房地产企业面对施工合同存在问题及应对措施论文
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房地产企业面对施工合同存在问题及应对措施【摘要】房地产企业建设项目的施工是一个非常重要的环节，施工合同管理是整个建设项目施工过程管理的总纲，施工单位和业主之间的利益关系，最终都要体现在合同上。
因此建设工程施工合同管理及风险控制尤为重要。
只有加强施工过程中合同管理，时刻保持高度的风险意识，才能在合同双方发生严重分歧时，有效利用法律手段维护自身合法权益。
现从房地产企业涉及重要的合同—业主与承包商所签订的施工合同出发，试谈房地产企业面对施工合同存在的问题及应对措施，从而有效地对建设工程进行施工合同管理和风险控制。
【关键词】房地产企业；施工合同；存在问题；应对措施
一、存在的主要问题及原因：
1 法律意识淡薄，合同签订不规范
建设工程耗资巨大、涉及面广、个性差异大和履约时间长。
因此，客观上要求合同条款细致严密，尽可能做到面面俱到。
但是，在实际工作中，甲、乙双方由于缺乏施工合同管理的经验，订立的合同约束条款不全、内容不明、职责不清等现象经常发生。
有的甚至仍然采用口头方式下达任务，待工程完工后，再补签合同，等现象。
2 忽视合同的严肃性，违背等价有偿的原则
签订合同的甲、乙双方，经济法律地位是平等的，没有主从关系。
在实际工作中，承发包双方忽视合同的严肃性，违背合同的等
价有偿原则，以各自的经济利益为中心，随意违背合同条款。
甲、乙双方的这些违约行为，最终导致工程经济纠纷的发生。
合同文件存在合同双方权利、义务不对等现象。
从目前实施的建设施工合同文本看，特别是阴阳合同在施工合同中绝大多数条款是由发包方制定的，其中大多强调了承包方的义务，对业主的制约条款偏少，特别是对业主违约、赔偿等方面的约定不具体，也缺少行之有效的处罚办法。
3 缺乏健全的合同管理机构
一些建设项目甲乙双方不重视合同管理体系的建设。
合同归口管理、分级管理和授权管理机制不健全，谁都可以签合同，合同管理程序不明确，或有制度不执行，该履行的手续不履行，缺少必要的审查和评估步骤。
缺乏对合同管理的有效监督和控制。
特别是建设单位，遇有建设工程，便委托给监理公司，而目前监理公司的机构设置不规范，合同管理力量薄弱，往往很难胜任建设单位的委托；施工单位，特别是中、小型施工单位，重视公关和预算管理，轻视施工合同管理，甚至没有专门机构从事施工合同管理工作。
二、应对措施及解决办法
1 把好合同签订关，合同签订审核规范化
签订工程合同时，根据各工程的特点，选择恰当的发包方式和价款调整条件，包括工程设计变更或工程签证导致工程增减的结算条件和结算方法。
有效地控制工程造价。
合同文本应尽可能选用由国家颁发的通用性合同文本，再根据
拟建工程的特点和招标文件以及发包人承包商双方谈判结果来起草。
合同文本必须准确表达双方谈判确定的意思，做到条款不漏项；标的物表达清楚、标的额计算准确；质量有标准，检验有方法；包装物、提（交）货或移交工程成品、运输方式和结算方式明确；违约责任及违约金（或赔偿金）计算方法准确；文字表达严谨，不使用模棱两可、含糊不清词语。
建设单位应组织技术经济等各方面的专家，审核合同条款是否真实、齐全，并对承包方投标文件进行了解。
通过审核了解，对不合理、不合法的条款及时予以纠正，不齐全的条款要补齐，使建设工程施工合同在实施中减少合同纠纷和违约，避免对建设单位造成不必要的损失。
2 动态管理合同履行，合同实施交底制度化
在施工项目合同管理中，建设单位应动态管理合同的履行，首先要作合同交底，分解合同责任，按合同的有关条款做质量、进度、投资、安全等目标工作流程图，抓好各目标的事前、事中、事后控制，特别是事前控制。
对签订的各项条款必须牢记，找合同履行中可能出现的薄弱环节，提前制定各种减少合同纠纷的预防措施。
在工程进展中，通过检查发现合同执行过程中存在的问题，并根据法律、法规和合同的规定加以解决，以提高合同的履约率，保证项目目标的实现。
3 做好合同实施管理，加强合同变更管理，合同索赔研究程序化
在合同变更中，量最大、最频繁的是工程变更，它在工程索赔中所占的份额也最大。
合同变更意味着索赔机会，所以必须加强合同变更管理。
合同管理人员应记录、收集、整理所涉及到的各种文件，如图纸、各种计划、技术说明、规范和业主的变更指令，并对变更部分的内容进行审查和分析。
经常检查与甲方往来的各种工程文件、记录、指示、信件等资料，以确认它们对合同的影响以及是否符合合同要求，以作为工程变更调整费用、工程索赔的基本依据。
4 普及合同法制教育，合同管理人员专业化
《中华人民共和国建筑法》、《合同法》、《招投标法》的颁布和实施，为推动和加快我国建设事业的发展指明了方向，并提出了法律保障。
它标志着法制化时代的到来。
要想尽快适应新形势，必须加强培训学习，外部培训或聘请专家、知名人士进行内部培训，全员普及合同法制教育，了解施工合同，熟悉和牢记与自己有关的合同内容，使施工企业合法地参与建筑市场经济活动。
通过全员参与，促使工程项目各部门、各环节互相衔接，密切配合，保证项目经营管理活动的顺利进行，达到工程项目高质量、高效益，满足社会需要，合同管理人员首先必须是优秀的工程技术人员，同时还必须熟练掌握和运用各种法律、法规；精通合同业务，熟悉合同履行和工程索赔管理。
5 建立健全合同管理体制
施工企业除了要建立健全合同管理机构，还必须根据我国《合同法》和相关法规以及企业自身的实际情况，建立一套完善的、可
行的、合理的合同管理制度。
主要要做好以下工作：第一，要建立合同管理的工作程序。
合同管理的主要环节包括：合同的草拟、洽谈、评审、签订、下达、交底、学习、责任分解、履约跟踪、变更、中止、解除、终止等。
在工程实施过程中，合同管理的日常事物性工作很多，要协调好各个方面的关系，使合同的实施工作程序化、规范化，按质量保证体系进行工作。
第二，要建立文档系统。
文档系统建立与管理对日后工程的索赔与反索赔有重要意义，合同管理人员负责各种合同资料和相关的工程资料的收集、整理和保存。
建立合同目录、编码和档案，列入永久保存资料，从而有利于合同的存放和查找，并且为查询、检索合同条款，分解、综合合同条款等高层次服务提供方便。
第三，建立报告和行文制度。
总承包商和业主、监理工程师、分包商之间的沟通都应该以书面形式进行，或以书面形式为最终依据。
这既是合同的要求，也是经济法律的要求，更是工程管理的需要。
6 重视合同后评估
合同后评估是合同管理的总结阶段，往往不为人所重视，其实合同后评估工作是件很重要工作，它是对合同好坏、管理得失的评估，它可为下一工程项目造价控制提供可借鉴的经验。
合同后评估工作主要是总结合同执行情况，对合同管理好的经验加以总结推广，对过时、不符合现行法律法规，以及不严谨、容易被对方索赔的条款要加以改正。
结速语：市场经济实际上就是契约经济，伴随着市场经济的不
断深化和建筑市场逐步完善，合同将发挥更加重要的作用，成为市场双方不可或缺的纽带。
合同管理已成为工程项目管理的主要内容，做好合同管理将对工程项目管理的成功和取得较好的社会效益和经济效益起到事半功倍的作用。
