房地产业的纳税筹划-房地产业的纳税筹划

房地产企业的纳税筹划方法概述纳税筹划是指为了合法避税而采取的各种手段和方法。

对于房地产企业而言，纳税筹划是一项重要的管理工作。

通过合理的纳税筹划，房地产企业可以降低税负，提高盈利能力。

本文将介绍一些房地产企业常用的纳税筹划方法，帮助企业更好地优化税务管理。

1. 合理利用税收优惠政策房地产企业可以通过合理利用税收优惠政策来降低税负。

针对不同的税收优惠政策，企业可以采取以下几种筹划方法：1.1. 资本补贴和补偿性费用房地产企业进行新建或改建项目时，可以根据相关税收政策获得资本补贴。

通过获得资本补贴，可以降低企业的资本投入成本。

另外，企业在项目开展过程中可能需要支付一些补偿性费用，例如土地使用权出让金等。

这些费用可以在企业税务筹划中进行合理安排，以减少企业的税负。

1.2. 房地产投资基金房地产企业可以设立房地产投资基金，通过将项目纳入基金管理，分散项目风险，进一步降低税负。

通过合理组织基金结构，房地产企业可以减少项目期间的税收支出，并享受基金征税优惠政策。

1.3. 科技成果转化房地产企业在开展研发活动时，可以将科技成果转化为注册商标、专利等形式，以便享受相应的税收优惠政策。

通过合理规划与管理知识产权，房地产企业可以减少税收负担。

2. 控制利润分配房地产企业可以通过合理控制利润分配，实现纳税筹划的效果。

具体筹划方法如下：2.1. 合理分配利润与风险房地产企业可以根据不同项目的风险程度，合理分配利润。

对于风险较高的项目，可以适当提高利润分配比例，以减少可分配利润，进而减少纳税金额。

而对于风险较低的项目，可以适当降低利润分配比例，提高纳税金额。

2.2. 合理利用子公司房地产企业可以通过设置子公司的方式，将一部分项目或业务分离出去，使其独立运营。

子公司作为独立纳税主体，可以根据其自身情况进行独立纳税筹划，以减少整个企业的税负。

2.3. 合理利用关联交易定价原则房地产企业在与关联方进行交易时，应遵循关联交易定价原则，合理确定交易价格。

房地产企业项目开发全程各环节纳税筹划方案第一部分公司设立与立项规划环节1．设立房地产公司股东身份的选择与税负2．股东抽逃出资的税收风险与规避3．股东身份差异与税收待遇4、股权转让、减资与分红5．公司筹建阶段账务处理与所得税申报6．立项与分期、规划户型设计与土增清算第二部分土地征用环节1．取得土地使用权的不同方式及税负比较分析与筹划（1）招拍挂方式（2）购买转让土地（3）收购股权方式（4）投资方式（5）合并分立方式（6）联建与代建（7）BT换地（8）拆迁补偿方式2．规划红线外支出的税务处理3．土地出让金返还的会计与税务处理第三部分设计与前期工程1．设计费应取得什么类型票据2．前期工程票据3．预算与税负测算4．融资业务中的税收处理5．成本对象确定与开发成本核算内容第四部分项目施工建设环节1．施工建设阶段各类合同签订、票据结算与税收管理（1）销售方同时负责安装（2）工程大包合同与甲定（3）清包工合同与甲供2．税务机关对虚增成本的查处方法与企业注意事项3．票据审核管理与风险防范4. 取得假票如何应对第五部分预售环节1．预售商品房的会计核算2．预售阶段纳税要求及年度汇算清缴3．应收未收款是否确认收入4．转让车位/车库如何确认收入5．售楼处、样板间如何进行账务与税务处理6．违约金专题（供应商、施工方、业主）7、促销方式中的税收风险与规避第六部分项目竣工环节-完工年度1．完工条件及重要性2．现房销售会计核算处理3．完工后续支出对土地增值税及企业所得税影响4．收入与计税成本的结转5．租赁与自持物业6．完工年度企业所得税汇缴7．土地使用税纳税义务的减除第七部分土地增值税清算环节1．清算对象与清算条件2．增值额与扣除项目中的疑难问题3．清算收入中的疑难问题4．土地增值税的优惠政策与纳税筹划。

房地产企业纳税筹划的建议
1.合理利用折旧费用：房地产企业可以通过合理利用折旧费用来降低
纳税负担。

折旧是企业在投资固定资产时所发生的成本，按照一定期限或
一定使用量进行摊销。

企业可以适当地调整资产的预计使用寿命，以及每
年摊销费用的计算方法，来降低折旧费用，从而减少应纳税额。

2.合理布局企业架构：房地产企业可以通过合理布局企业架构来进行
税收筹划。

例如，企业可以设立关联企业来划分业务，将高税负的业务单
独设立一个实体，将低税负的业务单独设立另一个实体，以达到合理分配
利润、降低整体税负的目的。

3.合理利用税务优惠政策：房地产企业应充分了解和运用各种税务优
惠政策，以降低纳税负担。

政府对于房地产行业有一系列支持政策，如免
征增值税、减免土地使用税等。

企业应根据自身业务的特点和政策规定，
利用这些优惠政策，减少应纳税额。

4.合理开展境内外投资：房地产企业可以通过境内外投资的方式进行
税收筹划。

例如，企业可以通过在税率较低的地区设立子公司或海外分支
机构，利用该地区的税收政策和税率优势，降低整体税负。

总之，房地产企业在纳税筹划过程中应根据企业自身情况和税收政策
的变化，合理利用折旧费用、合理布局企业架构、合理利用税务优惠政策、合理开展境内外投资，合规防范税务风险等方面进行筹划，以降低纳税负担，提高企业盈利能力。

此外，企业还应加强与税务机关的沟通和合作，
及时掌握税收政策的最新动态，以更好地进行纳税筹划。

浅谈房地产企业的纳税筹划摘要：纳税筹划能最大限度地发挥税收经济杠杆作用，提高纳税人的纳税意识；增加国家的税收收入；降低征税和纳税成本；提高企业的经营管理水平。

房地产企业有必要进行纳税筹划。

关键词：房地产企业纳税筹划筹划原则筹划措施1、纳税筹划与避税、偷税的区别纳税筹划是指纳税人在税收法律许可的范围内，通过对经营、投资、理财、交易等事项进行科学、合理的事先选择和策划，以达到税收负担最低或税收利益最大为目的的一种合法财务管理活动。

很多人常常将纳税筹划与避税、偷税混为一谈。

其实，这三种行为有着明显的区别。

避税是指纳税人利用税法漏洞或者缺陷钻空取巧，通过对经营及财务活动的精心安排，以达到纳税负担最小的经济行为。

偷税是指纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、记账凭证，或者在账簿上多列支出或者不列、少列收入，或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的一种经济违法行为。

2、房地产企业纳税筹划的必要性（1）房地产企业投资快速增长，竞争加剧。

目前房地产投资的增长速度己经超过了全社会固定资产投资的平均增长速度，为房地产业的发展注入了强大的动力。

同时，处于高速发展阶段的房地产企业竞争日益激烈，竞争的结果就是行业利润呈现下降趋势，纳税筹划的空间增大。

（2）房地产开发经营中税费占房地产开发成本比例大。

除土地费用、建筑安装工程成本、基础设施和公共配套设施建设费用等之外，与房地产投资开发有关的税费，也是影响开发商实际可获得净利润的重要因素。

根据国家建设部房地产业司的资料分析，税收占商品房房价的比重约为10.96%左右。

（3）房地产业涉及的税种多。

我国现行税法体系由各单行税法及相关征收管理法律、法规构成。

其中，实体税法是现行税法体系的基本组成部分，目前由22个税种构成，房地产企业涉及到其中9种，占到了40.91%，可筹划空间很大。

3、房地产企业纳税筹划的可行性（1）国家提倡纳税筹划。

纳税筹划能最大限度地发挥税收的经济杠杆作用，提高纳税人的纳税意识；增加国家的税收收入；降低征税和纳税成本；提高企业的经营管理水平。

房地产企业纳税筹划思路背景介绍在当前经济环境下，房地产行业一直都是重要的支柱产业之一。

然而，作为房地产企业，纳税额往往是一项庞大的开支。

因此，为了降低纳税额并合法避税，房地产企业需要进行纳税筹划。

本文将为房地产企业提供一些纳税筹划的思路和方法。

1. 合理利用税收政策房地产企业可以通过合理利用税收政策来降低纳税额。

以下是一些常用的策略：1.1 折旧与摊销房地产企业可以利用折旧与摊销的方式来减少应纳税所得额。

折旧是指按照资产的使用寿命将其价值分摊到企业的每一年的过程，而摊销则是指按固定比例将一项资金支出在一定期间分摊到每一年的过程。

通过合理计算折旧与摊销的数额，房地产企业可以有效降低税负。

1.2 捐赠公益事业房地产企业可以通过向公益事业捐赠款项或资产来享受税收优惠。

根据中国税法，对于符合条件的捐赠，企业可以在计算应纳税所得额时扣除相应的金额。

1.3 优惠政策根据不同地区和不同类型的项目，房地产企业可以享受到一些优惠政策，比如减免土地出让金、减免增值税等。

企业需要密切关注相关政策的变化，并及时申请享受相应的优惠。

2. 合理布局企业架构在进行纳税筹划时，房地产企业需要合理设置企业架构，以便最大限度地降低纳税额。

以下是一些可以考虑的方法：2.1 分公司设立房地产企业可以通过成立分公司的方式来分散企业的纳税责任。

通过将利润合理分配给各个分公司，可以降低整体纳税额。

2.2 子公司设立不同的子公司可以分别从事房地产开发、物业管理等不同业务。

通过在不同子公司之间进行资金流转和利润分配，可以合理调整企业的财务状况，从而降低纳税额。

2.3 合理利用地方政策各地的税收政策有所不同，房地产企业可以通过合理安排企业的注册地和分支机构的设立地，来享受地方政府的税收优惠政策。

3. 合规遵法纳税筹划的最重要原则是合规遵法。

房地产企业在进行纳税筹划时，必须严格遵守相关法规和规定。

以下是一些建议：3.1 遵守税法法规房地产企业要了解并遵守税法法规，包括税收申报、纳税申报期限等规定。

论房地产企业纳税筹划问题及对策随着政府加大对房地产市场的宏观调控，对不同的房地产公司用以不同的专业信贷或税收政策以进行监管控制。

税收是国家财政的主要来源方式之一，国家财政制度的不断改革，通过减轻纳税人的负担等形式，都能体现出为人民服务的宗旨。

而房地产本身就是一个高收益、高利润、高风险、高纳税的企业项目，因为房地产在发展的过程中成本投资金额巨大，所以从事房地产企业的人员都在积极探索有什么方法是能够减少成本增加收益的，纳税筹划的重要性日渐显露。

标签：房地产;纳税筹划问题;对策纳税筹划对企业的发展具有深远意义，房地产企业如果合理采用纳税筹划的方式，能够保障企业的收益利润，增强发展的资本。

不过，房地产企业在纳税筹划方面还存在很多问题与不足，深入分析探讨研究房地产企业纳税筹划所遇到的问题及对策，对于房地产公司及企业健康迅速发展的道路能够提供有效帮助，使得企业的财务管理工作得到更加规范的管理，提高房地产企业的核心竞争力。

一、房地产企业纳税筹划的现实状况（一）涉及的税种众多，纳税筹划不到位房地产企业规模大、主营业务的建设周期长，对于收入的确认存在一定的难度，涉及的税种也比较繁杂，相比于一般企业税收筹划的难度更大，在房地产项目建设初期，便涉及到众多税种，例如城镇或乡村土地使用税务、契税、进项增值税、城市建设税、印花税等，而在房地产项目建设完成之后，在进行销售的过程中还会涉及销项增值税，总而言之，房地产企业所涉及到税种众多，纳税筹划的空间是非常巨大的。

但目前房地产企业对于税务方面的研究不够深入，没有充分发挥纳税筹划的作用。

（二）纳税筹划的需求高近几年，随着市场经济的发展进步，房地产企业不断增多，加大了房地产市场的竞争，在加上房地产项目建设的资金投入巨大，建设成本十分高昂，所以房地产企业本身需要缴纳的税额也是一笔巨大的数额。

为了实现房地产企业的长远发展，有效节省税务成本支出，房地产企业的税务筹划是不得不开展，当前许多的房地产企业也在实践中不断探索税务筹划建设路径，另外，纳税筹划已经得到了国家相关政策的支持，列入相关法律，这便为房地产企业纳税筹划提供了法律保障。

房地产税务筹划10大案例案例一：房产出租税务筹划在个人拥有多套房产并出租的情况下，通过合理的税务筹划，可以降低纳税额。

一种常见的筹划方法是将部分房产过户给家庭成员或设立家族信托，从而合法分散房产所有权，减少个人税负。

案例二：购房税务筹划在购房时，根据不同地区的税收政策，可以选取适合自己的购房方式，以减少税务负担。

比如，在购买第一套住房时可以享受税收优惠政策，而对于第二套及以上的房产，可以通过合理的房产所有权结构进行税务规避。

案例三：房地产项目税务筹划对于房地产开发商或投资者来说，通过合理的税务筹划，可以降低项目开发成本和税务负担。

比如，在资金来源合法的情况下，可以选择通过高信用评级的境外债务融资，以减少利息支出和税务成本。

案例四：房地产转让税务筹划在房地产转让时，可以通过合理的组织结构和交易方式，减少产权转移所产生的税务责任。

例如，可以选择将房产通过企业整体出售，以减少个人所得税的负担，并可以利用企业法人税的抵免和延期缴纳政策。

案例五：房产赠与税务筹划在房产赠与时，可以通过合理的税务筹划，减少赠与所产生的税负。

一种常见的筹划方法是将房产赠与给家庭成员，而家庭成员再将房产转让给其他人，从而通过分散纳税主体和合理设置转让价款的方式减少税收。

案例六：不动产投资税务筹划在投资不动产时，合理的税务筹划可以帮助投资者降低税务成本。

例如，在购买商业物业时，可以利用租赁和转租结构，在租金收入和增值收入上分别进行税务规划，减少税务负担。

案例七：土地资源税务筹划土地是房地产的重要组成部分，合理的土地资源税务筹划可以减少企业土地使用权出让所支付的税费。

例如，在土地使用权出让方面，可以通过合理的合同安排和土地估价方法，减少应纳税额。

案例八：房地产企业所得税筹划房地产企业所得税是房地产企业经营税务的重要组成部分。

合理的税务筹划可以通过选择适用的税务政策、合理调整企业的营业收入和费用等方式，减少房地产企业的所得税负担。

案例九：房地产交易税务筹划房地产交易涉及到多项税费，通过合理的税务筹划可以降低交易成本。

房地产企业税收筹划房地产企业税收筹划是指企业根据税收法律法规，通过合法的税收手段和技巧，降低税负、提高税收效益的一种管理活动。

税收筹划可以使企业在合法的前提下减少负担，增加收益。

（一）合法原则。

房地产企业税收筹划必须遵守税收法律法规，不得违反国家法律法规，不得进行违法的税收行为。

（二）有效原则。

房地产企业税收筹划必须是有效的，能够在保证合法的前提下降低税负、提高税收效益。

（三）稳定原则。

房地产企业税收筹划必须考虑到税负变化的稳定性，不得频繁更改税收筹划。

（一）积极利用税收优惠政策房地产企业可以通过积极利用税收优惠政策降低税负。

例如，根据国家有关政策和规定，房地产企业在购置自用的商业用房、办公用房、生产用房等方面可以享受减免税费等优惠政策。

（二）合理规划资金运作房地产企业可以通过合理规划资金运作来降低税负。

例如，可以优化资产结构，降低存货、应收账款等资产占比，减少应纳税所得额。

（三）运用合理的债务融资结构（四）建立投资控制机制房地产企业可以通过建立投资控制机制来降低税负。

投资控制机制包括项目审核机制、投资决策机制、收益分配机制等，可以规范投资行为，减少不必要的投资，避免不必要的税负。

三、税收筹划过程中需要注意的问题（一）遵守税法原则。

在实施税收筹划过程中要遵守税法原则，不得违反税法、非法避税、漏税等不当行为。

（二）审慎使用无实质经济意义的交易。

虚拟交易不可过度使用，如果存在不当转移成本，则有可能受到税务机关的重重审视。

（三）注意证据保存。

税收筹划过程中应当注意证据保存，保留和整理凭证和相关文件，以应对可能的税务查验。

（四）慎重选择税务顾问。

永远不要选择给你提供非法的减税措施或鼓励你违反税法的税务顾问。

要选择经验丰富、具备执业资质、备受信任的税务专业人士。

依据房地产行业财务特点浅谈房地产企业主要税种纳税筹划摘要：本文主要是依据房地产行业的财务特点讲述房地产企业主要税种纳税筹划方法。

关键词：纳税筹划房地产行业财务特点主要税种近年来，国家连续推出一系列的房地产调控政策，旨在引导房地产行业延着理性的方向发展。

随着国家对房地产市场调控力度的加强，在不断挤出房地产行业经济泡沫的同时，房地产企业面临的压力剧增，利润空间也越来越少。

如何通过加强财务管理，做好税收筹划，既要维护房地产企业现金流充裕，又要尽可能降低税收成本，成为每个房地产企业财务人员都不得不思考的问题。

一、房地产行业的财务特点房地产行业属于高投入，高产出，高税负，高风险的行业，从财务角度来看，主要有以下几个特点：（一）资金管理房地产企业对资金的要求较高，属于高投入，高产出的资本密集型行业，所需资金除自有资金以外，一般都要向银行进行融资。

资金支出的重点是地价款、建安成本和税款，那么，针对每个房地产开发项目，如何有效提高资金的利用率，何时开盘预售，何时完工结转，税款怎样交纳，这些都要在项目开工之前通过纳税筹划作好整体预算。

（二）财务风险房地产企业财务风险分为现金流风险、盈利风险和销售风险等。

现金流风险，是房地产企业面临的最重要的风险，保持现金流稳定是房地产企业财务管理的重要内容。

盈利风险，房地产项目的利润只有在竣工结算完成时才能准确确定，前期对利润的预测可能存在较大误差。

销售风险，不动产的可变现能力较差，如果企业开发的产品不被市场认可，或者根据房地产销售对金融政策的依赖性，一旦金融政策有变动，则会直接影响房地产企业的市场销售。

（三）税种多，税额大房地产企业税负高，税额大。

涉及房地产企业的税种包括营业税、土地增值税、印花税、契税、耕地占用税、城建税及附加、房产税、城镇土地使用税、企业所得税等，这些税种分布在房地产开发整个过程，从购买土地，一直到后期的物业管理及持有经营，都涉及相关税种。

由于房地产企业在经营中为了提前回笼资金，多采用预售制，同时税法规定采用预缴制度，房地产企业相当一部分资金用在预缴各种税金上面，必须提前加以筹划。

房地产企业税收筹划方案引言房地产行业作为我国经济的重要组成部分，不仅为国民经济健康发展提供了良好的支撑，也对税收收入有着巨大的贡献。

然而，随着税法法规的不断变化和税务管理的加强，房地产企业需要不断进行税收筹划，以最大程度地减少税负、合法避税。

本文将介绍房地产企业可以采取的税收筹划方案，以帮助企业降低税负、提高经济效益。

1. 合理运用企业所得税优惠政策房地产企业可以合理利用企业所得税优惠政策，降低企业所得税负。

具体筹划方法如下：•合理选择税务优惠地：在开展房地产经营活动时，应根据当地的税收政策，选择税负较低的地区进行投资。

•合理安排项目结构：将资产配置到各个子公司，通过合理的股权结构和交易安排，实现税收优惠。

•积极开展技术开发与研究：房地产企业可以利用企业所得税优惠政策，加大对于技术创新和研发的投入，以提高企业所得税优惠额度。

2. 合理利用土地增值税政策房地产开发商在购置土地和销售房地产时，需要缴纳土地增值税。

然而，合理利用土地增值税政策可以有效减少土地增值税负担。

•合理选择税收方式：开发商可以根据实际情况，选择适合自身的土地增值税纳税方式，如一次性纳税、分期纳税等。

•制定合理的项目规划：在规划房地产项目时，可以合理进行区域规划和用地设计，以降低土地增值税负。

3. 合理利用房地产税优惠政策房地产税作为一种旨在调节房地产市场的税收手段，房地产企业可以通过合理利用房地产税优惠政策，减少税负。

•合理选择开发形式：房地产企业可以根据实际情况选择开发方式，如住宅、商业、办公等，以享受不同的房地产税优惠政策。

•积极参与政府合作项目：与政府合作开展房地产项目，可以获得税收优惠和减免。

4. 合理运用资产重组和股权结构调整房地产企业可以通过资产重组和股权结构调整，实现税收优化。

•合理调整资产结构：房地产企业可以根据实际情况进行资产重组，以实现资产优化配置和税收优化。

•合理调整股权结构：通过合理的股权结构调整，可以实现资本顺畅流动，降低税负。

房地产开发企业税务筹划策略随着中国经济的发展，房地产行业成为了一个非常重要的支柱产业。

房地产开发企业是房地产行业中的重要一环，它们不仅承担着提供房地产产品的责任，还需要进行良好的税务筹划，以降低企业的税负，提高企业的盈利能力。

本文将探讨房地产开发企业的税务筹划策略。

一、企业所得税筹划1. 合理利用税收优惠政策房地产开发企业可以充分利用国家对于房地产行业的税收优惠政策。

根据相关规定，房地产企业可以享受到增值税减免、企业所得税优惠等政策。

企业可以通过减少税负的方式来增加企业的利润。

2. 合理安排企业收入和成本房地产开发企业可以通过合理安排企业收入和成本，来降低企业的所得税负。

企业可以将一部分利润转化为固定资产投资，享受到相应的税收优惠政策。

企业还可以通过增加成本、降低利润来减少所得税的缴纳。

3. 合理使用税务筹划工具房地产开发企业可以利用税务筹划工具，如企业重组、并购、分立等来降低企业的税负。

通过这些手段，企业可以充分利用国家政策的利好，减少企业的所得税和其他税种的缴纳。

二、增值税筹划1. 合理选择征税方式房地产开发企业应根据自身经营状况，合理选择增值税征税方式。

根据相关规定，房地产开发企业可以选择一般纳税人或小规模纳税人身份。

企业应结合自身实际情况，选择合适的纳税方式，以降低企业的税负。

2. 合理使用增值税扣税政策房地产开发企业可以通过合理使用增值税扣税政策来降低企业的税负。

房地产开发企业的成本主要包括土地购置费、建筑安装工程费等，企业可以根据相关规定，合理使用增值税扣税政策，减少增值税的缴纳。

3. 积极申请增值税发票抵扣房地产开发企业应积极申请增值税发票抵扣，合理使用增值税专用发票。

通过抵扣增值税，企业可以减少增值税的负担，提高企业的盈利能力。

2. 合理安排土地出让收入房地产开发企业在进行土地出让时，应合理安排土地出让收入。

企业可以通过合同安排、资金调拨等方式，将土地出让收入分散到不同的财务年度，以减少土地增值税的缴纳。

房地产企业税收筹划方案一、房地产企业主要涉及的税种土地取得阶段涉及税种：契税、印花税；开发阶段会涉及税种：印花税、增值税-进项税、土地使用税；销售阶段会涉及税种：印花税（销售方面、广告合同等）、增值税-销项税（含礼品发放的视同销售）（进项税）、土地增值税（预缴）、土地使用税、企业所得税（预缴、年度汇算）、个人所得税（工薪、礼品代扣）、城建税、教育费附加、地方教育费附加、房产税。

尾盘：土增税清算工作、项目毛利清算工作（又叫实际利润与毛利间清算（主要执行2009年31号文））、企业所得税。

二、税收筹划的思路1、平时应加强单位的税收管理，规范财务上的税务核算工作：⑴应尽可能取得合法合规且最大税率的票据：如拿地阶段支付的土地款应取得省级财政行政事业单位单据；施工费、材料费、水电费、油料款、办公用品等应取得（按相关行业的一般纳税的税率取得=拿到行业最大的进项）增值税专用发票。

能取得专用发票不能用普通发票报销。

零散的不方便开取专用发票，应集中或定向采购取得增值税专用发票。

2、增值税的税收筹划⑴利用增值税的“低纳高抵”空间：建筑材料的增值税税率为16%，而房地产销售的税率为10%，达到“低纳高抵” 的效果；收购苗木等免税农产品进行园林景观建设时，可以根据收购价格的10%作为进项税额抵扣，达到“低纳高抵”的效果。

（这个思路是没错，案例不够具体详细且有误，苗木不是这样的，请找下度娘）⑵一般纳税人与小规模纳税人之间的筹划，在不可能得到进项的条件下，可以考虑拆分企业业务（成立子公司或关联企业、也可以外包等其他形式来完成），通过业务来操控财务税收政策，合理的规避部分不利的政策。

增值率判别法：当增值率小于18.75%时（18.75%从哪里来？），企业作为一般纳税人的税负小于作为小规模纳税人的税负；当增值率大于18.75%时，企业作为一般纳税人的税负大于作为小规模纳税人的税负。

购货额占销售额比重判别法A*16%-AX*16%=A*3%当企业购货额占销售额的比重大于81.25%时，企业作为一般纳税人的税负小于作为小规模纳税人的税负；当企业购货额占销售额的比重小于81.25%时，企业作为一般纳税人的税负大于作为小规模纳税人的税负。

优化房地产开发各阶段纳税筹划工作9篇第1篇示例：在房地产开发过程中，纳税筹划工作是至关重要的一环。

通过合理规划、优化税收筹划方案，可以有效降低企业的税负，提高企业的经济效益和竞争力。

本文将从房地产开发的各个阶段出发，探讨如何进行优化纳税筹划工作。

一、规划前期在规划房地产开发项目之前，开发商应充分了解当地税收政策，合理选择开发项目的地点和类型。

不同地区的土地增值税税率不同，而且不同类型的房地产项目所涉及的税收政策也会有所不同。

在规划前期，开发商应该就纳税筹划进行初步分析，为后续的开发工作提供合理的税收规划。

二、土地购置阶段在土地购置阶段，开发商需要支付土地出让金，同时还需缴纳土地增值税和契税等税费。

为了降低税收成本，开发商可以通过以下方式进行优化：1. 合理选择土地供地方式：开发商可以根据土地的具体情况，选择适合自己的供地方式。

可以选择竞拍、协议出让、拍卖等方式，以降低土地成本。

2. 合理规划土地使用：在规划土地使用时，开发商可以考虑与政府进行协商，争取一些优惠政策，比如延长土地使用权期限、减免土地增值税等。

3. 合理选择适用税收政策：根据土地的性质和用途，开发商可以选择适用不同的税收政策，以降低土地的税收负担。

三、施工建设阶段在房地产项目的施工建设阶段，开发商需要缴纳建设税、印花税、城市维护建设税等税费。

为了优化纳税筹划，开发商可以采取以下措施：1. 合理规划建设进度：合理规划建设进度，避免或减少不必要的税收支出，比如根据税收政策的变化，合理安排施工计划，减少税收风险。

2. 合理选择建设材料供应商：选择合格的建设材料供应商，享受相关的税收优惠政策，降低建设成本。

3. 积极争取税收减免：在施工建设阶段，开发商可以积极争取和申请相关的税收减免政策，减少税收支出。

四、竣工销售阶段1. 合理安排销售时间：根据市场需求和税收政策的变化，合理安排销售时间，以最大限度地减少销售所得税。

2. 合理定价销售：根据市场行情和购房者的支付能力，合理定价销售，以平衡税收和销售收益。

房地产业的税收筹划目录前言房地产行业在过去十年间借助市场经济的发展、入世以及政府的鼓励政策蓬勃发展,各类房产在市场上长期处于供不应求的状态,然而,随着房地产的兴旺发展,它的成长也给社会主义市场经济带来一些负面影响;如何使房地产业与社会主义市场经济相适应,将成为政府工作的重点;因此,从2007年起,国家就出台了一系列调整房价的政策,但房价却一直高居不下,为进一步抑制房价,国家在2011年年初又相继出台了“新国八条”以及沪渝房产税开征的政策;国家对于房地产业的重视程度可见一斑;作为不动产开发和经营的企业,房地产业具有投资量大、经营运转周期长、收益集中在中后期、经营流程复杂等特点,这些对于房地产的开发和投资者来说也是比较沉重的负担;而且目前国家不断上调房地产业的各种税收税率;因此,从他们的利益角度考虑,税收筹划也是非常有必要的;房地产业前后涉及十几种税,其中几个较大的税种,如营业税、土地增值税、企业所得税等的筹划方法,我们在本文会对其做比较具体的说明和举例,希望能为房地产业的纳税计算人员提供一点帮助;第一章企业税收筹划基础理论税收筹划是一门涉及税收学、税法学、财务管理学、会计学等多门学科知识的新兴的现代边缘学科;它在西方国家几乎是家喻户晓,而在我国却还是一个新生事物,仍处于摸索学习推行的初始阶段;虽然部分企业已开始进行简单的税收筹划,但税收筹划作为相关机构的较高层次业务还远没有走向市场;税收筹划的内涵1.1.1税收筹划的定义及其特征对于税收筹划的定义,在学术界可谓是众说纷纭,其中,有这样几个定义比较具有代表性;1. 陈云海教授认为：税收筹划Tax Planning亦称纳税筹划、税务筹划、税收策划;指的是在法律规定许可的范围内,通过对经营、投资、理财活动的事先筹划和安排,尽可能地获得“节税”tax saving的税收利益;2. 江西财经大学的王兆高教授认为：税收筹划是纳税人在不违反现行;税法的前提下,在对税法进行精细比较后,对纳税支出最小化和资本收益最大化综合方案的纳税优化选择,它是涉及法律、财务、经营、组织、交易等方面的综合经济行为;3.中央财经大学计金标教授认为“税收筹划”的定义是：税收筹划;指的是纳税人为了实现利益最大化,在不违反法律、法规税法及其他相关法律、法规的前提下,对尚未发生的应税行为进行的各种巧妙安排;综合这几种定义,我们不难看出,税收筹划具有如下的特征：①合法性;税收筹划必须是在法律许可的范围内,超出法律的界限任意操纵税额必然要受到法律的制裁;因而,合法性也就成为税收筹划有别于偷漏税的最大特征；②资本性;税收筹划的内容涉及企业一切理财、经营活动,并且是一种事前筹划的财务活动；③目的性;税收筹划的目的十分明确,即,税收成本的最小化和资本收益的最大化；④风险性和综合性;任何税收筹划都存在风险,税收筹划的完成并不是单个企业的独立行为,它需要企业各关联方的积极配合,得到供销双方的认可,并且能够达到双赢,否则,这种事前的计划将无法进行;此外,税收筹划必须得到当地的税务部门的认可,评定该项筹划没有任何违法行为,计税依据和方法都合法,方能成功,否则,税收筹划可能带来相反的效应;税收筹划不仅仅只是计税环节的工作,任何一个可能产生税金的环节均应有税收筹划;这样,我们不妨给税收筹划下这样的定义;税收筹划,亦称,税务筹划,纳税策划,是指在法律许可的范围内,对企业的理财、经营活动进行事前筹划,以期实现税收成本最小化和资本收益最大化的具有一定风险的综合的财务活动;1.1.2税收筹划和其他减轻税负方法的比较我们已经了解到税收筹划是一种合情、合理、合法的巧妙纳税行为;而不是利用税法漏洞和措辞上的缺陷的避税,更不是违法的偷税;为了更加明确税收筹划的涵义,我们将其与合理节税、税收屏蔽、偷逃税收等几种行为进行比较;1税收筹划与合理节税节税是指纳税人在不违反税法立法精神的前提下,通过合法手段充分利用税收优惠政策以规避纳税义务的一种行为;不难看出,合理节税是一种税收筹划,但是将会受到法律政策的约束和税收法律法规变化的影响,从而有一定的筹划风险; 2税收筹划与税收屏蔽税收屏蔽,有时又称为税收庇护,是指纳税人为了降低税负而设计的投资活动;简单说,就是纳税人将自己的钱投资于某一特定资产而暂时免除其纳税义务,虽然最终这部分财产和所得还是会纳税,但考虑到货币的时间价值,纳税人能从中取得节税利益,从而可以达到税收筹划的效果;利用税收屏蔽进行筹划要具备两个条件：一是要能在税法中找到享有税收优惠的投资项目；二是要有为税收屏蔽的投资找到一个合乎商业经营需要的理由;否则会给纳税人的税收筹划带来很大的风险;3税收筹划与偷逃税收偷税,又称逃税tax evasion,指纳税人通过一定手段,对己经形成的纳税义务采取欺诈等非法手段达到少缴税或免税的目的;税收筹划与偷逃税收主要有三个方面的不同：一是实现手段不同;税收筹划是利用税收制度中的税收优惠条款或不同经济事项的差别税收负担,结合个人或企业的经济目标,进行最优方案的选择;偷税是指无视税收法规的明文规定,对已经形成的企业行为事实采取欺诈、隐瞒或错误呈报等非法手段达到少交税、免税的目的;二是法律性质不同;税收筹划是合法的,受到法律法规的保护和支持；偷税是非法的,要受到法律法规的制裁或调整;三是效果不同;税收筹划可以达到控制税收成本,实现预期利益目标的目的;偷税受到法律惩罚,不但无法实现预期经济目标,反而会加重经济负担,甚至负刑事责任;在我们的现实生活中,有一些企业由于对税法缺乏全面而准确的理解,如当发生资金困难时,擅自少报甚至不申报,自认为可以实现纳税递延,结果还是受到处罚;其实他们完全可以利用征管法的规定,向税务当局报告申请缓征,合法地达到筹划目的;税收筹划的原则、方法和误区1.2.1税收筹划的原则所谓税收筹划的原则,是指贯穿在税收筹划的过程中的计税人员所必须遵循的基本准则;能够成为税收筹划的原则的必须是具有高度指导性,并且和税收计算的过程和内容息息相关的准则;在国家相关规定未明确或者尚未做规定的时候,如遇到问题,则可以用税收筹划的原则来解决,因此,税收筹划又应该具有高度概括性和综合性;1税收筹划的合法性原则;这是税收筹划最首要的原则;纳税人必须遵从税法规定依法纳税,如果违反税法规定应当受到法律制裁;但是依照税法的规定,在多种纳税方案可供选择时,纳税人可以合法地选择缴纳税款最少、税收利益最大的纳税方案;税收筹划具有合法性,它与偷税有着原则性的区别,如果采取非法手段进行“减免税收行为”,那么从本质上看就已不属于税收筹划范围了;因此,纳税人在进行税收筹划时必须遵循合法性的原则,这是由税收筹划的本质特征所决定的;具体表现在：①企业的税收筹划只能在税收法律许可的范围内征纳关系是税收的基本关系,税收法律是规范征纳关系的共同准绳,作为纳税义务人的企业必须依法缴税,必须依法对各种纳税方案进行选择;违反税收法律规定,逃避税收负担,属于偷漏税,企业财务管理者应加以反对和制止;②企业税收筹划不能违背国家财务会计法规及其他经济法规国家财务会计法规是对企业财务会计行为的规范,国家经济法规是对企业经济行为的约束;作为经济和会计主体的企业,在进行税收筹划时,如果违反国家财务会计法规和其他经济法规,提供虚假的财务会计信息或做出违背国家立法意图的经济行为,都必将受到法律的制裁;③企业税收筹划必须密切关注国家法律法规环境的变更企业税收筹划方案是在一定时间、一定法律环境下,以一定的企业经营活动为背景来制定的,随着时间的推移,国家的法律法规可能发生变更,企业财务管理者就必须对税收筹划方案进行相应的修正和完善;财务管理者只有通过不断提高自己的业务水平和熟练程度,时时把握国家税收政策最新动态,才能成功实现税收筹划的预期目标;2税收筹划的经济效益原则;税收筹划归根结底是企业的一项理财活动;税收是企业经营必要的成本支出,它同利润存在着此消彼长的关系;为了获得节税利益,纳税人主动积极开展策划活动,持续地追求利益,以达到节约税收成本最大化;为了达到预期的筹划效果,常需要有其他措施的配合,为了实施这些措施所增加的各项支出,就是税收筹划的成本;如何使税收筹划成本最小,节税净收益税收筹划的税收利益减去税收筹划成本最大,是进行税收筹划决策的重要依据;因此在税收筹划过程中要对多种方案的效益进行比较;在坚持经济效益原则进行筹划的过程中,为了达到预期的经济目标,要注意两点：一是讲求时效,处理好时机和效果之间的关系;很多法律法规的出台是在一定的经济背景下,由于现代社会的高速发展,各种情况变化频繁,迅速,时机往往是转眼而逝,时机与效果具有紧密的联系;因此,筹划过程中,要尽可能缩短策划到实施的间距;二是坚持谨慎性,凡事都应有周密的计划方案和准备,不可鲁莽草率;3税收筹划的事前筹划原则;事先筹划原则要求企业进行税税收筹划时,必须在国家和企业税收法律关系形成以前,根据国家税收法律的差异性,对企业的经营、投资、理财活动进行事先筹划和安排,尽可能地减少应税行为的发生,降低企业的税收负担,才能实现税收筹划的目的;税收筹划的实施必须在纳税人的纳税义务发生之前,这既是税收筹划区别于偷税的的重要特征之一,也是税收筹划必须遵循的重要原则;如果企业的经营、投资、理财活动已经形成,纳税义务已经产生再想减轻企业的税收负担,那就只能进行偷税、欠税,不可能进行税收筹划;4税法和会计制度分离的原则;计税和会计工作都是企业的理财环节,两者可能在同一过程中进行,但是,却有着本质的区别;由于会计与税法目的不同、基本前提和遵循的原则有所差别,在税务筹划上必须考虑到税法与企业会计制度适度分离的必然性;①目的不同;制定企业会计制度的目的就是为了真实、完整地反映企业的财务状况、经营业绩、以及财务状况变动的全貌,为报表使用者提供决策有用的信息;根本点在于让投资者或潜在的投资者全面了解企业资产的真实性和盈利的可能性;税法的目的主要是取得国家的财政收入,对经济和社会发展进行调节;目的不同,二者有时在对同一经济行为或事项做出不同的规范性要求;②基本前提不同;由于会计制度与税法的目的不同,而使得二者的基本前提不尽相同;会计分期,由于会计制度与税法的目的不同,对收益、费用、资产、负债等的确认时间和范围有时也不相同,从而导致企业税前会计利润与应纳税所得之间产生差异—时间性差异和永久性差异;③遵循的原则不同;由于企业会计制度与税法所服务的目的不同,导致二者为实现不同的目的所遵循的原则存在较大差异;税法也遵循一些会计核算的基本原则,但基于税法坚持的法定原则、收入均衡原则、公平原则、反避税原则和便于征收管理原则等,在诸如稳健性或谨慎性原则等许多会计核算基本原则的使用中又有所背离;上述的这些区别都需要在税收筹划方案中加以考虑;1.2.2税收筹划的方法综合税收筹划实践经验,税收筹划的方法可以从这几方面考虑：1.调整成本法调整成本法是指通过对企业成本的合理调整,抵减收益、减少应税所得额以减轻企业税负的节税方法;成本的调整应根据有关财务会计制度规定进行适当处理,决不能乱摊成本,乱计费用;调整成本主要通过以下途径来实现:存货计价法、折旧计算法和费用列支法;2.收入控制法收入控制法是通过对收入的合理控制,相应减少所得,减轻或拖延纳税义务以减轻企业税负的节税方法;这里必须明确,收入控制是根据有关财务会计制度规定进行的合理财务技术处理;根据接收款方式销货收入的认定,以实际收到货款时为准,因而可对取得货款时间稍加控制,相应影响收益;又如分期付款销货收入,按合同约定的收款日期作为收入的实现,也可作适度控制;工程收入实现采用全部包工法等也可以达到递延收入的效果;3.运用低税环境进行税收筹划低税环境是指税率较低、税负较轻的区域、行业和产品种类,低税区税收优惠政策之一是降低税率,减少纳税环节,优化税收环境;企业选择低税区包括经济特区、沿海开放城市、技术开发区进行生产经营活动,不仅给企业提供良好的税收条件,而且为企业创造了税收筹划的便利;此外,产业倾斜政策也给企业投资提供了政策选择和税收筹划的机会;例如,我国税法规定,在高新技术开发区的高新技术企业,减抵15%的税率征收所得税,新办的高新技术企业自投产年度免征所得税两年等;4.经营活动筹划法经营活动筹划法是指围绕经营活动的不同方式而进行的筹划,如公司融资的税收筹划、证券投资的税收筹划、跨国经营的税收筹划等;因为每个行业、每个企业,总是会涉及具体的经营活动,这样,对生产经营活动进行的筹划就可以使很多纳税人有利;运用经营活动筹划法,要遵循税收筹划的特点,不能光看该经营活动的税收利益最大化,要把眼光放在企业整体利益的最大化上,要注意与企业其他的生产经营活动相互协调;税收筹划的实现条件一切税收筹划方案都是在一定条件下选择与确定的,并且也是在一定条件下组织实施的;税收筹划的条件至少包括两个方面的内容：其一是纳税人自身的条件,主要是纳税人的经济活动；其二是外部条件,主要是税收法治的完善;1.3.1 企业自身的条件一般来讲,企业的经营规模越大,组织结构越复杂,业务范围越广,缴纳的税种越多;纳税的金额越大,则税收筹划的空间就越广阔,获取的筹划利益的潜力也就越大;除此之外房地产公司还具备以下几个税收筹划条件;1．税收筹划主体具备良好的专业素质税收筹划是一种高层次的理财活动,没有相当的专业基础难以胜任该项工作;成功的税收筹划不仅要求筹划主体以正确的理论作指导,更要求筹划主体具备法律、税收、会计、财务、金融等各方面的专业知识,尤其要熟悉税法、会计法、公司法、经济合同法、证券法等有关法律规定,还要具备统筹谋划的能力,否则,盲目开展所谓的税收筹划,其结果可能是从期望节税开始到反而遭遇更大的利益损失结;2．税收筹划企业应有相当的收入规模是否有必要进行税收筹划,还要看纳税企业的应纳税状况;而纳税企业的应纳税状况复杂与否取决于应纳税义务人的生产规模和收入规模;一个集团公司,下辖若干企业,经营着多种商品,从事几个行业的生产,每年上缴税种数量多,税款数额大,在这种情况下,可考虑实施税务筹划;如果纳税企业的经营规模小,组织结构简单、税收筹划的空间很小,此时进行税务筹划的费用可能大于税务筹划的收益,就没有必要开展税收筹划活动;3.持续经营;持续经营是指在可以预见的将来,筹划主体一般是企业将会按照当前的状态持续正常经营下去不会倒闭,不会被破产或清算,是一种理想状态的前提条件;这个前提将筹划主体所进行的筹划活动置于稳定的状态之下,如财务会计与所得税会计账务处理方式不同所引起的时间性差异在足够长的时间内可以转回,使税务筹划活动按照既定目标有条不紊地持续下去,从而提高税务筹划主体的经营管理水平;1.3.2 纳税人所处的外部环境要求1.市场经济体制和有效市场;从根本上讲,企业之所以开展税收筹划活动;首先是出于对其自身经济利益的追逐;这是符合“理性经济人”假设的,而这种假设的前提在于完备的市场经济体制;只有在市场经济体制下,企业真正成为市场的主体,享受独立的经济利益,同时在激烈的竞争中产生对成本控制的需求,税收筹划才有存在发展的空间;有效市场假设是指税务筹划所依据的资本市场健全、有效并长期存在,这意味着市场上的信息是完全公开的,市场对信息的反应是灵敏的,市场上的价格是合理的;2.税收制度的非中立性和真空地带;税收中性是指国家征税应避免对市场经济正常运行的干扰,特别是不能使税收成为超越市场机制而成为资源配置的决定因素;在实践中,各国政府在制定税收制度时,为了实现不同的目标,都会设计许多差异化的政策,税收优惠的范越广,差别越大,方式越多,内容越丰富,企业进行税收筹划的空间越大;由于企业的实际情况多种多样,同时作为税收契约的制定者,政府不可能获取完整信息,因此任何税收契约都是不完备的,利用税法空白进行税收筹划是许多纳税人最为本能的一种税收筹划方式;3.完善的税收监管体系;税收契约双方具有信息不对称性,尤其在会计信息的掌控上,企业自身占据强势地位;然而,绝大多数税收的计量又是以会计信息为基础的;为了弥补政府在会计信息方面的缺陷,必然要求政府对企业进行税收监管,并对违规行为进行处罚;如果整个社会税收监管水平较高,形成良好的税收执法环境;纳税人要想获得税收收益,只能通过税收筹划方式进行,而一般不会或不易、不敢做出违反税法等有关法律之事;如果税收监管力度较弱,执法空间弹性较大,纳税人采取风险和成本都比较低的税收欺诈行为即可以实现企业目标,自然无需进行税收筹划;因此,完善的税收监管体系是税收筹划的前提式;第二章我国房地产业的发展及其税负状况房地产业的定义基本情况2.1.1我国房地产业的发展状况房地产业是指：是以土地和为经营对象,从事、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种为一体的综合性产业,属于第三产业,是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业;主要包括：、房屋的建设、维修、管理,的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款,以及由此形成的;在实际生活中,人们习惯于上将从事房地产开发和经营的行业称为房地产业;我国的房地产业是在上世纪80年代重新兴起,90年代进入快速发展时期;经历了党的十一届三中全会以来,在经济体制改革的带动下,房地产业,这一亿万价值的巨大商品开始起动,开始流通,并且迅猛发展;2001年以来,随着中国与世界经济的联系越来越紧密,国内房地产市场的发展也逐渐处在一个更为广阔的政治、经济、人文环境之中,中央与各地政府、企业与金融机构,以及各级市场在不断博弈中发展和成熟;我国房地产业目前已经形成了一套适合社会主义市场经济要求的运行机制,整个行业呈现出欣欣向荣的景象;近十年来,中国房地产业一直持续上涨,房地产销售额连年增长;通常房地产销售价格走势和投资增长可以显着反映出我国房地产周期性波动的规律;图全国房屋销售均价变化2001年全国商品房销售均价2198元/平方米,2002年商品房销售均价为2362元/平方米,同比2001年增长3.%7；2007年商品房销售均价为3885元/平方米,同比2006年增长%,较1997年增长%;2008和2009年受到金融危机的影响房产价格出现较大波动,2009年房产业的复苏,房地产价格出现新高;总体上,房地产价格呈上涨趋势;如图1从全国范围看,我国目前房地产销售均价并不高,但这并不能完全反应现实问题;京、沪、穗、深等一线城市销售均价在2007年普遍达到万元以上,这在一定程度上加大了房地产市场的销售矛盾,特别是住宅领域,在一线城市已经很大程度上脱离了普通人的购买能力范围;图商品房投资走势从年度走势来看,受金融危机和次年房地产悲观预期的影响,全国商品房投资增幅在2008年和2009年出现连续下滑；而随着2009年以来经济的快速增长和房地产市场的强劲复苏,全国商品房投资在2010年出现大幅上涨,全年同比增长%,涨幅创下2001年以来的历史新高;虽然2010年以来经历了三轮房地产调控,但并未对房地产业发展形成根本影响,房地产开发的前景依旧被看好,房地产开发投资热情依然高涨;。

浅谈房地产企业纳税筹划分析摘要：房地产开发企业要在激烈的市场竟争中提高经济效益，必须实现税收成本最小化，通过合理合法的方式进行税务筹划来达到减轻税负就显得尤为重要。

本文结合兖矿东华公司房地产项目，对房地产开发企业涉及的主要税种进行税收筹划分析。

关键词：房地产;税收筹划;营业税;土地增值税房地产企业在开发经营的各个环节几乎把我国的所有税种全部包括。

在房产预售阶段税收预征比例为10%左右，销售不动产营业税及附加比列为预收房款的5.55%、土地增值税按照预收房款的3%预征，项目结束再清算，多退少补。

企业所得税按照预售房款的1.25%预征，年底根据企业实际利润再计算缴纳。

其中存在较大筹划空间的主要是营业税、土地增值税。

本文就这两种税种的税收筹划进行探讨。

一、营业税的税收筹划对房地产企业来说，营业税是一个基本税种，没有税收优惠。

目前，可以权衡筹划的业务有以下几点：1.随着经济的发展，新开发的房地产项目配置较高，随着市场的不断变化，商品房多会增加室内精装修项目，也就是房地产销售收入中包含了装修成本。

实务操作中，房地产销售时，先和购买者签订商品房销售合同，该合同金额中仅包含毛坯房的价值，其余的装饰价值再另签一份装修合同，商品房销售合同适用5%的营业税税率，装饰装修业务适用3%税率。

经此操作方式，装修对应的房产销售价格部分少交2%营业税，并且不用再按房地产销售收入计征土地增值税。

房地产开发企业可设立一家装饰装修公司，专门为住户进行装修业务，这样就可以降低营业税税负，土地增值税税基。

2.由于开发经营的需要，房地产开发企业在开发销售产品时，会代替相关单位或部门收取一些价外费用，大体分为三类：第一类：住房专项维修基金。

国家税务总局专门发文明确指出（国税发[2004]69号）不征营业税，由此也可以推断，该代收基金也不用交土地增值税，企业所得税。

但是需要注意的是：该费用一定要单独开具收据，且单独收支核算，否则可能会带来不必要的税收风险。

房地产企业全流程纳税筹划房地产企业全流程纳税筹划你知道房地产企业全流程纳税筹划是怎样的吗?你对房地产企业全流程纳税筹划了解吗?下面是yjbys店铺为大家带来的房地产企业全流程纳税筹划的知识，欢迎阅读。

一、虚假出资、抽逃资本(一)货币出资乱象公司法规定，新设企业货币资金出资额不低于注册资本30%。

很多企业为得到政府补助、方便银行融资等需要，多采用虚增资本方式。

一些企业出于投资或其他目的，任意抽取企业营运资金。

财务报表中，其他应收款或银行存款金额很大，企业银行账户与银行对账单及实际货币资金不符。

(二)涉税风险分析个人所得税相关法规：国税函[2008]267号：个人取得股份分红所得包括债权、债务形式应收账款、应付账款相抵后所得。

个人股东取得公司债权、债务形式股份分红，应以债权形式应收账款账面价减去债务形式应付账款账面价的余额，加上实际分红所得为应纳税所得，按规定缴个人所得税。

即两部分所得，往来的余额所得属个税计税范围。

财税[2008]83号：符合以下情形房屋或其它财产，不论所有权人是否将财产无偿或有偿交付企业使用，其实质均为企业对个人实物性质分配，应依法计征个人所得税。

(1)企业出资购买房屋及其它财产，将所有权登记投资者个人、投资者家庭成员或企业其它人员的;(2)企业投资者个人、投资者家庭成员或企业其它人员向企业借款用于购买房屋及其它财产，将所有权登记为投资者、投资者家庭成员或企业其它人员，且借款年度终了后未归还借款。

这两种情况，如其他应收款明细账挂个人投资者，按“股息、红利”所得征个人所得税，如企业其他人员并入当月工资按“工资、薪金支出”征个人所得税。

结论：公司资产登记个人名下或个人向企业借款年末没还要征个人所得税。

(三)应对措施[方案一]：以“长期股权投资”入账。

此法较稳妥，但手续较多，对方股东会名单中应有本方，且本方公司注销时需处理“长期股权投资”，涉及东西较多。

较常用的是挂对个人独资或合伙企业投资。

房地产税收筹划
房地产税收筹划是指为了最大限度地降低房地产税负而采
取的合法手段和方法。

以下是一些房地产税收筹划的常见
策略：
1. 购买住宅作为首套房：在许多地区，购买住宅作为首套
房可以享受一些税收减免政策，例如减免房产税或个人所
得税。

2. 利用房产抵押贷款：将住宅抵押出借贷款，可以将贷款
利息列入税务抵扣项目，从而减少纳税额。

3. 租赁住宅：将房产出租可以获得租金收入，同时也可以
申报租售税，减少固定资产纳税。

4. 分割房产所有权：将房产按比例分割给不同的家庭成员，可以基于个人所得税的免税额度，减少个人所得税的缴纳。

5. 利用房地产投资基金：将房地产投资放入投资基金中，可以享受基金所得税的优惠政策。

请注意，房地产税收筹划应遵守法律法规，合理合法。

在进行房地产税收筹划时，建议咨询专业税务机构或律师的意见，以确保筹划行为合乎法律规定。

房地产开发企业税务筹划分析V V 黄鹂税务筹划对房地产企业十分重要，能够在合法范围内减少房地产企业的税费支出，优化资金配置。

同时，通过对各项税收优惠政策的合理应用，也能够减少应纳税额，在一定程度上增加房地产企业的资金流动性，助力房地产企业长远发展。

一、当前我国房地产开发企业税务筹划面临的挑战（一）贷款利息的抵扣问题同其他类型产业所不同的一点是，房地产开发企业在开发一个新的项目时，需要大量的资金投入，而为了获得充足的资金支持，房地产企业通常会选择将其开发的楼盘与土地进行质押，以获取长期贷款，而由于这些长期贷款的金额较高，房地产开发建设周期较长，要达到预售条件时才能逐步地实现资金回笼，因此借款资金占用金额较大、时间较长，在一个开发项目中需要承担较重的利息负担。

而根据财税〔2016〕36号文的规定，贷款服务的进项税额不得从销项税额中抵扣。

对于营改增前采取简易计税方式的老项目而言，贷款服务不可抵扣的进项税额不会导致增值税税负的增加，然而营改增后，一般计税项目不能抵扣利息费用的进项税额，将会导致增值税税负的增加。

（二）佣金费用企业所得税税前扣除问题根据财税〔2009〕29号文规定，企业发生与生产经营有关的手续费及佣金支出，除保险企业外的其他企业，按合同确认的收入金额的5%计算限额。

新企业会计准则则要求与销售相关的佣金在与之相关房屋控制权转移前应计入合同取得成本。

近年来，房产市场行情需求锐减，开发商为了促进开发商品的销售，通常会给代理机构超过5%的佣金代理费，这就会导致企业所得税税负的增加。

而佣金计入合同取得成本后，较以前而言，佣金抵扣企业所得税的时间延后至开发产品移交时，若项目本身即为亏损项目，或者项目的实际毛利率低于当时的预计毛利率，则会存在前期多缴纳企业所得税，到尾盘销售时的亏损无法得到弥补。

根据目前现行的税收政策规定，只有因为土地增值税清算涉及的多交企业所得税，才可以申请退还，而像佣金这种税会差异导致的企业所得税整体税负的增加，是不能申请退还企业所得税的。