破产管理人解除房屋买卖合同

一、房地产企业——资金密集型企业房地产开发企业是一种资金密集型的企业，需要大量资金的运筹。

目前中国房地产开发企业的资金来源主要是国内贷款、自筹资金及其他资金，而房地产开发企业的自身资金比例往往比较低，资金来源主要依赖于银行贷款，银行信贷资金贯穿于土地储备、交易、房地产开发与销售的整个过程。

从国内情况看，房地产开发企业资金来源中，银行贷款一般占到60%左右，其自筹资金和工程垫款也大多间接来自银行贷款，因此，房地产开发企业来源于银行的贷款资金总比例则高达70%以上。

银行贷款实际上支撑了房地产开发企业经营周转的主要资金链。

对比银行贷款最多不超过房地产总投资40%的国际通行标准，我国房地产开发企业对银行的依赖度明显过高。

高负债经营一直是国内房地产开发企业的基本经营模式，一些大型房企的资产负债率常年维持在60%以上。

房地产开发企业与金融业的密切联系，在为银行等金融机构提供了宽广投资渠道的同时也使整体经济的抗风险能力下降。

房地产开发企业自有资金不足、融资渠道单一，在国家房地产宏观调控政策影响下，极有可能导致其资金链断裂，企业陷入破产之困境。

一旦发生房地产开发企业的大规模破产，加上目前我国银行体系自身的脆弱性，将直接造成银行的金融风险，导致金融体系的震荡，乃至影响整个国民经济的安全。

地产开发企业破产案件与一般破产案件的不同之处还在于，其利益受损者除了债权人、职工、出资人以外，还包括广大的购房者。

房地产开发企业破产，相关利益主体都会受到不同程度的损失，但损失最大的还是购房者。

在实践中，房地产开发企业破产时，其开发的楼盘，有的是千疮百孔的烂尾楼，有的即使拿到了房子，拖欠税费的开发商“跑路”，购房者的房产证办理也受到较大阻碍。

购房者看到成为“烂尾楼”的楼盘，或因长期不能交房入住，无法办理“两证”等情况，极易形成群体性上访投诉事件，影响社会的和谐稳定。

因此，在房地产开发企业破产案件中，管理人不仅要实现债权人利益的最大化，还要维护购房者的合法权益。

论破产管理人待履行合同的选择权胡余嘉程丽广西师范大学摘要：管理人享有选择权，在待履行合同的处理上可以选择继续履行或拒绝履行，在这两种处理方式基础上还提出了转让合同的建议，满足均衡各方利益的需求，最终实现破产法追求的公平公正与效率的最终目标。

关键词：待履行合同；选择权；转让合同在市场经济不断发展的过程中，企业扮演着越来越重要的角色。

一个企业的经营状况关系到数方利益，企业破产的负面影响会波及到相关利益方。

目前我国企业破产案件数量的增长愈发明显，特别是在经济发达地区，破产案件占有的比重逐渐上升。

我国虽有企业破产法和司法解释，但与破产管理人选择权相关的法条甚少，规定上不够细致，难以保障各方的利益。

本文尝试通过对《企业破产法》中关于管理人选择权制度部分的法律规范进行分析与研究，在理论上为破产制度的完善提出建议，在实践中以期对待履行合同作出最佳的处理，保障选择权公平公正的实施。

一、研究现状管理人在破产案件中选择权的行使上存在着不同的问题，学者们围绕这些问题进行了深刻的探讨。

在继续履行合同的情况下，已履行部分产生的债权存在不同的学说观点。

章菁认为该部分为普通债权，吴维娜持共益债权说。

待履行合同在解除的溯及力上也有不同说法。

王欣新认为解除行为不具有溯及力。

张韩印认为解除合同的效力应由非破产方选择。

在待履行合同转让上不同学者也有不同的观点。

王欣新、余艳萍主张可以将待履行合同转让。

崔悦认为合同具有不可分性不得部分转让。

兰晓为认为合同具有可分性可部分转让。

综上，对于选择权出现的问题学者们都提出了自己的见解，破产制度体系上存在的疏忽也有所提及，这正体现选择权制度存在着一定的问题，需要对该制度出现的问题进行深刻的思考和探究，为管理人选择权制度的完善提出对策与建议。

二、待履行合同选择权的存在的问题（一）单方决定权范围界定不明权利没有范围的约束，那么这种权利就可能会被滥用。

选择权因其单方形成权性质，管理人可以单方决定合同的处理方式，这对于合同相对方存在着不公平的因素。

房地产公司破产清算房产证如何办理？购房者要取得房产证，必须和开发商共同办理，并提交以下资料：商品房买卖合同原件、开发商委托书和营业执照、全额购房发票、房屋测绘分户图、契税完税证、维修基⾦发票等，只有在这些资料齐全并且买卖双⽅共同到场的情况下，⽅可依法办理房产证。

但是对于开发商破产后，如何办理房产证，⽬前国家的相关政策还没有明⽂规定。

⼀、房屋已建成房屋已经建成的情况下，破产企业即有对⼈履约的可能，也就是业主有可能能够拿到房⼦。

⼆、房屋未建成若企业破产宣告时房屋尚未建成，或⼈民法院受理破产申请后，管理⼈决定不再继续修建未建成的房屋，就会造成破产企业对购房⼈履⾏事实不能的情况。

根据房屋的买受⽅式不同，可以区分为两种情况：和对卖⽅分期付款买房，这两种买房的⽅式会对房地产企业破产时，房屋的权利归属产⽣不同影响。

1、按揭贷款所购房屋的权利归属企业破产时房屋的权利归属。

现房按揭中，开发商破产对房屋的权利归属没有任何影响。

购房⼈仅需继续向银⾏清偿债务，并以房屋为担保即可。

在期房按揭中，购房时房屋尚未建成，购房⼈不享有房屋的所有权。

当房屋建成后，若房款已经付清(购房⼈⽀付了⾸付，贷款银⾏以购房⼈的名义付清了余款)，购房⼈即可委托开发商向当地房地产登记处申领《房地产证》并取得。

之后房地产企业的破产对房屋的权利归属亦不⽣影响，购房⼈仅需继续向银⾏清偿债务，并以房屋为担保即可。

2、对卖⽅分期付款买房时房屋的权利归属与不同，在分期付款购房的情形下，在转移所有权之前，根据破产申请受理时，购房⼈是否⾜额⽀付价款可以分为以下两种情况讨论：第⼀，购房⼈已经付清全部价款的，所购房屋被排除在之外，购房⼈可以要求转移房屋所有权，并向房地产管理部门申请变更房屋登记。

第⼆，购房⼈尚未付清全部价款的，房地产企业尚未转移所有权，双⽅均未履⾏完毕合同，破产管理⼈即有权决定是还是接受价款并转移房屋所有权。

三、开发商破产后的办理购房者要取得房产证，必须和开发商共同办理，并提交以下资料：原件、开发商委托书和、全额购房发票、房屋测绘分户图、完税证、维修基⾦发票等，只有在这些资料齐全并且买卖双⽅共同到场的情况下，⽅可依法。

房企破产案件中返还购房款债权优先性的问题审视开发商破产后，继续履行购房合同、交付、办证等权利的实现是小业主的第一诉求，但该权利的落实往往受制于房屋的具体建设情况，若未竣工验收的期房无重整投资人愿意复工续建，或者因其他法律原因导致购房合同无效、房屋无法办理分割登记等种种问题，小业主继续履行合同的权利请求事实上已无法履行，此时小业主仍享有返还购房款的金钱债权，该债权能否取得优先受偿的地位，一直是房地产企业破产中的一大争议点，也是建设工程价款优先权人、抵押权人与小业主“明争暗斗”的权利冲突所在。

一、实务观点集合在破产程序中，返还购房款债权的性质认定存在以下三种观点：优先债权说——（2021）最高法民申1382号在本案中，小业主向管理人申报了购房款本金债权（已支付合同价款的30%）和其他损失，管理人审核认定，小业主与债务人之间签订的《内部认购申请书》及补充协议等因签订合同时未取得商品房预售许可证而无效，确认小业主申报的购房款本金债权为优先债权。

涉案在建工程所在的土地使用权的抵押权人认为小业主不应在土地处置的款项中享有优先权，故而提起破产债权确认之诉。

最高院认为，《优先受偿批复》《执行异议和复议规定》等司法解释均已赋予已支付全部或大部分购房款的购房消费者特殊的法律保护，不仅可以对抗其他优先权利，而且能够排除强制执行，体现了优先保护处于相对弱势的房屋买受人的法律精神，确立了购房消费与普通消费应当予以区别对待的原则。

且抵押权人通过收购债权而获得抵押权，属于处置不良债权所享有的经营性债权，在破产清偿中不应优先于消费性购房者。

故认可了购房户债权优先于抵押权的审查结果。

共益债务说债务人返还购房款的债务被认定为共益债务往往基于以下原因：1.管理人决定解除购房合同，该解除行为发生在破产清算受理后，债务人继续占有小业主的定金及房款属于不当得利，按照《企业破产法》第四十二条第一款第（三）项该债务应属于共益债务，由被告随时清偿。

Sweeping over the Management | 管理纵横MODERN BUSINESS现代商业164房地产企业破产程序中未过户房屋的权属认定及处置方式的思考孔天悦1　李国元21.湖南云天律师事务所 湖南长沙　4100002.湖南云天(怀化)律师事务所　湖南怀化　418000房地产作为国民经济的命脉支柱行业，一直是百姓最为关心的社会议题。

我国房价在前几年在持续疯涨的过程中，大量社会资本注入房地产企业。

而近两年楼市逐步退热，导致众多房地产公司周转失灵、资金链断裂，从而引发了一批房地产企业走向破产。

房地产企业破产程序中，未过户房屋的权属认定一直存在分歧。

《破产案件若干问题规定》《破产法司法解释二》等相关法律法规对破产企业未过户房屋权属问题均作了规定，却因规定的差异引发了法律适用上争议。

本文对未过户房屋权属认定及处置方式进行探析，以期对房地产企业破产实务有所助益。

一、房地产企业破产程序中未过户房屋权属认定(一)房地产企业破产中“未过户房屋”属于债务人财产还是买受人财产引发的争议1.房地产企业破产中“未过户房屋”的概念。

房屋买受人在购买商品房的过程中，通常要历经房屋预售、支付首付款、房屋预告登记、办理按揭、支付全款、交付房屋、办理过户等多个阶段，存在较长的时间间隔。

从买受人签署《商品房买卖合同》至完成房屋过户，通常要历经几年之久。

而往往在这段期间，房地产企业就因各种原因陷入破产，导致未过户房屋的权属和处置成为遗留问题。

本文提及“未过户房屋”的概念，是在房地产企业破产程序中，由于商品房自签约至过户登记存在较长时间间隔，房屋买受人在破产前尚未前往房地产交易管理机构办理所有权转移登记手续的房屋。

对于概念中的房屋性质限定在居住用房(包含商住两用房)之中，商业用房及二手房不在概念范围之内。

2.未过户房屋权属性质争议来源。

关于未过户房屋权属争议，由来于《破产案件若干问题规定》《破产法司法解释二》规定的差异引发的法律适用冲突。

郑向宇与洪泽银座房地产开发有限公司破产管理人房屋买卖合同纠纷二审民事裁定书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】江苏省淮安市中级人民法院（原江苏省淮阴市中级人民法院）【审理法院】江苏省淮安市中级人民法院（原江苏省淮阴市中级人民法院）【审结日期】2020.01.20【案件字号】(2019)苏08民终3612号【审理程序】二审【审理法官】许玉虎孙洁黄春丽【审理法官】许玉虎孙洁黄春丽【文书类型】裁定书【当事人】郑向宇;洪泽银座房地产开发有限公司破产管理人;刘正龙;曾福堂【当事人】郑向宇洪泽银座房地产开发有限公司破产管理人刘正龙曾福堂【当事人-个人】郑向宇刘正龙曾福堂【当事人-公司】洪泽银座房地产开发有限公司破产管理人【代理律师/律所】顾艺璇江苏引航律师事务所;黄可意江苏引航律师事务所;秦海燕江苏岸庆律师事务所;许杰江苏泽之源律师事务所【代理律师/律所】顾艺璇江苏引航律师事务所黄可意江苏引航律师事务所秦海燕江苏岸庆律师事务所许杰江苏泽之源律师事务所【代理律师】顾艺璇黄可意秦海燕许杰【代理律所】江苏引航律师事务所江苏岸庆律师事务所江苏泽之源律师事务所【法院级别】中级人民法院【字号名称】民终字【原告】郑向宇;刘正龙;曾福堂【被告】洪泽银座房地产开发有限公司破产管理人【本院观点】一审法院认定事实不清。

【权责关键词】撤销合同第三人【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】本院认为，一审法院认定事实不清。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，裁定如下：【裁判结果】一、撤销淮安市洪泽区人民法院（2019）苏0813民初948号民事判决；二、本案发回淮安市洪泽区人民法院重审。

上诉人郑向宇预交的二审案件受理费7408元予以退回。

【更新时间】2022-08-18 02:12:24郑向宇与洪泽银座房地产开发有限公司破产管理人房屋买卖合同纠纷二审民事裁定书江苏省淮安市中级人民法院民事裁定书(2019)苏08民终3612号当事人上诉人（原审原告）：郑向宇。

潘军、印红琴等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】江苏省盐城市中级人民法院【审理法院】江苏省盐城市中级人民法院【审结日期】2022.04.29【案件字号】(2022)苏09民终614号【审理程序】二审【审理法官】陈娴吕伟平张雷【审理法官】陈娴吕伟平张雷【文书类型】判决书【当事人】潘军;印红琴;盐城晟瑜置业有限公司;梁泽泉【当事人】潘军印红琴盐城晟瑜置业有限公司梁泽泉【当事人-个人】潘军印红琴梁泽泉【当事人-公司】盐城晟瑜置业有限公司【代理律师/律所】杨建功江苏通税(苏州)律师事务所;万金海江苏因果律师事务所【代理律师/律所】杨建功江苏通税(苏州)律师事务所万金海江苏因果律师事务所【代理律师】杨建功万金海【代理律所】江苏通税(苏州)律师事务所江苏因果律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】潘军;印红琴;梁泽泉【被告】盐城晟瑜置业有限公司【本院观点】《中华人民共和国企业破产法》第三十八条规定，人民法院受理破产申请后，债务人占有的不属于债务人的财产，该财产的权利人可以通过管理人取回。

【权责关键词】无效撤销代理合同合同约定诉讼代表人新证据诉讼请求维持原判破产清算清算拍卖【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院二审查明的事实与一审查明的事实无异，对一审查明的事实予以确认。

【本院认为】本院认为：《中华人民共和国企业破产法》第三十八条规定，人民法院受理破产申请后，债务人占有的不属于债务人的财产，该财产的权利人可以通过管理人取回。

关于不属于债务人财产的范围，《最高人民法院关于适用若干问题的规定(二)》(法释〔2013〕22号)第二条与《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》(法释〔2002〕23号)第七十一条作了不同的规定，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定(二)》第四十八条规定“本规定施行前本院发布的有关企业破产的司法解释，与本规定相抵触的，自本规定施行之日起不再适用”，故上诉人潘军、印红琴上诉主张本案适用《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》，缺少法律依据，本院不予支持。

一、工作背景自担任破产管理人以来，我深知这一职位的重要性和责任感。

破产管理人是破产案件中的关键角色，负责对破产企业的财产进行清算、管理、变现，确保债权人利益得到妥善处理。

在过去的一年里，我始终秉持公正、严谨、高效的原则，努力完成各项工作任务。

二、工作内容1. 债权申报与审查在债权申报阶段，我严格按照相关法律法规，对债权人提交的债权材料进行审核，确保债权真实、合法。

截至2023年9月30日，本案金钱债权申报总人数为1008户，购房户申报办证总人数为1053户。

在审查过程中，我发现部分债权存在争议，及时与债权人沟通，确保债权申报的准确性。

2. 工程类债权审核针对工程类债权，我督促造价咨询公司加快鉴定工作进程，并核对无误后出具正式报告。

同时，我还与宇曦原工程管理部人员一一核对进行审计的单位工程款支付情况，以便进一步审查工程类债权。

3. 真实购房户识别为确保购房户权益，我梳理第三批真实购房户名单，对有问题的及时向购房户进行询问，并收集整理相关证据材料，准备启动诉讼解除房屋买卖合同及资产网签备案注销等工作。

4. 不动产权证办理针对中央国际广场项目办证问题，我积极协调各方，推动办证工作顺利推进。

在管理人微信公众号、官网、中央国际广场公示了购房户办证名单，并短信告知各债权人、各购房户对名单进行核查及查看。

5. 衍生诉讼针对李治武、何玲诉宇曦置业与破产有关纠纷一案，我积极跟进二审诉讼，最终于2023年9月18日收到人民法院的判决，判决驳回其上诉，维持原判。

三、工作成果1. 债权申报工作顺利完成，确保了债权人利益得到妥善处理。

2. 工程类债权审核工作进展顺利，为后续工作奠定了基础。

3. 真实购房户识别工作取得一定成效，保障了购房户权益。

4. 不动产权证办理工作取得突破，为项目后续发展创造了有利条件。

5. 衍生诉讼取得胜利，维护了破产管理人的合法权益。

四、工作不足1. 在债权申报阶段，部分债权人提供的材料不够完善，导致审核工作耗时较长。

一方已履行完毕的合同不适用《企业破产法》第18条根据《企业破产法》第十八条的规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行。

待履行合同解除权是由破产立法赋予管理人的特别权利，待履行合同解除权作为《破产法》赋予的特别权利，这一特别权利的行使应弥补破产程序中其他制度的不足，待履行合同解除权应考虑纠纷是否有适用待履行合同解除权规则的必要。

在双务合同中，合同一方已履行完毕合同义务，此时不可适用合同解除权。

案例一【裁判要旨】人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，本案购房人已向开发商交付了购房款，不存在还有其他义务未予履行的情形，管理人无权解除合同。

而在开发商破产重整中，真实有效且购房人实际支付了购房款的商品房买卖合同均得到履行，本案购房人有权请求按同类债权得到清偿。

【案例索引】洪深、海南中度旅游产业开发有限公司房屋买卖合同纠纷案最高人民法院民事判决书（2020）最高法民再287号【裁判观点】《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人，管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。

该条款仅适用于双方当事人均未履行完毕债务的情形。

具体到本案，洪深已向中度实业公司交付了购房款，不存在洪深还有其他义务未予履行的情形，原审判决认定中度旅游公司管理人有权解除合同，适用法律错误，应予以纠正。

案例二【裁判要旨】根据《企业破产法》第十八条第一款规定，管理人仅对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行。

该条规定是合同双方当事人均未履行完毕的情况下，债务人才有权决定解除合同。

随着我国房地产市场的快速发展，购房合同作为房屋买卖双方权利义务关系的法律凭证，在保障交易安全、维护合法权益方面发挥着重要作用。

然而，在现实生活中，一些房地产开发企业因经营不善、资金链断裂等原因陷入破产境地，使得破产前签订的购房合同成为社会关注的焦点。

本文将从以下几个方面探讨破产前签订的购房合同的相关问题。

一、破产前签订的购房合同的法律效力破产前签订的购房合同，是指房地产开发企业破产申请受理前与购房人签订的房屋买卖合同。

根据《中华人民共和国合同法》的规定，破产前签订的购房合同具有法律效力，购房人有权要求房地产开发企业履行合同义务。

二、破产前签订的购房合同的处理方式1. 破产重整：如果房地产开发企业申请破产重整，购房人可以参与破产重整程序，通过债权人会议表达自己的诉求。

在重整期间，房地产开发企业可以继续履行与购房人签订的购房合同，或者与购房人协商调整合同内容。

2. 破产清算：如果房地产开发企业无法进行重整，进入破产清算程序，购房人可以按照以下方式处理：（1）申报债权：购房人需在规定时间内向破产管理人申报债权，以便在破产财产分配中获得相应份额。

（2）参与破产财产分配：破产管理人将根据《中华人民共和国企业破产法》的规定，对破产财产进行分配，购房人可依法参与分配。

（3）行使取回权：如果购房人符合以下条件，可以行使取回权：①已经办理过户登记；②符合《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定条件的普通购房人；③经人民法院裁定确定，取得以房抵债裁定书的。

三、购房人在破产前签订的购房合同中的权利义务1. 权利：（1）要求房地产开发企业按照合同约定履行交房义务；（2）在破产重整或清算过程中，参与债权人会议，维护自身合法权益；（3）依法申报债权，参与破产财产分配。

2. 义务：（1）按照合同约定支付购房款；（2）配合房地产开发企业办理相关手续；（3）在破产重整或清算过程中，按照法律规定履行相应义务。

2022年注册会计师考试《经济法》经典习题（第五期）单选题（教材P354）根据企业破产法律制度的规定，人民法院受理破产申请前1年内，涉及债务人财产的下列行为中，管理人有权请求人民法院予以撤销的是（）。

A、向他人无偿转让企业财产B、支付职工劳动报酬C、支付人身损害赔偿金D、在设定债务的同时，并为该债务提供财产担保【答案】A【解析】本题考核破产撤销权。

根据规定，人民法院受理破产申请前 1年内，涉及债务人财产的下列行为，管理人有权请求人民法院予以撤销：（ 1）无偿转让财产的；（ 2）以明显不合理的价格进行交易的；（ 3）对没有财产担保的债务提供财产担保的；（ 4）对未到期的债务提前清偿的；（ 5）放弃债权的。

本题中，选项 D并非属于“对没有财产担保的债务提供财产担保”，而是在设定债务同时设定财产担保，因此不属于可撤销的情形。

【点评】债务人对债权人进行的以下个别清偿，管理人依据企业破产法规定请求撤销的，人民法院不予支持：（ 1）债务人为维系基本生产需要而支付水费、电费等的；（ 2）债务人支付劳动报酬、人身损害赔偿金的；（ 3）使债务人财产受益的其他个别清偿。

单选题(教材P384、385)根据《企业破产法》的规定，下列关于破产和解制度的表述中，正确的是（）。

A、对债务人的特定财产享有担保权的权利人，自人民法院裁定和解之日起可行使权利B、债务人、债权人均可提出和解申请，并经人民法院裁定许可C、和解协议草案未获债权人会议通过的，人民法院应当裁定中止和解程序D、经出席债权人会议的有表决权的债权人过半数同意，债权人会议即可决议通过和解协议草案【答案】A【解析】本题考核和解程序。

破产和解申请只能由债务人提出，债权人以及其他利害关系人不能申请同债务人和解，选项 B错误。

和解协议草案经债权人会议表决未获得通过，或者已经债权人会议通过的和解协议未获得人民法院认可的，人民法院应当裁定终止（而非中止）和解程序，并宣告债务人破产，选项 C错误。

一、合同解除申请
1. 当房地产开发企业进入破产重整程序后，若管理人认为购房合同无法继续履行，可以提出解除合同的申请。

2. 购房人如对合同解除有异议，可以向管理人提出反对意见，并要求进行协商。

二、协商与调解
1. 管理人与购房人进行协商，尝试达成解除合同的共识。

2. 若协商无果，可申请调解。

调解过程中，双方应本着公平、公正的原则，尽量
达成一致意见。

三、合同解除通知
1. 管理人根据协商或调解结果，向购房人发出解除合同的书面通知。

2. 通知中应明确合同解除的原因、解除时间以及购房人应承担的责任。

四、购房人权益保障
1. 购房人在收到解除合同通知后，如对合同解除有异议，可向人民法院提起诉讼，要求确认合同解除无效。

2. 在合同解除过程中，购房人可要求管理人退还已支付的首付款、利息等款项。

五、合同解除后的处理
1. 管理人根据合同解除情况，对购房人已支付的款项进行清算，并退还购房人。

2. 管理人负责处理购房人已交付的房屋，如需出售，应优先考虑购房人的购买权。

3. 管理人将合同解除情况报告给人民法院，并按照破产重整程序进行后续处理。

六、法律依据
1. 《中华人民共和国企业破产法》
2. 《中华人民共和国民法典》
3. 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
在整个破产重组购房合同解除流程中，各方当事人应遵循法律规定，确保合同解除的合法性和合理性，维护自身合法权益。

企业破产中，名为买房实为借贷的协议是否有效？阅读提示房地产企业在开发过程中，首要的问题就是融资，而最普遍的融资手段就是民间借贷，通过“将有预售许可证的房屋备案到债权人的名下以进行担保借款”的方式又司空见惯。

由此引发的问题是，该种名为房屋买卖实为民间借贷的合同是否有效呢？当房企不能清偿到期债务时，债权人可否请求过户房屋呢？裁判要旨借款人为担保债务履行为与债权人签订房屋买卖合同并办理预售备案登记的行为属于一种非典型的担保行为，关于“债务人未能依约及时足额付款，房屋即归债权人所有，并办理过户登记的行为”的约定无效，但债权人可通过拍卖或变卖房屋的方式担保债权的实现。

案情简介一、2012年6月19日，东某公司与徐某伟签订六份《商品房买卖合同》，约定购买六套房屋，房屋单价为11000元/平方米，总价为1561万元。

二、同日，双方又签订一份《协议书》，约定东某公司从徐某伟处借款1500万元，借期1年，月利2.5%；并约定六套商品房的备案登记属于融资抵押登记，而非真实销售行为，若未按时还本付息，徐某伟有权要求过户房屋；若还清本息，徐某伟配合解除备案登记。

三、2013年1月，东某公司又以上述形式向徐某伟借款，签订六套房的《商品房买卖合同》，房屋总价530万元；签订《协议书》借款500万元，利息等内容同上述协议。

而后，东某公司按照约定偿还利息。

另外，12份商品房买卖合同的价格都低于市场价。

四、2013年12月19日，法院以东某公司不能清偿到期债务且已严重资不抵债等为由，裁定受理东某公司破产重整，并指定了破产管理人。

五、破产管理人接管后，发现东某公司因融资需要向徐某伟借贷，东某公司与徐某伟签订的《商品房买卖合同》并非真实买卖关系，诉请确认12份《商品房买卖合同》无效；徐某伟则辩称合同有效。

六、本案经镇海法院一审、宁波中院二审，最终认为“东某公司不能按时还款付息，徐某伟有权要求过户房屋的条款”被确认无效，但可以要求拍卖相关房屋清偿债务。

房地产企业破产重整中如何行使商品房买卖合同的解除权一、我国《破产法》的解除权规定及理解（一）破产解除权的立法目的及理论基础在破产程序开始后，不论是破产重整还是直接清算，在第一次债权人会议开始前有一段时间（一般在2至4个月之间），对于生产性企业、经营性企业通常需要继续经营维持一定的现金流，保持职工群体稳定，特别是对于房地产开发企业而言，继续进行施工建设对于接下来可能要推进的重整至关重要。

基于此，《破产法》第25条、第26条赋予了管理人在第一次债权人会议召开前向法院申请继续营业的权利。

管理人若决定继续营业，为维护企业经营的稳定性通常会在原有合同范围内继续履行；但是，若管理人经审核后发现继续履行原合同可能会给企业造成不可逆的损害或者不利于破产企业财产保值增值的目的，其则又会倾向于不履行原合同。

此为管理人面临的“进退困境”。

此一困境下，又区分两种不同情形。

其一，在破产程序开始时破产企业与合同相对人中只有一方未履行完毕；其二，在破产程序开始时破产企业和合同相对人均未履行完毕。

对于上述第一种情形，可以根据《破产法》关于破产财产和破产债权的一般性规定进行认定，对于一方已经履行完毕的合同的解除权与否，应当受《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）关于合同解除规定的约束。

但是对于第二种情形，在适用《破产法》的一般规定时将会遇到如下“胶着状态”：一方面，若管理人要求合同相对人继续履行合同，在管理人同时履行合同之前，合同相对人有权根据《合同法》第67条规定行使同时履行抗辩权；另一方面，若合同相对人要求管理人继续履行合同，管理人亦有权以《破产法》第16条规定的破产程序禁止向个别债权人清偿债务为由拒绝履行。

即使合同相对人原本承担先履行义务，其仍有权以债务人破产为由行使不安抗辩权要求管理人提供适当担保，而管理人则无法在破产程序内向合同相对人提供任何担保。

为化解此一“胶着状态”，我国《破产法》设置了第18条的破产解除权规定，赋予管理人对于双方均未履行完毕合同继续履行或者解除合同的选择权。

徐彪、章勇民间借贷纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷借款合同纠纷民间借贷纠纷【审理法院】江西省高级人民法院【审理法院】江西省高级人民法院【审结日期】2020.10.28【案件字号】(2020)赣民终780号【审理程序】二审【审理法官】徐快华徐清华吕卫红【审理法官】徐快华徐清华吕卫红【文书类型】判决书【当事人】徐彪;章勇;中建城开环境建设有限公司;萍乡市金兴农林开发有限公司;萍乡市金兴农林开发有限公司破产管理人【当事人】徐彪章勇中建城开环境建设有限公司萍乡市金兴农林开发有限公司破产管理人【当事人-个人】徐彪章勇【当事人-公司】中建城开环境建设有限公司萍乡市金兴农林开发有限公司萍乡市金兴农林开发有限公司破产管理人【代理律师/律所】熊凌江西英华律师事务所;王国强江西英华律师事务所;万松江西艾民律师事务所;万子豪江西豫章律师事务所【代理律师/律所】熊凌江西英华律师事务所王国强江西英华律师事务所万松江西艾民律师事务所万子豪江西豫章律师事务所【代理律师】熊凌王国强万松万子豪【代理律所】江西英华律师事务所江西艾民律师事务所江西豫章律师事务所【法院级别】高级人民法院【原告】徐彪;萍乡市金兴农林开发有限公司;萍乡市金兴农林开发有限公司破产管理人【被告】章勇;中建城开环境建设有限公司【本院观点】《协议书》、《还款协议》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，前述协议均合法有效。

【权责关键词】催告代理实际履行违约金过错无过错第三人诉讼代表人反证证据不足自认新证据财产保全诉讼请求缺席判决维持原判发回重审变卖【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】另查明，2014年5月12日，江西省第十建筑工程有限公司名称变更为中建城开建设集团有限公司。

2017年1月22日，中建城开建设集团有限公司名称变更为中建城开环境建设有限公司。

2017年8月18日，中建城开环境建设有限公司名称变更为中建城开环境建设股份有限公司。

在现实经济生活中，房地产企业因资金链断裂、经营困难等原因申请破产重整的情况时有发生。

此时，已签订但未履行完毕的购房合同的处理成为关键问题。

根据《中华人民共和国企业破产法》的相关规定，破产管理人对购房合同具有解除权，以下将对此进行详细阐述。

一、破产管理人解除权的法律依据《企业破产法》第十八条规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。

”这一规定明确了破产管理人在破产程序中对购房合同享有解除权。

二、破产管理人解除权的行使条件1. 合同成立时间：破产申请受理前成立的购房合同。

2. 合同履行情况：债务人和对方当事人对合同约定义务均未履行完毕。

3. 通知义务：管理人应在破产申请受理之日起二个月内通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内答复。

三、破产管理人解除权的行使程序1. 管理人应向人民法院提出解除合同的申请，并附具相关证据。

2. 人民法院审查申请，认为符合解除条件的，予以批准。

3. 管理人将解除决定通知对方当事人。

4. 对方当事人有权要求管理人提供担保，如管理人未提供担保，视为解除合同。

四、破产管理人解除权的法律后果1. 管理人决定解除合同的，对方当事人有权要求管理人赔偿因此遭受的损失。

2. 管理人决定继续履行合同的，双方当事人应按照合同约定履行义务。

3. 对方当事人对管理人解除合同的决定不服的，可以向人民法院提起诉讼。

五、购房合同解除对消费者权益的影响1. 购房者可能面临房屋无法交付、无法办理产权登记等问题。

2. 购房者可能遭受经济损失，如已支付的部分房款无法追回。

针对以上问题，我国法律对购房合同破产管理人解除作出了一系列规定，旨在保护消费者权益。

如《最高人民法院关于审理涉及房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，破产管理人解除购房合同，应优先保护购房者的合法权益。

总之，购房合同破产管理人解除是破产法赋予管理人的法定权利。

余致祥、张海伦等商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房销售合同纠纷【审理法院】湖南省岳阳市中级人民法院【审理法院】湖南省岳阳市中级人民法院【审结日期】2021.10.21【案件字号】(2021)湘06民终1643号【审理程序】二审【审理法官】胡铁霞蒋立春程鹏【文书类型】判决书【当事人】余致祥;张海伦;临湘市鹏程房地产开发有限公司;谭泽华;刘千元【当事人】余致祥张海伦临湘市鹏程房地产开发有限公司谭泽华刘千元【当事人-个人】余致祥张海伦谭泽华刘千元【当事人-公司】临湘市鹏程房地产开发有限公司【代理律师/律所】舒劲波湖南云盟律师事务所【代理律师/律所】舒劲波湖南云盟律师事务所【代理律师】舒劲波【代理律所】湖南云盟律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】余致祥;张海伦;谭泽华;刘千元【被告】临湘市鹏程房地产开发有限公司【本院观点】被告因无法偿还刘千元的借款本息故双方签订《胡华中借款本息偿还协议》约定将被告所欠刘千元借款中的112万元借款扣抵房款。

《中华人民共和国企业破产法》第18条规定，破产管理人对破产申请受理前成立而债务人企业和对方当事人均未履行完毕的合同，有权决定解除或者继续履行。

被告管理人不能解除合同，并不意味着原告有权要求被告管理人继续履行合同，因为一旦支持以房抵债、以物抵债的债权人继续履行合同的要求，无异于赋予其物权期待权。

因案涉房屋未进行竣工验收、未办理初始登记手续，尚未具备过户登记至两原告名下的条件，在被告于2018年11月28日被本院受理破产清算时，上述案涉合同尚未履行完毕，案涉房屋。

【权责关键词】无效撤销代理合同过错无过错合同约定第三人诉讼代表人关联性诉讼请求维持原判发回重审破产清算清算【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】另查明，一审判决对涉案三套商品房的价格及房款数额认定有误，本院确认的事实为：鹏程公司与余致祥、张海伦于2016年5月10日签订了三份《商品房买卖合同》，鹏程公司将位于临湘市(单元)第25层2504号房(分户号2504)、第26层2604号房(分户号2604)、第29层2904号房(分户号2904)共三套商品房卖给余致祥、张海伦。

四川丰泰金科投资有限公司、孔繁蓉等商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房销售合同纠纷【审理法院】四川省绵阳市中级人民法院【审理法院】四川省绵阳市中级人民法院【审结日期】2021.04.21【案件字号】(2021)川07民终92号【审理程序】二审【审理法官】廖小军赵志兰大波【审理法官】廖小军赵志兰大波【文书类型】判决书【当事人】四川丰泰金科投资有限公司;孔繁蓉;绵阳中意建筑工程有限公司【当事人】四川丰泰金科投资有限公司孔繁蓉绵阳中意建筑工程有限公司【当事人-个人】孔繁蓉【当事人-公司】四川丰泰金科投资有限公司绵阳中意建筑工程有限公司【代理律师/律所】梁俊棚四川众城律师事务所;吴丹丹四川众城律师事务所;王志恒四川法奥(绵阳)律师事务所【代理律师/律所】梁俊棚四川众城律师事务所吴丹丹四川众城律师事务所王志恒四川法奥(绵阳)律师事务所【代理律师】梁俊棚吴丹丹王志恒【代理律所】四川众城律师事务所四川法奥(绵阳)律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】四川丰泰金科投资有限公司;绵阳中意建筑工程有限公司【被告】孔繁蓉【本院观点】由于孔繁蓉与丰泰投资公司在2017年就签订了《商品房买卖合同》并交付了1万元定金，且之后丰泰投资公司出具了56万元房款收据，孔繁蓉已在2019年实际占有、使用案涉房屋，故孔繁蓉的房屋买卖行为应当得到法律保护。

【权责关键词】无效撤销代理合同第三人当事人的陈述证明诉讼请求一事不再理维持原判中止执行（执行中止）诉讼标的【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院二审中，当事人均未提供新的证据，故二审查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。

【本院认为】本院认为：由于孔繁蓉与丰泰投资公司在2017年就签订了《商品房买卖合同》并交付了1万元定金，且之后丰泰投资公司出具了56万元房款收据，孔繁蓉已在2019年实际占有、使用案涉房屋，故孔繁蓉的房屋买卖行为应当得到法律保护。