房地产开发与经营复习思考题

《房地产开发》复习思考题第一章1．概述房地产资源理论,2．简述房地产的自然、经济、社会特性。

自然——自然环境的制约性；经济——周期性、消费与投资的二重性；社会特性——收益分配的顺序，不能忽视城市土地所有者的收益。

3．何为商品房、普通商品房、现价商品房、经济适用房、廉租房、保障性住房、写字楼。

P62—63普通商品房——最大面积不超过140平方米，房屋销售价格在同地段平均交易价格的1.44倍以内的商品住房。

限价商品房——指政府通过组织监管、市场化运作，以直接定价招标方式出让国有土地使用权，并限定房屋销售价格、建设标准和销售对象的普通商品房。

经济适用房——指以微利价格出售给广大中低收入家庭的商品房。

它是具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。

廉住房——指政府以租金补贴或事物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。

我国的廉租房只租不售。

保障性住房——指纳入城镇住房保障规划和年度计划，限定面积标准、租售价格等，向符合条件的保障对象提供的住房。

写字楼——指供政府机构行政管理人员或企事业单位的职员办理行政事务和从事业务活动的楼宇。

4．概述自然环境对房地产开发的制约性。

地质、地形、水文、气候分别怎样影响。

5．何谓房地产综合开发、一级开发、二级开发？P5,土地一级开发是指政府依法对收购、收回、征收的国有土地，组织实施拆迁和市政基础建设，达到土地供应条件的行为。

土地二级开发则是在土地一级开发的基础上，进行房地产项目建设的行为。

何谓房地产业、房地产企业、开发企业、中介服务企业、咨询服务企业、经纪服务企业？房地产企业——是从事土地和房屋开发建设，以及以房地产产品为核心从事房地产中介、咨询、物业服务，实现自身价值的经济组织。

开发企业——是依法设立，以营利为目的，从事房地产开发和经营的具有企业法人资格的经济实体。

中介服务企业——是指在房地产投资、开发、销售、交易、消费等各个环节中，从事服务性经营活动的、具有法人资格的经济实体，包括咨询、估价和经纪三类企业。

房地产经济学复习资料一、设置一种符合中国国情的土地拍卖程序中国中心城市应立即停止价高者得的土地拍卖制度，为什么呢？因为，中国中心城市价高者得的土地拍卖制度，抬高了城市地价，提高了城市经营及生活成本，降低了城市竞争力，直接引发房价虚胀，加重了居民生活负担，并可能直接引发房地产的金融危机，将城市推向难以逆转的发展危机边缘。

由于土地拍卖价格是土地价格的风向标，它对土地评估、土地出让、土地转让价格有较强指导作用。

或者土地在进行评估、出让、转让过程中有时直接参照拍卖价格，其结果导致土地市场整体价格水涨船高。

从而间接推动房价的上涨。

第一，从拍卖的数量上进行变革。

周小川的意见：不要每次拿一点地出来拍卖，搞得每次价格都很高；更合理的做法是一次性把土地拍卖了，或者一次性把更多的土地进行打包拍卖。

因为供给较大，价格会比较低，因此创业的门槛和就业的门槛都会比较低，老百姓的首创精神也容易发挥。

至于政府收入，到时候收财产税就是了－－征收财产税还有一个好处：随土地的价格而自动的变动。

地方政府应公布每年土地推出计划，供应足够多的土地，并每月拍卖一次，同时拍卖多块土地。

第二从拍卖的机制上入手，国外的两种拍卖机制以供参考：（自己选择哪一种好）荷兰式拍卖荷兰式拍卖：也称“减价拍卖”或“高估价拍卖”。

拍品有一个起拍价格（即拍卖的最高期望价格），随着拍卖进行，该价格会随时间的变动自动向下浮动，如果浮动到某个价格时有竞拍者愿意出价，则该次拍卖成交。

荷兰式拍卖的竞价是一次性竞价，即在拍卖中第一个出价的人成为中拍者。

埃里克·马斯金式拍卖：第一高价者以第二高价者的价格取得土地。

机理：对于开发商之间的竞争，第二高价者肯定不希望对手拿到地，哪怕让对方得逞有得让对手付出一定的代价。

通常在国内，会造成土地价格的虚高，远高于土地的实际价值。

从而对房地产市场，普通购房者，乃至银行业和整个经济都会造成畸形。

如果第二高价者出价过高，在这种机制下，他们可能就会变成第一高价者，原本不想拿地却拿到了地，那么通常情况下会由于自己资金短缺造成流拍。

第一章房地产投资与融资(rónɡ zī)概论1. 思考题：➢房地产市场(shìchǎng)的影响与联动✧房地产存量市场→房地产租赁市场所决定的租金水平→房地产价格→开发(kāifā)建设的房地产资产→房地产存量市场➢房地产投资价值(jiàzhí)与市场价值✧投资价值：投资者对投资物业未来收益的价值判断。

✧市场价值：在一个具备公平销售所需要的一切条件下的竞争开放市场中，某一物业公开销售时的最可能价格。

➢房地产资产的需求为什么是引致需求，而不是直接需求？✧由于房地产资产的特殊属性，以建筑物和土地构成的房地产资产实际上可以被看作是一个中间产品，其价值取决于他对其他产品的贡献。

因此房地产资产的需求可以被看作是引致需求。

➢房地产市场的四象限模型的缺陷是什么？✧四象限模型是以经典经济学的基本假设为条件的，在用四象限模型对房地产市场运作的各个影响因素分析时，均假设其他市场因素不变。

但事实上由于社会经济体系的复杂性，特别是国家宏观经济高速发展的时候，影响房地产市场运作的因素往往是多方面的，且是同时起作用的，这种多因素的同时变化实际上已经不是单一因素变化的简单叠加。

因此，要找到房地产市场新的平衡点是非常困难的。

✧用四象限模型也不能把握房地产市场的瞬间调节与变化。

➢房地产市场(shìchǎng)的界定✧一个基于地域划分的多层次市场界定，即房地产市场是一个地区性市场，越是邻里区域的市场变化，对我们(wǒmen)所研究的目标物业越会产生直接的影响。

➢房地产市场(shìchǎng)结构✧一个垄断竞争的价格搜寻(sōuxún)者市场。

➢房地产市场无效率的原因✧房地产市场的信息获取比较困难、交易成本较高、产品异质等因素阻碍了市场效率的提高。

➢房地产市场价格搜寻者（中介）的作用？✧降低信息成本和交易费用，以及提高了市场效率。

➢为什么房地产资产管理是企业价值管理的重要内容？✧大企业中很大一部分资产是房地产资产。

房地产经营与管理第三章思考题1、比较房地产经营管理中传统的经营观念与现代经营观念的区别。

传统观念中生产观念表现为“我们能生产什么就卖什么”，产品观念表现为“只要物美，顾客就会自动找上门来”，推销观念为“我们卖什么，人民就买什么”。

“市场营销”、“社会营销”、“大市场营销”和“关系营销”，统称为现代市场营销，他们都是注重买方需要。

比如案例中房地产关系营销理念。

2000年，金丰易居房屋销售创建上海首家会员制俱乐部“易居会”，倡导为购房者提供全程一站式服务，新的服务举措有效包容了市民看房买房的全过程，从售前、售中、售后的服务解决了市民的顾虑。

并响亮提出“置业中国、易居无忧”的服务宗旨，受到会员消费者的欢迎。

2、简述房地产整合经营概念。

一是采用市场化的运行机制，二是科学的整合和优化地实现营销的价值创造。

案例中易居会创新服务新模式中最突出的是“居间中介+ 法律服务”的模式，金丰易居房屋销售与上海联合律师事务所联手，在每个门店，联合律师事务所将派驻律师在增量房和存量房交易中，启动居间服务加法律服务，实行代书、代审、代办、代付、代理的“五代”服务，实现居间中介与法律服务的无缝连接，“一次委托，全程到位”，充分保护交易双方、保护居间中介的权益，真正建立房产市场的诚信标准。

3、市场营销怎样在房地产企业中正确定位？企业市场营销部门形式上在企业内，但实质上其职能处于企业与顾客的中介地位。

案例中易居会与易居会上海联合律师事务所联手，创新服务新模式中最突出的是“居间中介+ 法律服务”的模式，金丰易居房屋销售与上海联合律师事务所联手，在每个门店，联合律师事务所将派驻律师在增量房和存量房交易中，启动居间服务加法律服务，实行代书、代审、代办、代付、代理的“五代”服务，实现居间中介与法律服务的无缝连接，“一次委托，全程到位”，充分保护交易双方、保护居间中介的权益，真正建立房产市场的诚信标准。

4、关系营销的时代背景主要表现在哪几个方面?（1）后工业社会市场经济高度发达的客观需求。

第1章导论一、作业习题1．简述生地、毛地、熟地的区别。

2．设立房地产开发企业应具备哪些条件？二、讨论习题简述房地产项目开发与经营程序。

三、思考题1．简述房地产的涵义。

2．房地产开发与经营涵义是什么？概念要点有哪些？3．根据开发方式、开发项目的使用功能划分，房地产开发可分为哪几类？4．什么是“三通一平”、“七通一平”？5．申请领取施工许可证，应当具备哪些条件？6．现代企业制度下最普遍采用的公司形式有哪些？7．房地产股份有限公司具备哪些特征？8．房地产开发企业资质等级是按照哪些标准划分的？一级、二级资质的房地产开发企业应具备哪些条件？9．简述各级资质等级的房地产开发企业承担业务的范围。

第2章房地产开发项目可行性研究一、作业习题1．某投资者以10000元／平方米的价格购买了一栋建筑面积为27000平方米的写字楼用于出租经营，该投资者在购买该写字楼的过程中，又支付了相当于购买价格4％的契税、0.5％的手续费、0.5％的律师费用和0.3％的其他费用。

其中，相当于楼价30％的购买投资和各种税费均由投资者的资本金(股本金)支付，相当于楼价70％的购买投资来自期限为15年、固定利率为7.5％、按年等额还款的商业抵押贷款。

假设在该写字楼的出租经营期内，其月租金水平始终保持160元／平方米，前三年的出租率分别为65％、75％、和85％，从第4年开始出租率达到95％且在此后的出租经营期内始终保持该出租率。

出租经营期间的运营成本为毛租金收入的28％。

如果购买投资发生在第1年的年初，每年的净经营收入和抵押贷款还本付息支出均发生在年末，整个出租----------------------------精品word文档值得下载值得拥有----------------------------------------------目全部投资和资本金的财务净现值和财务内部收益率，并判断该项目的可行性。

二、讨论习题房地产开发企业投资决策使用的可行性研究报告的正文中应包括哪些方面的内容？三、思考题1．房地产开发项目可行性研究作用有哪些？2．简述房地产开发项目可行性研究的工作程序。

（0390）《房地产经营》复习思考题
一、名词解释
1、经营
2、经营思想
3、房地产经营风险
4、城市房产开发
5、房屋销售
6、房地产企业
7、组织
8、市场
9、房地产市场
10、房地产市场调查
11、房地产经营决策
12、经营决策方法
13、计划管理
14、横道图
15、职务分析
16、功能测定
17、营销
18、促销
19、房地产营销
20、经营分析
21、购买力要素
22、全面调查
23、计划
24、房产价格
25、风险决策
二、论述
1、请阐述企业面向市场的经营思想。

2、请回答房地产开发与房地产经营的关系。

3、房屋出租方的权利是哪些方面的内容？
4、组织的重要作用表现在哪些方面？
5、请简述房地产企业的管理制度。

6、市场的功能体现在哪些方面？
7、请简述房地产经营预测的作用。

8、决策主体在方案优选时应注意哪几点？
9、请简述房地产经营决策的基本属性。

10、长期经营计划编制的内容有哪些？
11、职务分析的基本方法是什么？
12、简述DIPADA原则。

13、矩阵制的企业组织形式有什么特点？
14、请简述经营计划的基本任务。

15、简述干部培训的重要意义。

16、房地产经营决策的构成要素有哪些？
17、计划控制的任务是什么？
18、多目标决策过程一般可划分为哪几个阶段？。

《房地产开发》复习思考题第一章1．概述房地产资源理论2．简述房地产的自然、经济、社会特性。

3．何谓房地产综合开发、一级开发、二级开发？4．何谓房地产、限价商品房p82。

房地产业？房地产企业？房地产企业不同的分类构成。

41-44 5．房地产开发企业的功能分类？41-426．概述房地产企业的特征。

7．概述房地产中介服务企业内涵、构成及业务范围p42-438．概述房地产企业战略管理过程及SWOT分析47-489．概述房地产企业公司层战略、事业层战略、职能层战略48-5110．概述房地产企业常见的组织结构类型及构成51-5511．比较房地产开发企业、估价企业、经纪企业资质等级及资质管理要点57-61第二章12．何谓房地产投资信托基金、房地产投资有限合伙辛迪加基金？它们有何区别？13．房地产（实物）投资的特征？各实物投资类型的简单比较。

14．简述房地产投资有哪些风险？如何控制？15．简述房地产项目可行性研究的主要内容。

16．简述房地产项目可行性研究的步骤。

175-176 17．简述房地产项目投资估算的主要内容。

183-186 18．何谓财务净现值、财务内部收益率、财务动态投资回收期178-182、收益乘数、偿债能力比率、权益报酬率？19．证明盈亏平衡的基本原理并推导公式。

20．前门法、后门法的原理与计算。

21．房地产投资决策的基本要件和应遵循的原则第三章22．何谓房地产融资，有什么特点218，它有哪些类型213-21823．比较房地产直接融资与间接融资的特征216-217 24．概述房地产开发经营资金的主要筹措渠道25．简述房地产信托的优势22526．何谓三级住房基金、住房公积金、房地产按揭贷款？27．何谓房地产预售，房地产商品房的预售条件222 28．何谓楼花，炒楼花，炒楼花主体，炒楼花原因、对房地产市场的影响。

29．定金与订金的区别30．房地产预售制度是否取消，试述理由第四章31．何谓国有土地所有权，有什么特征32．何谓国有土地使有权，有什么特点33．比较国有土地所有权与国有土地使有权的异同34．何谓土地征收、土地征收的原则、征地审批权限的规定、征地补偿标准。

房地产开发复习思考题房地产开发复习思考题第一章1.名词解释城市房地产房地产开发房地产经营房地产业2.房地产开发的特点是什么?3.为什么房地产开发有较高的风险性?4.房地产开发程序包括哪几个阶段，各工作阶段的主要内容是什么?5.房地产开发企业资质如何划分，按规定各级资质开发企业可承担的项目范围。

6.房地产业有哪些特点？7.简述目前房地产市场中热点词的含义：次贷危机、小产权房、住房限购令、房价拐点、通货膨胀第二章1.经济波动一般可划分为哪几个阶段。

2.分析房地产周期各阶段的主要特征。

3.我国推行住房限购令政策的得失？4.银行加息对房地产业有哪些影响？5.今年我国政府对房地产市场宏观调控出台了哪些政策？6.什么是房地产开发风险？风险防范的内容有哪些？7.简述敏感性分析步骤。

13、某居住区开发项目可行性研究的资料如下：要求以投资利润率为目标,对可变因素中的土地费用、建安工程费、销售费用、财务费用、售房收入等五因素进行敏感性分析和临界点分析。

（表中未注明计算式的因素均不考虑相互间的联系，基准投资利润率为15%）14.某城市房地产近几年销售价格资料如下(单位:元/平方米)96年97年98年99年2000年2001年2002年1580 1600 1620 1680 1750 1840 1990试用一元线性趋势预测法预测2003年的销售价格。

15.某公司生产销售一种产品．单价200元，单位变动成本100元，年固定成本10000元。

如果年销售量为150件，问公司可获利多少?如果目标利润定为10 000元．问目标成本为多少？16．某厂A产品1996年度计划销售净收入(扣除税额)为2400万元，固定成本为800万元．变动成本为1200万元，该产品保本销售收入是多少? 17．某企业生产多功能食品加工器．销售单价为220元，确知下年销售量为25000台．固定成本总额275000元，变动成本总额为4000000元，税率5％．求该产品盈亏平衡点产量。