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销售净利率更易于普遍的理解，直观明了，望文即可知 道是“净利润”除以“销售收入”；投资回报率则须特别明 确，如总投资是“总成本”还是“总成本+期间费用”，包含 不包含“所得税”？ “回报”是税前利润还是税后利润？
6-3、总投资回报率
总投资回报率=项目净利润/项目总投资×100% （项目总投资=总开发成本+期间费用）
资金成本：使用资金要支付代价
银行借款 ： 按利率计付利息 股东投入： 交付利润
单利终值计算: 单利现值计算:
复利终值计算: 复利终值计算:
S = P（1 + i*t )
p =s * (1- i*t )
n
S = P（1 + i )
-n
p = s（1 + i )
问：第1年年初存入100元，利率10%，分 别 按单利和复利计算，两年后其终值多少？
资金峰值/项目总投资
各期支付地价现值之和/地价总额
项目净利润/启动资金
6-1、内部收益率（IRR）
内部收益率：
是指能够使未来现金流入量的现值等于未来现 金流出现值的贴现率。简单说就是使投资方案累计 净现值等于零的贴现率。
内部收益率是这样的一种利率，如果按该利率 通过借款来投资项目，将一无所获。
内部收益率体现了项目本身即内在的收益水平 或获利能力，是项目内在的投资收益率，本质上是一个贴
五、现金净流量与利润的关系
利润是按照权责发生制确定的分期损益 现金净流量是根据收付实现制确定的分期损益。
可行性研究中，现金净流量可以代替利润作为 评价投资净收益的指标。
在整个投资有效年限内，项目利润总计与现金净 流量是相等的。应用现金净流量，并可方便地引入资 金时间价值来考察投资方案。
六、项目可行性论证经济指标体系
用来抵偿期间费用和所得税，最后获得利润。 销售毛利率和销售净利率的关系：
销售毛利率 - 销售净利率=销售税、费率
6-5、获利指数（现值指数）
获利指数 = 现金流入现值/现金流出现值
现值指数可以理解为1元原始投资渴望获得的现值净收益。 现值指数反映了投资的效率。
•计算现值指数必须预先确定一个贴现率，一般是期望的
一、应用标准测算报表体系的必要性
主要基于以下需要：
项目决策科学化 定量分析； 全面、多角度分析； 动态分析；程序规范。
项目决策效率 便于计算、便于理解、便于检查。
三、资金的时间价值
资金的时间价值：
资金用之于投资，随着时间的推移，其价值会增长。 今天的1元钱 不等于 明天的1元 利息；单利；复利；贴现；现值；终值
10 47,850 26,350
合计
28,000 59,500
35 112,500 25,000
46.73%
6-2、销售净利率
销售净利率=项目净利润/销售收入×100% （项目净利润=项目利润-期间费用-所得税）
为什么用销售净利率取代投资回报率作为核心指标？
以销售收入为基数，指标蕴涵内容更丰富点，除了能反 映获利能力，还可以反映售价风险的承受能力，比如，销售 净利率为9%，大约可以知道，如果售价下降9%左右，将基本 无利可图；而售价相当于市场风险，其难以控制程度远大于 成本；
总投资回报率静态的反映了项目总体投资回报水平，但 并不是该项目实际的收益率，只能作为辅助指标参考。 项目开发周期越长，该指标意义可应用度越小。
6-4、销售毛利率
销售毛利率%=项目利润/销售收入×100%
（项目利润=销售收入-开发成本-营业税及附加）
销售毛利率的意义： 在于体现了项目的获利空间。即还有多少销售收入可以
核心指标 1、内部收益率
使累计净现值为零的贴现率 2、销售净利率
项目净利润/销售收入×100%
六、项目可行性论证经济指标体系
ห้องสมุดไป่ตู้
参考指标 3、总投资回报率 4、销售毛利率 5、获利指数 6、资金峰值比例 7、地价支付贴现比 8、启动资金获利倍数
项目净利润/项目总投资 ×100%
项目利润/销售收入×100% 现金流入现值/现金流出现值
项目可行性论证--经济测算指标体系
（试行）
问题： 1、项目利润是怎样计算出来的？
2、房地产经营需要哪些要素投入？ 3、什么样的房地产项目才是好项目？
项目净利润
=销售收入-开发成本-营业税及附加-期间费用-所得税 （期间费用包括：营业费用、销售费用、管理费用）
土地、资金、人力资源、技术、品牌
投入少、回报高、见效快
元； 4年开发销售完毕，平均价格3214元/平米。
年度 投资计划：
地价支出 其他支出
销售面积 销售回款 现金净流量 现金流出现值 现金流入现值 净现值 净现值NPV
第1年
第2年
10,000 4,000
-14,000 14,000
-14,000
5,000 17,000
10 21,000 -1,000 20,000 19,091
四、现金流量与净流量、净现值
现金流量：指项目投资、出售引起的现金流入、 现金流出的数量。
现金净流量：指一定时期现金流入量与现金流出 量的差额。流入量大于流出量时净流量为正值， 反之为负值。 净现值：指未来资金流入的现值与资金流出的现 值的差额。
万科城市花园项目概况：
总建35万平米，单位地价800元/平米，建造成本等1700
-909
第3年
5,000 25,000
15 43,650 13,650 24,792 36,072 11,280
第4年
8,000 13,500
10 47,850 26,350 16,153 35,950 19,797
合计
28,000 59,500
35 112,500 25,000 74,945 91,113 16,168 16,169
现率。
万科城市花园项目：
年度 投资计划：
地价支出 其他支出
销售面积 销售回款 现金净流量 内部收益率IRR
第1年 第2年
10,000 5,000 4,000 17,000 10 21,000
-14,000 -1,000
第3年
5,000 25,000
15 43,650 13,650
第4年
8,000 13,500
最低资金回报率。按照集团净资产收益率的要求我们将贴 现率为10%。
•现值指数＞1 说明收益超过成本，投资收益率超过期望
的回报率，项目可行；现值指数＜1 说明其收益率达不 到期望的回报率，项目不可行。
•如果以内部收益率作为贴现率，则现值指数=1
万科城市花园项目
