恒大房地产住宅项目四大产品线全程标准解析

编写说明【编制目的】统一集团住宅项目的设计要求。

【实施原则】1、《住宅设计要求及标准》(2009年版)自2009年4 月1 日起实施。

2、2009年4月1日后下发的单项工程《住宅扩初设计条件》必须按本要求实施，2009年4月1日前已下发的单项工程《住宅扩初设计条件》按原要求实施。

【使用说明】1、必须在满足国家、地方规范的前提下使用本要求。

2、文中黑粗体部分为集团强制性要求，严格执行；其他部分为设计指引，须根据项目的实际情况及具体要求执行。

3、《住宅设计要求及标准》原则上每年修订一次。

【编制部门】目录【第一部分住宅设计】 (1)一洋房单体建筑设计要求 (1)(一) 洋房系列户型分类表 (1)(二) 首层室外花园 (2)(三) 标高与层高 (7)(四) 公共空间设计 (10)(五) 户内单元设计 (28)二别墅建筑设计构造要求 (46)(一) 别墅系列户型分类表 (46)(二) 首层私家花园 (46)(三) 标高与层高 (53)(四) 户内空间设计 (53)三结构 (57)(一) 总则 (59)(二) 地质勘察要求 (59)(三) 地上主体部分 (60)四给排水 (60)(一) 说明 (60)(二) 给水系统 (60)(三) 排水系统 (63)(四) 消防系统 (65)(五) 设备技术要求 (67)附录五电气 (83)(一) 说明 (83)(二) 设备安装 (83)(三) 照明系统 (91)(四) 管井及设备用房 (92)(五) 设备安装及线路敷设 (93)(六) 防雷与接地 (93)(七) 消防设施配置 (94)(八) 智能化系统 (94)附录六暖通空调 (102)(一) 系统分类及设备材料选型 (102)(二) 设计要求 (103)【第二部分地下车库规划要求】 (109)【第三部分土建及装修做法】 (110)(一)洋房公共空间建筑装修做法 (110)(二)幼儿园土建装修做法 (112)(三)小学土建装修做法 (115)(四)酒店宿舍土建装修做法 (122)【第一部分住宅设计】楼盘分类根据楼盘所在区域、规模及档次，公司楼盘分为：一洋房单体建筑设计要求(一)洋房系列户型分类表(二) 首层室外花园1.1首层私家花园围墙划分：附图01：叠式别墅首层私家花园划分指引图（前后花园）附图02：高层空中花园洋房首层私家花园划分指引图（前花园）附图03：情景洋房首层私家花园划分指引图（前后花园）附图04：复式花园洋房首层私家花园划分指引图（前花园）1.2 绿篱划分：附图05：首层绿篱划分指引图一(沿路边设置公共绿地)附图06：首层绿篱划分指引图二(沿路边设置停车场)附图01: 叠式别墅首层私家花园划分指引图 (前后花园)注:私家花园进深H宜为4～4.5米之间, 花园边线离路边2米。

恒大精装标准(总1页) -CAL-FENGHAI.-(YICAI)-Company One1-CAL-本页仅作为文档封面，使用请直接删除恒大精装标准：1、外墙：外墙采用外保温和外墙砖，商铺采用石材，局部采用仿石砖。

2、内墙：①厨房、卫生间墙身采用“欧神诺”或“马可波罗”或“博德”高级墙面砖至天花；②客厅、过道、卧室墙身采用高级乳胶漆；③阳台墙身采用同本层建筑外墙材料。

3、顶棚：①厨房、卫生间天花采用硅酸钙板吊顶，高级乳胶漆；②客厅、卧室天花采用高级乳胶漆，配精美石膏角线；③过道天花采用高级乳胶漆；④阳台天花采用高级乳胶漆。

4、地面：①客厅地面采用“欧神诺”或“马可波罗”或“博德”高级抛光砖，周边周波打线；②过道地面采用“欧神诺”或“马可波罗”或“博德”高级抛光砖；③卧室地面采用“大自然”或“新绿洲”或“世友”豪华复合实木地板；④厨房、卫生间地面采用“欧神诺”或“马可波罗”或“博德” 高级地砖；④阳台地面采用“金意陶”或“马可波罗”或“博德” 高级地砖。

5、门窗：①高级装甲入户门，配高级精美入户门锁；②厨、厕、房门采用高级木饰面门及门套，配高级门锁及五金件；③出阳台门采用高级铝合金门或入户门；④窗是高级镀膜玻璃铝合金窗，飘窗台配天然石台面。

6、厨房：“我乐”或“康耐登”或“志邦”高级吸塑面板组合橱柜，配“摩恩”或“美标”或“乐家”龙头7、卫生间：①选用“TOTO”或“乐家”或“美标”名牌洁具；②选用“摩恩”或“美标”或“乐家”名牌龙头。

（注：工人房卫生间除外）8、阳台：非封闭式阳台、铁制栏杆。

9、电梯：“奥的斯”或“日立”或“三菱”电梯10、其他：A、电话：预留电话线接口；（由用户自行申请开通）B、预留有线电视接收接口；（由用户自行申请开通）C、预留宽带网接口；（由用户自行申请开通）D、每户设独立电表，电线暗装，配优质名牌电箱，“Schneider”或“松下”或“Legrand”高级开关、插座面板；E、每户设独立水表，水管暗装；F、每户设独立燃气表，管道燃气入户；（由用户自行申请开通）G、每户安装可视对讲。

恒大住宅系列户型分类第一部分恒大总平面规划标准(一)规划设计部分1规划设计基础条件1.1 每个项目在设计院立项时必须提供的基础文件资料如下：(1) 建设范围和用地红线；(2) 建设用地及周边现状地形图；(3) 规划管理部门的规划设计条件、要点、文件及地方规范；(4) 规划退缩、建筑物间距、日照间距要求；⑸市政规划的接口条件(包括道路标高、供水、排水、供电、供热等)；⑹当地城市管理部门的要求(国土局、房管局、水利局及水、电、燃气管理部门等)及水文、地质、气象条件；(7) 当地房地产市场调查结果；(8) 当地户型设计调查(可根据当地若干个优秀工程分析，收集当地优秀户型做为借鉴)；(9) 规划设计应尊重当地建筑设计的主导风向和最佳朝向要求，具体参见下表及当地设计调研报告。

城市建筑朝向参考表2.1住宅间距需要满足当地规划要求的日照间距与退缩间距。

2.2规划设计图必须清晰表达有关构思意图，以正确引导建筑和其他专业（包括园林专业）的设计。

2.3规划设计图要表达与场地周围市政设施的结合方式。

2.4非采暖地区应利用地形条件，考虑设计自然通风采光的地下停车场。

2.5高差较大的地形可以结合地形条件设计阳光地下室，充分利用地形营造丰富的室内空间。

2.6山地排洪、防滑坡等应该委托专项公司设计。

2.7地下车库：（1）在工期许可的情况下：地下车库应优先设于建筑主体之下，不应设独立地下车库。

（2）宜尽量避免设置于消防通道下。

2.8住区规划力求规划应力求做到人车分流。

2.9合理考虑开发顺序：（1）组团设计要考虑总体与分期围蔽、分期封闭及分期物业管理。

（2）首期开发要确保配套物业管理用房、设备用房（泵房、电房、锅炉房等）、垃圾中转站、公建配套等到位，规划设计图必须清楚表达。

2.10 规划设计图必须考虑小区物业用房的配置，其参考数值如下：按国家规定：物业用房面积》全小区建筑面积的0.2 %。

其中：（1）服务中心接待大厅面积：》200平方米；（2）行政办公：》200平方米;（3）保洁工具房：》50平方米;（4）绿化工具房：＞50平方米（有条件的设小型苗圃）;（5）工程值班用房、物料用房、操作用房；（6）保安监控中心、消防监控中心、智能化监控管理中心：按规范规定；（7）库房；（8）员工饭堂、员工宿舍等。

目录第一章建筑篇 (1)第一部分总平面规划设计 (2)(一) 规划设计 (2)1规划设计基础条件 (2)2总平面设计 (4)3消防设计 (4)4竖向设计 (4)5道路系统 (5)6绿地系统 (5)7流线设计 (6)8综合管线设计 (6)9配套设施 (6)(二) 酒店、综合楼、六大中心停车位 (6)(三) 地下车库设计 (7)1地下室方案设计 (7)2首期地下车库(非机械车库)布置 (10)(四) 路灯布置 (14)1路灯布置原则 (14)2路灯中心距道路边线距离 (14)(五) 住宅、别墅首层外花园划分方案 (14)1住宅、别墅首层外花园划分两种方案 (14)2附图 (14)第二部分住宅单体设计 (23)(一) 标高与层高 (23)1标高设置 (23)2层高取值 (24)3各功能空间标高设计 (25)(二) 住宅公共空间设计 (28)1首层公共空间 (28)2标准层公共部分 (30)3住宅公共空间建筑装修标准 (36)(三) 户内单元部分 (39)1户内设计总体原则 (39)2客厅及卧室 (40)3厨房设计 (41)4卫生间 (43)5阳台设计 (45)6空调机及飘窗设计 (46)7铝合金门、窗 (55)8其他 (57)第三部分其他 (59)(一) 幼儿园土建装修标准 (59)(二) 小学教学楼、宿舍、食堂、风雨操场土建装修标准 (62)1教学楼 (62)2宿舍 (65)3食堂 (66)4风雨操场 (67)(三) 坡屋面排水方式设计 (69)1别墅 (69)2非别墅类住宅与各类公建 (69)(四) 防水涂料 (69)第二章结构篇 (70)(一)总则 (70)(二)基础部分 (70)1钻探要求 (70)2基础选型 (70)(三)地下室部分 (70)1柱、梁、板 (70)2外墙 (71)3地下室构造 (71)4剪力墙暗柱、柱纵筋的插筋在基础内锚固要求 (71)(四)地上部分 (71)1结构选型 (71)2梁布置 (72)3板布置 (72)4剪力墙、柱布置 (73)5伸缩缝设置 (73)6其他 (74)(五)裂缝控制措施 (75)1住宅 (75)2公建 (76)第三章电气篇 (76)(一)说明 (76)(二)强电系统 (76)1 住宅负荷指标 (76)2 导线、电缆的选型 (78)3 住户内配电箱、弱电箱、开关、控制箱选型 (78)(三)设备安装 (78)1住宅设计要求 (78)(四)照明系统 (84)(五)管井及设备用房 (84)(六)设备安装及线路敷设 (85)(七)室外配套设施 (86)(八)防雷与接地 (86)(九)消防设施配置 (87)(十)智能化系统 (87)附录一：桥架、金属线槽用料厚度标准88附录二：住宅柴油发电机负荷取值标准88第四章给水排水篇 (90)(一)说明 (90)(二)给水系统 (90)1管材选型 (90)2技术要求 (91)(三)排水系统 (93)1管材选型 (93)2技术要求 (94)(四)消防系统 (96)1管材选型 (96)2技术要求 (97)(五)设备技术要求 (98)附录一：明露给排水管道识别标志 . 100附录二：住宅、别墅燃气热水器设计指引101附录三：恒大方形检查井做法标准图102附录四：广州市小区市政引入管管径设计取值标准 (103)第五章暖通空调篇 (105)(一)系统分类及设备材料选型 (105)1系统分类 (105)2设备材料选型 (105)(二)设计要求 (105)1防排烟（通风）系统 (105)2小型中央空调系统 (106)3分体空调系统 (110)4.采暖系统 (111)第六章毛坯房交楼标准及精装修 (113)交楼土建施工范围 (113)（一）住宅 (113)1毛坯房交楼标准 (113)2精装修交楼土建施工范围 (114)(二)别墅 (116)1毛坯房交楼标准 (116)2精装修交楼土建施工范围 (117)(三)商铺及公建配套设施用房室内毛坯交楼标准 (119)1商铺 (119)2居委会、文化活动中心、社区服务中心、老年人服务中心、 (119)新华书店、邮电所、卫生站、电讯营业所、农贸市场 (119)(四）公建配套设施用房土建施工范围 (119)第七章装修篇 (121)住宅交楼装修标准设计指引 (121)1总则 (121)2洋房标准一1000装修标准设计细则 (122)3洋房标准二2000装修标准设计细则 (123)4洋房标准三3000装修标准设计细则 (125)5电梯前室标准一、二装修标准设计细则 (130)6住户大堂标准一、二装修标准设计细则 (131)标准 (131)位置 (131)装修标准设计内容 (131)标 (131)准 (131)一 (131)（2500） (131)地 (131)面 (131)1、门厅处满铺600X600mm荔枝面黄锈石。

《恒大地产智能化标准》主要由安全防范系统、信息通信网络系统、物业管理与设备监控、智能化系统配套四部分组成,明细分类如下:一、安全防范系统:1.电视监控系统2.周界防盗报警系统3.楼宇可视对讲系统4.家庭安防系统5.电子巡更系统6.一卡通门禁系统7.车辆管理子系统二、物业管理与设备监控系统:1.背景音乐及紧急广播子系统2.公共信息发布系统3.设备监控系统(可选工程)三、信息通信网络系统1.电话系统2.有线电视系统3.信息网络系统四、智能化系统配套1.智能化中心机房2.其他系统工作界面及管线敷设3.售后服务措施恒大集团智能化系统设计说明一、设计思想:1、在系统设计中立足当前,面向未来,使系统既有一定的前瞻性,方便升级扩容,又能满足业主的功能和投资要求.2、在系统设计和设备选用中坚持技术先进、系统稳定可靠、维修方便及时的原则,使系统建成后能稳定可靠地运行.3、系统设计中控制投资成本,提高系统性能价格比,合理选择系统产品和品牌,使系统投资经济合理.4、系统设计从实际出发,以人为本,使系统的操作功能实用、有效、可靠.系统建成后,能真正为住户提供安全,高效,便捷的生活环境.5、使系统具有开放性和可扩展性,能满足小区今后发展的需要二、设计依据:居住小区智能化系统的设计除了满足国家标准与规范的相关规定以及本标准基本配置的要求,还应满足建筑与智能化专业存在设计关联的其他专业的设计标准和规范要求,特别需要注意应符合项目所在地现行有关标准和规范特殊条款要求、智能化方案的主要设计依据恒大集团安全防范系统第一节电视监视系统对小区主要人行出入口、车行出入口、地下车库出入口、车库内部、地面主要道路、单元门厅、电梯轿箱、自行车车库出入口等各重要部位设置摄像机,并联网至小区管理中心,对图像进行监视、记录和存储.系统前端设备可按项目分期进行建设,中心机房设施一次建设.1.系统组成及功能设计1.1系统组成本系统由彩色摄像机、视频矩阵切换箱、硬盘录像机、彩色监视器等主要设备组成.1.2功能设计根据“安全防范工程技术规范”闭路电视监控系统设计要求,应符合:1)在小区的主要出入口、公共活动场所、通道、各单体别墅出入口及控制中心重要部位和场所等安装摄像机,进行图橡实时监视和记录、回放、储存.2)系统的画面显示应能任意编程,能自动或手动切换,具有摄橡机的编号、部位、地址和时间日期的显示.3)摄橡机灵敏度应能适应监视区域内目标的最低照度.4)摄像机的监视范围确保4米宽的警戒范围实现无盲区现象；出入口＞4米处安装2台或2台以上摄像机, 确保摄像机摄取人员的有效画面及体貌特征.5)根据小区的使用功能,摄像机采用定焦距、定方向的固定安装方式,并配备自动光圈镜头.6)系统采用电源同步方式,保证控制中心的主控设备在图像切换时不产生明显的画面跳动.7)摄像机一般可采用定焦距、定方向的固定安装方式,选用自动光圈镜头并配置防护罩,大范围监控区域宜选用带有云台和变焦距的摄像机.8)在满足监视目标视场范围要求的条件下,其安装高度:室内离地≥2.4米；室外≥3.0米.9)在强电磁干扰环境下,摄像机安装应与地绝缘隔离.10)出入口及室外摄像机安装应避免产生逆光现象,并确保有效监视出入口人员活动情况与脸部特征.11)对别墅区域主干道和地下车库主干道等区域摄像机,确保有效监视人员及车辆活动情况.12)对小区出入口摄像机安装应避免产生逆光现象及克服抑制强光功能,确保显示车库出入口车辆牌照号码及人员活动情况.2.系统主要功能1)系统可对所有画面进行实时监视,并可对可疑图像进行专门监视.通过硬盘录像机对小区内所有摄像机采用24小时实时录像,并将图像保存15天.2)每幅录取的图像均叠加有地址和时间数码,可实时、定点地了解监视点情况.3)小区的主次要出入口处的摄像机在安装时协调业主加强灯光配备,确保看清夜间进出人员脸部特征和车牌牌号.4)系统的运行控制和功能操作均在机房内的控制台上进行,操作简单、方便.5)系统中配置有硬盘录像机,有状态锁定功能,确保录像信息不被破坏和丢失.6)系统的所有操作均有菜单提示,界面友好,易于日常操作和管理.7)系统供电由机房统一供给,并由机房控制中心统一操作电源通断.8)系统扩容方便,组合灵活,可适应小区今后发展的需要.3、摄像监控系统布点要求4、主要设备性能指标4.1彩色摄像机l1/3超高解析度彩色摄像机l520TVL 0.15LUX/F1.0l机械背焦距可调l电源:AC24V/DC12V.4.2彩色半球摄像机l1/3彩色CCDl最低照度:彩色模式下0.15uxl分辨率:540线l信噪比:>48Dbl镜头:F3.5MM-9.0MM可手动变焦l扫描方式:隔行扫描l同步:内同步,电源同步l电源:AC24V/DC12V4.3彩色监视器(21寸)l视频输入/输出:4通道输入,1通道输出,BNC接口l控制面板:OSD菜单(语言、对比度、亮度、清晰度、色调、自动浏览时间、自动浏览模式、参数复原)l尺寸:365mm×342mm×391mm(宽×高×深)l解晰度:PAL 625线4.416路硬盘录像机l实时视频监控系统是基于高性能的工业计算机集成Mpeg-4数字压缩卡的硬盘录像系统.来自摄像机的影像被及时的采集、压缩与存储,图象资料能够通过以太网Ethernet进行远程传送.l系统特点音频集成: 一卡一路到一卡八路视频,音视频同步l压缩算法: H.264,兼容MPEG-4,支持PAL和NTSC制式l录像分辨率: D1(704x576)录像分辨率,可按时段动态设定分辨率等参数,当发生运动或报警时自动切换到高分辨率l网络功能:各种带宽下(64Kbps-10Mbps)的远程预览、控制、检索、备份和配置,支持TCP、UDP和Multicast,可同时支持多达100个以上客户端.同时支持分时段的网络报警上传功能.多种动态IP解决方案可供客户选择.l运动检测:可指定任意多个区域,当区域发生变化后,可进行声音报警或通过报警卡输出,并且报警时段可以任意指定,还可以配合矩阵卡将报警的预览画面直接输出到监视器上,并支持多路循环显示,时间间隔可任意设定.l OSD:支持时间日期OSD和任意字符OSD,OSD大小和位置可调.l区域覆盖:支持多区域视频预览和录像文件覆盖功能.l图像处理:支持预览抓图和文件回放抓图,可对图片进行放大、对比度、灰度、亮度调节,进行浮雕变换等处理,突出图像的局部细节.l声视频预览:支持音频和视频同步预览,视频预览可达400线以上.l检索回放:1-16画面检索回放、支持快、慢、单帧进退、抓图、打印、保存、剪辑,支持回放过程的局部放大,支持回放过程中进行视频亮度等参数调节.l报警输入输出:内置16路报警输入8路报警输出.也可连接外置报警处理器,任意扩展.l视频矩阵:内置16进8出视频矩阵,支持直接切换和循环切换.5、电视监视系统系统图第二节周界防盗报警系统(采用电子围栏)1. 系统组成电子安全围栏周界报警系统由脉冲主机(能量发生器)、电子围栏及报警信号的传输和显示等三部分组成.主机产生脉冲高压供给电子围栏,探测入侵者,并能发出报警信号.电子围栏附件包括:受力柱、中间柱、电子线、紧线器、线夹、警示牌、固定件等.2. 系统的主要功能2.1系统先进、性能稳定、使用简单可靠2.2系统的整体性、严密性和威慑性本系统是一种“有形”的报警系统,实实在在地给人一种威慑感觉,使入侵者增加一种心理压力,从而把报警系统和警戒系统有机地结合起来,达到以防为主,防报结合的目的,安装了本系统后,相当于在墙顶上形成一道“有行”的电子屏障,增加了围墙高度,使外人无法入侵,也使围墙没的人无法从墙面攀越逃离.2.3系统对环境适应性强且误报率极低由于系统结构上的不同,系统误报率低,不受环境(如植被,树木,小动物等)和气候(如雾,雨,风和雪等)的影响.由于误报率极低,不会由于经常误报而使保安人员产生麻痹思想,故一旦报警就会立即引起保安人员的高度重视.2.4系统绝对安全及报警感知性电子围栏式周边安防系统和交流电网具有本质的不同,它采用了电压(5000V)及低能量(小于3个焦耳)脉冲体制,每秒钟发出一个脉冲信号,因而对人不会构成生命危害,同时系统电子围栏具有柔性,不能支持人体的重量,又能感知入侵者的入侵,通过总线制传输到监控室周界主机发出报警信号.2.5系统的可扩容性系统具有扩容能力,可以和其他国内外现有报警监控设备兼容.有利于今后进一步提高安全等级,避免设备的重复投入.3. 电子围栏安装方式3.1高压电子脉冲式探测器应安装防雷装置(避雷器或浪涌保护器等),户外高压电子脉冲主机应设置防雨箱.3.2前端探测围栏必须有一个与其它接地系统完全隔离的独立的接地系统,且应与其它接地系统保持10m以上距离.接地体应埋设在导电相对良好的地方,接地电阻不大于10Ω；如埋设在潮湿的地方的,接地电阻应不大于4Ω.3.3前端探测围栏不应有盲区,形成的警戒线应沿周界屏障封闭.3.4前端探测围栏的防区划分应有利于报警时准确定位,且长度应不大于100m. 3.5每个防区的两端和中间应安装防区区间受力杆,防区区间受力杆间或与防区终端受力杆间距应不大于25m.3.6防区内有拐角的地方应安装防区区间受力杆；拐角的角度小于120°时,应使用防区终端受力杆.3.7防区内应安装支撑杆,支撑杆间距应不大于5m.3.8前端探测围栏应具有禁止人通行的警示牌,警示牌应每隔10m设置一个,并应做到昼夜可视.3.9高压电子脉冲式探测器的安装应符合消防安全要求.3.10前端探测围栏的金属导线连接处应采用压接法连接.安装在受力杆和支撑杆上的绝缘子应固定牢靠.4．周界报警系统布点要求5、主要设备性能指标5.1工作电压:DC15-24V AC15-24V.5.2工作电流:报警时<800MA；警戒时<500MA.5.3电源功耗:≤20W.5.4脉冲电压峰值: ≥5000V且≤6000V ；脉冲电流峰值:≤10A(0.3ms以上时＜300mA)；脉冲输出最大能量: ≤5.0J；脉冲最大电量: ≤2.5mc；脉冲持续时间: ≤0.1S；脉冲间隔时间:≥1S.5.5欠压报警:〈DC14V.5.6触发报警时间:小于3秒.5.7报警输出:两组路常开,常闭触点或总线联网接口.5.8报警输出触点最大经过电流:两组≤7A,两组≤3A.5.9脉冲电压输出方式:4组,每组为单线方式(即相邻两线的电压分别为≥5000V 和0V).5.10具有防拆报警,故障报警,连接键盘后可显示.5.11就地报警响应时间≤2S电话线传输响应时间(区域报警)≤20S.6.周界报警系统图第三节楼宇可视对讲系统为有效控制来访者进入小区,在小区控制中心设置对讲管理主机,主出入口设置管理副机,单元入口处设置有电控锁的安全单元门和彩色可视门口主机,住宅内设置彩色可视用户话机,来访者进入小区需与住户通话后方可进入小区,经住户确认后控制开门进入单元内.系统前端设备按项目分期进行建设,中心机房一次建设.1、产品选型产品选型系统应兼容可视、非可视、楼宇、别墅、直呼、编码等系统综合联网,采用”485”总线方式进行组网.其系统结构有着独到的优势及核心价值.特别是:组网灵活、安装维护方便快捷、升级简单、增值不加价等特点,是目前国内其它模拟系统厂商所不具备的独到核心优势,是模拟对讲系统的新一代革命.2、系统组成本系统主要由管理中心主机、围墙机、信号编码隔离器、信号中继器、门口主机、室内分机、系统电源、电控锁、闭门器及管理软件等组成.3、系统主要功能3.1具有访客呼叫功能访客按下单元门牌号码,便可通知单元住户通话,住户确认后为其开启单元电门锁. 3.2紧急呼叫功能住户按下室内可视电话机的“呼叫”键可呼叫保安控制室,保安控制室的管理机的控制屏会显示该住户的单元、楼层及房间并有声音提示值班保安员,当保安员拿起对讲机便能与该住户通话,以便做出适当的行动,实现小区内住户的统一管理.3.3开启电动门锁功能住户按下室内可视电话机的“开锁”健可为访客开启电门锁.4．系统设计4.1系统结构设计l控制中心设计:配置管理中心机(＜500户/台),与单元门口主机、住户分机、小区围墙机的设备进行非可视对讲,并提供相应远程开锁控制功能.另配置1台计算机,提供的小区对讲系统管理软件,可进行日常的住户数据库、家庭安防、读卡门禁、巡更、信息发布等功能管理；计算机连接至管理中心机.当电控单元门开启时间大于120秒时,管理主机应具有声光告警提示和单元门牌号显示.l出入口设计: 在小区主要入口各配置1台小区围墙机,访客进入小区之前可主动或者通过保安人员通过围墙机呼叫管理中心或者业主分机,进行身份确认,可接受远程开锁,也可根据需要加装读卡门禁进行出入口控制.4.2单元楼系统结构设计l单元门入口设计:在每个单元入口处配备1台门口主机,门口主机可呼叫室内分机或者管理中心机,提供锁控功能.在单元门非活动门根据相应尺寸开口安装或者在入口墙体上根据相应尺寸开口安装,将门口主机安装于良好的目视水平高度,可视主机安装应避免太阳直射,否则会造成图像质量不佳,建议门口主机安装高度以摄像头中心距离站立面155~165CM为标准.门口机露天安装时,需为门口机配备遮雨蓬.l单元楼层设计:在单元各楼层弱电井道或者桥架等适合位置配置信号编码隔离器,提供户级隔离,房号编解码等功能,每个信号编码隔离器最多可连接4台室内分机,可跨层使用.系统耗电会因线路及工作设备数量变化而变化,所以我们在单元楼层弱电井道或者桥架等适合位置配置系统电源,对系统供电进行补充,满足系统工作需求.l住宅内部设计:在每个住宅内部入口附近配置室内分机,室内分机可根据不同的功能、外观进行选型；在入口附近墙体上适当位置进行安装,安装高度应在适合于大人小孩等具有使用能力的对象能够方便使用的位置.4.3系统供电设计需要为每个管理中心机、围墙机、信号中继器等联网设备配置一个电源供电；需要为每个单元配置相应足够满足系统工作要求及余量的电源,单元内部每8个模块配置1台电源,第一台电源应连接在信号编码隔离器上,其它电源应连接在8个模块的线路中间,使其取得最好的供电效果；多个电源供电时,上下电源之间的电源正、负极应予断开,然后通过RV0.5的电源地线将所有电源的地端连接起来,改善系统通信.单元供电系统应从24小时公共用电中引出.应设有后备电源,电源容量按市政停电后可靠供电2～3小时设置.4.4系统布线可视联网、防区报警、刷卡联网、信息发布等信号均由一根五类线实现,增加功能时不需另外布线.5、可视对讲系统布点要求6、系统主要设备6.1室内可视分机(免提可选)基本功能◇彩色/4寸显示屏；◇免提通话功能；◇与门口主机、管理中心主机及管理副机双向对讲；◇可遥控开锁、密码开锁；◇监视门口机；6.2单元门口主机基本功能◇高亮度键盘背景灯；◇最大容量可达999999户；◇液晶中文或英文、数字显示各种信息；◇彩色/黑白CCD摄像头,具有红外夜视功能；◇超强联网功能,同所有联网型主机联网；◇呼叫室内机、管理员机；◇ 32组密码开锁,感应卡开锁,遥控开锁；◇兼容非可视分机.技术参数◇工作电压:DC12V◇额定功率:2.5W◇待机功耗:0.7W◇摄像头:1/3"CCD镜头◇解晰度:420TVLine双向通话◇通话方式:双向通话◇最低照度:0.05LuX◇通话时间:45S◇可接分机:99999台室内机6.3联网信号切换器基本功能◇ 8分支口；◇带视频分配及信号中继功能；技术参数三级谐波失真:≤5%◇功耗:1W6.4隔离器基本功能◇抗干扰功能；◇户户故障隔离；◇带视频分配功能；6.5管理中心主机及管理副机基本功能◇待机时显示系统时间；◇可呼叫分机；◇速拨功能:可根据来电分机号迅速回拨；◇自动识别门口主机/用户分机呼叫,并以不同铃声提示；◇自动显示报警信息:楼号、层号、房号、醒目报警信号灯提示；◇按FIFO原则自动记录最新32组报警信息；◇预留周界防范报警、电子巡更管理数据接口；◇支持多达99个管理机.7、可视对讲系统图第四节家庭安防报警系统总结各种方案的优缺点,我们认为大网络(家用主机到小区值班室)使用总线方案,把每户的布防、撤防、报警讯号送入值班室,在值班室的多媒体平台上直观的显示报警信号及报警位置,使保安能第一时间处警,同时可以使用声光或电话线报警做辅助报警.1. 系统组成该系统主要由家庭安全防范系统、通讯系统及小区总线控制报警通讯系统组成,通过总线将各用户的报警器组网,将报警信息传送到报警中心,系统设备主要有防区报警主机、防区模块、线路保护器、接警中心组成.2. 系统主要功能2.1报警控制中心采用一套终端控制机和接收软件,一台管理电脑.该中心具有多功能、高保密、传输信号快等特点并集报警、接警、处警于一体.实现各种信息进行收集、处理、存储、传输、检索、查询.家居报警时应自动接通安防监控中心设定的报警主机(电话),监控中心在电子地图上准确显示报警的地点,并显示报警住户联系电话等基本信息,发生警情时将报警信息传至监控中心,中心可根据情况迅速出警和处理突发事件.2.2所有的报警信号通过安装在现场的红外探测器、紧急按钮等设备与现场的用户编程键盘连接,各分区控制编程键盘再与安装在小区单元楼内的线路保护器连接.线路保护器通过总线与小区中心的报警总心联网.这样,报警信号通过传输电缆送至报警中心.2.3每户业主通过报警主机可对户内的各类探测器进行布撤防控制,也可对某个防区进行独立布撤防.报警中心对每户业主的三个信号(布防、撤防、报警信号)进行监视、记录,以便在第一时间采取措施.其他楼层住户通过室内的紧急按钮可随时向报警中心求救.探测器报警时,住宅内响起警笛声,报警灯发出闪烁光.3. 家庭安防系统布点要求4. 系统所达到的技术指标满足GB12663-90《防盗报警控制通用技术条件》中规定的技术要求.就地报警响应时间≤2S5. 系统主要设备5.1八防区无线密码键盘报警主机主要功能有:8个可编程有线防区:可扩展为8个可编程无线学习型防区单独防区布撤防功能用户在家时,根据自己的需要,可单独对一个或多个防区单独布防数据均存在EEPROM记忆元件中,停电均不丢失具有“看门狗”功能,防止死机内置高响度蜂鸣器现场报警有4组可编程密码:主码、客码、防劫持码、复位码与中心之间采用RS485方式进行通讯5.2多户型有线紧急报警主机主要功能最多连接4户,4个独立地址码的24小时防区标准86盒尺寸安装自动故障检测、指示功能用户报警指示具有探头线防剪、防短路功能尤其适合大范围周界报警采集传输使用(直接联动灯光、警号)可配合DVR系统,报警采集与现场联动5.3集成控制系统同时处理2-4路报警信号(采用接警卡)直接监听、对讲；报警现场数字录音(采用接警卡)报警中心硬件、接警线路自检支持报警电话主叫号码CALLID提取,中心恶性骚扰电话追踪自动多媒体报警、自动打印、自动数字录音、自动电子地图定位历史报警数据查询、分类分析内置国际标准通讯协议,可与多种进口报警主机联网5.4幕帘红外探测器防拆盒盖自动温度补偿LEDON&OFF可选择可调节报警延时抗白光干扰探测距离可选择(远、中、低)采用贴片技术,抗EMI、RFI干扰5.5红外探测器采用微处理器脉冲计数可选专用滤光镜片,抗白光强度10000Lux以上具有防淋水功能,适用于户外环境微波采用X-Band平面式天线微波探测范围可调节全方位自动温度补偿,超强抗误报能力报警输出NC/NO可选,适应不同的报警主机采用人工智能技术,能够辨别入侵者信号和干扰信号防宠物功能,可防20kg以下宠物第五节电子巡更系统安防措施的真正落实,不仅仅依赖于先进的技防设施,还必须与人防有机地结合.人防与技防的有效结合可大大提高安全防范系统的作用.采取一定的人防措施是十分必要的.电子巡更系统就是一种较为典型的人防措施,它既可以督促巡逻人员在人防工作中尽职尽责地完成巡逻任务(即监督其按指定路线进行巡逻),同时也是保护巡逻人员的重要手段(即:如果巡逻人员没有在规定时间内完成巡逻任务,安保中心有理由怀疑巡逻人员是否出了意外).1. 系统组成本系统为无线式电子巡更系统.系统由数据采集器、信息钮、数据交换器、控制软件、主机电池等组成.2. 系统主要功能2.1可以按需任意设置巡更路线.2.2能存储1600组巡更信息.2.3显示记录的信息数和各种功能的图案提示.2.4通过电脑和专用软件可以打印巡更结果并备案.3. 系统布点说明本系统巡更点主要设置在各单元出入口、主要通道、地下停车库、配电机房、水泵房等处,巡更点设置10—50个.4.主要设备性能4.1数据采集器:采用金属外壳,因此十分坚固、耐用,并且可以保护内部电子设备面受冲击和工作时的意外损伤.以保证使用一年无需更换,当需要更换电池时,有指示灯显示,锂电池可维护系统数据达十年以上,因此不用担心系统电源故障.数据可收集5000条记录,内置实时时钟可以记录每次作业的时间表.4.2数据变送器:与微型计算机通过RS232进行串口通讯.传送波特率为19200.用12V直流电源供电.4.3信息芯片:用不锈钢封装的存储芯片,具有防水功能,并内置不可修改的全球唯一编码.可用强力胶水或固定架进行布点；巡更布点的增减或调整十分方便.4.4系统工作方式(非联网状态)在各巡更点布置巡更信息钮,且通过发行系统给巡更员发行巡更器(有手握式、直棒式两种),该巡更器记录巡更员身份、编号,并授于有效巡更活动的读写权限.巡更员带巡更器按规定时间及线路要求巡视时,到达巡更检测点时,将巡更器在固定信息钮上按一下,巡更器即完成此次记录工作:记录该巡更员到达时间、地点,若不是按正常程序巡视,则记录无效,查对核实后,即视作失职.该巡更员下班时将其巡更器交回电脑室,可由工作人员将巡更器内的记录读出并储存在电脑中.。

编写说明【编制目的】统一集团住宅项目的设计要求。

【实施原则】1、《住宅设计要求及标准》(2009年版)自2009年4 月1 日起实施。

2、2009年4月1日后下发的单项工程《住宅扩初设计条件》必须按本要求实施，2009年4月1日前已下发的单项工程《住宅扩初设计条件》按原要求实施。

【使用说明】1、必须在满足国家、地方规范的前提下使用本要求。

2、文中黑粗体部分为集团强制性要求，严格执行；其他部分为设计指引，须根据项目的实际情况及具体要求执行。

3、《住宅设计要求及标准》原则上每年修订一次。

【编制部门】目录【第一部分住宅设计】 (2)一洋房单体建筑设计要求 (2)(一) 洋房系列户型分类表 (2)(二) 首层室外花园 (2)(三) 标高与层高 (7)(四) 公共空间设计 (10)(五) 户内单元设计 (28)二别墅建筑设计构造要求 (46)(一) 别墅系列户型分类表 (46)(二) 首层私家花园 (46)(三) 标高与层高 (53)(四) 户内空间设计 (53)三结构 (57)(一) 总则 (59)(二) 地质勘察要求 (59)(三) 地上主体部分 (60)四给排水 (60)(一) 说明 (60)(二) 给水系统 (60)(三) 排水系统 (63)(四) 消防系统 (65)(五) 设备技术要求 (67)附录五电气 (83)(一) 说明 (83)(二) 设备安装 (83)(三) 照明系统 (91)(四) 管井及设备用房 (92)(五) 设备安装及线路敷设 (93)(六) 防雷与接地 (93)(七) 消防设施配置 (94)(八) 智能化系统 (94)附录六暖通空调 (102)(一) 系统分类及设备材料选型 (102)(二) 设计要求 (103)【第二部分地下车库规划要求】 (109)【第三部分土建及装修做法】 (110)(一)洋房公共空间建筑装修做法 (110)(二)幼儿园土建装修做法 (112)(三)小学土建装修做法 (115)(四)酒店宿舍土建装修做法 (122)【第一部分住宅设计】楼盘分类根据楼盘所在区域、规模及档次，公司楼盘分为：楼盘定位对应楼盘名称主要住宅类型华府楼盘恒大华府洋房中高端楼盘恒大绿洲、恒大名都、恒大城天下盘恒大金碧天下别墅、洋房一洋房单体建筑设计要求(一)洋房系列户型分类表类别户型名称编号现有户型特点有无电梯特征洋房超豪华户型情景洋房4层X 无1-2层为平层户型、3-4层为复式户型，每层带露台花园，不配置电梯，无地下室叠式别墅5层HF-X 有1-3层为平层户型、4-5层为复式户型，每层带露台花园，配置电梯，有地下室复式花园洋房12层DS 有小高层，全复式住宅，每户有2层高花园高层空中花园洋房11层HF-S 有大平层，有2层高花园及超大阳台18层HF-M 有20～32层HF-L 有高层洋房11层H-S 有小高层洋房18层H-M 有高层洋房20～32层H-L 有高层洋房32层以上H-W 有超高层洋房豪华户型高层洋房11层S 有普通小高层洋房(含顶层复式)18层M 有普通高层洋房(含顶层复式)20～32层L 有普通高层洋房(二) 首层室外花园1洋房首层室外花园两种划分方案划分方案适用范围首层设置私家花园适用于:叠式别墅、高层空中花园洋房、情景洋房、复式花园洋房。

（房地产项目管理）恒大房地产住宅项目四大产品线全程标准解析目录第一章建筑篇第一部分总平面规划设计恒大住宅系列户型分类表1（一)规划设计21 规划设计基础条件 22 总平面设计 43 消防设计 44 竖向设计 45 道路系统 56 绿地系统 57 流线设计 68 综合管线设计 69 配套设施 6(二) 酒店、综合楼、六大中心停车位6(三) 地下车库设计71 地下室方案设计72 首期地下车库(非机械车库)布置9(四) 路灯布置121 路灯布置原则122 路灯中心距道路边线距离12(五) 住宅、别墅首层外花园划分方案121 住宅、别墅首层外花园划分两种方案122 附图12第二部分住宅单体设计(一) 标高与层高201 标高设置202 层高取值213 各功能空间标高设计22(二) 住宅公共空间设计251 首层公共空间252 标准层公共部分263 住宅公共空间建筑装修标准32(三) 户内单元部分351 户内设计总体原则352 客厅及卧室363 厨房设计374 卫生间395 阳台设计416 空调机及飘窗设计427 铝合金门、窗508 其他52第三部分其他(一) 幼儿园土建装修标准54(二) 小学教学楼、宿舍、食堂、风雨操场土建装修标准571 教学楼572 宿舍603 食堂614 风雨操场62(三) 坡屋面排水方式设计641 别墅642 非别墅类住宅与各类公建64(四) 防水涂料64第二章结构篇（一)总则65(二)基础部分651 钻探要求652 基础选型65(三)地下室部分651 柱、梁、板652 外墙663 地下室构造664 剪力墙暗柱、柱纵筋的插筋在基础内锚固要求66(四)地上部分661 结构选型662 梁布置673 板布置674 剪力墙、柱布置685 伸缩缝设置686 其他69(五)裂缝控制措施701 住宅702 公建70第三章电气篇(一)说明71(二)强电系统711 住宅负荷指标712 导线、电缆的选型733 住户内配电箱、弱电箱、开关、控制箱选型73(三)设备安装731 住宅设计要求73(四)照明系统78(五)管井及设备用房78(六)设备安装及线路敷设79(七)室外配套设施79(八)防雷与接地80(九)消防设施配置81(十)智能化系统81附录一：桥架、金属线槽用料厚度标准82附录二：住宅柴油发电机负荷取值标准82第四章给水排水篇(一)说明84(二)给水系统841 管材选型842 技术要求84(三)排水系统871 管材选型872 技术要求88(四)消防系统901 管材选型902 技术要求90(五)设备技术要求92附录一：明露给排水管道识别标志93附录二：住宅、别墅燃气热水器设计指引94附录三：恒大方形检查井做法标准图95附录四：广州市小区市政引入管管径设计取值标准96第五章暖通空调篇(一)系统分类及设备材料选型981 系统分类982 设备材料选型98(二)设计要求981 防排烟（通风）系统982 小型中央空调系统993 分体空调系统1024.采暖系统103第六章毛坯房交楼标准及精装修交楼土建施工范围（一）住宅1051 毛坯房交楼标准1052 精装修交楼土建施工范围106(二)别墅1081 毛坯房交楼标准1082 精装修交楼土建施工范围109(三)商铺及公建配套设施用房室内毛坯交楼标准1111 商铺1112 居委会、文化活动中心、社区服务中心、老年人服务中心、新华书店、邮电所、电讯卫生站、营业所、农贸市场111(四）公建配套设施用房土建施工范围111第七章装修篇住宅交楼装修标准设计指引1131 总则1132 洋房标准一1000装修标准设计细则1143 洋房标准二2000装修标准设计细则1154 洋房标准三3000装修标准设计细则1175 电梯前室标准一、二装修标准设计细则1216 住户大堂标准一、二装修标准设计细则122第一章建筑篇恒大住宅系列户型分类表第一部分总平面规划设计(一) 规划设计1规划设计基础条件1.1 每个项目在设计院立项时必须提供的基础文件资料如下：(1)建设范围和用地红线；(2)建设用地及周边现状地形图；(3)规划管理部门的规划设计条件、要点、文件及地方规范；(4)规划退缩、建筑物间距、日照间距要求；(5)市政规划的接口条件（包括道路标高、供水、排水、供电、供热等）；(6)当地城市管理部门的要求（国土局、房管局、水利局及水、电、燃气管理部门等）及水文、地质、气象条件；(7)当地房地产市场调查结果；(8)当地户型设计调查(可根据当地若干个优秀工程分析，收集当地优秀户型做为借鉴)；(9)规划设计应尊重当地建筑设计的主导风向和最佳朝向要求，具体参见下表及当地设计调研报告。

【恒大研发】恒大集团图纸细化标准（最新 全套）恒大内部资料〉 房地产经理人联盟恒大集团建筑专业图纸细化标准一、平面细化内容、层高规定 层高与楼梯平面尺寸关系。

、电梯厅宽度，落实电梯井道尺寸﹑门洞留洞尺寸、顶层高度﹑机房形式尺寸。

电梯井道尺寸标准。

、公共空间消防栓、管井、检修门、排风百页要配合墙面装修定位。

、户内门洞尺寸。

、户内入口处及户内走道尺寸。

、入户电箱位置。

、平面家具布局，电视机柜，客厅沙发，餐桌，房内床，床头柜，衣柜，书房书桌﹑书柜等。

、空调选型、位置布置与尺度，留孔﹑埋管及冷凝水管位置。

、厨房：平面布置要考虑管井﹑操作台设置﹑冰箱﹑洗菜盆、煤气炉、抽油烟机、消毒碗柜的放置。

、卫生间沉箱及其排水，管井设置，洗手台、座厕、淋浴房、化妆镜。

卫生间地漏 排气扇。

、厨房﹑卫生间﹑阳台﹑露台以及建筑完成面标高关系。

包括 入户花园或空中花园等是否覆土，下沉标高等。

、阳台明确排水管位置。

如有景观露台，景观露台考虑覆土及给﹑排水。

工作阳台考虑洗衣机位 包括：洗衣机进﹑出水及电插座 煤气热水器位置 并考虑设煤气表。

、首层住户大堂入口门廊，大堂入口门，大堂开间及层高，大堂内设备管布置，信报箱位置，大堂入电梯间门洞。

二、平面细化技术标准及各专业要求、层高与结构布置楼层高度：结构布置要考虑建筑内部功能美观需求与外立面的设计要求；外墙周边有窗处梁高一般取 ，阳台飘梁高：≤ （拉通饰线除外）；注意结构梁不可以突出楼梯间。

、首层大堂首层住户大堂入口室外台阶：宽度宜取 并设置残疾人坡道。

入口平台宽度宜≥ 。

住户入口大堂：须有良好的自然通风采光条件。

恒大华府住宅大堂及电梯轿厢设空调；其他项目单项确定。

高层住宅大堂面积宜≥ 平方米。

高层大堂长、宽度≥ ，所有在大堂顶部通过的设备管要尽量靠墙 以内及梁底下 以内完成。

大堂入电梯间门洞宽度≥ ，高度≥ ，双层高大堂电梯间门洞留双层高。

首层电梯间井门设备须隐蔽暗装。

大堂入口门洞宽（无门套）一般取值 ，高度≥ 。

「恒大标准」恒大集团住宅结构设计标准（最新），值得收藏恒大集团住宅结构设计标准(一) 总则1 结构设计应在满足建筑使用要求、结构安全及耐久性要求前提下，按照最经济的原则进行全面控制。

2 结构设计应执行国家规范、地方规范，规范中强制性条文（包括“应”执行的条文）应严格执行 ,规范中建议性条文（如“宜”“可”执行的条文）应视实际情况执行,地基基础规范中当国家规范与地方规范不一致时按地方规范执行。

3 本设计要求及标准均采用建筑标高系统；即：楼层标高 H 均指建筑标高。

(二) 基础部分1 钻探要求1.1 工期许可的条件下，初步勘察基本要求如下：1.1.1 有邻近《地质勘察报告》参考时，可取消初步勘察，直接进行详细勘察。

1.1.2 无邻近《地质勘察报告》参考时，宜优先进行初步勘察，再进行详细勘察。

1.1.3 初步勘察布孔原则：根据地形复杂情况，布孔间距采用 100 ～200 米。

1.2 详细勘察基本要求如下：1.2.1 布孔间距： (1)在当地规范和规定允许情况下，取国家规范的中间值。

(2)别墅布孔时，在当地规范和规定允许情况下可布置 1 栋 1 个钻孔。

1.2.2 钻孔深度：根据初勘结果或当地经验合理确定钻孔深度。

广东地区按以下要求：多层及 11 层以下一般性钻孔可入强风化 3m ，控制性钻孔可入强风化 5m 。

高层一般性钻孔可入完整微风化 3m ，控制性钻孔可入完整微风化5m 。

1.3 复杂场地施工勘察（超前钻）要求如下：按照当地规范和当地验收要求执行。

说明：布孔及勘察要求必须报集团设计院审批。

1.3 当厚板需要直通筋时，直通筋按构造最小值配置（受力计算需要除外），支座需要时另加短筋。

1.4 地下室车库结构顶板应采用结构找坡排水。

2 外墙2.1 当外墙厚大于等于 300mm 时，可不设扶壁柱。

2.2 外墙顶部、底部除计算需要外，原则上不设暗梁。

2.3 外墙受力筋采用长、短筋交错放置。

2.4 墙厚应根据最经济配筋率确定。