关于“营改增”对房地产税收影响的几点探讨

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162“营改增”对房地产企业税收的影响文/罗芳摘要：“营改增”税制改革是自1994年分税制改革以来，财税体制的又一次深刻改革。自2011年通过该试点方案以来，“营改增”的试点范围便不断扩大。自2016年5月1日起，营改增的试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业和服务业，实现了增值税对货物和服务的全覆盖。本文主要是针对“营改增”对房地产企业税收产生的影响展开阐述，并据此提出相应的改革对策使房地产企业更好的适应“营改增”制度。关键词：“营改增”；房地产企业；税收；影响自2016年5月1日起，国家实行全面推进营改增政策，房地产企业被纳入营改增试点，对促进产业结构的优化调整，营改增消除了重复征税，对生活性服务业税收也格外的优惠，这就有力的促进了第三产业的加快发展。2016年我国GDP增长6.8%，但是第三产业GDP增长是7.9%，高出1.1%。促进企业增效而言，全面推开营改增试点不仅为新增的试点行业减了税负，而且增加了以工业企业为主的原增值税纳税人的抵扣。一、营改增对房地产企业的影响(一)“营改增”对房地产企业开发成本的影响成本是影响企业利润的一个重要因素。针对房地产企业来说，各类建筑项目(在建工程)的开发成本是一大关键。在建造工程时，企业需要购置许多原材料，例如钢筋、砂石、水泥、铁钉等等。针对一些订购量大、有国家质量标准的大型材料，企业往往是选择有质量保证、规模大的大企业。但是针对一些小型材料，企业会选择从个体小商户那购买。而个体小商户作为小规模纳税人，不具备使用增值税专用发票的资格，因此企业在缴纳增值税时，不能抵扣这些进项税额。而且在实行“营改增”之前，很多房地产企业为了减少劳务成本，都会选择外地农民或者未成年等廉价劳动力，由于这些外来务工人员都是作为独立的个体，并不会签订正式劳动合同，因此企业也无法开具增值税专用发票，在实行“营改增”之后，由于这些增值税额无法抵扣，房地产企业的开发成本会有所增加。(二)“营改增”对房地产企业税收的影响1.减小税负房地产行业在征收营业税时，国家规定的税率是5%，实行“营改增”之后，国家暂定增值税销项税率为11%。下面我们以一道例题进行说明。假设某房地产企业本年度销售收入为1000万元，相关成本为400万元，按国家规定税率计算，不考虑其他变动因素。则应缴纳营业税=1000*5%=50万实行“营改增”后应交增值税=1000 /(1+11%)*11%-400/(1+17%)*17%=40.98万由此可见，实行“营改增”之后，房地产企业应缴纳的增值税小于应缴纳营业税，税负有所减少。2.避免重复纳税在实行“营改增”之前，房地产企业销售房地产时需要缴纳两种税收：土地增值税以及营业税。根据税法规定，将这两种税归类于价内税。土地增值税是以土地增值额为计税依据进行缴税，以上一例题为例，企业应纳税所得额为600万(1000-400=600)。营业税是以企业本年度的营业额为计税依据进行缴税，则应纳税所得额为1000万。由此可见，房地产企业在缴纳税收出现了重复征税的现象，重复征税额为600万元。在实行“营改增”之后，房地产企业主要缴纳的是增值税，增值税作为一种价外税，在缴纳时可以直接抵扣进项税额，这样就避免了重复征税的现象，能够有效减少企业税收。(三)房地产操作遇到困难房地产企业是属于产业链较为复杂的行业，实行“营改增”给房地产企业的操作带来了实际性难题，例如不动产经营者发生的购入土地、拆迁安置的成本等，在支付时取得凭据不符合增值税扣税凭证的管理规定，导致无法减少税收。而且实行“营改增”之后，房地产企业进行发票管理以及成本控制也会比较困难。二、在“营改增”制度之下，房地产企业的改革对策分析(一)适应和学习“营改增”制度企业应加强对内部财务人员的培训，多为财务人员提供学习机会，督促财务人员认真学习“营改增”制度。充分了解“营改增”的具体规定以及各项税负核算，加强财务人员对增值税专用发票的了解与运用，提高内部财务人员的税收处理能力，使他们能够做到准确进行核算以及纳税申报。只有企业内部财务人员对“营改增”制度有一个全面系统的掌握，房地产企业才能更好的适应“营改增”制度。(二)对房地产开发成本进行税收筹划房地产开发周期较长，因此在开发周期内，依据国家规定政策，寻找合法的方法对开发成本进行分摊处理，这样就可以将应缴纳增值税平均分摊到各个环节，减少税收从而减少开发成本。在建设前期通过精确合理的计算制定好成本预算方案，那么企业的开发成本也会有所下降。(三)对房地产企业的劳务支出进行税收筹划建筑工地上的工人大部分是外来人员，这种情况会使企业的税收增加，因此对房地产企业的劳务支出进行税收筹划，企业可以选择通过正规劳动部门招聘劳动工人或者选择正规的建筑队伍进行建筑，通过与他们签订正式劳动合同，取得增值税专用发票从而进行税额抵扣，这样有利于减小税负。(四)重视对供货商的选择原材料供货商属于一般纳税人具有开发增值税专用发票的资格时，企业进行购货就能够取得进项税专用发票从而进行抵扣，减少税收。因此在实行“营改增”之后，企业管理者需要加大对供货商选择的重视度，选择从正规渠道以及一般纳税人供货商进行进货，在取得增值税专用发票时，财务人员要进行妥善保管，避免出现发票丢失状况。三、结束语“营改增”是国家税制改革的一项重大决策，它有利于为企业减小税负，促进社会经济稳步发展。房地产企业刚纳入“营改增”试点不久，因此发展尚未成熟，“营改增”制度为企业减少税收的同时，带来的挑战也影响着企业的发展。因此房地产企业应做好自身规划调整，尽快适应“营改增”制度，这样才能适应现有经济环境，做到又好又快发展。财参考文献：[1]张泽洋.浅议营改增对房地产企业税收的影响及筹划对策[J].中国乡镇企业会计，2014，12，15.[2]陈玉娇.试论“营改增”对房地产企业财务管理的影响[J].现代经济信息，2015，02，08.(作者单位：广西路桥集团置业有限公司)

纳税筹划　；　＂　Ｏ鑫ＭｃＭｃＥ０ＲＣｕＩＮＡＴＬＩＮＧ　房地产企业税收筹划的探讨　口李　晶（德州职业技术学院经济管理系山东德州２５３０３）　◇中图分类号：Ｆ２７５文献标识码：Ａ文章编号：１００２—５８１２（２０１８）０８—００６０—０２　摘要：　营　擅　黄景下＿　金＿业座　娴整丝莹与　财　务箍垒　一　童逼造　析　地　垒业＿　＿收差　的‘　置＿和童　彦　产＿垒些煎监釜　鱼一　＿的　堑与一风＿　纳．　＿几　墨　鹅　筹　，ｌ方童　丛堡虏地产垒业参　。　父键渊：“营改增”房地产企业税收筹划　“营改增”对于我国房地产企业的经营发展与战略调整　起到了积极的促进作用，但是对于房地产企业来说，机遇与　挑战并存。因此，在执行“营改增”政策时，房地产企业应如　何对待“营改增”，并结合当地的实际情况进行合理的税收　筹划．充分发挥国家这项税收改革的积极作用，使房地产企　业实现利润最大化的财务目标，具有重要意义。　一、房地产企业税收筹划的背景和意义　近年来，随着社会对减税的关注，为有效解决财政收入　与社会负担的冲突，国家有关部门根据社会反映的税负问　题，在不同阶段实施了相应的税收政策。“营改增”之所以被　企业普遍认可．主要原因在于其能够有效避免重复征税的　不合理现象，从理论上来说能够降低企业的税收负担。　具体到房地产企业，房地产行业作为我国的支柱产业　之一，具有一定的特殊性。一方面房地产关系到广大人民群　众的住房问题：另一方面。房地产项目开发周期长，资金投　人大，又与实体经济密切相关。在新形势、新政策下，广大房　地产企业既要遵循依法纳税的原则。又要积极做好节税工　作，降低企业成本。因此，近两年来，“营改增”背景下房地产　企业的税收筹划问题引起了广大财务管理人员和税务人员　的极大关注。　二、“营改增”后房地产企业税收筹划面临的问题及风　险分析　在房地产行业发展过程中，由于受到国家政策和地区　经济因素的影响，不同区域的经济发展水平开始发生倾　斜，房地产企业的经营规模和经济发展水平不一。《房地产　开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂　行办法》（周家税务总局公告２０１６年第１８号）明确指出，　房地产一般纳税人企业在２０１６年４月３０日前开工的房　地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照５％的征收　率计税。而２０１６年４月３０　Ｅｔ后开工的新项目，需要采用　一般计税方法计税．小规模纳税人可以采用简易计税方法　计税。这就需要房地产企业科学管理取得的增值税发票，　确保取得的增值税专用发票能够顺利抵扣房地产项目开　发所对应的成本费用，从而实现减税目标，促进房地产企　业健康稳定发展。　但是从我国实施“营改增”的具体情况来看，一些房地　产企业的税负并没有得到降低，甚至起到了反效果，加重了　房地产企业的税负。究其原因是实施“营改增”后部分房地　产企业的税率没有降低反而提高，并且在清算土地增值税　时，不能以不含税的收入和成本费用计算，需要合理测算销　售定价，防止土地增值税税收临界点使企业净利润发生改　变，增加了房地产企业的税收筹划难度。此外在处理人Ｔ费　时，房地产企业不能直接开具增值税专用发票，或者在购买　材料时，不能全部开具增值税专用发票，部分发票还需在　１８０天后经过认证才能抵扣．这就需要企业建立发票管理　制度并安排专人负责，及时认证发票，确保取得的专用发票　能够定期抵扣。此外，自实施“营改增”以来，房地产企业面　临着资金不足的关键问题，主要原因在于“营改增”在短时　间内会增加企业成本。缩减现金流，加上金融市场的政策变　化，对信贷要求极高，直接影响到了房地产企业对资金的利　用率与企业发展。因此如何有效规避税务风险，并根据新的　方针政策来进行税收筹划，降低房地产企业的税收成本，是　房地产企业急需解决的主要问题。　另外，由于房地产企业本身的特殊性，也使其在进项税　抵扣环节中面临诸多风险。具体体现在以下三个方面。第　一，由于原材料（如砂石料、水泥等）多数是由一些个体工商　户提供的．导致很多房地产企业尤其是一些小型的房地产　公司较难获取增值税专用发票，加大了进项税的抵扣难度，　不仅不能减税，反而面临税负增加的风险。第二，有些资金　的支出（如临时雇佣的建筑工人和拆迁补偿款，关系维护　等）无法取得增值税专用发票，所以不能抵扣，而土地的成　本能否抵扣也存在疑问，这些因素很可能加重企业的税负。　第三，由于新政策刚刚落地实施，监管尚未完善．企业会计　

‘‘　城市建筑ｌ建设经济ｌ　ＵＲＢＡＮＩＳＭ　ＡＮＤ　ＡＲＣＨＩＴＥＣＴＵＲＥ　ｌ　ＣＯＮＳＴＲＵＣＴＩＯＮ　ＥＣＯＮＯＭＹ　营改增＂对房地产行业的影响探讨　■熊在文　喃要】据了解，早在２０１１年我国便已经开始实施“营改　增”的政策试点工作。随着时间的推移，“营改增”政策的　试点工作也经过了时间的考研，在具体的工作中真正起到　了帮助我国房地产行业建立适合当前社会发展的有利作　用，还积极推进了我国市场经济的不断发展，让发展一步　步的走向稳定上升的状态。现如今，国内房地产行业出现　回水的状况下，国家在房地产行业的管理做出一些调整是　非常有必要的。就如同我门都明白的一个道理一样，想要　不断地发展，那就必须要不断地进步。　所以，“营改增”　政策的实施，在房地产行业受到了大家的推崇，也即将发　展到其他行业并且开始实施“营改增”政策试点工作。本　文就针对“营改增”对房地产行业的影响做了一定的探讨。　【关键词】营改增房地产影响　我国通过相关法案的出台已经正式地将房地产　行业纳入了“营改增”的改革范围当中。我们都知　道就如同前面所说的那样，房地产行业如果想要不　断地发展下去，那就必须不断地进行改革与创新。　在当今飞快变化的市场环境下，房地产行业不算太　紧气的时候，房地产行业才更加应该紧紧地跟着潮　流方向发展，与时俱进，比如说“营改增”在房地　产行业的推行正是一种全面的改进，也算得上是一　次全新的尝试。　一、什么是“营改增”。极其具体作用　对于普通的读者来说，可能你还不太了解“营　改增”这个词，也不太了解它的概念，其实“营改　增”就是我们平时所说的在一定的规定下改变或者　调整对产品征收增值税、与对服务行业征收营业税，　通过这个方式，将产品行业和服务行业一并纳入增　值税的征收范围当中，改变以往对“服务”征收营　业税的方式，于此同时，还降低增值税税率。这样　做的目的就在于减少重复纳税，帮助企业降低税负，　还可以促使社会形成一个更加好的良性循环。　按照我国国务院的相关规划，我国所推行的“营　改增”政策将会分成两步推进：其中第一步则是，　根据具体情况选择在部分行业、部分地区进行“营　改增”政策的试点推进。比如说，上海作为我国国　际化的大都市就是我们首个选择的对象　然后，当各个试点的推进都比较顺利、且得到　好的成效的时候，再在全国范围内实现“营改增”　的推进。通过“营改增”的推进我国以前实行的“营　业税”将慢慢地被取代，按照国家近期出台的相关　规划，我过自２０１６年５月１日起全面推行试点。　二、　目前我国房地产行业特征　平时的工作当中，我们发现在房地产行业普遍　存在以下几点特征：房地产行业资金投入大，发展　的周期较长。我们知道房地产行业从开始到结束会　涉及许多的事物及材料、人工费用等都是巨大的开　销，所以在房地产行业存在的第一个特征就不得不　算资金的巨大了。其次，就得说融资成本。在平时　的房地产项目建成以后，还需要经过一个必须的销　售阶段，这也是一个非常关键的步骤，因为它直接　关系着整个项目的盈亏。　三、我国房地产行业实施“营改增”的必要性　就目前我国的税制结构当中，营业税收与增值　税收作为我国最为主要的流转税收，两者之间分列　且～同推进。但是，随着我国的经济不断的飞速发　展，与房地产行业市场的不断变化当中，房地产行　业也相继出现了许多问题，虽然国家的相关部门已　经开始完善并且解决出现的一些问题，但是传统的　方法与体系仍旧无法应对在当今新环境下所产生的　问题。然而在“营改增”的推进试点工作当中，我　们发现“营改增”的实施能更加有效地、科学地处　理这些问题。所以，以此看来在当今的房地产行业　当中，实施与推广“营改增”是非常重要、及非常　有必要性的工作。应该得到我们的重视及全力支持。　四、“营改增”对房地产行业的影响　１．“营改增”对房地产行业建成成本的影响　在当代的房地产开发行业当中，最大的资金成　本应该是建成成本，这个过程是由具有建筑安装资　质的专业建筑企业完成。就目前的状况来看，建筑　行业改用“营改增”政策之后，税费会有一定的上　升，因为在房地产行业当中有税赋转嫁的存在，所　以在一定的程度上会导致房地产开发企业的建筑成　本增加。由此，我们可以得知，在房地产行业“营　改增”政策的实施将会直接导致房地产产业增加赋　税。而且在建筑成本上，比如混凝土、自来水、石　料，沙石等都会按照百分之六的税率缴纳增值税，　所以，“营改增”的实施对房地产行业的影响一方面　会增加赋税负担。　２．“营改增”对房地产偿债能力等各项指标的　影响　在我们平时的调查研究当中，对于“营改增”　对于房地产偿债能力等各项指标的影响我们可以归　纳为以下几点：　（１）在实行“营改增”政策之后，一旦房地产　行业的进项税额无法在国家规定的税制范围之内取　得一定程度的抵扣的话，这一部分没办法纳入规定　税制的进项税额将会导致该项目的房地产开发企业　拥有的数额将会不再改变，以此来增加该房地产企　业的资金流动比率。　（２）在以上的情况当中，反之一旦房地产行业　的进项税额达到了国家规定的税制范围，并且在相　对应的市场及税务规则当中得到了全部的抵扣的　话，这些被抵扣的进项税额将会在很大的程度上直　接影响房地产行业流动资金的上升，达到与上面情　况相反的效果，使得房地产企业的资金流动的比例　不再上升。　３．“营改增”对房地产行业中存量项目销售利　润的影响　我们都知道，在国家推进与实施“营改增”政　１５３　策以前，房地产行业当中前期的开工与后期的竣工　都是没办法开到增值税发票的，而且还没有办法进　行税负抵扣。然而，在这一种传统的模式之下房地　产工程一旦建成到了销售的环节的时候，就需要按　照规定的百分之十一的增殖速率进行上交。这样的　模式不仅仅会增加房地产行业的税负，而且还会对　这些房地产企业的销售利润直接带来严重的影响。　这种情况对于中小房地产企业来说，便是一个致命　的打击。　４．“营改增”对房地产行业中对自持商业物业　运营成本的影响　“营改增”具体的实施之后，在“营改增”对　房地产行业的影响当中，还存在一种情况就是对于　一些已经开始投入运营的房产业务来说，“营改增”　的实施直接影响到他们的租金税率，在没有进行直　接的进项税额抵扣的时候，他们的租金将直接上升　到¨％。这样就无形之间加大了他们的税负压力。　五、结语　纵观全文，本文最先对“营改增”进行一定的　解释与说明，及在一些具体的说明当中体现了“营　改增”项目的实施对我国建筑行业的推动的作用。　然后再结合我国建筑行业的具体特征进行研究与探　讨，“营改增”对我国建筑行业的具体影响，从建筑　成本、房地产偿债能力等各项指标、自持商业物业　运营成本、等方面都有涉及。最终根据这些影响我　们发现，在面对“营改增”政策实施的影响之下我　们还应该积极地加强建筑行业当中对建筑材料供应　商的管理，并且还要不断地强化房地产开发过程当　中各个业务之间的活动安排极其管理。积极地推进　并且开始涉足到商业地产的领域开发与发展，要有　用全方位的视角不能受传统的束缚，这样才能将我　国的房地产行业发展得更好，更持久。本文的编纂　希望对相关人士提供一些参考及作用。　参考文献　［１］严荣，颜莉，江莉．“营改增”对上海房地产业　的影响研究［Ｊ］．上海经济研究，２０１５（１２）：　８７—９６．　［２］贺庆，蔡定凯，梁钟元，杨珊珊，吴禄权．“营　改增”对未来房地产行业财务管理影响——基于　南宁房地产企业的调查研究［Ｊ］．现代商贸工业，　２０１５（２０）：Ｉ９５－１９６．　［３］赵晖．“营改增”改革对房地产企业未来影响的　研究［Ｊ］．财会学习，２０１３（６）．　（作者单位：浙江永强朗成房地产有限公司。台州　３１７０００）

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营改增对房地产企业税收的影响及筹划对策

作者：王进军

来源：《现代经济信息》2017年第04期

摘要：从税制改革的初衷而言，其在于消除过去的重复征税问题，进而销项税减去进项税而降低企业的纳税负担。房地产企业唯有从完善税收筹划中来尽最大可能获得制度红利。具体的税收筹划对策可从：房产企业管理层应牵头学习营改增政策、切实升级现行的原材料采购供应链系统、聚焦项目施工成本分摊减低增值税额度、房地产企业内部营造规范会计凭证文化等四个方面来构建。

关键词：营改增；房地产企业；影响；对策

2016年5月1日随着“营改增”税收新政的全面推行，其对房地产企业的税收筹划工作也逐渐产生的影响。从税制改革的初衷而言，其在于消除过去的重复征税问题，进而销项税减去进项税而降低企业的纳税负担。那么税制新政是否在房地产企业中产生了制度红利了呢。通过调研发现，受到我国房地产市场供需模式的决定，税制新政所产生的税制红利还未显现。而且，在短期内也看不出是否有明显的改观。因此在这样的背景下，房地产企业唯有从完善税收筹划中来尽可能大的获得制度红利。梳理现阶段的相关文献发现，不少作者在论及房地产企业纳税问题时，容易陷入到形而上学的泥淖中去。事实上，随着营改增新政的推广，我们需要在供应链系统中来审视新政对房地产企业的纳税影响。

一、营改增对房地产企业税收的影响

结合当前供应链系统的运营现状，可以从以下三个方面来认识影响：

（一）原材料供应商所带来的影响

以商品房开发为例，在房地产项目开发中存在着层层外包的做法，且在现有的原材料供应体系中，房地产企业习惯于从中小原材料供应商手中购置材料，这样能通过长期合作而降低房地产企业的原材料购置成本。但这些中小原材料供应商却很少有年销售额达到500万以上，从而他们作为小规模纳税人无法为房地产企业开具增值税发票。这就导致了，房地产企业难以通过抵扣增值税而获得税改红利。再者，房地产企业在项目施工中需要雇佣大量的农民工，但这些民工也往往作为自由人而存在，所以也无法通过开具增值税发票而给予扣除。