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包干制与酬金制的区别配合《物业管理条例》的实施，2003年11月国家发改委和建设部联合下发了新的《物业服务收费管理办法》（以下简称《办法》），《办法》第九条提到：“业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用”，首次在政府法规中明确提出物业服务收费形式。
那包干制与酬金制有何区别？一、包干制1、包干制的定义：是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担。
实行包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、额定税费和物业管理企业的利润2、包干制的特点（1）企业在服务与利润夹缝中生存由于才用包干制，企业的收入是固定的，要想获得更多的利润，只有降低成本。
降低成本的直接后果可能是减低服务质量，使服务质量达不到约定标准。
致使业主满意度降低，影响自身声誉。
要想获得高的业主满意度，则会增加成本，减少企业利润，增加企业经营风险，使企业面临生存危机。
（2）节省监管成本，提高决策和服务效率监管是保证生产优质或质价相符商品（包含有形及无形商品）的最有力手段，我们熟知的质量管理标准ISO9000标准2000版的最大改进之一就是强调了过程控制，目的就是确保在每个环节不出现质量问题，使得最终产品达到预期的质量要求。
但监管是要花费成本的，尤其是消费者直接对商品生产过程的监管费用极高。
因为任何一种商品的生产一定是有专业性的，必须由专业人士或机构监管才有效，物业管理亦不例外。
消费者监管的直接成本包括业委会在业主中或者从外聘请专业人士进行日常服务工作的监管，聘请专业机构进行财务审计等支付的费用，上述成本是有形的，可以衡量的，此外还存在间接成本，如物业管理企业必须有专人协调处理业主方的监管和审计，这个过程中所耗费的人力和物力及时间，并没有花费在为业主提供物业服务上，这是物业服务的边际成本，不能带来直接价值。
中国物业管理行业发展时间不长，人们对行业本身认知不多，更谈不上对物业管理企业和其运作有什么深入的了解和研究，无论业主或外聘人员能具备相应的专业知识和能力，对物业管理进行有效监管的，在目前很难实现。
一、包干制和酬金制的定义及内涵1、包干制，即业主想物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均有物业服务企业享有或承担的物业服务计费方式。
实行包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、额定税费和物业服务企业的利润。
这种定价方式的实质是市场定价。
具体到收费形式《物业收费管理办法》规定包干制就是指业主向物业公司支付规定的物业服务费用，盈余和亏损都由物业公司享有和承担的一种计费方式。
这里面要抓住什么呢？要抓住业主交配是交的固定性的收费。
刚才我是一平米交五块钱，或者交两块钱，是固定的，合同上是这么规定的。
问题是每家每户每平米收两块钱，够不够你经营，物业公司自己算帐去，什么叫包干制，就是物业公司来包干，亏了赚了都得包干，但是有一条要求，物业公司得达到合同的要求。
你跟人家定合同了，如果亏了钱，就降低服务标准，这不行，因为你已经包干了，必须要按照合同去执行，赚钱、赔钱都得符合合同的要求……2、酬金制是指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额，提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。
实行酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金”。
从市场营销学角度分析，包干制的定价方式实质是市场定价，酬金制的定价方式实质是成本定价。
3、现行物业管理企业管理小区一般采用包干制或酬金制。
就这两种制度和大家分析一下。
（1）酬金制（高力）。
酬金制一般是西方等发达国家所采用的物业管理模式，是以社区内居民所选出的居民代表为主体（就是我们所说的业委会），来选聘物业公司。
他们的业委会就像我们的社区政府，有着民众赋予他们的权利，所以，他们的业委会权利是很大的。
选聘物业，物业与业委会是雇佣关系，业委会也就是物业的老板。
物业根据与业委会签订的合同办事，比如，每天清扫几次，提供业主什么服务等。
如果，物业没有做到合同约定，业委会有权扣钱甚至解约。
所以说，按照西方的管理，酬金制的物业小区，业委会的权利是相当大的。
酬金制与包干制物业管理收费模式比较本文主要从概念与性质、内容与特征、基本理论等方面对这两种收费制进行比较，对酬金制的运用作一些探讨。
一、物业管理服务收费酬金制与包干制概念及其内涵在《物业服务收费管理办法》中，对于包干制和酬金制的概念及其含义作了详细的解释：“包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担。
实行包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、额定税费和物业管理企业的利润”。
“酬金制是指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额，提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。
实行酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金”。
从市场营销学角度分析，包干制的定价方式实质是市场定价，酬金制的定价方式实质是成本定价。
关于中大修费用，《物业服务收费管理办法》中明确指出，“物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
”也就是说对于大型的维修、改造和更新，无论包干制还是酬金制都要用专项维修资金列支，两制无差异，故就此问题不进行讨论。
二、物业管理服务收费酬金制与包干制的差异分析任何事物都有两面性，有优就有劣。
包干制和酬金制具有明显的互补特征，即一方的优势恰好就是另一方的劣势，因此本文对两种制度的核心优劣进行比较。
（一）包干制的核心优势主要表现在：包干制下，物业管理企业是承包商的角色，自身承担因其经营管理水平高低而带来的盈亏压力。
因此，这种机制对于企业来讲，具有明显的激励作用和盈利动机。
在商业社会中，企业是经济动物，盈利的追求有着与生俱来的渴望，如果限制了其对盈利的追求，就丧失对其激励和约束作用，企业就如同人体的机理坏死一样，终将萎靡不振。
这种激励将直接促使物业管理企业在履行物业管理合同时，提高成本意识，努力提升经营管理水平，完善各种成本控制手段和方法，以期从经营成本上要效益，提高企业的盈利能力和生存能力，促进企业自身的进步和发展。
物业管理合同包干制1. 引言物业管理是指由专业的物业管理公司代表业主对物业进行管理和维护的一种制度。
在物业管理公司与业主之间，往往需要签订物业管理合同来规范双方的权益和义务。
而在物业管理合同中，包干制是一种常见的管理方式，本文将对物业管理合同包干制进行详细介绍。
2. 物业管理合同包干制的定义物业管理合同包干制是指物业管理公司在签订合同时，承诺以固定费用为包干价格，对物业进行全面管理和服务，包括日常维护、设备维修、安全管理等等，而不再按照事项进行收费。
3. 物业管理合同包干制的优势3.1 费用透明物业管理合同包干制在签订合同时明确了管理费用，并以此为基础进行计费。
对业主来说，不必再关注具体维修费用等细节，降低了费用的不可预测性。
3.2 减少纠纷由于物业管理公司承担了全面的管理责任，业主和物业管理公司之间的责任边界更加清晰，可以减少纠纷的发生。
同时，物业管理公司自身也会积极提供优质的管理和服务，以维护自己的声誉和形象。
3.3 提高效率物业管理合同包干制使得物业管理公司可以根据自己的专业判断进行维修和保养工作，无需频繁向业主征询意见。
这样可以提高管理的效率，减少沟通和协调的成本。
4. 物业管理合同包干制的注意事项4.1 合同条款明确物业管理合同包干制在合同条款中需要明确物业管理公司的权益和义务，例如管理范围、管理时间、费用支付方式等等。
合同的条款应该细致明确，以免在后期发生争议。
4.2 质量监管机制物业管理合同包干制需要建立一套完善的质量监管机制，以确保物业管理公司的服务质量。
合同中可以约定定期审核和考核的方式，确保物业管理公司按照合同要求履行服务。
4.3 提前解约处理在物业管理合同包干制中，双方可能存在解约的情况。
因此，在合同中应明确解约的情况和程序，以及解约后的权益保护等条款，以减少解约所带来的风险和后果。
5. 物业管理合同包干制的发展趋势随着社会的发展和物业管理行业的壮大，越来越多的物业公司倾向于采用包干制来管理物业。
说说酬金制和包干制什么叫包干制，什么叫酬金制呢？《物业收费管理办法》规定包干制就是指业主向物业公司支付规定的物业服务费用，盈余和亏损都由物业公司享有和承担的一种计费方式。
这里面要抓住什么呢？要抓住业主是交的固定性的收费。
我是一平米交五块钱，或者交两块钱，是固定的，合同上是这么规定的。
问题是每家每户每平米收两块钱，够不够你经营，物业公司自己算帐去，什么叫包干制，就是物业公司来包干，亏了赚了都得包干，但是有一条要求，得达到合同的要求。
你跟人家定合同了，如果亏了钱，就降低服务标准，这不行，因为你已经包干了，必须要按照合同去执行，赚钱、赔钱都得符合合同的要求。
酬金制的收费形式，由业主预交物业服务费，预交的服务费用包括两块内容，一块是给物业公司的酬金，一块是物业服务的支出。
物业服务的酬金是定死的，就是物业公司应该得多少酬金，或者有一个具体数额，比如一年，物业公司给你五十万的酬金，或者按比例，或者按物业服务的支出，比如按30%来算，支出多，你的酬金也多，支出少了，酬金也少，这两种方法都可以。
可以按服务支出的比例，也可以按具体的数额，给的酬金，这是一块内容，叫酬金。
另一块内容就是物业服务支出，就是花多少钱，比如几个秩序维护需要多少钱，几个保洁员需要多少钱，连工资、福利、劳保什么的；还有安全防范，设施设备的养护花多少钱等等，管理秩序要花多少钱等，都要作为支出。
这些支出不是由包干，可以形象的说由业主包干，就是我一年给你多少钱，剩下的虽然预交了，都是我的，如果没花那么多钱，剩下的还是我业主的，主要用于明年预交的钱。
如果亏了钱，我给你补上，这就是酬金制。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按照约定比例，或者约定数额，提取酬金支出给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同，结余或者不足，均由业主享有或承担的物业服务方式。
仅凭我的知识、经验、设备、管理关系，各方面的条件，去组织。
这里出现一个什么问题呢？花多少钱（支出）还有个边，有个沿没有。
酬金制与包干制两种收费模式比较2003 年 11 月, 国家发改委和建设部联合下发了新的《物业服务收费管理办法》 (以下简称《办法》。
《办法》第九条提到:“ 业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。
”所谓包干制, 指的是业主向物业管理企业支付固定物业服务费用, 盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担。
实行包干制的, 物业服务费用的构成包括物业服务成本、额定税费和物业管理企业的利润。
所谓酬金制, 指的是在预收的物业服务资金中, 按约定比例或者约定数额, 提取酬金支付给物业管理企业, 其余全部用于物业服务合同约定的支出, 结余或者不足均由业主享有或者承担。
实行酬金制的, 预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
可见, 包干制的定价方式实质是市场定价, 而酬金制的定价方式实质是成本定价。
目前,全国市场上主流的物业收费方式为包干制。
伴随着物业市场的日趋完善,北京、上海、广州、深圳、南京、武汉等城市的物业管理企业在非住宅物业管理的项目上,逐渐由采用包干制转变为采用酬金制,赢得了业主的认可,也在一定程度上解决了收费难的问题。
但综合来看,包干制与酬金制各有利弊,物业管理企业应根据具体情况合理选择。
一、包干制模式的利弊分析(一包干制模式的优势1 、包干制收费模式易于操作,简单便捷目前, 很多物业管理项目, 尤其是住宅物业管理项目,大多采用包干制。
主要缘于包干制简单易行, 以住宅小区为例, 在包干制的模式下, 业主只需根据物业管理委托合同向管理管理企业交纳固定费用就可享受物业管理企业提供的各项服务, 而在酬金制下, 大额公共支出需经业委会 (或业主大会或主业代表大会讨论通过, 由于业主 (或业主代笔数量较大, 不仅众口难调, 可能存在意见不一的情况,而且短期内召集所有业主(或业主代表也非易事,极有可能出现延误现象,从经济学角度考虑,并不划算。
所以,目前大部分的住宅小区还是实行包干制。
酬金制与包干制的区别
包干制和酬金制有以下区别：
1、概念不同。
包干制是指将个人消费分为若干方面，不同方面按不同的分配标准来支付劳动报酬的一种分配制度；酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金，支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
2、特点不同。
包干制的特点是节省监管成本、提高决策和服务效率，企业在服务与利润夹缝中生存；酬金制的特点是能够保护业主和物业公司双方的利益，能够加大物业服务运作过程中的财务透明度。
包干制与酬金制的区别配合《物业管理条例》的实施，2003年11月国家发改委和建设部联合下发了新的《物业服务收费管理办法》（以下简称《办法》），《办法》第九条提到：“业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用”，首次在政府法规中明确提出物业服务收费形式。
那包干制与酬金制有何区别？一、包干制1、包干制的定义：是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担。
实行包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、额定税费和物业管理企业的利润2、包干制的特点（1）企业在服务与利润夹缝中生存由于才用包干制，企业的收入是固定的，要想获得更多的利润，只有降低成本。
降低成本的直接后果可能是减低服务质量，使服务质量达不到约定标准。
致使业主满意度降低，影响自身声誉。
要想获得高的业主满意度，则会增加成本，减少企业利润，增加企业经营风险，使企业面临生存危机。
（2）节省监管成本，提高决策和服务效率监管是保证生产优质或质价相符商品（包含有形及无形商品）的最有力手段，我们熟知的质量管理标准ISO9000标准2000版的最大改进之一就是强调了过程控制，目的就是确保在每个环节不出现质量问题，使得最终产品达到预期的质量要求。
但监管是要花费成本的，尤其是消费者直接对商品生产过程的监管费用极高。
因为任何一种商品的生产一定是有专业性的，必须由专业人士或机构监管才有效，物业管理亦不例外。
消费者监管的直接成本包括业委会在业主中或者从外聘请专业人士进行日常服务工作的监管，聘请专业机构进行财务审计等支付的费用，上述成本是有形的，可以衡量的，此外还存在间接成本，如物业管理企业必须有专人协调处理业主方的监管和审计，这个过程中所耗费的人力和物力及时间，并没有花费在为业主提供物业服务上，这是物业服务的边际成本，不能带来直接价值。
中国物业管理行业发展时间不长，人们对行业本身认知不多，更谈不上对物业管理企业和其运作有什么深入的了解和研究，无论业主或外聘人员能具备相应的专业知识和能力，对物业管理进行有效监管的，在目前很难实现。
包干制与酬金制第一篇：包干制与酬金制包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担。
实行包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、额定税费和物业管理企业的利润”。
“酬金制是指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额，提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。
实行酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金”。
从市场营销学角度分析，包干制的定价方式实质是市场定价，酬金制的定价方式实质是成本定价。
酬金制的核心优势主要表现：1、财务透明，业主可以直接监管资金的使用。
2、有利于保护物业管理行业幼稚期的成长包干制的核心优势主要表现在：1、强化成本意识，提高企业生存能力。
2、有利于提高员工素质，促进行业发展。
3、节省监管成本，提高决策和服务效率结论：1、酬金制能帮助物业管理企业在起步阶段的成长与发展。
我国幅员辽阔，经济发展极不平衡，物业管理的发展也是如此，所以，在市场经济发展较慢、物业管理起步较晚的地区，可采用酬金制，既易于让业主接受，又适合物业管理企业及行业的立足，平稳度过行业的幼稚期。
2、包干制适用于市场化程度较高，物业管理有一定基础的地区。
包干制是市场发展到一定阶段时的产物，其优势远大于酬金制，尤其是在促进进入快速成长期的企业和行业发展方面。
实际上，在物业管理出现最早的深圳，虽然目前的收费方式还称之为佣金（酬金）制，表面看也有佣金（酬金）制的外衣，如定期公布收支明细，应答业主有关收支的质询，业主可聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计等等，但其实质上早已不是佣金（酬金）制的内涵了，第一，在监管问题的实际操作上，绝大多数业主/业委会并没有真正履行其监管的责任，而主要还是依赖物业管理企业的品牌信誉代替繁琐耗费大的监管程序，即使有个别业委会实施了监管程序，在耗费了极其巨大的各类成本之后，并没有实现过程控制的目的，最终导致两败俱伤；第二，目前已没有任何一家企业能真正按照成本进行定价，基本上均采用包干制即市场价进行定价，最典型的案例就是，最初深圳高层住宅的服务费价格整体水平较高，当某几家企业率先将价格降低时，其它企业也先后将收费价格降至与之相同或相近；多层住宅的服务收费价格普遍偏低，企业提供这种服务基本无利可图甚至亏损，但也几乎没有企业独自提高收费价格或由业主补交亏损部分，这种表现几乎就完全是市场的价格机制在自发地起着调节作用，因此，当市场化程度较高，物业管理有一定基础时，应采用包干制。
包干制的定义及内涵包干制，即业主想物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均有物业服务企业享有或承担的物业服务计费方式。
实行包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、额定税费和物业服务企业的利润。
这种定价方式的实质是市场定价。
具体到收费形式《物业收费管理办法》规定包干制就是指业主向物业公司支付规定的物业服务费用，盈余和亏损都由物业公司享有和承担的一种计费方式。
这里面要抓住什么呢？要抓住业主交配是交的固定性的收费。
刚才我是一平米交五块钱，或者交两块钱，是固定的，合同上是这么规定的。
问题是每家每户每平米收两块钱，够不够你经营，物业公司自己算帐去，什么叫包干制，就是物业公司来包干，亏了赚了都得包干，但是有一条要求，物业公司得达到合同的要求。
你跟人家定合同了，如果亏了钱，就降低服务标准，这不行，因为你已经包干了，必须要按照合同去执行，赚钱、赔钱都得符合合同的要求……酬金制是指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额，提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。
实行酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金”。
从市场营销学角度分析，包干制的定价方式实质是市场定价，酬金制的定价方式实质是成本定价。
现行物业管理企业管理小区一般采用包干制或酬金制。
就这两种制度和大家分析一下。
1--酬金制（高力）。
酬金制一般是西方等发达国家所采用的物业管理模式，是以社区内居民所选出的居民代表为主体（就是我们所说的业委会），来选聘物业公司。
他们的业委会就像我们的社区政府，有着民众赋予他们的权利，所以，他们的业委会权利是很大的。
选聘物业，物业与业委会是雇佣关系，业委会也就是物业的老板。
物业根据与业委会签订的合同办事，比如，每天清扫几次，提供业主什么服务等。
如果，物业没有做到合同约定，业委会有权扣钱甚至解约。
所以说，按照西方的管理，酬金制的物业小区，业委会的权利是相当大的。
包干制管理办法包干制是一种管理制度，旨在实现资源合理利用、提高工作效率和责任落实的目标。
该办法旨在规范包干制度的具体操作流程与实施细节，确保其能够发挥最大的效益。
一、包干制的定义包干制是一种工作管理模式，将特定的工作任务或职责委托给具备相应能力和权限的个人或小组，赋予其自主决策和执行职权，以期达到高效工作和提升绩效的目标。
二、包干制的原则1. 合理性原则：包干制的划分必须基于工作内容的特性和责任的明确性，确保任务合理分配和效率最大化。
2. 透明性原则：包干制的设定应清晰明确，大家都能理解和接受，以确保管理和执行的顺利进行。
3. 评价性原则：包干制需要建立评价机制，对工作执行进行评估和调整，促进管理和绩效的不断提升。
三、包干制的操作流程1. 划定任务范围：明确每个包干任务的具体内容，确保每个包干单位的职责明确。
2. 确定执行人员：根据工作性质和个人能力，选择合适的人员或小组担任包干任务的执行者。
3. 制定工作计划：包干执行者应根据任务的要求，制定详细的工作计划，并列出具体的工作目标和时间节点。
4. 自主决策和执行：包干执行者在执行过程中，应具备一定的自主决策权，根据实际情况调整和完善工作方案。
5. 持续监督和评估：上级管理者应对包干任务的执行情况进行监督和评估，及时发现问题并提出改进意见。
6. 优化改进：通过评估反馈和总结经验教训，及时优化和改进包干制度的操作和执行效果。
四、包干制的优势1. 提高工作效率：包干制能够将工作任务合理分配给具备能力的执行者，避免了冗余和低效的工作安排。
2. 激发员工积极性：包干制赋予了执行者更大的自主权和主动性，激发了员工的积极性和责任心。
3. 加强绩效管理：通过明确的包干任务和责任，能够更好地对绩效进行评估和考核。
4. 提升问题解决能力：包干执行者面临各类问题时，需要自主决策并解决问题，能够提升解决问题的能力和经验。
五、包干制的注意事项1. 合理划定任务范围，确保任务之间的关联性和协同性。
工程量包干制度有哪些规定一、定义和概念工程量包干制度是指承包商按照合同约定，在一定的时间内，完成全部或部分工程项目所需的全部施工工作，并按预定的工程量单价收取报酬的一种施工合同制度。
在工程量包干制度中，承包商是按照工程的实际完成量来交付工作，而不是按照工作量进行计费。
二、工程量包干制度的特点1. 明确的承包范围：工程量包干制度明确了承包商所承担的全部工作范围，包括工程的设计、施工、监理等内容。
2. 固定的工程量单价：在工程量包干制度下，承包商和业主会事先商定工程量单价，确定承包工程的总价。
3. 保质保量：承包商需要按照约定的工程量完成任务，在保证工程质量的前提下，争取最大的利润空间。
4. 分阶段报酬：根据工程进度和完成情况，工程量包干制度可以分阶段支付工程款，帮助承包商缓解资金压力。
三、工程量包干制度的规定1. 工程量包干协议：在工程量包干制度下，承包商和业主之间需要签订工程量包干协议，明确双方的权利和义务。
2. 工程量清单：根据承包合同和工程设计文件，编制工程量清单，明确工程各项工作的数量和工程量。
3. 工程价款结算：工程量包干制度下的工程价款结算，通常采取“按实际完成工程量计价，按约定的工程量单价计算工程款”的方法。
4. 质量保证：承包商在工程量包干制度下需要保证工程的质量，确保工程达到设计要求。
5. 完工验收：工程完工后，需要进行工程验收，业主验收合格后，方可结算工程款。
四、工程量包干制度的优缺点1. 优点：（1）明确工作范围：工程量包干制度能够明确工作范围，减少纠纷风险。
（2）提高效率：由于承包商需要按照工程量完成任务，可能会激励承包商提高工作效率。
（3）降低业主风险：工程量包干制度下，承包商承担工作的全面责任，能够降低业主的风险。
2. 缺点：（1）变更不便：工程量包干制度下，若发生工程变更，可能需要重新商定工程量单价，增加了变更的复杂度。
（2）难以控制质量：由于承包商按照工程量完成任务，可能忽视了质量问题，影响工程质量。
Gaining wealth through hard work is the great pleasure of life.同学互助一起进步（页眉可删）什么是包干制？包干制是指的该小区的业主通过一个招标和投标的形式来选出一个符合他们的相关的资质要求的物业管理企业来给他们进行服务，然后物业和业主双方基于在公平、公正和平等这样的一个原则签定一个双方都满意和认可“物业管理服务合同”。
一般来说，包干制是指的该小区的业主通过一个招标和投标的形式来选出一个符合他们的相关的资质要求的物业管理企业来给他们进行服务，然后物业和业主双方基于在公平、公正和平等这样的一个原则签定一个双方都满意和认可“物业管理服务合同”。
在这一份合同里面需要明确的是物业将会给业主们提供的服务项目以及相关的标准。
与此同时，在当这个物业管理企业保质保量的完成了他们的一个服务工作以后，相关的享受到服务的业主们应该支付给这个物业管理企业一笔固定的服务费用，那么这一笔费用的盈利以及亏损都将由这个物业企业所享有或者是自行承担。
也就是说，包干制是物业和小区业主商量好之后的一手切，不管之后物业公司就是盈利还是会亏损都将与小区的业主毫无关系，然而酬金制则是抽出那一部分利益，其余的亏损或者是盈利都是由小区业主来承担或者是享有，也就是说一个的风险是由业主所承担的，一个的风险是由小区的物业所承担的。
当然，这并不是意味着酬金制的一个物业的计算方式就比包干制的物业计算方式差。
相应的风险也会带来相应的便利和收益。
其实酬金制是更加的公开透明化的，一般平时的开销都会打到一个公开透明的账户里面，名师没有经过业主的同时，物业是没有办法自己进行取款的。
包干制的就相对的没有这么透明化，只用每个月交固定的一个物业费就可以了。
也就是说，包干制的话，在前期就必须要选好一个物业，一个让你觉得是值得信任的物业，然后再就是要把具体的价格算好，明确好，在进行签约。
工程包干制度工程包干制度的定义工程包干制度，又称为总承包制或交钥匙工程，是指业主将一个完整的工程项目全部委托给一个承包商，由承包商负责项目的全部建设任务，包括设计、采购、施工等各个环节，直至工程竣工验收合格后交付使用。
工程包干制度的特点- 责任明确：承包商对整个工程的质量和进度负有全部责任，业主只需监督承包商的工作。
- 效率高：由于减少了多方协调和管理层级，工程的整体推进速度更快。
- 成本可控：业主通过一次性定价，将成本风险转嫁给承包商，有效控制了项目成本。
- 质量保障：承包商为了保证自身利益，会更加注重工程质量，减少返工和维修。
工程包干制度的适用范围工程包干制度适用于那些规模较大、技术要求较高、管理复杂的工程项目。
特别是对于工业建设项目、基础设施建设、大型公共设施等领域，采用包干制可以更好地发挥其优势。
工程包干制度的实施步骤1. 项目准备：业主需明确项目需求，进行市场调研，选择合适的承包商。
2. 合同签订：双方基于项目需求和预算，协商确定合同条款，明确各自的权利和义务。
3. 设计与规划：承包商负责项目的设计和规划工作，确保方案的科学性和可行性。
4. 工程施工：承包商按照设计方案进行施工，并对工程质量和进度负责。
5. 工程监理：业主或第三方监理机构对施工过程进行监督，确保工程按标准执行。
6. 竣工验收：工程完成后，进行竣工验收，确保各项指标符合要求。
7. 交付使用：验收合格后，承包商将工程交付业主使用，并提供一定期限的维保服务。
工程包干制度的优势与挑战优势- 简化管理：业主只需对接一个承包商，减少了管理的难度和复杂性。
- 风险转移：业主将大部分风险转移给承包商，降低了自身的风险承担。
- 激励相容：承包商为了自身利益，会努力提高工作效率和工程质量。
挑战- 选择难度：业主需要具备一定的专业能力，才能选择到合适的承包商。
- 监管要求：虽然业主的管理负担减轻，但对承包商的监管不能放松。
- 价格谈判：如何在保证工程质量的前提下，与承包商达成合理的价格，是业主面临的一个挑战。
包干制什么意思
包干制是指将个人消费分为若干方面，不同方面按不同的分配标准来支付劳动报酬的一种分配制度。
包干费包括伙食费、服装费、津贴费三项，不包括保育、保姆、妇女卫生、老年优待等费用。
后者，按标准只发给需要(应当享受)这些消费的职工。
分大包干和小包干两种。
实行小包干，即按照供给制标准，伙食费分大、中、小灶，津贴和服装费不分职务高低，以一定数量的实物和货币包于发给个人，由个人调剂使用。
小包干改为大包干后，伙食费仍分大、中、小灶，津贴(包括服装费在内)按照职务划分等级，实行一职数级，上下交错。
包干制的定义及内涵包干制，即业主想物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均有物业服务企业享有或承担的物业服务计费方式。
实行包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、额定税费和物业服务企业的利润。
这种定价方式的实质是市场定价。
具体到收费形式《物业收费管理办法》规定包干制就是指业主向物业公司支付规定的物业服务费用，盈余和亏损都由物业公司享有和承担的一种计费方式。
这里面要抓住什么呢？要抓住业主交配是交的固定性的收费。
刚才我是一平米交五块钱，或者交两块钱，是固定的，合同上是这么规定的。
问题是每家每户每平米收两块钱，够不够你经营，物业公司自己算帐去，什么叫包干制，就是物业公司来包干，亏了赚了都得包干，但是有一条要求，物业公司得达到合同的要求。
你跟人家定合同了，如果亏了钱，就降低服务标准，这不行，因为你已经包干了，必须要按照合同去执行，赚钱、赔钱都得符合合同的要求……酬金制是指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额，提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。
实行酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金”。
从市场营销学角度分析，包干制的定价方式实质是市场定价，酬金制的定价方式实质是成本定价。
现行物业管理企业管理小区一般采用包干制或酬金制。
就这两种制度和大家分析一下。
1--酬金制（高力）。
酬金制一般是西方等发达国家所采用的物业管理模式，是以社区内居民所选出的居民代表为主体（就是我们所说的业委会），来选聘物业公司。
他们的业委会就像我们的社区政府，有着民众赋予他们的权利，所以，他们的业委会权利是很大的。
选聘物业，物业与业委会是雇佣关系，业委会也就是物业的老板。
物业根据与业委会签订的合同办事，比如，每天清扫几次，提供业主什么服务等。
如果，物业没有做到合同约定，业委会有权扣钱甚至解约。
所以说，按照西方的管理，酬金制的物业小区，业委会的权利是相当大的。
当然，业委会权利大了，义务也大。
比如，按照业主公约，不允许封闭阳台。
某业主一定要搭建，物业按照与业委会合同不允许施工人员进入，但业主要强行搭建的话，这时，就需要业委会上门协调。
再比如，业主拖欠物业费，也需要业委会上门催缴。
因为物业是拿酬金的，就像你上班拿工资一样，只要我做到合同里的条件，你就要给工钱。
酬金制的物业公司向业委会负责，业委会是民选的，所以向住户负责。
三条线清楚，各司其职，当然他们的物业是旱涝保收的，但是业委会却是重任在心头。
2--包干制（新选物业）包干制一般是国内物业所常用的。
就是所以收益归物业管理企业所有，公共收益按照比例与业委会分摊，自负盈亏，自己承担风险。
业委会，平时拿拿津贴，走走过场，屁事没有。
所以，包干制的物业在比较稳定、收益交高的小区是比较好的。
但是，如果小区收益小，欠费的业主多，那它也是要规避风险的。
比如，2个人的工作1人做，能省就省，肯定是要确保利润的，不然，物业公司是无法生存。
结论大家也能看懂了，酬金制是比较先进的管理模式，但是它不符合中国国情，业委会在酬金制的管理模式中没有担任它应有的角色，才造成了物业工作面临两难，双方都无法得罪的尴尬境地。
也是为什么业委会坚决要聘用包干制物业的根源所在（吃饱了没事，可以遛鸟）。
包干制和酬金制，何分优劣？景洲大厦物管“包干”物管费用定额收取，物管公司盈亏自负【本报讯】曾以依法维权，业主大会自选“管家”备受关注的深圳景洲大厦近日再开先例，根据国家《物业服务收费管理办法》的相关规定和业主大会提议，该小区与物业管理公司签定相关协议，在深圳率先实行物业“包干制”管理。
由酬金制改为包干制：国家建设部2004年1月1日起实行的《物业服务收费管理办法》中规定：“业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。
”据景洲大厦业主委员会有关负责人邹先生介绍，他们小区原来和现在深圳的大多住宅小区一样实行的是酬金制管理，即物业管理企业按物业服务合同约定提供物业服务，向业主收取物业服务费，并按合同约定提取一定比列的酬金（佣金）。
酬金制下业主交纳的物业服务费属全体业主所有，物业管理企业对所收费用属代管性质，物业服务费的盈余、亏损和不足均由全体业主享有或承担。
物业管理企业每3个月一次向业主公布收支账目，业主行使监督、审查、质询等权利。
业委会不再审核收支账目：而包干制管理，则意味着物业管理企业对应收的物业服务费用自行支配，盈余或亏损均由物业管理企业享有或承担，业主及业主委员会不再对物业管理企业的收支账务进行审核，只对本体公共设施维修基金的使用进行审核，行使审批、监督权。
实行包干制后，业主对物业管理企业进行目标管理，工作重点放在定好包干费用、服务标准、服务内容，监督服务标准、服务内容的落实执行。
包干制减少了业主同物业管理企业在账务收支方面的摩擦，保障了物业管理企业的经营活动自主权，物业管理企业可以在不降低物业服务质量的前提下，应用先进的技术和引进科学的管理方法，降低成本，创造利润。
物管收费没有增加：在景洲大厦与其物业管理公司签订的《关于景洲大厦物业实行包干制管理的补充协议》中，记者还看到这样的约定：“景洲大厦实行包干制管理后，原景洲大厦业主共同物业（停车场等收入）每年业主提留30万元标准不变，另增加每年5万元的物业管理费积累提留。
”根据《深圳景洲大厦物业管理服务合同》规定，这每年35万元的业主提留款将“专款专用”作为大厦公共积累，“用于今后大厦电梯更换、墙体维修储备资金”，邹先生告诉记者，这是为将来电梯更换等较大额的支出打下基础，消除业主的后顾之忧。
他还表示，实行包干制后，小区物业管理收费标准将参照执行深圳市物业管理政府指导价格标准，不增加业主的负担。
点评：佣金制：又称“实报实销制”，是指物业管理公司和业主双方按照协商预定的管理目标，按预算预收基本费用，一个会计年度结束后进行决算并向业主多退少补的一种合作模式。
在这种模式下，物业管理人只拿与业主事先约定好的佣金部分；节省的开支是为业主而节约，物业管理公司得到的奖励是高佣金，或节约分成，或经营收益分成。
包干制：是物业管理公司按照和业主双方约定的物业管理收费标准来收费，不论管理的好坏，经营的盈亏，物管公司收费标准不变的一种合作模式。
在这种模式下，节省的开支可能成为物业管理公司的利润。
实行酬金制，物业管理将是一种完全市场化的运行。
他不仅要求业主委员会在代表全体业主利益的同时具备较高的素质和相关知识，而且物业收费实行市场调节价标准也是必要的前提。
实行酬金制时，预算一般都做得非常详细，而且服务标准也比较细致，比如小区每天要扫几遍地，需要雇用多少保洁人员，工资多少；几分钟巡逻一次，雇多少保安，工资多少；需要种几棵树几棵花，大约要更换几个灯泡等等……事无巨细均一一交由业主决定。
业主按照预算依照个人所属面积分摊物业管理费用，按月支付。
这种收费方式包干制是传统的收费形式，它的好处在于，省却了物业管理公司与民选的业主委员会在某些问题上一直难以调和的矛盾，比如业主委员会对物管企业收支账务进行审核的难题，为业主节省了监管成本，也给物业管理公司减轻了精神压力。
这样做，还有利于防止个别业主委员会负责人被收买而变成“维持会长”、与物管企业共同侵害所有业主的权益。
但这种收费方式可能导致“奖懒罚勤”的结果，影响实际服务质量。
这两种收费方式在实施上也存在着一个适用范围，就目前的实际国情来讲，可能佣金制较适合高档项目。
因为高档物业的业主具备较强的经济实力，能够聘请有品牌、能提供优质服务且管理规范的物业公司，同时业主的整体素质也比较高，有知识和能力对物业管理的过程进行监督。
包干制对一些住宅小区或者公寓等中低价位的社区来说则更为适合，因为这些小区的业主相对缺乏精力和专业知识去监督和甄别物业公司的服务内容。
另外，地段好经营资源丰富的小区更适合采用包干制，物业公司也愿意承担经营风险。
不管是包干制还是酬金制，反映的都是市场的需要，都是业主的需求。
而且物业的形态很多，随着物业发展，也还会产生其他的模式。
业主有权选择自己满意的物业公司，物业公司也可以根据服务水平进行价格调整，这样才能双赢。
实行何种收费模式，其根本目的都是一致的，都是要从根本上提高物业服务水平，减少业主与物业公司的摩擦。
如果既能使业主省心省力，又能保证物业服务质量，当然是最理想的选择。
不能让业委会成为“空架子”这几天，济南中联花园的宣传栏上一份声明引起了媒体关注。
这份声明是由小区业委会主任与常务副主任发出的，他们表示自己年事已高，精力、能力有限，深感力不胜任，本着为全体业主负责的精神，决定共同辞职。
据悉，该小区业委会仅仅成立一年，业委会主任与常务副主任所发辞职声明，让人们感到很突然。
（2006年11月15日《齐鲁晚报》）其实，这个业委会的主任与常务副主任突然辞职，并非声明中所说的“年事已高”那么简单。
表面看，业委会集体“撂挑子”，直接原因是他们在为业主维权过程中不断遭受“物业敌视、业主不满”的“夹板气”。
究其实质，则有不少深层次原因。
“业委会作为一个新生事物，其实有名无实，是一副空架子”，业委会的常务副主任姚中君先生所言，正中业委会软肋。
事实上，国内大多业委会确是“空架子”。
一方面，业委会责权利严重不对等。
业委会大多没有固定工作场所，没有办公经费，主任们有为全体业主负责的义务，有与物业等“抗衡”的责任，承担着很大的压力，付出艰辛的劳动，却没有工资报酬，纯属公益性质的义务劳动。
另一方面，业委会常被一些部门所忽略。
如，中联花园业委会最近一直在竭力与物业部门交涉取暖问题，有关部门对供暖纠纷召开协调会时，邀请了物业部门，而不通知业委会，让业委会这个“主角”好不尴尬。
业委会成了“空架子”，与现行制度设计密切相关。
在我国，业委会和居委会、村委会都属于基层群众性自治组织。
但业委会与居委会、村委会相比，除了性质、地位、义务、责任不同外，法律“待遇”上也有相当大的差别。
如，居委会与村委会在履行职能上，都有专门的“组织法”等一系列完善的法律法规为后盾，都有自己的办公场所与经费，责权利非常清晰。
与此对比，业委会这个自治组织，明显缺乏法律保障。
目前，我国2003年出台的《物业管理条例》对业委会有所涉及，但只是明确了业委会“出生”的合法性，却未能给业委会以明确的法律地位，也没有对业委会作出责权利界定。
不具备法人资格或者主体资格，没有责权利界定，业委会和各方沟通时，必然困难重重。
这些，恐怕也是中联花园业委会集体“撂挑子”的深层次原因。
俗语道，名不正，言不顺。
在业主与开发商、物业公司之间纠纷越来越多、越来越复杂的背景下，业主维护自身权益需要业委会，构建和谐社区离不开业委会，业委会这个自治组织不能成为“空架子”。
笔者以为，有关方面应弥补现有法律的空白，尽快明确业委会的法律地位，明确其责权利，以便其在解决社区矛盾中发挥应有作用，更有效地协调各方关系，维护业主权益。
