东兴和德城市广场物业服务早期介入工作计划
物业类型：城市综合体
建筑总面积：98147㎡ 其中：住宅73173㎡、商业：9515㎡。
预计入伙时间：2013年3月 前期介入时间：2011年9月
项目 工 作 内 容 完成时间 备 注
第一阶段（初期） 1、了解项目情况：项目位置、面积、建筑情况、项目系统情况、项目特色、周边环境等，同时了解本市相应项目物业服务及收费标准情况。 7月20日
2、就项目情况与公司领导沟通，明确物业管理房屋的档次、管理模式、管理服务标准以及财务收支预算。并拟定《前期物业管理方案》、《售楼部物业服务方案》提交公司领导审阅。 8月16日
3、与地产就物业前期介入工作开展签定《前期物业服务协议》，并确定进场时间。 9月10日
4、完成项目标书的制作并在房管局物业办备案，以及物业费及其他收费标准递送物价局申报备案。 9月10日
5、组建物业管理队伍，确定物业服务中心组织架构及人员编制、相关人员的招聘，人员岗前培训、制作工作服、安排人员上岗。 9月10日
6完善管理及办公条件：落实物业办公用房、员工宿舍、管理物资装备。 9月1日
7、建立管理规章制度：制定或完善各项制度及各项工作标准流程。 9月10日
第一阶段（初期） 8、与销售单位沟通交流，针对销售过程中顾客审提到的物业相关问题，进行统一说辞。 9月10日
9、编制、印刷各类物业资料表格，《用户手册》《装修指南》《业主临时公约》《前期物业管理协议》等以及相关表格。 9月30日
10、配合地产公司做好开盘期间的内、外景布置及策划等工作。 9月20日
第二阶段（强化期） 11、协助地产公司做好销售现场接待与环境秩序营造。车辆引导、顾客接待、物业咨询、秩序维护、环境卫生清洁。 持续
12、审阅施工图纸以和跟进各项施工进度，发现存在不合理之处及时提出意见，并结合物业管理以往的经验和住户的需求提出合理的建议（书面形式）。 持续
物业管理的早期介入和前期管理
一、物业管理的早期介入
（一）物业管理早期介入的涵义
所谓物业管理的早期介入，是指物业服务公司在接管物业之前，就参与物业的策划、规划设计和建设，从业主、使用人及物业管理的角度提出意见和建议，以便物业建成后能满足业主、使用人的需求，方便物业管理。
（二）物业管理早期介入的意义
1.完善物业的规划设计和使用功能
2.保证施工质量
3.为验收接管夯实基础
4.便于日后对物业的管理
（1）方便日后维修保养计划的制定；
（2）方便日后检修，缩短检修时间；
（3）易保证维修质量；
（4）方便后期改建改造。
（三）早期介入的形式与工作内容
物业管理在物业建设与使用中按时间顺序如图所示：
1.项目可行性研究阶段
（1）介入形式 向物业建设单位及其聘请的专业机构提供专业咨询意见（选址、投资额、目标市场、市场定位等），同时，对未来的物业管理进行总体规划。
（2）主要工作内容
①根据物业建设成本及目标客户群的定位确定物业管理模式；
②根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容；
③根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准；
④根据物业管理成本初步确定物业管理费的收费标准；
⑤设计物业管理框架性方案。
2.规划阶段
（1）介入形式
参与各项规划设计的讨论会，并从使用、维护、管理、经营以及未来功能的调整和保值、增值等角度，对设计方案提出意见或建议，从而更好地满足购房者的需求，降低开发风险；减少后续的更改和调整，为建设单位节约资金。
（2）主要工作内容
①就物业的结构布局、功能方面提出改进建议；
②就物业环境设计，配套设施的合理性、适应性及细节提出意见及建议；
③提供设备、设施的设置、选型及服务方面的改进意见；
④就物业管理用房等公共配套建筑、场地的设置、要求等提出意见。 3.建设阶段
（1）介入形式
主要是派出工程技术人员进驻到现场，对建设中的物业进行观察、了解、记录，并就有关问题提出意见和建议。
物业早期介入管理内容
一、 物业组建阶段
1.小区人车分流的设计；人员、车辆进出智能化“一卡通”系统；
2.设置电梯通话系统，刷卡上下梯系统；
3.小区会所功能设计；
4.公共照明开关设置位置及开闭形式；
5.家用空调穿墙孔和室外机座位置的预留；
6.信箱的设立，公共告示栏的配置；
7.直饮水系统功能配置；
8.公共洗手间的设置；
9.小区垃圾房的设置；
10.物业管理用房的位置设计；
二、 建设施工阶段
1.提出设备设置和服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建议；
2.分析物业建造选料及安装，改善设备使用效果，减轻后期管理的压力；
3.审查绿化工程，提供改善意见；
4.提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见；
5.提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见；
6.帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护，以避免施工对材质造成损伤； 7.对施工现场出入的车辆实施安全监察与环境清洁措施管理。
8.提前熟悉房屋中的各种设备和线路，包括房屋内部结构、管线布置及所用建材的性能，并配合对各施工现场的水电核抄数据与施工单位正常使用的管理。
9.检查工程施工进度（根据需要参与建造期有关工程例会和建筑负责人定期碰面会等）；
10.检查前期工程的施工质量，并就原设计中不合理但又可以更改的部分提出建议；
11.配合设备安装、管线布置，进行现场监督，确保安装质量；
12.提出遗漏工程项目的建议；
13.对小区公建配套设施设备的进行探讨，能够使公建配套设施设备满足今后客户的发展需要和贯标（ISO9001、ISO14001、OHSAS18001等）需要，减少投入成本和今后的物业管理成本。
三、 竣工验收阶段
1.参与委托方的房屋、设备等的竣工验收，并建立验收档案；
2.发现可能存在的施工隐患，并列出遗漏项目；
3.参与重大设备的调试和验收；
4.制订物业分户验收流程并执行；
物业管理前期介入
2008年11月30日 星期日 00:01
“物业管理前期介入”的思想是1998年由上海万科物业率先提出的。所谓物业管理前期介入是指物业管理企业在接管物业之前，参与物业的规划设计和建设的过程。从业主（使用人）及售后服务的角度，提出一些合理化建议，促使开发商开发出的物业最大限度地满足业主的需求和物业管理服务的需要。
物业管理不应舍弃前期介入阶段的工作，要想彻底搞好物业管理服务，从全程物业管理的意义上说，必须从前期介入抓起，那么物业管理前期介入有什么作用呢？
一、 优化工程设计，杜绝前期设计施工阶段留下隐患，为开发商减少返修费用
规划设计是决定后期物业管理能够提供高效、精简而优质的服务的关键。物业管理公司在本阶段可以根据开发商的投资预算、物业档次等前提条件，从整体环境设计、封闭管理、硬件设施设备配备及安装位置、娱乐服务的原则来提出建议甚至要求。产品（以下称物业）的设计人员不是专业的物业管理者，其在制定设计方案时，不可能将后期的物业管理中可能出现的问题考虑周到。同时由于设计阶段与物业的建成存在较长间隔，建筑技术以及人们生活水平的提高都可能是涉及方案落伍。物业管理者作为物业的维护者，在长期的实际工作中对物业可能出现的种种问题了解比较清楚，尤其提出必要的建议，即可避免因设计失误而给物业管理和开发商带来的麻烦，造成后期返修的费用浪费。
二、 有助于物业管理单位的顺利接管物业
物业管理的前期介入阶段是物业管理单位熟悉物业实际情况的过程。由于其参与了物业的设计规划阶段，可以对物业的总体规划进行合理布局。由于其对工程的质量进行了监督，对物业日后可能出现的种种隐患了如指掌，在工作中就可以做到有的放矢。同时其又可以有充裕的时间进行物业管理方案的设计、人员的安排，为管理物业打下良好的基础。亦可在收集的各种图纸等原始资料的基础上建立起完善的档案文件系统，减轻日后的管理难度。
物业的前期介入管理是后期物业管理的一项基础性工作。物业管理企业通过前期介入管理对物业的土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等情况了如指掌，便于在后期管理中做好物业及其附属设施的维修养护工作。由于已对所管物业有了全面了解，就为竣工验收、接管验收打下了基础。同时，通过前期介入管理可以提出许多设计和施工方面存在的问题和解决的办法，从而大大减少物业管理工作中物业的返修工作量，增加提高物业服务质量的时间。
