防范我国房地产市场风险研究内容摘要：目前，房地产市场风险已成为我国经济的最重要风险之一，主要体现在住房抵押贷款违约风险、房地产开发贷款违约风险和地方政府融资平台债务违约风险上。
从现阶段情况来看，住房抵押贷款风险较小，房地产开发贷款风险可控，而地方政府融资平台债务相对不透明，不确定性较大。
应从征收房产税、加强信用体系建设、提高银行风险评估和控制能力、完善期房预售制度、改革财政体系和地方政府融资制度等方面来防止房地产市场引发系统性金融风险。
一、房地产风险是当前全国面临的最重要经济风险之一我国1998年实行城市住房体制改革，对释放居民住房需求、刺激房地产业发展和整体经济繁荣起到了巨大的推动作用。
改革初期，房价上涨并不剧烈，1998-2003年全国房价年平均上涨率只有4.2%，远落后于同期居民收入的增长速度。
真正的房价暴涨始于2004年，2004-2010年全国房价年均上涨15%，明显超过了居民收入增长速度，尤其在东部沿海发达省份和城市，房价的上涨更为剧烈。
鉴于房地产市场对宏观经济的巨大作用，房价暴涨加大了各方面对房地产市场风险的担忧。
人们担心，一旦房地产泡沫破灭，将拖累实体经济下行，造成经济增长减速乃至停滞；由于房地产市场与金融系统密切相关，房价大幅下跌还可能造成居民住房抵押贷款、房地产商开发贷款的大面积违约，从而危害银行系统安全。
特别是，由于地方政府财政的重要来源土地出让收入严重依赖房地产开发收益，房价大幅下跌会使地方政府土地收入减少，从而威胁地方政府融资平台的安全。
因此，房地产市场风险是我国当前面临的经济和金融最重要风险之一。
二、房地产市场风险分析和评估1.住房抵押贷款风险较小居民住房抵押贷款是银行重要的贷款方向和资产形式之一，截至2012年底，工农中建四大行的个人住房贷款占银行贷款总额的比例平均达到18%。
从当前情况来看，住房抵押贷款是银行最安全的资产之一，所面临的违约风险较小。
主要原因在于我国住房抵押贷款的首付比例较高，首套房首付比例一般在30%，二套房首付比例更高，普遍在50%。
近来由于调控政策的加码，二套房首付比例已经提高到70%。
高的首付比例意味着低的贷款价值比（LTV），即所需偿付贷款与房产价值的比例较低。
如果一套房产的首付比例是30%，意味着LTV值在贷款合同开始时即是约70%，随着贷款的偿还，LTV 值会越来越小，相应的贷款风险也越来越小。
理论上，只有当LTV超过100%时，贷款者才会选择违约，拒绝偿还贷款（即所谓策略性违约）。
由于我国住房抵押贷款首付比例很高，这意味着房价需要大幅下跌才可能使LTV值超过100%。
以首付比例30%，要使贷款者策略性违约，则意味着房价下跌要明显超过30%。
而从近期我国房地产市场状况来看，这是一件可能性极低的事。
从银行的住房抵押贷款至少可以承受房价下跌30%，而不会对贷款安全有显著影响。
我国一些银行进行的压力测试也显示,房价下跌30%不会对房贷安全造成威胁。
而事实上，个人住房按揭贷款除了用房产抵押外按规定还应由开发商作为贷款担保，如果贷款人违约、房屋拍卖又不足以偿还银行贷款，担保人需要承担连带责任，偿还剩余欠款。
可见，即使房价下跌超过30%，也不可能出现美国次贷危机那样的金融危机。
美国之所以爆发次贷危机，直接原因在于住房抵押贷款的首付比例太低。
很多贷款合约只需要10%以下的首付乃至零首付，而且贷款人以房屋拍卖价格为限承担有限责任。
这意味着房价只要稍微下跌，就会有大量的策略性违约出现。
房利美、房地美以及相关制造和投资抵押贷款衍生证券的金融机构资产安全就受到严重冲击。
2.房地产开发贷款风险可控房地产开发贷款主要是指对房地产开发企业发放的用于住宅、商业用房和土地开发等房地产开发建设的中长期项目贷款。
截至2012年底，工农中建四大银行的房地产开发贷款占银行贷款总额的比例平均约7%。
除了银行发放的房地产开发贷款，部分信托机构也会发放房地产信托贷款，支持开发商建设。
房地产业流动资金贷款以信用贷款为主，而房地产开发贷款则大量是以土地、在建工程作抵押的担保贷款。
房地产开发贷款的第一还款来源是项目未来产生的现金流，项目土地和在建工程则是第二还款来源，如果还款来源仍不足，则可能追加其他抵押物和现金流，并由担保方负连带责任。
房地产开发贷款的风险一部分来自开发商的信用风险和经营风险，不过，这部分风险主要是非系统性风险，只要银行避免将贷款过于集中在某些企业和地区，就可以抵御这类风险。
房地产开发贷款的主要风险是由于房屋滞销、房价下跌导致的整体市场风险。
如果房屋销售下降，房价大幅下跌，首先会导致开发商收益降低，如果出现亏损乃至破产，将无法偿还贷款；其次，由于房价下跌，一些尚未开发完成的房屋如果继续开发会面临损失，开发商可能会终止开发，用已完工程偿还贷款，造成银行贷款损失；最后，房价和地价高度相关，房价下跌会导致所抵押的地权价格大幅缩水，造成以土地抵押贷款的损失。
目前，房地产开发贷款的抵押率（即贷款额与抵押地权和在建工程估价价值之比）一般在70%以下，这意味着理论上，只要地价和在建工程价格下跌幅度不超过30%，即使开发商无法还款，银行也可以通过处置抵押物收回资金。
近年来由于调控的升级，开发贷款的抵押率许多降低到50%-60%，这给予房地产开发贷款更高的抗风险能力。
从目前一些银行的房地产开发贷款压力测试的结果来看，房地产开发贷款短期面临的风险可控，但风险大于住房抵押贷款。
3.地方政府债务风险监管和评估面临挑战地方政府债务许多并不直接跟房地产市场相关，但债务的偿付资金来源则与房地产市场有密切的联系。
首先，大量地方政府债务以地方财政为担保，当债务相关项目所产生的现金流无法偿还债务时，需要地方政府以财政资金偿付。
而当前地方财政收入严重依赖房地产业，如果房地产市场大幅萎缩，一方面相关税收收入会明显减少，另一方面由于地价下跌，地方政府卖地收入会受到很大影响。
其次，许多地方政府债务的抵押物是政府部门或关联企业所持有的地权，若地价下降，也会影响地方政府和关联企业的融资能力以及银行通过处置抵押物收回资金的能力。
作为地方债务的监管层，银监会认为地方政府融资平台贷款的风险总体可控，但监管面临严峻挑战。
首先是财政代偿压力较大。
按照当前的统计估计，目前平台贷款余额接近9.5万亿元，超过2012年地方财政收入的1.5倍。
如果将债权、信托等融资渠道的债务考虑在内，地方政府负债比例会更高。
其次是未来三年将迎来平台贷款的到期偿付高峰。
根据权威机构的统计，未来三年到期的贷款占比高达40%，3.8万亿元平台贷款的集中偿付压力巨大。
横向来看，东部经济发达地区政府债务风险较小，中西部经济落后地区政府债务风险较大。
这一方面是因为地方政府债务大量用于基础设施建设，而东部发达地区的基础设施建设相对较好，近年的基础设施建设投资大量集中在中西部地区，造成这些地区负债率较高。
同时，欠发达地区财政实力较弱，基建投资产生收入的能力较差，这加大了还款的难度。
从省级数据来看，欠发达省份的债务余额占地方财政收入比例一般明显高于东部沿海发达省份。
地方政府债务风险的最大问题在于我们不知道风险有多大和风险在哪里。
由于住房抵押贷款和房地产开发贷款更加透明、清晰、规范，且有银行定期或不定期的压力测试来检验其风险程度，因此风险至少是可见的。
而地方政府债务风险更棘手的问题在于风险的不透明、不清晰、不规范。
为了突破如《预算法》等关于政府融资的规定限制，地方政府大量通过融资平台、关联企业等多种途径进行融资，大量债务是政府或有债务和隐性债务，这些问题导致我们难以测算地方政府债务的风险程度。
审计署、财政部都对地方政府债务进行过测算，但是由于口径不同和地方政府债务的复杂性，得出的数字差异较大。
国家审计署2011年的审计结果显示，截至2010年底，全国地方政府的相关债务达10.7万亿元，而根据财政部的数据，地方政府负债估计超过20万亿元。
由于对地方政府债务状况缺乏全面、深入、具体的了解，我们既不应当过度夸大目前地方政府债务的风险，同时又应保持高度的警惕。
三、防范房地产市场金融风险的政策建议1.防止房地产市场风险的最好办法就是控制房价上涨幅度以上各种房地产市场带来的金融风险都与房地产价格密切相关，避免引发系统性金融风险的最根本途径即是保持房地产市场健康稳定发展，保持房价基本稳定，特别是要避免房价和地价大幅下跌引发全面的危机。
但是，由于2004年来房价持续快速上涨，明显超过了居民收入增长速度，高房价损害了需要在城市中购买住房的年轻人和城市化进程中从农村进入城市的新移民的利益，造成了很大的社会舆论压力，迫使政府调控房价，抑制房价上涨很大程度上已经变成一项政治任务。
而且只有有效控制房价涨幅甚至适度压低部分地区的房价，才能防止市场泡沫破灭导致房价暴跌并引发金融风险。
2.开征房产税需合理设计税制，切实起到调节收入分配的作用房产税是遏制投机性购房的有效手段，而且能够调节收入分配和解决政府财力不足问题，有利于降低地方财政风险。
目前房产税在重庆、上海两地试点征收，但覆盖面较小。
最近一些支持扩大房产税征收范围（从增量扩到存量）和试点地区的呼声再起，中央也决定将在2013年扩大房产税试点范围。
但房产税税制的设计必须合理，才能起到调控房价和调节收入分配的作用。
目前呼声很高的首套房免征，二套乃至三套房起征的方案并不合理。
因为二套房起征会把租金转嫁到租房者头上，而自有房屋是免税的，显然，与自有房屋者相比，租房者更有可能是穷人。
这种方案造成税收更多由穷人承担，税制呈现累退性，最终导致穷人不仅买不起，现在连租房都租不起了，不利于调节收入分配差距。
从价或从面积征收房产税将比从套征收起到更好的调节收入分配差距的作用。
3.改进银行风险评估方法和手段，提高风险测量和管理能力贷款风险评估方法和手段的落后制约了银行利用相关信息进行精确的风险测量和管理的能力。
以住房抵押贷款为例，当前我国银行的违约风险评估依赖于一些传统模型，利用贷款者信用得分等变量计算贷款者违约概率，从而决定是否发放贷款，以及估算当前所持有贷款组合的总体风险。
这些模型相对陈旧，而且具体业务中对这些技术手段的利用程度也较低，这制约了银行风险控制的能力。
目前更先进的违约风险测算模型是比例风险模型（Proportional Hazard Model），不光可以计算整个贷款协议的违约概率，还可以把不同时点的违约概率计算出来，并且把模型动态化，可以随着借款者还款的具体情况更新计算违约概率。
4.切实完善期房预售制度，降低房地产开发贷款风险降低房地产开发贷款风险的重要手段是期房预售制。
期房预售制从金融角度是一种实物看涨期权，它同时赋予了买房者和开发商锁定部分未来房价风险的作用。
对于买房者来说，期房锁定了未来的房屋价格，降低了未来房价上涨带来的风险；对于开发商而言，期房具有锁定房价下跌风险的功能，除非下跌幅度巨大，买房者一般不会违约，而即使最后买房者违约，房屋未能卖出，开发商也能收到预付款带来的收益，从而减少损失。
