划许可证执照费（建筑用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用证、建设工程开工证、商品房销售许可证共“五证"，商品房质量保证书、商品房使用说明书)4、竣工档案保证金5、临时用地费6、临时建设工程费7、建设工程勘察招标管理费8、勘察设计监督管理费9、估建园林工程设计费第三步房地产开发项目土地使用权的取得取得房地产开发项目土地使用权的法律程序一、国有土地使用权的出让1、办理建筑用地规划许可证2、办理建设用地委托订桩3、办理国有土地使用权出让申请4、主管部门实地勘察5、土地估价报告的预审6、委托地价评估7、办理核定地价手续8、办理土地出让审批9、签订国有土地使用权出让合同10、领取临时国有土地使用证11、领取正式国有土地使用证12、国有土地使用权出让金的返还二、国有土地使用权的划拨13、国有土地使用权划拨用地申请14、主管部门现场勘察15、划拨用地申请的审核、审批16、取得划拨用地批准取得房地产开发项目土地使用权的相关税费1、地价款（土地出让金）2、资金占用费3、滞纳金4、土地使用费5、外商投资企业土地使用费6、防洪工程建设维护管理费7、土地闲置费8、土地权属调查、地籍测绘费9、城镇土地使用税10、地价评估费11、出让土地预定金12、征地管理费13、土地补偿费14、青苗及树木补偿费15、地上物补偿费16、劳动力安置费17、超转人员安置费18、新菜田开发建设基金19、耕地占用税第四步、房地产开发项目的开工、建设、竣工阶段房地产开发项目、建设、竣工阶段的法律程序一、房地产开发项目开工前准备工作1、领取房地产开发项目手册2、项目转入正式计划3、交纳煤气（天然气）厂建设费4、交纳自来水厂建设费5、交纳污水处理厂建设费6、交纳供热厂建设费7、交纳供电贴费及电源建设集资费8、土地有偿出让项目办理“四源"接用手续9、设计单位出批图10、出施工图11、编制、报送工程档案资料,交纳档案保证金12、办理消防审核意见表13、审批人防工程、办理人防许可证14、核发建设工程规划许可证15、领取开工审批表，办理开工登记二、房地产开发项目的工程建设招、投标16、办理招标登记、招标申请17、招标准备18、招标通告19、编制招标文件并核准20、编制招标工程标底21、标底送审合同预算审查处确认22、标底送市招标办核准，正式申请招标23、投标单位资格审批24、编制投标书并送达25、召开招标会,勘察现场26、召开开标会议，进行开标27、评标、决标28、发中标通知书29、签订工程承包合同30、工程承包合同的审查三、房地产开发项目开工手续的办理31、办理质量监督注册登记手续32、建设工程监理33、办理开工统计登记34、交纳实心黏土砖限制使用费35、办理开工前审计36、交纳投资方向调节税37、领取固定资产投资许可证38、报装施工用水、电、路39、协调街道环卫部门40、协调交通管理部门41、交纳绿化建设费,签订绿化协议42、领取建设工程开工证四、房地产开发项目的工程施工43、施工现场的“三通一平”44、施工单位进场和施工暂设45、工程的基础、结构施工与设备安装46、施工过程中的工程质量监督五、房地产开发项目的竣工验收47、办理单项工程验收手续48、办理开发项目的综合验收,领取《工程质量竣工核验证书》49、商品住宅性能认定50、竣工统计登记51、办理竣工房屋测绘52、办理产权登记房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的相关税费1、三通一平费2、自来水厂建设费3、污水处理厂建设费4、供热厂建设费5、煤气厂建设费6、地下水资源养蓄基金7、地下热水资源费8、市政、办公设施建设费（大市政费）9、开发管理费10、城建综合开发项目管理费11、建筑行业管理费12、绿化建设费13、公园建设费14、绿化补偿费15、路灯维护费16、环卫设施费17、生活服务设施配套建设费(小区配套费）18、电源建设集资费（用电权费)19、外部供电工程贴费(电贴费）20、建安工程费21、建设工程招投标管理费22、合同预算审查工本费23、质量管理监督费24、竣工图费25、建材发展补充基金26、实心黏土砖限制使用费27、工程监理费28、工程标底编制管理费29、机电设备委托招标服务费30、超计划用水加价31、夜间施工噪声扰民补偿费32、占道费33、固定资产投资方向调节税第五步房地产开发项目的经营阶段房地产开发项目经营阶段的法律程序1、提交完成建设项目投资证明2、签署预售内销商品预售款监管协议3、办理《内销商品房预(销）售许可证》4、销售项目备案5、委托中介代理结构进行销售6、与购房者签订认购书7、与购房者签订买卖契约8、办理预售登记9、办理转让登记10、办理房地产低钾登记手续11、楼宇交付入住12、质量保证书和使用说明书13、办理产权立契过户手续开工建设和竣工验收的详解内容作者:商海粟、潘麒麟开发程序税费2004-9—13 第八部分：房地产开发项目的开工建设和竣工验收阶段法律程序：1、房地产开发项目的开工手续办理（1)建设工程档案资料的编制;(2）建设工程施工图的审查;（3）建设工程规划许可证的办理；（4）房地产项目开工计划的审批与备案；（5）工程建设项目报建表的备案；（6)建设工程施工的招投标；（7）建设工程施工合同草案的审查；（8)建设工程施工合同的签署；(9）工程质量监督注册的备案;（10）建设项目开工前统计登记;(11）开工前审计的办理；（12）临时占道、掘路的审批；（13)古树名木移植的审批；(14）占用绿地及伐移树木的审批;（15）建设工程规划验线与检查；（16)建设工程施工许可证的办理。

房地产建安成本计算近年来北京的商品房价格一直居高不下，各方面反映强烈。

究其原因有国家政策方面的原因，也有开发商管理方面的原因。

但其最根本的原因还是商品房开发成本过高。

本文即从成本的角度出发，探讨如何控制商品住宅的开发成本。

一、商品住宅开发成本构成通过对近年来新建小区的调查和分析，新区开发的成本主要由土地出让金、征地拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、企业管理费、贷款利息、税费、大市政费及四源费等费用构成。

通过敏感性分析证明，影响开发成本最敏感的因素是建安工程费，其次是征地拆迁费，再次是贷款利息。

因此，对住宅产品成本控制的重点分别是建安工程费、拆迁安置费、资金成本（即贷款利息）。

二、在开发的全过程中严格控制建安成本（一）以合同管理为手段，加强成本控制房地产开发过程中的投资支出存在于开发过程中的各个环节，大部分是通过各种各样的合同、协议为依据支付的。

如何让这些费用支出得到有效的控制，一个重要的途径就是合同管理。

开发企业的各个部门按职责都有签订合同或协议的权利，如拆迁安置的合同由拆迁部门办理，规划设计合同由规划设计部门签订，工程施工阶段的合同、协议由工程管理部门签订。

因此，作为投资企业要制定必要的合同审查、会签批准制度，把所有经济行为纳入合同管理，保证合同或协议签订的质量，维护企业的利益，所有的合同协议要按内容统一编号，分类归档，便于管理和查阅，在拨款时完全按照合同内容进行支付。

（二）通过招标选择监理单位好的监理队伍不仅可以把好工程质量关，而且可以帮助业主把好经济效益关，控制工程成本的支出。

开发商在确定监理单位时应进行公开招标，选择三家以上的监理单位进行投标报价，从中选出监理费用低、技术力量强、业绩好、信誉高的监理单位来进行监理。

在办理工程洽商时要有监理人员签字才能生效，对洽商内容在技术上是否可行、经济上是否合理都有发言权。

（三）做好规划设计阶段的成本控制控制建设工程成本，首先应从设计开始，因为设计是工程项目付诸实施的龙头，是工程建设的灵魂，是控制基本建设投资规模，提高经济效益的关键。

房地产开发成本构成大致分为七个方面:土地费用、开发前期费用、开发间接费用、建安费用、基础设施配套费用，不可预见费用本以及各种税费、规费.1、土地费用：土地费用包括土地出让金,土地征用费或拆迁安置补偿费.现在的房地产企业取得土地的方式必须是通过招标、拍卖和挂牌。

土地费用包括缴纳给国土资源局(国有资产经营公司）的费用（即土地挂牌费用）,还包括拆迁安置补偿费用,也应包括在土地交易过程中的一些无法明示的费用（比如议价、中介费）.为追求GDP和政绩,现在各大城市土地挂牌标价越来越高，各种地王不断涌现并不断被刷新，土地费用不断加大造成楼面价也不断的上升。

2、开发前期费用：前期工程费主要指项目开发的前期调研、项目策划、方案落实、可行性研究、环境评估、地震安评、建设规划、施工图纸设计、地质勘查、定位放线、图纸审查、防雷装置设计审核、消防审核、工程监理、工程监督、人防建设、建筑垃圾清运、园林绿化、建设工程招标代理，土地证、施工许可证、以及现场的“三通一平”等等费用。

上述费用各省市都有各自的收费标准。

但现在一些从事环境评估、地震安评、地质勘探、图纸设计等等的单位和个人，均与发改委、环保局、地震局、建设局，城建局等政府机构有着千丝万缕的联系，而且从事上述工作的绝大部分单位，与政府相关部门挂钩，于是收费标准上下浮动较大，人际关系相当重要（这也符合中国的国情），该费用的高低，也是房价高低的一个标尺。

3、建筑安装费用：建筑安装工程费是指所开发的建筑自土方开挖起至整个建筑通过竣工验收过程中所发生的建筑工程费、设备购置费及安装工程费用等，即房屋建筑安装造价.该费用同时也包括了施工单位的备案、安全报监、意外保险等费用，对我们来说应该是相当熟悉了,不作阐述.4、开发间接费用:包括组织管理开发项目所发生的费用，包括工资、福利、折旧、修理、办公、水电、劳动保护、周转房摊消以及所房屋开发销售过程中发生的费用：销售代理费、销售广告费、项目推广费、开盘庆典、预算许可、银行按揭以及面积测绘等等。

房地产开发成本费用构成全面梳理！（建议收藏）一、建设项目投资估算（一）建设项目总投资构成：包括固定资产投资、建设期借款利息和流动资金三部分。

固定资产投资是指项目按拟建规模，规划设计方案、建设内容进行建设所需的费用；建设期借款利息是指企业为建设项目进行建设投资借款和流动资金借款而发生的利息支出；流动资金是指为维持企业的正常生产经营活动所占用的全部周转资金。

建设项目总投资形成的资产分为固定资产、无形资产、递延资产和流动资产。

二、房地产项目投资与总成本费用估算1、房地产开发项目投资与成本费用的相关概念（一）房地产开发项目投资特点三种经营模式：出售、出租和自主经营。

（二）房地产开发项目总投资房地产开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金两部分。

（1）开发建设投资是指开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用。

包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发间接费、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等（2）经营资金是指房地产开发企业用于日常经营周转的资金。

（三）开发产品成本开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用，从财务角度，这些成本可按用途分为：土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本等。

而在核算上又可划分为：开发直接费（包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费）和开发间接费（包括管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等）。

亦可开发成本和开发费用进行分类。

开发成本包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、其他费用、开发期税费、不可预见费。

开发费用包括管理费用、财务费用、销售费用。

例6-1：某开发商在广州开发一个项目，总建筑面积157,349平方米，其中住宅135,049平方米，商铺5,300平方米，会所17,000平方米。

地产开发成本①2008年10月12日北京开发过小户型的东亚新华地产举办房地产开发成本研讨会，呼吁将利润合理化控制在10％左右。

②北京房地产市场成本分析共列举了7大费用类别(土地使用权取得费、建筑安装工程费、税费、营销管理费、等），涵盖了土地成交价格、土建工程、公共配套设施建设在内的37项开发成本目录。

③截至2008年9月,住宅及住宅性质用地地块的成交价格……楼面均价4334.84元/平米,开发企业还要面对上升的人力和建设成本。

截至2008年6月市场建设钢材价格上涨35%~40%，水泥20％，单位平方米建设成本上涨15％。

虽然目前有所下调，但相对去年有不小的增幅. 同时当前作为挂牌上市的土地包含诸如拆迁成本、人工成本等众多费用有不通程度的上升。

④举例说明……（2007年回龙观区域、2008丰台区域成交的两个项目），回龙观项目土地成本为3162元/平米，加上建设费成本（普通高层住宅）、市政配套成本、各种费税、营销管理和销售推广费用等7项之和，算出该楼盘成本已达到7662元/平米，按照均价8300元/平米计算,每平米销售利润为638元，产品利润为7%，按照一个地产项目最低3年的开发销售周期，实际每年的利润还不到3％；位于丰台区域的某项目,包括楼面地价在内的各项开发成本共计11405元/平米，按照销售均价12000元/平米,该项目利润595元/平米，利润为5%。

⑤列举上述案例可直观开发成本的构成,并不代表北京市场所有项目情况，本身在8300元至12000元的在售项目很少，同区域的大部分项目售价都高于此价格，所以消费者应根据成本构成对所关心的项目做客观的判断。

房子虽是特殊商品,却离不开商品的一般规律：成本、供需、革新.先谈成本：一个房地产开发项目，其成本基本归为以下五大类：即：土地成本、建安成本、管理成本、利息成本、税费成本。

在谈成本以前，先要说一下什么叫“楼面成本”.楼面,是指新开发项目地面以上准建面积的单位成本。

北京市房地产项目开发成本
九.两税一费 1.营业税
依据:(90)财税字第009号;
标准:商品房收入*5%; 2.城市建设维护税
依据:市开办(1988)经字第2号;
标准:营业税*7%; 3.教育附加费
依据:市开办(1988)经字第2号;
标准:营业税*3%;
两税一费计取标准:商品房收入*5.5%;十.用电权费（取消）
依据:京政发[1993]17号
标准:(1).住宅建筑面积*40元/平米;
(2).其他用电量(KVA)*4000元/KVA;
用电量:(1)住宅用电量20-30VA/平米;
(2)其他用电量40-50VA/平米;十一.投资方向调节税（取消）
依据:京税字(1991)805号
标准:（商品房销售价格-大市政费-四源费-用电权费-土地出让金）*80%*适用税率
适用税率:
(1).按国家规定不纳入计划管理,投资额不满5万元的固定资产投资项目,北方节能住宅,其税率为0%.
(2).一般民用住宅,包括商品房住宅,其税率为5%;
(3).更新改造项目,其税率为10%;
(4).京政发[1991]61号通知,税率表未列出的除更新改造投资以外的其他固定资产投资项目,其税率为15%;
(5).公费建设超标准独门独院,别墅式住宅,
经有关单位批准允许建设的楼堂馆所,其税率为30%.十二.不可预见费
依据:估
标准:一至六项之和*5%.十三.建设周期
依据:建安工程定额
标准:
建筑面积(万平米) 建设周期(年)
<=3.0
1
3.0--6.0 2
6.0--12.0
3
>=12.0 4。

房地产开发企业成本构成明细科目[依据：北京市物价局关于印发北京市商品住宅销售价格构成的通知（京价（房）字〔2002〕018号）]本市商品住宅销售价格由开发成本费用、期间费用、税金、依法应当缴纳的其他行政性事业性收费和利润构成。

（一）开发成本费用下列项目可列入住宅开发成本费用：1．土地使用权取得费土地使用权取得费，为开发经营者依法获得土地使用权时，所交付的土地使用权出让、转让税费、征地拆迁和安置补偿费用。

可列入土地使用权取得费的项目有：土地出让金，耕地占用税，耕地开垦费，地价评估费，土地补偿费，地上物补偿费，坟墓迁移费，房屋拆迁安置补偿费，劳动力安置补助费，征地超转人员生活补助费（统筹金），房屋拆迁管理费，房屋拆迁服务费，新菜地开发建设基金，农田水利设施补偿费，征地事务管理费，土地使用权注册登记发证费，防洪工程建设维护管理费，场地清理费。

2．前期工程费前期工程费，为规划、设计、项目可行性研究，水文地质勘察、测绘，环境评估，临时水、电、路、场地平整费等支出。

可列入前期工程费的项目有：建设项目前期工作咨询费，勘察费，设计费，招投标交易服务费，招投标代理服务费，钉桩放线费，环境评估费，临时水、电、路、场地平整费。

3．建筑、安装工程费建筑、安装工程费，为房屋主体部分的土建（含桩基）工程、水电安装工程、装修工程等建设发生的费用。

可列入建筑、安装工程费的项目有：建安工程费，建设工程许可证执照费，临时占路执照费，临时用地和临时建设工程费，建筑节能与发展新型墙体材料专项基金，工程建设监理费，建设工程质量监督费，施工噪声扰民费。

建设、安装工程费按照国家及北京市有关建设工程造价管理规定计算。

4．基础设施建设费基础设施建设费，为经规划部门批准建设的住宅小区用地规划红线以内的道路、供水、供电、供气、通讯、照明、园林、绿化、环卫、排污、排洪等工程发生的费用。

此项费用按照市政府的城市规划定额指标，依据批准的详细规划和施工图预（决）算造价按住宅面积和营业性面积所占比例分摊计入。

房地产开发工程成本阐发一、房地产经营成本预测阐发成本预测是按照成本的历史资料，从成本的开展趋势或影响成本的因素变化情况对未来成本程度的定量描述和逻辑推理。

成本预测是企业经济预测的重要内容，是企业成本阐发的重要组成局部，是企业对其经济活动实不雅事前控制办理的重要手段。

成本预测对于企业经营决策起着决定性作用。

成本预测方法很多。

从成本预测的进行时间上来划分，可分为先期成本预测和期中成本预测两类。

先期成本预测所谓先期成本预测阐发，就是在编制成本方案以前的目标成本预测。

一般来说，先期成本预测包罗两方面内容。

其一是新工程开发前的成本预测，如新的地盘开发工程、新的综合开发工程，在进行可行性研究时，必需依据具体条件和开发内容预测出工程的开发成本，以便按照发卖收入估算出工程的收益，为工程决策或工程开发方案的选择提供重要依据。

新工程开发前的成本预测大多是按定额或历史资料分科目进行估算的。

其二是企业在编制出产财政方案前，对方案期成本程度〔分科目成本或总成本〕的测算。

这种预测过程实际上就是测算成本指标与阐发各种因素对成本的影响程度的过程，也是拟定成本降低办法，挖掘成本潜力的过程。

这’且主要介绍第二项内容，即编制企业出产财政方案前的成本程度预测。

关于开发工程的成本预测留待以后讨论。

从方法论的角度而言，成本预测又可按其是否主要依赖于数学模型分为定性预测和定量预测两类。

定性预测是操纵直不雅材料，凭借预测者个人的主不雅判断和推理的能力，对未来成本状况进行的预测阐发。

定性预测法是我国常用的传统阐发法，出格在资料数据缺乏，环境条件复杂的中持久成本预测中，或是宏不雅、中不雅的经济预测中，多用此法。

但定性预测法在很大程度上受制于预测者的主不雅判断，其客不雅性、正确性自然受极大影响。

定量预测依据数据资料，采用数学模型，由数据的运算成果对未来作出估计。

只要原在台数据正确，采用的数学模型正确，预测的成果就有很高的可信度。

因而，房地财产的成本预测阐发应尽可能采用定量预测方法。

北京市房地产建设项目费用一览（一）土地使用权取得费土地使用权取得费，为开发经营者依法获得土地使用权时，所交付的土地使用权出让、转让税费、征地拆迁和安置补偿费用。

包括1．土地转让及其费用（1）土地出让金收费依据：北京市人民政府京政发[1993]34号《北京市人民政府发布北京市出让国有土地使用权基准地价的通知》（2）耕地占用税收费依据：北京市人民政府京政发[1987]93号《北京市实施<中华人民共和国耕地占用税暂行条例>的办法》（3）耕地开垦费收费依据：《中华人民共和国地土管理法》（4）地价评估费收费依据：国家计划委员会、建设部计价格[1995]971号《关于房地产中介服务收费的通知》国家计划委员会、国家土地管理局计价格[1994]2017号《关于土地价格评估收费的通知》北京市物价局、北京市房屋土地管理局京价（房）字[1997]第398号《关于房地产中介服务收费的通知》北京市物价局、北京市国有资产管理局京价（房）字[1997]第419号《关于国有资产评估中房地产价格收费问题的通知》（5）土地补偿费收费依据：《中华人民共和国土地管理法》、《北京市实施<中华人民共和国土地管理法>办法》（6）地上物补偿费收费依据：北京市人民委员会（57）市冯字第321号《北京市人民委员会“青苗补偿计算办法”》北京市房屋土地管理局京房地评字[1997]第356号《北京市房屋土地管理局关于实施<北京市房屋估价办法>中有关“远郊区、县房屋重置价格补偿幅度”和“房屋附属物、树林补偿价格”的通知》北京市园林局（90）园绿字第257号《关于执行新的树林赔偿标准的通知》北京市计划委员会京计基字（1997）第0711号《关于取消和调整建设项目收费的通知》北京市物价局京价（房）字[1998]第231号《关于制定危改小区树木移植费的函》北京市地土管理局1991年10月10日发布《关于贯彻执行<北京市实施中华人民共和国土地管理法办法>第四章、第五章实施细则的通知》（7）坟墓迁移费收费依据：北京市土地管理局1991年10月10日发布《关于贯彻执行<北京市实施中华人民共和国土地管理法>第四章、第五章实施细则的通知》（8）房屋拆迁安置补偿费收费依据：北京市人民政府2001年第87号令《北京市城市房屋拆迁管理办法》北京市人民政府1998年第16号令《北京市城市房屋拆迁管理办法》北京市人民政府办公厅京政办发[2000]19号《北京市人民政府办公厅关于印发北京市加快城市危旧房改造实施办法（试行）的通知》北京市国土资源和房屋管理局、北京市物价局、北京市城市建设综合开发办公室京国土房管拆字[2000]第148号《关于确定本市城区和近郊区房屋拆迁补偿中经济适用住房均价的通知》北京市人民政府京政函[1998]76号《关于北京市城市房屋拆迁补偿的有关规定的批复》北京市房屋土地管理局京房地拆字[1998]第1126号《关于实施<北京市城市房屋拆迁管理办法>有关问题的通知》北京市人民政府京政函[2000]60号《关于调整本市城市房屋拆迁补偿办法的批复》北京市房屋土地管理局京房地评字[1996]573号《关于发布修订后的<北京市房屋估价办法>的通知》北京市房屋土地管理局、北京市物价局京房地评字[1999]656号《关于印发<北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准>的通知》北京市人民政府京政函[2001]101号《关于北京旧城历史文化保护区内房屋修缮和改建的有关规定（试行）的批复》（9）劳动力安置补助费收费依据：北京市人民政府京政发[1991]26号《北京市实施<中华人民共和国土地管理法>办法》北京市人民政府1993年10月6日第16号令《北京市建设征地农转工人员安置办法》北京市房地产管理局京地发（地）[1994]1号《关于实施<北京市建设征地农转工人员安置办法>有关问题的规定》（10）征地超转人员生活补助费（统筹金）收费依据：北京市民政局京民计字[1993]第22号《关于提高建设征地农转中超转人员生活补助费接收标准的通知》北京市人民政府办公厅京政办发[1995]113号《北京市人民政府办公厅转发市民政局关于提高征地超转人员生活补助费标准请示的通知》北京市财政局、北京市物价局京财综（2000）116号《关于规范市民政局部分收费项目的函》（11）房屋拆迁管理费收费依据：京市物价局、北京市财政局京价（房）字[1997]第283号《关于降低房屋拆迁管理费标准的通知》北京市物价局、北京市财政局京价（收）字[1998]第004号《转发<国家计委、财政部关于第一批降低22项收费标准的通知>的通知》（12）房屋拆迁服务费收费依据：《关于房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费收费标准的复函》京价收字（1993）第238号（13）新菜地开发建设基金收费依据：北京市人民政府1999年7月13日第30号令《北京市新菜地开发建设基金管理办法》（14）农田水利设施补偿费收费依据：京水政（1997）第20号（15）征地事务管理费收费依据：北京市计划委员会、北京市城乡建设委员会、北京市财政局、北京市物价局京计基字[1997]第0711号《关于取消和调整建设项目收费的通知》北京市物价局、北京市财政局京价（房）字[1997]第282号《关于降低征地事务管理费的通知》（16）土地使用权注册登记发证费收费依据：国家土地管理局、国家测绘局、国家物价局、财政部[1990]国土[籍]字第93号《关于土地登记收费及其管理办法》国家发展计划委员会、财政部《关于土地证书工本费收费标准等有关问题的通知》北京市物价局京价（收）字[1991]第433号《关于转发<关于土地登记收费及其管理办法>的通知》（17）防洪工程建设维护管理费收费依据：北京市人民政府1994年9月26日第21号令《北京市征收防洪工程建设维护管理费暂行规定》场地清理费。