关于超容积率补地价有关问题的通知

厦门市国土资源与房产管理局关于印发城镇土地房屋面积确认和超面积处理意见的通知文章属性•【制定机关】厦门市国土资源与房产管理局•【公布日期】2003.11.07•【字号】•【施行日期】2003.11.07•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】机关工作正文厦门市国土资源与房产管理局关于印发城镇土地房屋面积确认和超面积处理意见的通知局属各有关单位：鉴于建设项目在实际建设过程中由于设计变更、施工和测量等因素使得建设项目在建成后的土地房屋实测面积值与批准面积存在差值，为妥善处理此类问题，根据2003年9月3日局重大业务会审会议精神和国家有关规定，制定《厦门市城镇土地房屋面积确认和超面积处理意见》，现印发给你们，请遵照执行。

厦门市国土资源与房产管理局二〇〇三年十一月七日厦门市城镇土地房屋面积确认和超面积处理意见一、批准面积的认定（一）土地批准面积认定建设项目使用土地面积以政府用地批准文件（或红线图）确定的建设用地面积为批准面积值认定；已办理土地房屋权属证书的，按土地房屋权属证书确认的用地面积值认定。

（二）房屋批准面积认定1、属出让用地的，以土地利用处开具的地价缴交证明记载的建筑面积为准认定；如土地出让合同约定的建筑面积大于已缴交地价的面积，在补交差额地价后给予认定。

2、属划拨用地的，如容积率不超过2的，以规划许可证的建筑面积为准认定；容积率超过2的，应先补办增容手续。

3、属城镇私房的，按城建（规划）部门等有权机关批准的建筑面积为准认定。

二、面积差值处理意见（一）土地面积差值处理意见1、政府用地批文红线图标有四至角点坐标的，按批准界线认定。

如属建筑主体超占红线的，应先补办规划和用地调整手续后，再依实际调整的界线和面积确认；如建筑主体虽未超出红线但其围墙等附属物超占红线的，可由用地单位出具具结保证书，承诺在国家建设需要或相邻方提出权利要求时，自行负责无偿拆除整改，退回批准红线内，按红线批文批准界线和面积确认。

萍乡市人民政府办公室关于市城区房地产开发项目用地超容积率补交土地出让金问题处理意见补充规定的
通知
文章属性
•【制定机关】萍乡市人民政府
•【公布日期】2008.01.10
•【字号】萍府办发[2008]1号
•【施行日期】2008.01.10
•【效力等级】地方规范性文件
•【时效性】现行有效
•【主题分类】房地产市场监管
正文
萍乡市人民政府办公室关于市城区房地产开发项目用地超容积率补交土地出让金问题处理意见补充规定的通知
（萍府办发〔2008〕1号）
各县（区）人民政府，市政府各部门：
为进一步明确政策，经市政府研究，现就《关于市城区房地产开发项目用地超容积率补交土地出让金问题处理意见》（萍府办发〔2007〕41号）中的有关问题补充规定通知如下：
一、关于“单一使用性质”和“商住综合使用性质”的界定
根据《江西省城市规划管理技术导则》的有关解释，“单一使用性质”是指整个项目的使用用途相对单一，除此用途外，其它用途的房屋建筑面积占项目总建筑面积应不超过10%。

“商住综合使用性质”是指同一项目中既有商业用途，又有住宅用途，其中，商业用房的建筑面积占总建筑面积的10%以上。

二、关于商住综合使用性质土地超容积率的计算方法
对商住综合使用性质的土地，在计算超容积率时，为方便计算，应将原规划设计条件下的建筑设计方案，原则上统一确定为底层为商业用途，二层以上均为住宅用途。

其楼面地价的计算相应调整为：
商业楼面地价＝（土地成交价×70%）/原批准商业建筑面积
住宅楼面地价＝（土地成交价×30%）/原批准住宅建筑面积
其它计算公式不变。

二ＯＯ八年一月十日。

中山市规划局、中山市财政局、中山市国土资源局关于超容积率补地价有关问题的通知文章属性•【制定机关】中山市规划局,中山市财政局,中山市国土资源局•【公布日期】2007.05.25•【字号】中规通[2007]28号•【施行日期】2007.06.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】财政综合规定正文中山市规划局、中山市财政局、中山市国土资源局关于超容积率补地价有关问题的通知(中规通[2007]28号)火炬区管委会，各镇政府、区办事处，市各有关单位：《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15号）规定：土地使用者需要改变原批准的土地用途、容积率等，必须依法报经市、县人民政府批准。

对原划拨用地，因发生土地转让、出租或改变用途后不再符合划拨用地范围的，应依法实行出让等有偿使用方式。

对出让土地，凡改变土地用途、容积率的，应按规定补交不同用途和容积率的土地差价。

为进一步贯彻落实国务院的有关规定，适应中山市城市建设的需要，维护我市房地产开发的公平竞争环境，就建设项目超容积率补地价的有关问题通知如下：一、建设项目开发的基准容积率为土地出让合同中约定的容积率，如无约定则为1.5。

二、建设项目开发允许容积率为已审批通过的控制性详细规划确定的控制容积率。

三、当建设项目开发容积率大于基准容积率时，超出部分应依据楼面地价进行作价补偿。

计算方法如下：超容积率应补地价＝超容面积×楼面地价超容面积＝拟建建筑面积－用地面积×基准容积率楼面地价＝用地基准地价/拟建容积率四、当商住建设项目的拟建商业面积大于约定开发的商业面积时，超出部分建筑面积应依据楼面地价进行作价补偿，分别按商业超容及住宅超容两部分进行计算。

计算方法如下：商业面积超容积率应补地价＝（拟建商业面积－用地面积×基准容积率×15％）×（商业用地基准地价/商住拟建容积率）住宅面积超容积率应补地价＝（拟建住宅面积－用地面积×基准容积率×85％）×（住宅用地基准地价/商住拟建容积率）五、为控制建筑物转经营性商业、办公功能的无序增加，建筑物转为经营性商业、办公功能时，除收取城市基础设施配套费外，还应补交土地差价。

住房和城乡建设部、监察部关于深入推进房地产开发领域违规变更规划调整容积率问题专项治理工作情况的通报文章属性•【制定机关】住房和城乡建设部,监察部(已撤销)•【公布日期】2010.04.14•【文号】建规[2010]57号•【施行日期】2010.04.14•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】房地产市场监管正文住房和城乡建设部、监察部关于深入推进房地产开发领域违规变更规划调整容积率问题专项治理工作情况的通报（建规[2010]57号）各省、自治区住房和城乡建设厅、监察厅，直辖市规划委员会（局）、监察局：2009年4月，住房和城乡建设部、监察部下发了《关于对房地产开发中违规变更规划、调整容积率问题开展专项治理的通知》（建规〔2009〕53号），组织开展房地产开发领域违规变更规划、调整容积率问题专项治理（以下简称容积率专项治理）。

2009年7月，中央部署开展工程建设领域突出问题专项治理后，两部及时把容积率问题的治理纳入工程建设领域突出问题专项治理中，进一步作出安排。

各级城乡规划主管部门和监察机关认真履行职责，深入推进容积率专项治理工作，取得了阶段性成果。

现将有关情况通报如下：一、前一阶段专项治理的开展情况中央纪委、监察部和住房城乡建设部领导对抓好容积率专项治理工作非常重视。

中央政治局常委、中央纪委书记贺国强就此作出了重要批示。

为加强对专项治理工作的组织领导和综合指导，住房城乡建设部、监察部成立了专项治理工作领导小组及办公室。

2009年4月，两部召开全国电视电话会议，动员部署专项治理工作；5月，组织5个调研组分别赴北京、安徽、福建、海南等省（市），对专项治理开展情况进行了调研督导；6月，分三个片区召开了由各省（区、市）、省会城市、计划单列市城乡规划主管部门和监察机关的有关同志参加的专项治理工作座谈会，采取以会代训的形式，对各地工作骨干进行了培训；9月，召开了容积率问题专项治理自查情况交流会；11月，下发了《关于深入推进房地产开发领域违规变更规划调整容积率问题专项治理的通知》，组织各地开展专项治理“回头看”，重点对自查自纠不深不细、整改不到位、案件查处不力等问题进行认真复查整改。

洛阳市人民政府关于规范洛阳市国有出让土地容积率调整及补缴土地出让金的意见文章属性•【制定机关】洛阳市人民政府•【公布日期】2013.03.12•【字号】洛政[2013]26号•【施行日期】2013.03.12•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地资源正文洛阳市人民政府关于规范洛阳市国有出让土地容积率调整及补缴土地出让金的意见（洛政〔2013〕26号）洛阳新区、洛阳高新技术产业开发区管委会，各县（市、区）人民政府，市人民政府各部门，各有关单位：为进一步规范国有出让土地容积率调整行为，根据有关法律、法规和政策规定，现就规范我市城市规划区内国有出让土地容积率调整及补缴土地出让金行为，提出如下意见：一、城市规划区内国有出让土地容积率调整及补缴土地出让金，应严格按照住房建设、规划、土地等有关法律法规和政策规定办理。

二、国有出让土地容积率原则上不得调整。

确需调整容积率的，必须具有下列情形之一：（一）因城乡规划修改造成地块开发条件变化的；（二）因城乡基础设施、公共服务设施和公共安全设施建设需要，导致已出让地块的大小及相关建设条件发生变化的；（三）因城市建设需要等原因，经市政府研究，要求调整容积率的；（四）国家和省的有关政策发生变化的；（五）法律、法规规定的其他条件。

三、市城乡规划部门自受理建设单位调整容积率申请后，应就是否需要收回国有土地使用权征求市国土资源等有关部门意见。

具有以下情形的，应收回国有土地使用权：（一）由开发建设单位提出申请调整规划建设条件而不按期开工，依据土地闲置处置有关规定应当收回国有土地使用权的；（二）因政府单方改变土地使用条件，受让人提出解除土地出让合同的；（三）政策明确要求收回或纳入土地储备的；（四）其他法律、法规规定应收回土地使用权的情况。

四、国有出让土地容积率调整的，应当依照程序经专家论证、征求利害关系人意见、报市政府常务会议（洛阳新区范围内报新区主任办公会）研究。

关于土地估价报告评审中典型问题的处理意见附件:关于土地估价报告评审中典型问题的处理意见（一）在近期的土地估价报告抽审中，评审专家对基准地价超期使用和容积率设定较为混乱等问题反映较多。

为明确土地估价报告评审标准，规范土地估价执业行为，经技术审裁委员会集体研究，形成以下处理意见，供评审专家参考使用。

一、关于基准地价超期使用问题1.基准地价标准已超过三年，但尚不足六年的，应在估价报告（含估价技术报告，下同）中解释使用基准地价系数修正法的必要性及该基准地价体系的可用性，如必须且能够使用的，应在估价报告中定量分析当地土地市场的趋势变化，并进行相应的期日修正。

2.基准地价标准超过六年的，须附地方政府（包括主管部门）明确要求必须使用该方法的证明；不能提供证明的，须由省级以上（含省级）土地估价师协会组织专家论证，对使用该方法的必要性、可行性以及对估价结果的可能影响等给出明确的结论和使用建议，同时估价报告中应充分披露该事项，并进行相应的期日修正，地方政府的证明文件或省级行业协会组织的专家论证意见应作为报告附件。

3.凡不符合以上规定而使用超期基准地价的，在评审中将被视为估价方法选用有误、存在严重质量缺陷，直接判定为不合格报告。

—1—二、关于估价报告中的书写错误问题土地估价报告中书写错误、严重笔误（如公式打印错误、年期前后不一致等）等问题严重影响了土地估价结果的可信度和估价行业的社会声誉，为从根本上杜绝类似现象，初审、主审专家对此类错误应予以充分关注，并在报告评审表的存在问题一栏中详细注明错误出处（页码、段落、问题）。

若此类错误累计达到或超过三处，即在报告整体修正系数取值中，予以降0.5等处理；若累计达到或超过五处，则予以降1等处理；若此类疏误导致估价结果出现显著偏差的，则不受前述累计项数的限制，评审专家可视影响程度轻重作相应处理。

上述情况均要在“估价报告问题概括及特殊说明”一栏中进行列示。

三、关于估价报告与行业规范不符的问题1.《城镇土地估价规程》（以下简称《规程》）是土地估价报告评审工作的主要依据。

海口市人民政府关于印发《海口市超容积率用地管理规定》的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 海口市人民政府关于印发《海口市超容积率用地管理规定》的通知（海府[2005]33号）各区人民政府、市政府直属各单位：《海口市超容积率用地管理规定》已经2005年5月12日市政府第41次常务会议通过，现予印发。

二00五年六月二日海口市超容积率用地管理规定第一条为了依法监管超容积率用地行为，维护土地管理的正常秩序，保证城市规划的实施，根据国家有关法律、法规，结合本市实际，制定本规定。

第二条本市范围内对超容积率用地的具体管理，适用本规定。

第三条市土地行政主管部门和市规划行政主管部门依照各自职权分别负责本规定的实施，市政府其它职能部门予以协助。

第四条超容积率用地是指土地使用权人经法定程序批准提高原容积率或未经批准擅自超过原容积率的建设用地行为。

第五条土地使用权人必须遵照土地出让合同或用地批文规定的条件进行土地开发利用，严格按照批准的规划进行建设，容积率不得擅自更改。

第六条经法定程序提高容积率的，应补交土地差价。

土地使用者须自批准之日起15日内到土地行政主管部门补办手续，按补办手续时该宗地评估的楼面地价的100％补交超出容积率部分的地价款。

第七条未经合法批准擅自超过原容积率建设的，根据其对城市规划影响程度，分别采取限期拆除、责令整改、罚款后补办相关手续等方式处理：（一）对严重影响城市规划和非法占用土地的，依法予以拆除，并依照有关规定处以罚款。

（二）对影响城市规划但可采取改正措施的，责令按原规定容积率限期改正，并依照有关规定处以罚款。

（三）对城市规划和市容景观影响不严重、且有合法的建设用地使用权证，符合相关技术规范的，由市规划行政主管部门按照有关规定处罚并收取市政设施配套费后，补办规划手续。

关于房地产用地调整容积率后补缴地价款有关问题的函
关于房地产用地调整容积率后补缴地价款有关问题的函
关于房地产用地调整容积率后补缴地价款有关问题的
函
山西省国土资源厅：
你厅关于房地产用地调整容积率后如何补缴地价款有
关问题的请示收悉，经研究，函复如下：
为加强房地产市场宏观调控，进一步规范房地产用地管理，国土资源部《关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》（国土资发〔2010〕204号）中明确规定：“坚决制止擅自调整容积率行为。

经依法批准调整容积率的，市、县国土资源主管部门应当按照批准调整时的土地市场楼面地价核定应补缴的土地出让价款。

”征收应补缴的土地出让价款，应严格遵循地价评估、集体决策程序，以原出让方同意调整容积率的日期为评估期日，参照市场价格水平，优先采用市场比较法、假设开发法等评估方法，评估测算新旧容积率规划条件下的土地市场楼面地价，并择高作为补缴土地出让价款的标准。

评估应遵循《城镇土地估价规程》（GB/T18508－2001），可以由政府委托具备土地评估资质的机构进行。

土地市场楼面地价应评估测算以下内容后择高确定：评
估期日新容积率规划条件下的楼面地价，评估期日原容积率规划条件下的楼面地价，原出让时楼面地价期日修正到评估期日的修正值。

核定新增建筑面积，可以相关部门批准变更规划条件所新增的建筑面积为准，或竣工验收时实测的新增建筑面积为准。

核定楼面地价时不能以土地出让金、土地增值收益或土地纯收益代替。

因调低容积率造成地价增值的，补交土地出让价款可按评估期日新旧容积率规划条件下总地价的差额确认。

国土资源部土地利用管理司
二0一一年十月二十六日。

永州市人民政府办公室关于印发《永州市中心城区经营性建设用地容积率调整管理办法》的通知文章属性•【制定机关】永州市人民政府•【公布日期】2013.08.26•【字号】永政办发[2013]35号•【施行日期】2013.08.26•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地资源正文永州市人民政府办公室关于印发《永州市中心城区经营性建设用地容积率调整管理办法》的通知（永政办发〔2013〕35号）冷水滩区、零陵区人民政府，凤凰园经济开发区，市政府各委局、各直属机构：《永州市中心城区经营性建设用地容积率调整管理办法》已经市人民政府同意，现印发给你们，请遵照执行。

永州市人民政府办公室2013年8月26日永州市中心城区经营性建设用地容积率调整管理办法第一章总则第一条为依法合理利用空间与土地资源，加强对建设用地供应前后容积率的管理，维护建设市场的公开、公平、公正，保障城乡规划的顺利实施，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《湖南省实施＜中华人民共和国城乡规划法＞办法》、《住房和城乡建设部、监察部关于加强建设用地容积率管理和监督检查的通知》（建规〔2008〕227号）、《建设用地容积率管理办法》（建规〔2012〕22号）等规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条永州市中心城区规划区范围内经营性建设用地容积率的调整管理适用本办法。

第三条本办法所称的基准容积率是指市政府确定城市建设用地初始地价时规定的容积率。

第四条任何单位和个人都有权向市政府及相关主管部门举报和控告违反建设用地容积率管理规定的行为。

第二章基准容积率的确定第五条原则上将土地出让前规划条件或土地出让后土地出让合同中约定的容积率作为基准容积率。

第六条2008年1月1日以前，在土地出让时签订的土地合同或规划条件中无容积率约定，所在片区控制性详细规划或修建性详细规划已经依法批准实施的，按下列原则确定基准容积率：（一）已有批准的控制性详细规划的，以控制性详细规划确定的容积率为基准容积率。

珠海市人民政府关于印发珠海市地价管理规定的通知正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------珠海市人民政府关于印发珠海市地价管理规定的通知珠府〔2016〕6号横琴新区管委会，各区政府（管委会），市府直属各单位：现将《珠海市地价管理规定》印发给你们，请认真贯彻执行。

珠海市人民政府2016年1月29日珠海市地价管理规定第一条为加强地价管理，维护土地市场正常秩序，进一步规范和完善我市国有建设用地使用权有偿使用制度，保障土地所有者、使用者合法权益，根据有关法律法规规定，结合本市实际，制定本规定。

第二条本规定所称的国有建设用地使用权价款，是指国有建设用地使用权的出让价款（以下简称地价款），包括经市政府批准定期公布施行的基准地价及评估市场价格，其土地开发程度达到“五通一平”（宗地外通路、通给水、通排水、通电力、通电讯和宗地内土地平整），各用途（类别）修正系数详见附件，本规定另有规定或土地出让合同（协议）另有约定的除外。

基准地价经市人民政府批准后公布施行，并可根据社会经济发展、土地市场供求状况适时调整。

评估市场价格是指按照《珠海市人民政府办公室印发关于国有建设用地使用权评估市场价格确定及使用的规定（试行）的通知》（珠府办〔2012〕47号）规定，由国土部门每半年定期公布的国有建设用地使用权评估市场价格。

采取招标拍卖挂牌方式出让的用地，以实际成交价格确定土地的地价款。

第三条国土部门依据本规定进行地价核计的时间节点分为用地批准、规划报建、规划验收和房屋确权四个阶段。

用地单位根据项目开发建设进度的不同阶段，按规定到国土部门办理核实地价手续。

国土部门按照受理时的地价管理规定予以核实。