二手房交易中如何规避风险

实用标准文案

精彩文档 二手房交易中的风险控制

首席法务致力于提供高端法律阅读+实用法律干货+便民法务工具。 作者：北京德和衡律师事务所 王卫东

二手房交易中的风险控制

近期，房地产又火了一把，从鼓励购房去库存到深圳、上海等城市再次出现严格的限构；从房价突然起跳，到现在买方持币观望。这一波房价的波动，又造成房屋买卖纠纷大量发生。作为一名多年从事房地产业务的律师，现对二手房交易进行法律分析，供双方参考，以保证交易安全，以免造成巨大损失。一、仔细审查二手房买卖合同。

中介推荐使用的二手房买卖合同，是北京市建委和北京市工商局共同推荐给交易双方使用的标准式合同。但是，不是交易双方简单的把空填完就是一份有保障的二手房买卖合同。该合同只是把二手房买卖过程中常规事项给以规范和提示，具体合同细节要由双方协商完成。每一个二手房的买卖，会因房屋的不同、付款方式的不同、交付的方式不同、违约责任的不同等，会有千差万别的变化。因此，在签订二手房买卖合同时，要特别注意如下事项：

1、合同的主体。签订二手房买卖合同的主体有两方，一是卖方，即房屋产权证上所登记的名字。产权所有人一栏有的登记一人，有的因共有而登记两人或多人。作为二手房出卖实用标准文案

精彩文档 人一方就是产权证上所有人一栏所登记的名字，必须登记名字本人亲自签署，有一人则由一人签署，有多人就多人签署。如有委托，则必须出具公证过的委托书并查明受托人身份。主体另一方是买方，即过户后产权证上所有人一栏所要登记的名字，登记谁就由谁亲自签署！在签订二手房买卖合同中往往因为买卖双方因工作、时间调整等问题无法亲自签署，而由配偶代签、父母子女之间代签，这隐藏着巨大的法律风险。再次重申，切记要亲自签署！为了确保卖房人亲自签署，可以到房屋所在地房屋权属登记中心核验。

2、房屋状况。买房人对房屋现状一般会有全面的了解，比如位置、户型、楼层、朝向、装修、配套等。但往往忽视该房屋是否抵押、是不是小产权、是否出租、是不是尚未更名的继承房屋、是不是央产房等。如房屋存在抵押，则在交易过程中必须先偿还原有借款并办理解押手续后，才能过户给买受人。在提前还款环节，往往因出卖人没有提前偿还能力而由买受人先行代为偿还。如买受人同意这一方式，则必须和抵押权人见面沟通，把款项汇入抵押权人能够划帐的出卖人账户。买受人切记不可将款项直接支付给出卖人或汇入出卖人指定的账户。有的出卖人因自身还款压力大，收到买受人的首付款后会偿还高利贷，而不去偿还银行贷款。如该房屋为小产权房，则请买受人绕行，放弃购买！如该房屋出租，则要与承租人沟通，确定是否放弃优先购买权，以及能否及实用标准文案

如何规避二手房交易风险

【摘要】房产市场是促进经济发展的重要因素，面临房产一级市场居高不下的房价，二手房市场逐渐繁荣起来。二手房市场的健康发展，不仅促进城市居民住房梯级消费格局的形成，还补充和保障中低收入居民的住房需求。目前我国的二手房交易市场处于未成熟期，存在着一些不规范的运作方式，交易风险显而易见。如何更好地进行二手房交易，规避其中的交易风险，本文从二手房交易现状入手展开论述。

【关键词】二手房交易 风险规避风险

一、二手房交易现状

随着二手房交易量的逐年上升,一系列问题渐渐突现出来,例如产权关系不明晰、中介机构不规范、二手房质量缺陷等,这使得住房消费者的消费意愿不能完全表达。另外二手房的市场交易受政策性影响较大，交易过程中涉及产权、过户、物业、居住条件、房款交付等诸多手续和环节比较繁琐。二手房交易的风险就蕴含在这繁琐的过程中，风险的来源主要有以下几个方面。

二、二手房交易主体存在的问题

（一）私下交易引发纠纷

与一手房相比，二手房交易主体多为个人，一些房产中介机构蓄意不法运作，风险大，陷阱多。二手房的买卖完成产权过户，并不意味着全部交易的结束，还有诸如卖方户口迁出，物业管理费结算，水、电、煤气、电话、有线电视等费用的结清等。私下交易者由于缺乏经验，经常会忽视或遗漏某些项目，造成经济损失引来纠纷。

（二）交易双方变相规避房产税

二手房交易中主要存在着“阴阳合同”、先租后买、假赠与以及虚报唯一住房等避税方式。“阴阳合同”、延期过户以及先租后买主要目的是躲避营业税。这些方式是二手房买卖双方最常用的避税方式、也是最严重的避税方式之一。假赠与这种避税方式从法律角度看，完全属于一种逃税的违法行为，买卖双方在交易过程中一旦发生纠纷不仅不会受到法律保护，反而将被追究一定的法律责任。

三、二手房交易中交易平台存在问题

房屋中介机构是二手房屋交易的主要平台，但中介机构服务良莠不齐，难以保证二手房交易有序、健康进行。主要表现：

二手房交易中的风险控制

首席法务致力于提供高端法律阅读+实用法律干货+便民法务工具。 作者：北京德和衡律师事务所 王卫东

二手房交易中的风险控制

近期，房地产又火了一把，从鼓励购房去库存到深圳、上海等城市再次出现严格的限构；从房价突然起跳，到现在买方持币观望。这一波房价的波动，又造成房屋买卖纠纷大量发生。作为一名多年从事房地产业务的律师，现对二手房交易进行法律分析，供双方参考，以保证交易安全，以免造成巨大损失。一、仔细审查二手房买卖合同。

中介推荐使用的二手房买卖合同，是北京市建委和北京市工商局共同推荐给交易双方使用的标准式合同。但是，不是交易双方简单的把空填完就是一份有保障的二手房买卖合同。该合同只是把二手房买卖过程中常规事项给以规范和提示，具体合同细节要由双方协商完成。每一个二手房的买卖，会因房屋的不同、付款方式的不同、交付的方式不同、违约责任的不同等，会有千差万别的变化。因此，在签订二手房买卖合同时，要特别注意如下事项：

1、合同的主体。签订二手房买卖合同的主体有两方，一是卖方，即房屋产权证上所登记的名字。产权所有人一栏有的登记一人，有的因共有而登记两人或多人。作为二手房出卖人一方就是产权证上所有人一栏所登记的名字，必须登记名字本人亲自签署，有一人则由一人签署，有多人就多人签署。如有委托，则必须出具公证过的委托书并查明受托人身份。主体另一方是买方，即过户后产权证上所有人一栏所要登记的名字，登记谁就由谁亲自签署！在签订二手房买卖合同中往往因为买卖双方因工作、时间调整等问题无法亲自签署，而由配偶代签、父母子女之间代签，这隐藏着巨大的法律风险。再次重申，切记要亲自签署！为了确保卖房人亲自签署，可以到房屋所在地房屋权属登记中心核验。

2、房屋状况。买房人对房屋现状一般会有全面的了解，比如位置、户型、楼层、朝向、装修、配套等。但往往忽视该房屋是否抵押、是不是小产权、是否出租、是不是尚未更名的继承房屋、是不是央产房等。如房屋存在抵押，则在交易过程中必须先偿还原有借款并办理解押手续后，才能过户给买受人。在提前还款环节，往往因出卖人没有提前偿还能力而由买受人先行代为偿还。如买受人同意这一方式，则必须和抵押权人见面沟通，把款项汇入抵押权人能够划帐的出卖人账户。买受人切记不可将款项直接支付给出卖人或汇入出卖人指定的账户。有的出卖人因自身还款压力大，收到买受人的首付款后会偿还高利贷，而不去偿还银行贷款。如该房屋为小产权房，则请买受人绕行，放弃购买！如该房屋出租，则要与承租人沟通，确定是否放弃优先购买权，以及能否及时腾退房屋。如能确定，则请承租人亲自签署文件。如为尚未过户继承房屋，则要审查继承手续，是否有关于继承的公证书、法院判决书或调解书。如没有此类文件，则依然绕行，放弃购买！如房屋为央产房，则要审查是否有原单位同意出售的文件。如有，可继续购买，如没有，则放弃购买。

房地产交易中的风险及规避策略分析

摘要：近年来，房地产交易一直处于十分活跃的状态，加上炒房现象的火热使得房地产交易变得更加复杂。对普通人来说，买房是人生中的一件大事，要花费数年积蓄，房地产交易中的风险，也引起人们的广泛关注，在房地产交易中一旦出现问题，处理起来就会比较复杂。文章从房地产交易的特点分析出发，对一手和二手房交易中的风险和规避策略进行了阐述。

关键词：房地产交易；交易风险；风险规避

一、房地产交易的特点分析

所谓房地产交易，就是指房地产交易的双方主体以房地产这个特殊商品作为交易对象，所进行的市场交易行为。房地产交易是极具专业性的交易行为，包括房地产转让、抵押和租赁等。房地产的交易一般是在一个相对集中的固定场所看完样本进行订货的交易行为，它没有向普通购物那样的柜台，具有地区性、不可移动性和个别性等。

在进行房地产交易时，其权属不是瞬间完成的，不能做到像购买普通商品那样“一手交钱，一手交货”。由于市场的分割、房地产的差异性大、难有统一的质量制衡标准、交易手续复杂等，使得在房地产交易时必须借助多个中介机构的介入，如：交易媒体、咨询、评估媒体和融资媒体等。这些中介机构在房地产交易起着非常重要的作用，这也使得房地产交易变得复杂。房地产交易是两个平等主体之间就房产和地产的所有权和使用权之间的流转所发生的

交易行为，但房屋本身不发生转移。

二、一手房交易中应注意的风险及规避策略

在一手房交易中，作为卖方的房地产商与出于自居、投资的购房者对比来说，他们拥有更多的信息，显然出于优势地位，在关于交易程序方面，买方处于相对弱势地位，应注意的风险和规避策略如下。

（一）对房地产方面的信息进行充分了解，降低信息不对称性，避免盲目购房

购房者大都能从区位、性价比和结构方面对所购房屋有一定了解，但始终无法做到对房地产构造成本、国家相关政策和房价走势有清晰的了解，这也就造成了高价盲目购房的现象。解决这个风险的关键是在平时多搜集一些关于房地产方面的政策、新闻等，做到正确把握房地产价格的走势，在别人疯狂购房时，自己要正确分析，不盲从；当别人感到悲观时，自己根据经验决定要不要购买。