【写字楼】金茂丰台科技园项目策划定位报告 1

城 市 产 业 功 能 区 ．北 京 市 发 展 高 新 技 术 市 公 司 和 以博 奇 电 力 、 九 城 口岸 为代 表 经 济 和 总部 基 地 获 得 了社 会 各 界 的 广 泛 产 业 的 重 要 基 地 和 全 国 知 名 的 总 部 经 济 聚 集区。
的海 外 上 市 公 司 ．以 金 白天 正 、航 天 时 关 注 代 为 代 表 的 科 技 型 大 型 企 业 和 以 中铁 股
收入 超过 ２ ０ ０ ＇ ￣ ７ ， 元 ， 已 形 成 完 善 的 产 业
目前 正 以科 技 、生 态 和 文化 为 主 题 ．加 展 “ 总 部 经 济 ” ．量 身 打 造 总部 基 地 。 快实施建设 。科技一条街全 长１ ２ 公 里 ２ ０ １ ０ 年 ．园 区共 计 总 部 型 企 业 ２ ３ ６ 家
丰 台 科技 园 规 划 总面 积 为８ １ ８ 平 份 、 信 海 丰 园 为代 表 的 大 型 物 流 企 业 。 方 公 里 包 括 东 区 ４ ０ １ 平 方 公 里 ．西 区 ２ ０ １ Ｏ 年 ， 园 区技 工 贸 总 收 入 １ ９ ５ ｏ １ ＇ Ｅ元 ，
【 支 撑 俞 】 Ｓ ｕ ｐ ｐ ｏ ｒ ｔ ｐ ｌ ａ ｔ ｆ ｏ ｒ ｍ
创新 园区
创 新 驱 动 发 展 科 技 引领 未 来
— —
丰台科技 园
整理 Ｉ 本刊记者 舒雪萍
一
区三 园 ，两 区 一街
丰 台科 技 园成 立 于 １ ９ ９ １ 年１ １ 月．
目前 ， 园 区 拥 有 企 业 共 计 约 ４ ０ ０ ０ 为特 征 的 总 部 经 济 ．在丰 台 科 技 园 呈现 家 ．其 中 高 新 技 术 企 业 总数 已达 到 ２ ９ ０ ０ 快 速 发 展 的 势 头 。在 空 间 上 ．适 应 总部 余 家 ，收 入 过 亿 元 的企 业 １ ５ ０ 家 ，拥 有 经济 发 展 需 要 ． 园 区 建 成 了 全 国知 名 的

丰台科技园二期北京国际汽车博览中心立项已获批准,总规模52万平米,预计投资40亿元,也将 提升区域价值，并带动相关服务配套。
本项目规模较大，可以有多种功能组合的机会以满足大客户的需要。 周边物业经营档次相对较低，本项目建成后属地标性建筑物，形象较好，底层商业可经营档
次相对较高的业态。
威胁
附件一、中关村科技园丰台园简介 附件二、中关村科技园丰台园优惠政策简介 附件三、中关村科技园丰台园周边物业介绍
航丰园科技大厦项目可行性调研报告
项目经济效益指标及计算说明
项目经济效益指标
计算说明： 销售价格：写字楼部分按7500元/m2，三层商业销售均价为11500元/m2。 大厦地下702个车位、地上118个车位、A座地下游泳池、壁球馆及二期项目地下一层约 8500m2的经营面积均未考虑销售及租赁收入，此部分物业公开市场价值约1.2～1.5亿元。 资金成本按年利率13.76%，计算时间为两年。 项目折现率：10%。
（航丰园科技大厦综合配套工程） 2003年1月21日，北京市发展计划委员会签署“同意”意见的《基建项目申请向社
会出售征询意见表》（航丰园科技大厦A座）
航丰园科技大厦项目可行性调研报告
一、项目简介－后续开发计划
收购此项目后，后续开发计划 如下： A座：1、2005年1月复工，春节前封顶，2005年底竣工；
航丰园科技大厦项目可行性调研报告
航丰园科技大厦项目 可行性研究报告
二OO四年十二月
目录
航丰园科技大厦项目可行性调研报告
一、航丰园科技大厦项目简介
1、地理位置 2、项目现状 3、后续开发计划 4、市场分析
二、航丰园科技大厦项目投资分析
1、技术指标 2、开发计划 3、开发成本 4、销售收入 5、利润表 6、投资计划 7、销售回款计划 8、现金流量表

PPT文档演模板
丰台园发展[1]
（四）园区的空间格局
规划面积8.18平方公里，由东区、西区和科技一条街 （“两区一街”）构成。根据中关村示范区扩区批复，扩大至17.63平方公里。
Байду номын сангаас
西一 西二
PPT文档演模板
科技一条街
东区一、 二期
东区三期
丰台园发展[1]
调整后的空间区域
二七车辆厂 丰台园西区 I
首钢动漫城
2.促进总部企业融合发展。大力推动总部企业在业务、技术、资本等层面的深度合作，
形成企业合作协同、融合发展的局面。
3.加强产业链延伸。鼓励研发、设计、创意型企业向制造、销售、投融资等产业链环
节延伸，实现创新价值最大
PPT文档演模板
丰台园发展[1]
7、总部基地3.0
规模大 产业聚
品质高
配套全
国际化
PPT文档演模板
丰台园发展[1]
（二）中关村的发展格局 一区十六园：
海淀园（174.06） 昌平园（51.4） 朝阳园（26.1） 丰台园（17.63） 东城园（6.03） 西城园（10） 大兴—亦庄园（98.27） 顺义园（12.08） 房山园（15.73） 石景山园（13.34） 通州园（34.36） 门头沟园（1.89） 平谷园（5.08） 怀柔园（7.11） 密云园（10.01） 延庆园（4.91）
总面积为478平方公里（70平方公里需要调整总体规划）
PPT文档演模板
6
丰台园发展[1]
（三）丰台园区位
园区位于北京市西南部， 交通位置优越，是中关 村“一区十园”中唯一 位于四环内的在建科技 园区。 目前园区已建成区距天 安门12公里，距西客站 8公里，距北京南站10 公里，40分钟抵达首都 机场。

写字楼项目定位及市场分析（推荐）第一篇：写字楼项目定位及市场分析（推荐）写字楼项目定位及市场分析写字楼的分类：写字楼可以分为甲级写字楼、乙级写字楼、丙级写字楼和校园写字楼，校园写字楼这个概念大家可能比较陌生，它是一个非商业核心商务区，一般分布在各个城市的工业园区、科技园区或郊区，三到五层，最大的特点是绿地面积广阔。

校园式写字楼目前在上海会非常多。

甲级写字楼的位置是在主要的商业区，而且具有很多的地理优势有很多商品的支持；需要要有强大的资金实力，开发经验非常丰富的开发商，有一个比较完善的配套设施，包括有银行、餐饮、邮局以及要有充足的设备；在装修标准方面，甲级写字楼应该有很多的系统，还有足够的配套电梯；楼层净高要求是2.7米，有达到国际标准的高品质的施工；在出售出租方面，甲级写字楼，一般是出租或者整栋或整层出售，如果每层楼分散式出售的话必定会引起写字楼运作的管理出现问题；在物业管理方面，倾向于一些经验丰富的物业管理。

每个城市关于甲级办公楼的评定标准不同，尤其是在一些二线城市里面包括武汉或者成都，当地写字楼的级别评定是因地制宜的。

乙级写字楼是一些位置比较好，不一定在核心商务区，具有良好的管理和使用质量，设施有一点老化；丙级写字楼一般都是15—25年已经老化了。

写字楼资料的收集：主要的收集方法，是依靠写字楼所有顾问通过近两个星期的实地工作进行资料收集。

房地产顾问是一个比较中立的角度，既使顾客提供了数据，也必须去重新审视，确认它的准确性。

这些资料信息全部是顾问公司做的，包括现在时间、级别、所在行政区、所在商业区。

出租出售这个名词的意思，就是这个楼建好之后是全部出租用途，还是自用。

建筑面积是要考虑的，在无法确定它的一个整体面积的时候，它周边办公楼的可比性整体面积是非常值得去借鉴的，包括写字楼面积、单层面积。

单层面积即每个楼层的面积，一线城市和二线城市是不同的，二线城市每个楼层里面基本在1000—1250平方米左右，一线在2000平方米左右；出现这些区别是因为它用户层面的不同，因此，单层面积的确定直接影响到未来客户群体的确定。