城市综合体-的建筑构成--北京万达广场二期工程建筑功能概述

万达广场简介万达广场统一说辞一、万达集团精彩解读万达集团成立于1988年，已发展成为以商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货、旅游度假为五大支柱产业的大型企业集团，资产1000亿元，年销售额600亿元，年纳税50亿元。

万达集团在全国五十多个城市投资项目，已在全国开业27个万达广场，8家五星级酒店，持有的收租物业面积达到700万平方米。

万达集团计划到202X年，资产超过1500亿元，年销售收入超过1000亿元，年纳税超过80亿元，开业80个万达广场、45家五星级/六星级酒店、110家影城1000块电影银幕、65家连锁百货，持有的收租物业面积超过1200万平方米，成为中国一流的企业集团。

（一）商业地产----首创订单地产和城市综合体的全新商业模式商业地产是万达集团的第一支柱产业，万达集团在全国首创了“订单商业地产”和“城市综合体”的全新商业模式，经过多年发展，万达商业地产已从第一代的单店、第二代的组合店，发展到目前的第三代城市综合体，成为中国商业地产的龙头企业。

万达集团拥有全国唯一的商业规划研究院、全国性的商业地产建设团队、全国唯一的连锁商业管理公司，形成商业地产的完整产业链和企业的核心竞争优势。

目前，万达集团已和沃尔玛、家乐福、百安居、百盛、新世界、国美、苏宁等20多家跨国及国内顶尖商业连锁企业签订了联合发展协议，在全国各大中心城市投资建设“万达商业广场”，到202X年包括开业和在建的购物中心将达到50家以上，总面积将超过700万平方米，年租金收入30亿元以上。

年至202X年，共开业长春、青岛、济南、南京、南昌、长沙、天津、沈阳、南宁、武汉、哈尔滨、大连等12家万达商业广场项目，总物业面积约140万平方米。

年年底开业三家集购物中心、酒店、写字楼和公寓为一体的“大型城市综合体”项目：◆北京万达广场项目：位于北京市中央商务区核心地段，紧邻东三环和国贸中心，正对长安街，坐北向南，总建筑面积50万平方米，其中自持物业面积22万平方米。

万达广场经历了哪三代开发模式？万达广场分析概述万达集团主营业务主要包括以大型购物中心为主体的商业中心投资与运营（简称“商业中心”）；五星级及超五星级酒店的开发与运营（简称“高级酒店”）；商业运营及物业管理（简称“商业管理”）；写字楼、公寓和住宅的开发销售（简称“销售物业”）在内的四大核心业务板块，公司四大业务板块之间相互支持、相互提升，形成了一个有机业务整体。

万达商业地产的最大特色——订单模式订单模式一：联合发展即万达集团和众多国际国内一流的主力店商家签订联合发展协议，共同选址、约定信息共享等双方的权利和义务。

万达选择战略合作伙伴有三个标准：1：具有强大的吸引力和凝聚力的世界500强企业2：社会知名度高，亲和力强的亚洲超一流企业3：国内相关行业的前三名到现在，万达已和沃尔玛、家乐福、百安居、百盛、新世界、国美、苏宁等20多家跨国及国内顶尖商业连锁签订了联合发展协议。

与万达签约的主力店商家中包括多家紧密型合作伙伴，双方约定无论万达到什么地方开发万达广场，这些合作伙伴都要跟随开店。

订单模式二：平均租金将全国的城市分三等租金：一等是北京、上海、广州二等是省会城市三等是其他城市确定每一等城市的平均租金。

不再就单个项目的租金水平进行谈判，节约谈判时间，从而保证了快速扩张、快速发展以及稳定的租金收益。

订单模式三：先租后建即招商在前，建设在后。

或者叫：颠倒程序（把房地产开发商的惯性思维颠倒一下）。

为什么要招商在前？1、因为招商绝非招一个主力店的问题。

做一个购物中心，一般有七、八家主力店，而且是不同业态的主力店组合在一起，才能满足一站式购物的需求，同时提高大家的比较效益。

很多大的主力店签约时都要求排他性，不能出现同业态的竞争对手。

2、因为这样可以降低风险。

由于万达广场在开工前，大部分商业面积都已确定租户，且约定商业广场从建成后的91天起开始计租，因此不管进没进场，购物中心只要开业，一两个月就能收到租金。

订单模式四：技术对接也叫共同设计。

填表指引本表为可研目标成本、计划目标成本、目标控制成本、预目标成本和目标成本测算的统一格式。

本表填报的主要责任部门为成本控制部。

其中规划指标集团规划部确认，建造标准按营销、设计、成本、工程等相关的部门的讨论结果确定并经集团规划部确认；报批报建费根据集团发展部或规划设计部提供的《报批报建费用清单》、项目相关“问题清单”及当地优惠政策进行填写，具体项目可根据当地的政策自行增加或删减。

管理费用、财务费用、营业税金及附加、所得税等非工程成本，请财务部提供或集团领导确认。

第一级的成本项目（显示为红字）及其下的第二级成本项目（显示为蓝字）为集团统一设定，第三级（显示为黑字）以下的成本项目可根据实际情况进行调整。

成本测算时应明确各成本项目的工作界面和工作内容，保存在电子文档中，在文件打印时，成本测算时应根据量价分离的原则进行计算，并注明量、价的计算思路。

新项目或项目定位时的成本测算如无法细分时，可根据当地已结算的同类工程直接填写总价和单价，但应注明参考项目的成本情况。

项目规模较大或分期开发时，《目标成本测算》中的地价宜按各期或各产品类型的占地面积分摊（当期中的公共用地按各产品类型的可售面积比例分摊），以免因后期规划调整对已完工程的成本核算造成影响。

项目成本测算时，表中与规划有关的数据尽量从规划指标中引用采用公式计算，便于规划改变时自动计算。

单体建安造价表、单体综合造价需结合项目的具体建设内容和子目的划分进行完善，保证和成本表中的数值一致电梯10、未考虑商业转让费用及商业部分的税金11、所得税：按照销售收入的5％预征5、酒店开办费：按照3000万元6、销售费用：按照销售收入的3％，含销售大厅、面积测量和交易手续费7、财务费用：按照贷款10亿，期限2年，贷款利率8％。

8、预备费：按照工程成本（扣除土地价款，且不含三费及税）的3％9、土地增值税：按照销售收入的1％预征或按汇算清缴7.98%9、考虑招商费用及旺场费用1000万元，开业庆典费用200万元内装修百货：全部精装，按照建筑面积630元/m2超市：地面水磨石，其他简单装修，按照建筑面积220元/m2室内步行街：步行街店内部分50%简装按照建筑面积300元/m2，50%清水房；公共部分精装修按照施工面积（地面800元/m2＋墙面800元/m2＋吊顶200元/m2），玻璃顶按照投影面积1800元/m2KTV：1000万元的装修费用（含陈设、设备）写字楼：公共部位精装，按照建筑面积800元/m2小户型公寓：全部精装，按照建筑面积600元/m3白金五星酒店：全部精装，按照建筑面积3500元/m2（不含酒店厨房和洗衣设备）其他业态及单体建筑：仅公共部位（电梯厅、楼梯间，公共卫生间等）的精装修通风空调住宅、公寓：不考虑中央空调写字楼：按照建筑面积350元/m2白金五星酒店：合资品牌电梯并考虑轿箱精装费用项目成本测算编制说明1、土地价款：土地出让金 亿(含契税、基础设施配套费）2、政府行政性事业收测算费：参考调研依据测算3、前期工程准备费：酒店、步行街、百货装修设计费平均按照200元/m2建筑面积4、建安费用:外装饰住宅、公寓、写字楼外窗：断桥铝中空玻璃，按照施工面积650元/m2商业外墙：石材为主、局部铝板和玻璃幕墙，按照施工面积650元/m2住宅外墙：保温、1~2层为石材干挂，3层以上为涂料，按照施工面积180元/m2公寓外墙：保温、1~2层为石材干挂，3层以上为涂料，按照施工面积350元/m3底商外墙：保温、石材、玻璃门，按照施工面积650元/m25A写字楼外墙：保温、幕墙和石材为主、局部仿石涂料，按照施工面积650元/m2白金五星酒店外墙：保温、幕墙、石材，按照施工面积1000元/m2项目规划经济技术指标项目名称地块位置单位数量备注一、规划用地m270000二、总建筑面积m2230000.001、持有部分总建筑面积m2150000.001.1 商业社区m2120000.001.2 戴斯酒店m2 1.3 政府酒店m21.4 地下车库m2300002、销售部分总建筑面积m280000三、地上总建筑面积m2160000.001、商业社区m280000.002、滨江商业m23、戴斯酒店m24、政府酒店m25、高层住宅m280000四、地下建筑面积m2600001、商业社区m2300002、酒店部分m203、地下停车场m230000.00五、停车位个1、城市广场个2、酒店部分个3、高层住宅个4、多层住宅个六、容积率七、覆盖率八、总户数户1、高层住宅户656.002、多层住宅户购物中心面积分布明细商业业态业态明细楼层分布面积（m2）备注1、百货地上六层2、超市地下一层3、建材超市小计数码地上一层电游地上二层KTV 地上三层影城地上四层夹层地上四层小计地上一层地上二层地上三层物业管理用房6、地下部分地上部分小计地下部分小计总计4、娱乐广场5、室内步行街序号预征汇算清缴预征420#REF!420219255.72582#REF!19255.725823339.6054503#REF!4813.931454418916.12037#REF!14441.7943650.4649914010.4649914010.46499140160.450383818#REF!0.34385224770.831687141#REF!0.6349639588-34102.9041#REF!-38577.230141项目项目投资分析项目净收入所得税预征所得税土地增值税销售部分利润总额销售部分所得税销售部分净利润销售毛利率销售净利润率投资净利率税清缴汇算清缴#REF!#REF!#REF!#REF!0.464991401#REF!#REF!#REF!编制日期：大商业酒店写字楼4200042000420004200075,763 22,470 43,992#REF!11,014 3,550 1,235 1,852 - 4633,550 1,235 1,852 - 463 - - - - 2,061 880 880 #REF!240 63,006 16,635 35,990 #REF!8,916 1,269 441 607 #REF!165 38,396 10,737 22,359 #REF!6,436 16,188 3,119 9,437 #REF!1,362 805 280 385 #REF!105 1,946 677 931 #REF!254 2,251 783 1,077 #REF!294 253 88 121 #REF!33 1,898 510 1,074 #REF!267 92 32 44 #REF!12 - - -#REF!- 2,002 696 957 #REF!261 13 4 6 #REF!2 2,310 803 1,105 #REF!301 2,310 803 1,105 #REF!301 420 146 201#REF!5519,530 4,882 14,647 0.46 0.34874355119.33%-38,646 14,647 -43,992 #REF!-11,014黄色部分不填写，仅填写白色部分 １.１ 土地费用 １.２ 回迁房抵地价 ９ 营业税金及附加 ３.８ 预备费 ５ 酒店开办费 ４ 物业启动与商业招商费 ３.１ 前期工程准备费 ３.５ 园林环境工程费 ３.６ 配套设施费 ２　政府行政事业性收费 １０ 土地增值税七、销售净利润率 ６ 管理费用 ８ 营销费用 ７　财务费用六、销售毛利率五、销售部分净利润三、销售部分利润总额四、销售部分所得税 ３.２ 主体建筑工程费八、投资净利率九、项目净收入建设项目投资计划表编制单位：项 目一、项目总收入金额（万元）持有物业 １　土地费用 ３.３ 主体安装工程费 ３.７ 其他建设工程支出备注销售物业整个项目 ３.４ 社区管网工程费二、各项支出总额 ３　建造成本 1　销售收入 2　税收返还编制日期：2010-12-24- - 28,000 80,000 3,500.00住宅- 14,000 14,000 10,000.00住宅车库底商42,00094,000销售总收入 2　高层住宅收入 3　小高层住宅收入 5　车库收入 6　其他收入 4　商业收入 1　多层住宅收入建设项目销售计划表编制单位：按可售面积销售价格（元/m2)备 注总金额（万元）可售面积（Ｍ２）按建筑面积销售价格（元/m2)项 目建设项目名称：XX项目制 表 单 位：工作界面工作内容面积（m2)造价指标(元/m2） 计划总金额（万元） 按建筑面积摊（元/平方米）计算方法或依据文件70000507.103,549.70 154.33 3,264.70- 285.00 - - - - - - - - - - - - - 23000089.63 2,061.45 90.09- 76931.47110846.25 36.98151900.54801,215.20 53.10 - - - - - - - - - - - - - - - - 1,268.75 55.16 230000 1.534.50 1.50 按建筑面积暂估- - - - 230000- 按建筑面积暂估70000214.00 0.61 - - 23000020.04 461.00 20.04 施工图审查费230000123.00 1.00 18.00 0.78 11.35 0.49 0.90 0.04 23000013.83 318.00 13.83 - - 酒店精装设计费100- - 商业精装设计费21600.0050108.00 4.70- - - 23000035.00 1.52- - - 35.00 1.52 210.00 9.13 4.5 独立售楼处与样板房 2.6 模型制作 2.7 效果图设计 2.8 施工图设计 4　临时设施费 3.1 临时道路 3.4 场地平整 2.11 制图、晒图、赶图 3.3 临时用水 2.9 人防设计 2.10 装修设计 1.14 招投标管理 1.2 详勘1.1 初勘 1.15 竣工验收各项报批费用2.4 热力三、前期工程准备费 1　勘测丈量费 2　增容费 2.1 供水 2.2 供电 1.8 白蚁防治 1.9 墙改基金1.10 建筑面积丈量 1.11 路口开设2.4 方案评审 2.5 交通、环境影响分析 4　拆迁补偿费 2.1 规划设计（总图） 2.3 方案设计 1.1 住宅配套及事业性收费 1.4 交易中心手续费 1.5 人防报建 1.2 商业配套及事业性收费 1.3 标底编制2.3 燃气 2　规划、设计、可研费3.3 红线外道路、绿化建设费 3.4 接口补偿费4.1 地上、地下建筑物或附着物的 4.2 安置及动迁支出 4.3 农作物补偿 1.7 散装水泥集资 1.12 规划管理 1.13 拆迁管理二、政府行政事业性收费 1.6 消防配套设施 1.5 耕地占用税 1.6 土地变更用途和超面积补交的 2　合作款项 2.1 补偿合作方地价 2.2 合作项目建房转入分给合作方 3　红线外市政设施费 3.1 红线外水、电、气、热设施与建设项目成本计划表成本科目一、土地费用 1　地价款及市政配套费 2.2 可行性研究 1.1 土地出让金 1.2 市政基础设施配套费 1.3 契税 3.2 红线外通讯建设费 1.4 土地使用费 1.3 沉降观测 1.4 验线、复线、定线、放线、面 5　市政配套设施的其他支出 1　报批报建费 3　三通一平费 3.2 临时用电 4.1 临时围墙 4.2 临时办公室 4.3 临时场地占用 4.4 临时围板（广告围档） 5　其他支出工作界面工作内容面积（m2)造价指标(元/m2） 计划总金额（万元） 按建筑面积摊（元/平方米）计算方法或依据文件成本科目38,396.46 1,669.412,057.60 89.46室外部分土方挖、填、运457.60 19.90 地下连续墙- -不含承台PHC桩，打桩，接桩，桩头处理1,600.00 69.57 静载试验、小应变- - 井点降水- - - - 8,920.46 387.85 承台、±0.00及以下主体结构混凝土、钢筋、模板、措施费600007,870.46342.191、商业社区混凝土、钢筋、模板、措施费30000########3,520.23 153.05 钢筋60kg/m2;混凝土0.33m3/m2,模板2.5m2/m2,双层SBS防水做法0.4m2/m22、酒店　混凝土、钢筋、模板、措施费- -3、地下停车场混凝土、钢筋、模板、措施费30000########4,350.23189.14 钢筋95kg/m2;混凝土0.8m3/m2,模板2.2m2/m2,双层SBS防水做法1.7m2/m2,维护结构、抹灰找平、防水600001,050.0045.651、商业社区砌筑、抹灰、地面及措施费30000150450.00 19.57 砌体0.02m3/m2，抹灰刮腻子涂料2.2m2/m2、地面细石混凝土找平2、酒店　砌筑、抹灰、地面及措施费0- -3、地下停车场抹灰、地面及措施费30000200600.00 26.09 抹灰刮腻子涂料1.6m2/m2、地面细石混凝土找平、排水沟及篦子、措施费等1704.677515,797.42686.84如无地下室：承台、主体结构；如有地下室：±0.00以上主体结构1600001704.677513,637.42 592.931、商业社区混凝土、钢筋、模板、措施费80000904.687,237.42 314.67钢筋60kg/m2;混凝土0.33m3/m2,模板2.6m2/m2,屋面防水3层做法0.12m2/m2（SBS卷材2层3+3mm；保护层；保温层；找平层） 2、滨江商业　混凝土、钢筋、模板、措施费- -3、戴斯酒店混凝土、钢筋、模板、措施费0- -4、政府酒店混凝土、钢筋、模板、措施费0- -5、高层住宅混凝土、钢筋、模板、措施费800008006,400.00 278.26钢筋50kg/m2;混凝土0.3m3/m2,模板2.8m2/m2,屋面防水3层做法0.06m2/m2（SBS卷材2层3+3mm；防水涂料；保护层；保温层；找平层）,卫生间、厨房、阳台防水0.6m2/m2维护结构、抹灰找平、防水、屋面基层；1600002,160.0093.911、商业社区砌筑、抹灰、地面及措施费80000100800.00 34.78 砌体0.1m3/m2，室内抹灰2.2m2/m2 2、滨江商业　砌筑、抹灰、地面及措施费- - 3、戴斯酒店砌筑、抹灰、地面及措施费- - 4、政府酒店砌筑、抹灰、地面及措施费- - 5、高层住宅砌筑、抹灰、地面及措施费800001701,360.00 59.13 砌体0.22m3/m2，室内抹灰2.8m2/m2222.20 1,394.39 60.63 如采用玻璃幕墙在外立面中统计81.40651.1928.31 3.2 地上砌筑及粗装修3 地上结构及粗装修 2.1 地下主体结构3.1 地上主体结构四、主体建筑（装修）工程费 4　门窗工程4.1 室外门窗1.2 基坑支护 1.1 土石方 1　地基与基础工程 1.3 独立基础基2.2 地下砌筑及粗装修 1.4 桩基检测 1.5 降水 1.6 基础处理 2　地下结构及粗装修1、商业社区800001.5812.66 0.55 2、滨江商业　- - 3、戴斯酒店- - 4、政府酒店- -5、高层住宅塑钢门窗制作、安装8000079.82 638.53 27.76 单元门1.3110.500.461、商业社区80000- - 2、滨江商业　- - 3、戴斯酒店- - 4、政府酒店- -5、高层住宅三防门制作、安装800001.31 10.50 0.46 入户门10793.421、商业社区800000- -2、滨江商业　00- -3、戴斯酒店00- -4、政府酒店00- - 5、高层住宅三防门制作、安装800001078.72 3.42 27.50 146.806.381、商业社区甲级防火门制作、安装、验收8000010.5084.00 3.65 2、滨江商业　- - 3、戴斯酒店- - 4、政府酒店- -5、高层住宅防火门制作、安装、验收8000015122.80 5.346、商业社区地下室甲级防火门制作、安装、验收300006.00 18.00 0.78 7、酒店地下室0- -8、地下停车场甲级防火门制作、安装、验收300002.00 6.00 0.26 102.1507.222.051、商业社区防火卷帘门制作、安装8000040.15321.19 13.96 2、滨江商业　0- - 3、戴斯酒店0- - 4、政府酒店0- - 5、高层住宅80000- -6、商业社区地下室防火卷帘门制作、安装3000058.04 174.11 7.577、酒店地下室-8、地下停车场防火卷帘门制作、安装300003.96 11.88 0.52- 1、商业社区自动旋转门制作、安装80000-2、滨江商业　00-- 3、戴斯酒店0- - 4、政府酒店0- - 5、高层住宅800000- - 4,195.80 182.43 屋面瓦或上人屋面面层16000046.92 750.7032.641、商业社区屋面8000081.25650.00 28.26 屋面保温，防水两层（2+4），保护层两层，找坡，找平两层2、滨江商业　0- -3、戴斯酒店0- -4、政府酒店0- -5、高层住宅屋面8000012.59 100.70 4.38 屋面保温，防水两层（2+4），找坡，找平两层外墙面层、外墙装饰物160000215.32 3,445.10149.791、商业社区玻璃幕墙和铝板为主，局部石材、外墙保温80000319.382,555.00 111.09 2、滨江商业　0- - 3、戴斯酒店0- - 4.4 防火卷帘 5.2 外立面 4.2 单元门 5.1 屋面 4.3入户门 4.3 防火门 4.5 其他 5　室外精装修4、政府酒店0- -5、高层住宅保温、涂料80000111.26 890.10 38.70 1,001.85 6,030.79 262.21433.883,471.04 150.911、商业社区80000433.88 3,471.04 150.912、滨江商业　0- - 3、戴斯酒店0- - 4、政府酒店0- - 5、高层住宅80000- - 46.67 373.3916.231、商业社区8000019.61 156.91 6.822、滨江商业　00- -3、戴斯酒店00- -4、政府酒店00- - 5、高层住宅80000.0027.06 216.48 9.41 7.38 59.042.57 1、商业社区800000- - 2、滨江商业　00- - 3、戴斯酒店00- - 4、政府酒店00- -5、高层住宅800007.3859.04 2.57 - - 1、商业社区800000- - 2、滨江商业　00- - 3、戴斯酒店00- - 4、政府酒店00- - 5、高层住宅800000- - 46.63373.00 16.22 1、商业社区8000046.63373.00 16.222、滨江商业　00- - 3、戴斯酒店00- - 4、政府酒店00- - 5、高层住宅80000- - 29.01 347.2215.101、商业社区80000.0029.01347.22 15.102、滨江商业　0.00- 3、戴斯酒店0.000- - 4、政府酒店0.000- - 5、高层住宅80000.000- - 18.45 147.66.421、商业社区80000.000- - 2、滨江商业　0.000- - 3、戴斯酒店0.000- - 4、政府酒店0.000- -5、高层住宅80000.0018.45 147.60 6.42 600002601,56067.806、商业社区地下室30000419.831,259.50 54.76 7、酒店地下室00- - 8、地下停车场30000100300.00 13.04 按80元/m2考虑地面环氧、墙面和顶棚综合20元/m16,187.64 703.81- 6.9 地下室、停车场 6.4 厨房 6　室内精装修 6.7 阳台、露台 6.6电影院五、主体安装工程费 1　室内水暖气电管线设备 6.3 楼梯间 6.5 卫生间 6.1 大堂 6.2 电梯厅给水管道室内外界限划分：以建筑物外墙皮1.5m为界；入口处设阀门者以阀门为界排水管道室内外界限划分：应以出户第一个排水检查井为界- -1、商业社区PPR给水管道及控制系统8000042336.00 14.61 2、滨江商业　PPR给水管道及控制系统0- - 3、戴斯酒店PPR给水管道及控制系统0- - 4、政府酒店PPR给水管道及控制系统0- -5、高层住宅PPR给水管道及控制系统8000035280.00 12.17 6、商业社区地下室PPR给水管道及控制系统3000042126.00 5.48 7、酒店地下室PPR给水管道及控制系统0- -8、地下停车场PPR给水管道及控制系统300001030.00 1.30室内外界限划分：以建筑物外墙皮1.5 m为界；入口处设阀门者以阀门为界- -1、商业社区8000065520.00 22.612、滨江商业　0- -3、戴斯酒店0- -4、政府酒店0- -5、高层住宅8000065520.00 22.61 6、商业社区地下室3000065195.00 8.48 7、酒店地下室0- - 8、地下停车场3000040120.00 5.22室内外界限划分：地下引入室内的管道应以室内第一个阀门为界，地上引入室内的应以墙外三通为界- -1、商业社区8000017.33 138.60 6.03 2、滨江商业　室内燃气管道的敷设0- -3、戴斯酒店0- - 4、政府酒店0- - 5、高层住宅80000.0025.83 206.64 8.986、商业社区地下室3000015.8047.40 2.06 7、酒店地下室0- - 8、地下停车场30000- -室内外界限划分：以室内电表箱或低压配电柜为界- -1、商业社区强电、弱电钢管的敷设800002802,240.00 97.39 按建筑面积暂估 2、滨江商业　强电、弱电钢管的敷设00- - 3、戴斯酒店强电、弱电钢管的敷设00- - 4、政府酒店强电、弱电钢管的敷设00- -5、高层住宅强电、弱电钢管的敷设80000120960.00 41.74 按建筑面积暂估 6、商业社区地下室强电、弱电钢管的敷设30000280840.00 36.52 按建筑面积暂估 7、酒店地下室强电、弱电钢管的敷设00- -8、地下停车场强电、弱电钢管的敷设30000220660.00 28.70 按建筑面积暂估 1.2 室内采暖系统 1.4 室内电气系统（强、弱电预埋 1.3 室内燃气系统 1.1 室内给排水系统- - - -如纯住宅地上部分防排烟列在消防电中，地下部分单列- -1、商业社区冷暖中央空调、通风、排烟系统800002151,720.00 74.782、滨江商业　冷暖中央空调、通风、排烟系统0- -3、戴斯酒店冷暖中央空调、通风、排烟系统0- -4、政府酒店冷暖中央空调、通风、排烟系统0- -5、高层住宅冷暖中央空调、通风、排烟系统80000540.00 1.746、商业社区地下室冷暖中央空调、通风、排烟系统30000215645.00 28.04 7、酒店地下室0- - 8、地下停车场3000035105.00 4.57 1,850.00 80.431、商业社区电梯的购置、安装、测试、调试（合资品牌并考虑轿箱精装费）80000110880.00 38.262、滨江商业　电梯的购置、安装、测试、调试（合资品牌并考虑轿箱精装费）00- -3、戴斯酒店电梯的购置、安装、测试、调试（合资品牌并考虑轿箱精装费）00- -4、政府酒店电梯的购置、安装、测试、调试（合资品牌并考虑轿箱精装费）00- -5、高层住宅电梯的购置、安装、测试、调试（合资品牌并考虑轿箱精装费）8000080640.00 27.83 按投标报价暂估6、商业社区地下室电梯的购置、安装、测试、调试（合资品牌并考虑轿箱精装费）30000110330.00 14.35 按投标报价暂估7、酒店地下室电梯的购置、安装、测试、调试（合资品牌并考虑轿箱精装费）00- -8、地下停车场电梯的购置、安装、测试、调试（合资品牌并考虑轿箱精装费）300000- -- - 1.5 其他支出 3 消防系统 2　室内空调、电梯设备 2.1 通风、空调及安装 2.2 电梯及其安装管道界限的划分：喷淋系统水灭火管道：室内外界限以建筑物外墙皮1.5 m为界；入口处设阀门者以阀门为界；设在高层建筑物内的消防泵间管道应以泵间外墙皮为界；消火栓管道：室内外界限以建筑物外墙皮1.5 m为界；入口处设阀门者以阀门为界- - 消火栓、喷淋系统1、商业社区消火栓、喷淋系统8000060480.00 20.87 2、滨江商业　消火栓、喷淋系统0- -3、戴斯酒店0- -4、政府酒店0- - 5、高层住宅消火栓系统8000015120.00 5.22 6、商业社区地下室消火栓、喷淋系统3000060180.00 7.83 7、酒店地下室0- -8、地下停车场消火栓、喷淋系统3000060180.00 7.83 - - 1、商业社区消防报警系统8000040320.00 13.912、滨江商业　消防报警系统0- -3、戴斯酒店消防报警系统0- -4、政府酒店消防报警系统0- -5、高层住宅消防报警系统800001080.00 3.48 6、商业社区地下室消防报警系统3000040120.00 5.22 7、酒店地下室消防报警系统0- - 8、地下停车场消防报警系统3000040120.00 5.22 - - - - 1、商业社区地下室停车出入口的收费管理系统300000- - 按建筑面积暂估2、酒店地下室停车出入口的收费管理系统00- - 3、地下停车场停车出入口的收费管理系统300001854.00 2.35 - - 1、商业社区电视、网络800000- - 2、滨江商业　电视、网络00- - 3、戴斯酒店电视、网络00- - 4、政府酒店电视、网络00- - 5、高层住宅80000- 6、商业社区地下室30000- 7、酒店地下室电视、网络00- - - - 1、商业社区卫星电视接收系统800000- - 2、滨江商业　卫星电视接收系统00- - 3、戴斯酒店卫星电视接收系统00- - 4、政府酒店卫星电视接收系统00--5、高层住宅80000540.00 1.746、商业社区地下室300000- - 7、酒店地下室卫星电视接收系统00- - 230000123.00 1.00按总建筑面积暂估2300000- - 含在楼宇自控内2300000- - 230000369.00 3.00 按总建筑面积暂估230000246.00 2.00 按总建筑面积暂估2300000- - 230000369.00 3.00 按总建筑面积暂估2300005115.005.00按总建筑面积暂估 4.10 楼宇自控系统 4.11 周界安防 4.7 防盗报警系统 4.4 三表远传系统 4.5 家居智能化系统 3.2 消防电系统 4.8 综合布线系统 4.9 程控交换机系统 4.6 公用电视工程 4　弱电（智能化）系统 4.1 停车管理 4.2 电信网络 4.3 卫星电视 3.1 消防水系统230000369.00 3.00按总建筑面积暂估230000369.00 3.00 按总建筑面积暂估2300007161.00 7.00 按总建筑面积暂估230000246.00 2.00 按总建筑面积暂估- - 停车场引导系统制作、安装300000- - 停车场引导系统制作、安装00- -停车场引导系统制作、安装3000026.00 0.26- 厨房设备采购、安装- - 设备采购、安装- -发电机组采购安装23000017391.00 17.00 制作、安装160000- - 230000805.00 35.00 - -给水与市政给水管道的界限应以水表井为界；无水表井的，应以与市政给水管道碰头点为界。

中国50个著名综合体项目一览：华贸中心、上海新天地每座城市都需要有带领步入国际化的商业综合体，中国地产发展至今，发展城市综合体已经代表了一种趋势，一种潮流，一种地产品牌持续发展与城市地产价值最大化的必需。

这种发展趋势不仅仅表现在一线城市，二三线城市也是如此，苏州有圆隔时代广场、深圳有万象城、北京有银泰中心、南京有水游城、武汉有世界城、重庆有龙湖时代天街……1.商铺租金最贵：东方广场之东方新天地东方新天地坐落在目前亚洲最大的综合性商业建筑群之一的东方广场内，面积12万平方米，连接着金街–王府井商业街和银街–东单商业街。

东方新天地现已成为不少知名品牌店的首选地点，也成为北京白领、国内外游客购物、就餐、娱乐、休闲的理想场所。

东方新天地商场包括6个主题购物区–缤纷新天地、都市新天地、庭苑新天地、寰宇新天地、活力新天地和天空大道。

6个主题购物区各有不同的商品定位，在装饰风格上也各有特色，适合更多的消费层。

另外有餐饮、娱乐、休闲等多种配套设施，使东方新天地在购物的基础上具有更多的功能。

2.入驻品牌最多综合体：华贸中心北京华贸中心坐落于长安街国贸桥以东800米处。

这座由三栋高达百余米写字楼、座酒店、商城、国际公寓、商务楼和公园组成的地标性百万平米超大规模商务建筑集群，已经成为高端、时尚、现代的国际级商圈。

它的出现使CBD 繁华地段东移，确立了CBD新的商务地标。

此外，华贸商圈还拥有两座堪称世界酒店业楚翘的丽思卡尔顿酒店、JW万豪酒店。

两座酒店可接待上千人的会议和活动，配有北京独一无二的"独立式婚礼小教堂",国际最顶级的俱乐部也在此落户。

华贸中心的整体设计由世界最著名的建筑设计师之一的美国KPF担纲，建筑设计纯净、简洁、明快、凌厉、极富纪念性和时代感，基于"建筑与城市人文结合、建筑与环境共生"的理念。

KPF的设计宗旨是创造一系列的由建筑综合体组成的城市空间，并使这些城市空间的产生与存在与周围环境形成一种必然的联系。

5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。

我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。

”6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。

”7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。

8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。

9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。

一、城市综合体1概述：“城市综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。

它基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。

按特点可以分为两类：1城市CBD中心的城市综合体、2城郊结合部城市综合体。

从这里我们可以看出城市综合体和CBD的区别和联系噢~ （中央商务区指一个国家或大城市里主要商业活动进行的地区。

一般而言，CBD高度集中了城市的经济、科技和文化力量，作为城市的核心，应具备金融、贸易、服务、展览、咨询等多种功能，并配以完善的市政交通与通讯条件。

主要是一最先进的最发达的而第三产业，而城市综合体的产业则比较全面。

）大型城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市，在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重，一般来说，酒店功能或者写字楼跟购物中心功能是最基本的组合。

城市综合体与多功能建筑的差别在于，多功能建筑是数量与种类上的积累综合，这种综合不构成新系统的产生，局部增减无关整体大局。

而城市综合体则是各组成部分之间的优化组合，并共同存在于一个有机系统之中。

2地标式的城市建筑城市综合体一个显著特点就是均在所在城市矗立了地标式建筑。

万达商业综合体建造标准
商业综合体是当今城市建设中的重要组成部分，它不仅是城市的商业中心，更是人们日常生活、娱乐、休闲的重要场所。

万达商业综合体作为国内知名的商业地产开发商之一，其建造标准备受到广泛关注。

本文将围绕万达商业综合体建造标准展开讨论，探讨其在设计、建造、运营管理等方面的要点。

首先，万达商业综合体在选址上具有独特优势。

其选址通常考虑到城市的交通便利性、人流量、周边配套设施等因素，以确保商业综合体的流量和吸引力。

在选址过程中，需要考虑到城市规划的整体布局，充分融入城市发展的整体战略。

其次，万达商业综合体在建筑设计上注重创新和实用性。

建筑设计需要充分考虑商业综合体的定位和功能需求，同时注重建筑风格的独特性和美观性。

在建筑材料和施工工艺上也要求严格，以确保建筑的质量和安全性。

再者，万达商业综合体在设施配套上力求完善。

除了商业空间外，还需要考虑到停车设施、娱乐设施、餐饮设施等的配套建设，以满足消费者的多样化需求。

同时，安全设施和便民设施也需要得到重视，以提升商业综合体的整体服务水平。

此外，万达商业综合体在运营管理上注重精细化和专业化。

商业综合体的运营需要考虑到租赁管理、人员管理、市场营销等多个方面，需要建立健全的管理体系和运营团队，以确保商业综合体的长期稳定发展。

总的来说，万达商业综合体建造标准涉及到选址、建筑设计、设施配套、运营管理等多个方面，需要全面考虑，注重细节，力求达到国际化水准。

希望本文能够对相关人士有所启发，为商业综合体的建造和发展提供一些参考和借鉴。

1万达商业综合体建造标准1.1 万达商业综合体建造标准——建筑、结构部分备注：除特殊说明外，C版建造标准均按照B版建造标准执行1.2 万达商业综合体建造标准——内装部分备注：在规划阶段，步行街店铺按照50%的比例为餐饮类店铺（毛坯，租户自行装修）估算成本。

1.3 万达广场购物中心建造标准——景观部分备注：本表除特殊说明外，其他均计入景观成本。

1.4 万达广场购物中心建造标准——给水排水、燃气部分1.5 万达广场购物中心建造标准——暖通部分备注：除特殊说明外，C版建造标准均按照B版建造标准执行。

1.6 万达广场购物中心建造标准——强电部分业态类别联合发展业态待定业态室内步行街物管用房地下车库其他功能用房业态名称万千百货万达院线大歌星KTV大玩家电玩电器超市大型酒楼健身儿童城零售娱乐特色餐饮洗浴走廊、中庭店铺设备用房员工食堂非机动车库垃圾房员工卫生间其他用房（疏散楼梯间、通道、仓库等）强电供、配电系统供电电源双（多）路市电，供电电源电压等级一般为110KV、66KV、35KV、20KV、10KV；10KV（20KV）电源为优先选用电源开闭所根据项目所在地供电部门要求，确定是否设置开闭所；开闭所转接容量及所带负荷应根据经供电部门审批的供电方案确定变电所百货、超市为独立供配电系统，其余除电器、大型酒楼需根据工程实际状况、计量要求、容量及双方合约内容确定是否设置独立变电所外，其余均由物业变电所供电由物业变电所供电变电所中压配电柜柜体均为国产优质变压器顺特、施耐德、许继等品牌库产品低压配电柜柜体均为国产优质封闭式母线国产优质电缆桥架国产优质中压断路器A版：西门子、ABB、施耐德；B版、C版：国产VSI型低压断路器A版、B版、C版：西门子、ABB、施耐德、默勒双电源自动转换装置（ATS）A版、B版、C版：合资柴油发电机组{合资或国产优质（康明斯、帕金斯、奔驰，三菱、沃尔沃等）}供电计量超市、百货、回迁商业根据双方交房条件可实行高压计量外，其他业态均实行低压计量，变电所所有低压出线均设计量表；计量精度：高压互感器0.2级；计量表0.5级；低压互感器、计量表0.5级低压计量动力配电系统动力配电柜(箱) A版、B版、C版：国产优质双电源切换箱A版、B版、C版：国产优质控制箱A版、B版、C版：国产优质备用电源（EPS、UPS）应急供电时间应满足当地消防部门要求低压断路器A版：西门子、ABB、施耐德、默勒；B版、C版：国产优质+部分合资（西门子、ABB、施耐德、默勒）；业态类别联合发展业态待定业态室内步行街物管用房地下车库其他功能用房业态名称万千百货万达院线大歌星KTV大玩家电玩电器超市大型酒楼健身儿童城零售娱乐特色餐饮洗浴走廊、中庭店铺设备用房员工食堂非机动车库垃圾房员工卫生间其他用房（疏散楼梯间、通道、仓库等）隔离开关A版：西门子、ABB、施耐德、默勒；B版、C版：国产优质+部分合资（西门子、ABB、施耐德、默勒）；交流接触器A版：西门子、ABB、施耐德、默勒；B版、C版：国产优质+部分合资（西门子、ABB、施耐德、默勒）；双电源自动转换装置（ATS）A版、B版、C版：国产优质或合资所有ATS均选用PC级热继电器A版：西门子、ABB、施耐德、默勒；B版、C版：国产优质+部分合资（西门子、ABB、施耐德、默勒）；降压起动控制器A版：西门子、ABB、施耐德、默勒；B版、C版：国产优质+部分合资（西门子、ABB、施耐德、默勒）；软启动控制器A版：西门子、ABB、施耐德、默勒；B版、C版：国产优质+部分合资（西门子、ABB、施耐德、默勒）；变频控制器A版：西门子、ABB、施耐德、默勒；B版、C版：国产优质+部分合资（西门子、ABB、施耐德、默勒）；电缆08版民用电气设计规范执行照明配电系统照明配电箱A版、B版、C版：国产优质应急双电源切换箱A版、B版、C版：国产优质照明时钟控系统合资或国产优质备用电源（EPS、UPS）应急供电时间应满足当地消防部门要求低压断路器A版：西门子、ABB、施耐德、默勒；B版、C版：国产优质+部分合资（西门子、ABB、施耐德、默勒）；隔离开关A版：西门子、ABB、施耐德、默勒；B版、C版：国产优质+部分合资（西门子、ABB、施耐德、默勒）；双电源自动转换装置（ATS）A版、B版、C版：国产优质或合资所有ATS均选用PC级室内照明灯具A版：合资光源--GE、飞利浦、欧司朗、松下等；B版、C版：合资光源--GE、飞利浦、欧司朗、松下等；国产优质光源光源显色指数Ra≥80；色温：居住类、酒吧--≤3300K；办公、商业--3300K∽5500K 室外照明灯具A版：合资光源--GE、飞利浦、欧司朗、松下等；B版、C版：合资光源--GE、飞利浦、欧司朗、松下等；国产优质光源疏散照明灯具国产优质(消防部门审批合格) 应急供电时间应满足当地消防部门要求开关(电气附件) A版、B版：合资（西门子、施耐德、松下电工、罗格朗、海格等）；C版：合资或国产优质（奇胜、TCL等）插座(电气附件) A版、B版：合资（西门子、施耐德、松下电工、罗格朗、海格等）；C版：合资或国产优质（奇胜、TCL等）电线、电缆08版民用电气设计规范执行备注：除特殊说明外，C版建造标准均按照B版建造标准执行。

〖万达研发〗万达第四代城市综合体建筑与结构关键要求（最新.最全）2014-04-12 万达内部资料〉房地产经理人联盟万达第四代城市综合体建筑设计关键要求为保证万达第四代城市综合体设计的延续性，编制此标准设计任务书。

设计人需严格按照任务书要求进行施工图设计，编制人对任务书的内容负责并进行解释。

1 项目概况注：建设规模为根据初步设计统计，施工图设计时应根据任务书要求重新计算并统计。

2 设计依据2.1 国家相关法律、法规、强制性条文、国家及各行业设计规范、规程、行业条例及项目所在地方规定和标准。

2.2 相关政府主管部门对本项目的批复文件、给定的技术条件和意见要求。

2.3 甲方提供的经万达商业规划研究院有限公司确认的方案和初步设计文件、实测地形图、项目用地周边市政管线资料、工程地质勘察报告和水文勘测资料等。

2.4 在项目设计过程中甲方（或甲方指定委托人）提出的条件、意见和要求。

2.5 施工图设计任务书（本文件）。

2.6 各业态房产技术条件、交房条件和建造标准（详见附件和附表）。

2.7 双方签定的设计合同内所包含的服务性条款及要求（详见施工图设计合同）。

3 设计内容本设计范围包括合肥万达第四代城市综合体甲方指定内容的施工图设计、初步设计、方案深化及甲方要求的各类指标及数据的统计。

具体设计内容如下：3.1 项目红线范围内场区竖向设计和管网综合施工图设计（如甲方单独委托设计时不含本内容）。

3.2 本工程整体地下室施工图设计。

3.3 地上裙房商业部分施工图设计。

3.4 裙房以上写字楼施工图设计。

3.5 按甲方要求完成室内管线综合图设计。

3.6 按国家规范要求的场区无障碍设计。

3.7 本工程人防设计内容（如项目得到政府相关部门异地建设批复许可或甲方另行委托人防设计单位时，本设计内容不在此次设计范围内）。

3.8 以下各单项设计由甲方另行单独委托，不在本设计范围内。

但设计人应在施工图设计中为此部分内容考虑预留、预埋及配套设计，并配合各单项设计单位进行施工图二次设计。

商业综合体设计案例背景介绍：商业综合体是指在一个综合建筑内结合了商业、办公、娱乐、住宅等多种功能的建筑群体。

它通常包括购物中心、写字楼、酒店、影院、娱乐场所等。

商业综合体的设计旨在提供一个集各种功能于一体的空间，以满足人们的各种需求，并创造一个独特的消费和娱乐体验。

案例一：北京国际贸易中心北京国际贸易中心是中国最大的商业综合体之一，位于北京中心商务区CBD。

该项目由一栋高达330米的办公楼和两座高层酒店组成。

办公楼内设置了多层的商业空间，包括高端品牌商店、餐厅、咖啡店等，为办公楼的租户和附近居民提供了便利的购物和休闲场所。

酒店设有豪华套房、会议室、健身中心、游泳池等设施，满足商务和休闲旅客的需求。

该商业综合体的设计以大胆的现代风格为主，结合了最新的可持续设计原则，在充分利用自然光和通风的同时，打造了一个时尚、舒适的购物和工作环境。

案例二：迪拜购物中心迪拜购物中心是世界上最大的购物中心之一，位于阿联酋迪拜市中心。

该购物中心占地超过115万平方米，拥有超过1200家商店，涵盖了时尚品牌、奢侈品牌、电子产品、家居用品等各个领域。

购物中心内还设有电影院、冰场、水族馆等多种娱乐设施，吸引着数百万游客前来消费和娱乐。

迪拜购物中心的设计以富丽堂皇的风格为主，采用大量的大理石、黄金和水晶装饰，营造出一种奢华和繁华的氛围。

购物中心内还设置了大量的座椅和休息区域，为游客提供了舒适的购物环境。

案例三：上海环贸广场上海环贸广场是上海市静安区的一座商业综合体，位于繁华的南京西路商业区。

该项目由一座高层写字楼、购物中心和五星级酒店组成。

购物中心内设有世界各地的知名品牌商店、餐厅、咖啡店等，吸引了大量的购物者和游客。

写字楼为国际知名企业提供了优质的办公空间，基础设施完善，设有先进的通讯和安全系统。

酒店设有豪华客房、会议室、健身中心、室内游泳池等设施，满足商务和休闲旅客的需求。

上海环贸广场的设计以现代和传统元素相结合的风格为主，充分考虑了周围环境和文化特色，营造出一种独特而又时尚的氛围。

万达广场工程施工进度安排一、工程概述本项目为万达广场，位于我国某城市中心区域，占地面积约XX平方米，总建筑面积约XX平方米，包括购物中心、办公楼、酒店、公寓等业态。

工程采用现代化的建筑风格，结合当地文化特色，打造成为城市新的商业中心。

工程分为两个施工阶段，第一阶段为土建工程，第二阶段为装修工程。

二、施工进度安排1. 土建工程阶段（1）前期准备：进行施工场地平整、地质勘察、桩基施工等，预计用时1个月。

（2）主体结构施工：主要包括桩基、地下室、地上主体结构等，预计用时6个月。

（3）建筑外立面施工：包括幕墙、外墙抹灰、涂料等，预计用时2个月。

（4）室内外装修及园林绿化：包括室内墙面、地面、天花板装修，室外景观绿化等，预计用时3个月。

2. 装修工程阶段（1）购物中心装修：包括商户店铺装修、公共区域装修等，预计用时4个月。

（2）办公楼装修：包括办公区域、会议室、走廊等，预计用时3个月。

（3）酒店装修：包括客房、大堂、餐厅等，预计用时4个月。

（4）公寓装修：包括住宅单元、公共区域等，预计用时3个月。

（5）其他配套设施：包括停车场、电影院、超市等，预计用时2个月。

三、施工措施1. 加强项目管理，设立项目经理部，明确各岗位职责，确保工程顺利进行。

2. 优化施工方案，采用先进的施工技术和工艺，提高施工效率。

3. 确保施工材料质量，对原材料进行严格检测，不符合标准的产品不得使用。

4. 注重施工安全，严格执行安全规定，定期进行安全培训和检查。

5. 做好施工现场的环保工作，严格执行环保法规，降低施工对环境的影响。

6. 加强与各相关单位的合作，确保工程顺利进行。

四、工程进度监控1. 制定详细的施工计划，明确各阶段的完成时间。

2. 定期进行施工进度汇报，及时了解工程进展情况。

3. 对施工进度进行动态监控，发现问题及时解决。

4. 对照施工计划，对已完成工程进行验收，确保工程质量。

五、工程竣工及验收1. 在工程完成后，组织相关单位进行竣工验收。