濮阳市房地产住宅市场调查报告

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- 1 - 濮阳市房地产住宅市场调查报告

目 录

一．濮阳市宏观环境

1．自然环境

2．行政区划及人文历史

3．经济发展状况

4．城市规划及发展方向

5．政策环境

二．濮阳市房地产市场发展状况

1．市场现状

2．板块划分及其特点

三．2006年濮阳市房地产市场供应情况分析

1．从区域内楼盘分布情况分析

2．从开发项目的特点分析

3．从市场上主力户型分析

4．从营销模式和推广渠道应用分析

5．从交房标准比较分析

6．从销售率、销售均价及销售周期分析

四．房地产市场需求调查

1．从市场潜在计划购房客户的特征分析

2．从市场潜在购房客户的需求特征分析

五．周边企事业单位调查统计

六．结论 河北万通房地产开发有限公司 huge-scbg

- 2 - 濮阳市房地产住宅市场调查报告

一．濮阳市宏观环境

1．自然环境

濮阳位于河南省的东北部，黄河下游北岸，冀、鲁、豫三省交界处。东北部与山东省的聊城毗邻，东、南部与山东省济宁、荷泽隔河相望，西南部与河南省的新乡市相倚，西部与河南省的安阳市，北部与河北省的邯郸市相连。地处北纬35°20′0″--36°12′23″，东经114°52′0″--116°5′4″之间，东西长125千米，南北宽100千米。全市土地面积4188平方千米。

濮阳市年平均降水量500毫米～600毫米之间，属河南省比较干旱的地区之一，且年内、年际降水分配不均。旱涝交错出现。水资源不多，除地表水和地下水外，主要有过境的黄河水。地表径流靠天然降水补给，平均径流量为1.85亿立方米，径流深为432毫米。境内浅层地下水总量为6.73亿立方米，其中可供开采的6.24亿立方米。濮阳境内有河流97条，多为中小河流，分属于黄河、海河两大水系。过境河主要有黄河、金堤河和卫河。另外，较大的河流还有天然文岩渠、马颊河、潴龙河、徒骇河等。

濮阳市位于中纬地带，常年受东南季风环流的控制和影响，属暖温带半湿润季风型大陆性气候。特点是四季分明，春季干旱多风沙，夏季炎热雨量大，秋季晴和日照长，冬季干旱少雨雪，光辐射值高。年平均气温为13.3‴，年极端最高气温达43.1‴，年极端最低气温为一21‴。无霜期一般为205天。年平均日照时数为2454.5小时，平均日照百分率为58％。年太阳辐射量为118.3千卡／平方厘米，年有效辐射量为57.9千卡／平方厘米。年平均风速为2.7米／秒，常年主导风向是南风、北风。夏季多南风，冬季多北风，春秋两季风向风速多变。年平均降水量为502.3毫米～601.3毫米。

2．行政区划及人文历史

1983年9月1日，经国务院批准，撤销安阳地区，建立濮阳市，并将原安阳地区所辖滑县、长垣、濮阳、内黄、清丰、南乐、范县、台前8个县划归濮阳市。1984年2月，撤销濮阳县成立濮阳市郊区。1986年3月22日，濮阳市所辖滑县、内黄县划归安阳市，长垣县划归新乡市。5月28日，划濮阳市郊区胡村乡、孟轲乡、王助乡、城关镇、岳村乡及清河头乡一部分臵濮阳市市区。1987年6月12日，撤销市郊区恢复濮阳县建臵，并将市区城关镇划归濮阳县，同时把城关镇的马呼屯、辛庄、辛庙、贾庄、申庄5个村划归市区孟轲乡。2003年2月14日，经国务院批准，市区更名为华龙区。至2004年底，濮阳市辖五县一区，即濮阳县、清丰县、南乐县、范县、台前和华龙区，下辖61个乡，17个镇，7个办事处，共有2946个村民委员会，84个居民委员会。

濮阳历经沧桑，英雄辈出，胜迹遍地。全市共有古墓葬、古战场、古城址、古建筑、名人故居、革命战争纪念地等文物古迹276处。 河北万通房地产开发有限公司 huge-scbg

- 3 - 随着中原油田的勘探、开发和濮阳市的成立。濮阳市的政治、经济地位日趋重要，城市建设日新月异。1995年被命名为“国家卫生城市”。1999年被命名为“国家园林城市”和“全国创建文明城市工作先进城市”。2000年12月28日濮阳市被命名为“中国优秀旅游城市”。2001年12月获中华人民共和国建设部“中国人居环境范例”奖。2002年获“国际花园城市铜牌奖”。2003年获“国际花园城市金奖”。2004年10月1日，被国务院正式公布为国家历史文化名城。

3．经济发展状况

根据《濮阳市2005年国民经济与社会发展计划执行情况和2006年计划（草案）的报告》报道，2005年末，全市生产总值达到398亿元，按可比价格增长14.5%，高于计划3.5个百分点。其中，第一、二、三产业分别增长7.5%、17.4%和11.5%。全市工业增加值完成217.5亿元，增长17.9%，高于计划3.9个百分点。规模以上工业完成增加值177.5亿元，增长19.5%。综合经济效益指数达到217%，同比提高57个百分点。实现利税71亿元，增长73.2%；盈亏相抵后实现利润46.3亿元，增长94.5%。市地方财政收入17.56亿元，增长26.7%，高于计划14.7个百分点。其中，一般预算收入15.35亿元，增长28.9%。金融机构各项存款余额307.6亿元，比年初净增26.5亿元；各项贷款余额143.9亿元，比年初净增14亿元。物价涨幅保持在较低水平，居民消费价格上涨2.3%。全社会消费品零售总额97.5亿元，增长14.1%，高于计划2.1个百分点。

2006年全市经济社会发展的主要预期目标：生产总值增长13%以上，其中第一产业增长6%，第二产业增长15%（全部工业增加值增长15%），第三产业增长12%。地方财政一般预算收入增速略高于经济增长；全社会固定资产投资增长18%；社会消费品零售总额增长14%；外贸出口总额增长20%；实际利用外资增长25%；居民消费价格上涨3%；城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入分别增长9%和6%；单位生产总值能耗降低4%左右；人口自然增长率控制在6‰以内；城镇登记失业率控制在4.5%以内；城镇新增就业3.6万人；城镇化率提高1.5个百分点。

4．城市规划及发展方向

濮阳市包括中原区、老城区、新市区、开发区四大块。在发展方向上，濮阳市将发展成为豫鲁冀交界处的商贸发达、旅游兴旺、文化繁荣、集聚辐射能力强的区域性中心城市；在功能定位上，濮阳中心城市将建设成为河南省石化基地、豫鲁冀交界处的流通中心、全国优秀旅游城市、文明卫生的园林生态城；在发展规模上，2020年达到近百万人的特大城市规模。

2005年，完成了第三轮城市总体规划修编成果。这次规划期限为2005年—2020年，城市建设规模从上次规划的49.1平方公里增加到93平方公里，城市人口规模从上次规划的50万人增加到90万人，城市规划区总面积从上次规划的448平方公里增加到618平方公里。

由于西部受到地界、南部受到旧城区、东部受到油田的限制，新的规划使北部城郊分界线由现在的濮台公路（现北环路）外延到新规划的北外环路，凸显城市北扩的意图。 河北万通房地产开发有限公司 huge-scbg

- 4 - 从市委、市政府拟搬迁到中原路北侧与昆吾路、开州路交叉地段看，带动中原路北侧的发展是城市现阶段拓展的主要建设方向。但该区域的建设如果不能依托产业的发展聚集人气，仅仅靠财政资金想繁荣起来，则需要一个漫长的过程。

发展濮台公路（现北环路）两侧也是第三轮城市总体规划修编的重要成果。濮台公路（现北环路）更名为绿城大道，规划为60米宽的一级城市主干道，定位为城市景观大道。从现状的角度看，濮台公路（现北环路）与茂名路的交叉口借助旺盛的人气会首先得到发展，而其他地段的发展有赖于产业发展的推动。

5．政策环境

2006年上半年，对于房地产行业而言可谓山雨欲来风满楼。市场上各个城市的上市量都呈几何指数飞涨，行业内无序的竞争越来越残酷，房地产新政不断地进行层层挤压，整个行业面临大的调整期出现。新颁布的政策、法规对行业市场的影响比较大：

政策 机构 房产相关内容 目的

《房地产抵押估价指导意见》和《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》 建设部、人民银行、银监会 《意见》内容包括房地产抵押价值界定、房地产估价机构及人员管理、估价报告时效及相关责任认定。

《通知》配套下发，内容涉及房地产估价机构选聘、金融机构对抵押贷款额的内部审核等强调估价机构、金融机构独立性的要求。 规范估价市场尤其是房地产抵押估价业务，防范银行信贷风险。

《城市规划编制办法》 建设部 明确要求各地政府研究住房需求，重点确定经济适用房、普通商品住房等中低收入住房需求的居住用地布局及标准。 从规划阶段开始，推动中低收入住房需求的实现。

《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》 国土资源部 “勾地”的国有土地使用权出让新方式已被国土资源部考虑。设臵用地预申请环节可能会带来变通方法。 该制度适用于工业用地，改写工业用地协议出让的历史。

《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》 国家税务总局 一是将预售收入的预计营业利润率修改为预计计税毛利率，房地产项目预售收入税率提高5%；房地产开发企业不得享受新办企业的税收优惠。 通过细化的税收政策调控房地产市场主体。

《关于坚持依法依规管理节约集约用地,支持社会主义新农村建设的通知》 国土资源部 稳步推进“城镇建设用地增加和农村建设用地减少相挂钩试点和集体非农建设用地使用权流转试点”两个试点的工作。 农村集体土地直接入市政策松动。

《国有土地使用权出让合同补充协议》 国土资源部、国家工对出让土地的竣工时间、投资总额、单位用地面积投资强度、宗地容积率、建筑系数、等合同条件及违约责任进行了明确约定。 防止出让之后的土地囤积、炒卖；通过土地开发河北万通房地产开发有限公司 huge-scbg

- 5 - 商总局 强度调整房地产开发结构。