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鄂尔多斯伊泰置业房地产的税务筹划.pdf

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{财务管理税务规划}鄂尔 多斯伊泰置业房地产的税
务筹划
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二〇712014
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摘要
随着这些年鄂尔多斯煤炭行业的高速发展,其经济被迅速的带动起来,而经济发 展飞快则会首先带动着房地产行业的发展,但是,在市场竞争的日益激烈和国家 调控力度的不断加大的压力之下,我国房地产企业内部费用成本的压缩空间越来 越小。所以,只有从房地产企业的外部成本,即极大影响房地产企业经济收益的 税收方面来作出筹划。科学的税收筹划,不仅有助于优化房地产产业结构和资源 的合理配置,而且有助于实现房地产商的利益最大化。 本文采用理论研究与案例分析相结合的方式,首先,对于税务筹划的概念、特点 等理论进行了阐述研究,使读者对税务筹划方面的知识有了一定的基础了解；其 次,阐述了当今中国房地产的概念和相关税制,介绍了房地产企业中各个大税种 所具有的筹划空间；再次,对房地产企业税务筹划方面的可行性和必要性进行了 分析；最后,本文根据鄂尔多斯伊泰置业房地产公司的发展状况得出该企业有税 务筹划的必要性,并且针对其某些问题对其做出实际的税务筹划,并进行了理论 性的总结,将理论运用于实践中,更好的阐述了房地产企业的税务筹划。
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Usingabinationoftheoreticalresearchandcasestudies,theoryoftaxplanningc oncepts,featureselaboratestudysothatreadershavesomebasicunderstandingoft axplanningknowledge;ontoday'sChineseroomtheconceptofrealestateandrelate dtaxes,introducedtheplanningspacewithallthemajortaxesintherealestateenterpri se;again,thefeasibilityandnecessityoftheRealestatetaxPlanning;Finally,accordin gtotheErdosIraqThailandRealestateonthedevelopmentoftherealestatepanythatt hepanyhavetheneedfortaxplanning,andsomeofitsproblemsmakeitsactualtaxpla nning,andtheoreticalsummaryofthetheoryintopractice,betterthetaxplanningforre alestatepanies.
第 4 章 房地产企业税务筹划的必要性和可行性..............................11 4.1 房地产企业税务筹划的必要性 11 4.2 房地产企业税务筹划的可行性 11
第 5 章 鄂尔多斯伊泰置业房地产各涉税环节的税务筹划.....................13 5.1 鄂尔多斯伊泰置业房地产基本概况及税务筹划原因 13 5.1.1 伊泰置业公司基本概况 13 5.1.2 伊泰置业房地产公司进行税务筹划原因 13 5.2 鄂尔多斯伊泰置业房地产各个税种的税务筹划 14 5.2.1 公司涉及的税种 14 5.2.2 营业税税务筹划 14 5.2.3 土地增值税税务筹划 16 5.2.4 企业所得税税务筹划 18 5.3 鄂尔多斯伊泰置业房地产税务筹划总结 19 5.3.1 营业税税务筹划方案总结 19 5.3.2 土地增值税税务筹划方案总结 19 5.3.3 企业所得税税务筹划方案总结 20
Keywords:taxplanning;realestate;planningrisk
目录
第 1 章 引言............................................................1 1.1 研究目的与背景 1 1.1.1 研究目的 1 1.1.2 研究背景 1 1.2 研究意义及具体思路 2 1.2.1 研究意义 2 1.2.2 研究思路 2
第 2 章 税务筹划基本理论................................................3 2.1 税务筹划的定义 3 2.2 税务筹划的特点 3 2.3 税务筹划的目标 4
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第 3 章 房地产概念及相关税制概述........................................7 3.1 房地产的相关概念与发展原因 7 3.2 我国现行房地产税制体系 8 3.3 房地产开发经营流程及其适用税种 8
关键词：税务筹划；房地产业；筹划风险
Abstract
WiththerapiddevelopmentoftheseyearsErdoscoalindustry,itseconomyisrapi dlydrivenup,andeconomicdevelopmentquicklywillfirstdrivethedevelopmentofthe realestateindustry,butintheincreasinglyfiercemarketpetition,andnationalcontrole ffortscontinuetoincreaseunderthepressureofthepressionspaceofinternaloverhea dcostofrealestateenterprisesinChina.Therefore,onlyfromtheexternalcostofreale stateenterprises,greatlyaffecttheeconomicbenefitsofrealestateenterprisestaxpla nning.Scientifictaxplanningnotonlyhelpstooptimizetherealestateindustrialstructu reandtherationalallocationofresources,andhelptomaximizethebenefitsofthereale statebusiness.

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房地产企业税收筹划

房地产企业税收筹划

房地产企业税收筹划多细节问题需要澄清。

3、土地增值税的税收筹划⑴土地增值税的预缴方案：在销售前将土地增值税预先缴纳。

可以避免税金的滞后性和利息的增加。

⑵土地增值税的计算方式：根据土地取得价格和销售价格的差额计算，但是可以通过合理的价格安排来降低土地增值税的负担。

4、企业所得税的税收筹划⑴利用税收优惠政策：如高新技术企业享受的优惠政策、对环保设施的投资可享受的税收抵扣政策等。

⑵合理的利润分配：通过合理的利润分配来降低企业所得税的负担，如将利润分配到子公司或关联企业中，或者通过股权激励等方式来分配利润。

⑶合理的成本安排：通过合理的成本安排来降低企业所得税的负担，如将部分成本转移到其他企业中，或者通过外包等方式来降低成本。

5、其他税种的税收筹划其他税种的税收筹划也需要根据具体情况进行合理的安排。

如合理的广告合同安排来降低印花税负担，合理的房产税申报来降低房产税负担等。

房地产企业需要面对多种税种，其中包括土地取得阶段的契税、印花税，开发阶段的印花税、增值税-进项税、土地使用税，销售阶段的印花税、增值税-销项税、土地增值税、土地使用税、企业所得税、个人所得税、城建税、教育费附加、地方教育费附加和房产税。

在尾盘阶段，还需要进行土增税清算工作、项目毛利清算工作和企业所得税的处理。

为了有效筹划税收，房地产企业需要加强税收管理，规范财务上的税务核算工作。

企业应尽可能取得合法合规且最大税率的票据，如拿地阶段支付的土地款应取得省级财政行政事业单位单据，施工费、材料费、水电费、油料款、办公用品等应取得增值税专用，能取得专用不能用普通报销。

此外，企业可以利用增值税的“低纳高抵”空间，通过收购免税农产品进行园林景观建设等方式来达到“低纳高抵”的效果。

对于无法得到进项的情况，企业可以考虑拆分业务、成立子公司或关联企业、外包等方式来规避不利的政策。

在土地增值税方面，企业可以通过预先缴纳土地增值税来避免税金滞后性和利息增加，也可以通过合理的价格安排来降低土地增值税的负担。

房地产税务筹划(精)

房地产税务筹划(精)


１.开发项目位于省、自治区、 直辖市和计划单列市人民政府所 在地城市城区和郊区的，不得低
下调5%，具体 要看各省如何 转发
（二）开发项目位于地及地级市城区及郊区
的，不得低于10%。 （三）开发项目位于其他地区的，不得低于5 ％。 （四）属于经济适用房、限价房和危改房的 ，不得低于3%。 明确 期间 企业发生的期间费用、已销开发产品计税 成本、营业税金及附加、土地增值税准予当 期按规定扣除。
于20
２．开发项目位于地及地级市 城区及郊区的，不得低于15%。 ３．开发项目位于其他地区的， 不得低于10％。
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项目
几项 预提 （应
国税发[2009]31号
（一）出包工程未最终办理结算而未取得 全额发票的，在证明资料充分的前提下， 其发票不足金额可以预提，但最高不得超
国税发[2009]31号
及折
旧
产的，不得扣除折旧费用。
经营的现金
流从执行上 并不理想，
成本 规定
六大原则 规定了成本项目 制造成本引入 分配标准统一 （见比较资料）
无
*详细见资料
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★新文件开发企业成本扣除与核算★（重点部分）
见资料及现象题板结合核算重点讲解 二次分配在所得税中运作技巧
如何理解细划成本项目与模糊成本对象
号
公司： 我们接受委托，于××年××月××日至××年××月××日，对贵单位 （项目 ）土地增值税清算税款申报进行鉴证审核。贵单位的责任，对所提供的与土地增值税清算税 款相关的会计资料及证明材料的真实性、合法性和完整性负责。我们的责任是，按照国家法 律法规及有关规定，对所鉴证的土地增值税纳税申报表及其有关资料的真实性和准确性，在 进行职业判断和必要的审核程序的基础上，出具真实、合法的鉴证报告。 在审核过程中，我们本着独立、客观、公正的原则，依据《中华人民共和国土地增值税暂行 条例》及其实施细则、有关政策规定，按照《土地增值税清算鉴证业务准则》的要求，实施 了包括抽查会计记录等必要的审核程序。现将鉴证结果报告如下： 一、土地增值税清算税款申报的审核过程及主要实施情况 （主要披露以下内容） （一）简要评述与土地增值税清算税款有关的内部控制及其有效性。 （二）简要评述与土地增值税清算税款有关的各项内部证据和外部证据的相关性和可靠 性。 （三）简要陈述对纳税人提供的会计资料及纳税资料等进行审核、验证、计算和进行职 业推断的情况。
房地产行业税务筹划的详细方案

房地产行业税务筹划的详细方案

房地产行业税务筹划的详细方案1.优化企业结构通过合理的企业结构优化，将各项业务划分为不同的子公司，以实现税务优惠政策的最大化利用。

同时，可以将不同的资产划分到不同的子公司中，以降低资本收益的税负。

2.合理运用税务政策充分利用税务政策，包括增值税、企业所得税、土地出让金等方面的优惠政策。

例如，可以选择增值税的一般纳税人或小规模纳税人，合理选择适用税率，同时积极申请增值税开票资质。

对于企业所得税方面，可以通过加速折旧、高新技术企业认定等方式降低税负。

还可以通过土地出让金的优惠政策，如分期缴纳等方式，实现税务优惠。

3.合理运用成本费用合理运用成本费用，包括人力成本、营业费用等方面。

例如，对于人力成本，可以通过员工股权激励等方式，降低企业所得税负。

对于营业费用，可以选择适用税收优惠政策，减少纳税金额。

同时，要合理运用费用发生制度，及时记录各项费用，以便核算税务层面的支出。

4.税务争议解决尽量避免税务争议的发生，但一旦发生，要及时采取应对措施。

可以通过与税务机关合作，积极沟通解决纳税争议。

在此基础上，可以选择合适的调查和争议解决方法，如行政复议、诉讼等，保护企业的合法权益。

5.合规合法避税合规合法避税也是房地产行业税务筹划的重要方面。

避税的核心是通过合法手段降低税负，而不是逃避税款的支付。

可以通过合理安排交易结构、利用合适的税务优惠政策等方式，实现避税目的。

但要注意，避税方案必须符合相关法律法规，避免违法违规行为。

6.关注税务法规的变化房地产行业税务法规频繁变化，企业需要及时关注税务政策的调整和变动。

可以通过加强与税务机关的沟通，定期了解新政策，及时调整税务筹划方案。

同时，要加强内部税务培训，提高税务意识，确保企业税务筹划的合规合法性。

7.定期税务审查定期进行税务审查，及时发现和解决问题。

税务审查包括及时核对税务相关凭证和账簿，发现并修正可能存在的错误。

同时，要进行内部控制评估，提高税务合规性。

还可以委托专业机构进行税务风险评估和管理，确保税务筹划的有效性和合规性。

房地产企业纳税筹划及税务风险管控

房地产企业纳税筹划及税务风险管控

房地产企业纳税筹划及税务风险管控
房地产企业是我国经济中重要的行业之一，纳税筹划和税务风险管控是企业管理的一项重要内容。

本文将从以下几个方面探讨房地产企业纳税筹划及税务风险管控。

一、房地产企业纳税筹划
1、合理选择会计政策。

企业会计政策对纳税筹划具有决定性作用，企业应根据实际情况选择适合自己的会计政策，如选择加速折旧政策，对企业的税前利润进行调整，降低企业应纳税的额度。

2、操作成本计算。

企业应通过严格的成本控制，精准计算企业的操作成本，避免将过多的成本纳入企业税前利润的计算中。

3、合理利用税收优惠政策。

我国税收制度中有许多优惠政策，如研发费用加计扣除、投资法定减半等政策，企业应根据自身情况，合理利用这些政策，减少企业应纳税的额度。

二、房地产企业税务风险管控
1、合规经营。

企业应严格遵守相关税法法规，不得存在违规行为。

如在购买土地时，应避免使用“小公司搭大股东”等方式违法逃税。

2、避免存在假账情况。

企业在经营过程中应做好账务记录，避免存在假账情况。

如在销售房产时，企业应在发票上体现实际销售金额，不得存在发票虚增情况。

3、按时申报缴纳税款。

企业应按照相关规定及时申报缴纳税款，避免存在拖欠税款等风险。

4、严格控制财务风险。

房地产企业由于资金流动性强，经营风险大，应严格控制财务风险，如避免存在不合理的资金调拨等情况。

综上所述，房地产企业纳税筹划及税务风险管控是企业管理的重要环节，企业应根据实际情况，制定合理的纳税策略及风险管控措施，加强内部管理，确保企业良性发展。