总部基地专题研究—易居中国20090522

易居（中国）案例分析一、易居介绍1、定义易居中国是中国首个提出房地产流通服务商概念的中国房地产现代服务业的整合者与领导者。

在短短十年的发展历程中，凭着敏锐的市场拓展、菁英的团队，持续的创新及永续提升的服务理念，构筑起了一个以现代信息技术为依托，以营销代理、房地产信息及咨询、房地产互联网、房产经纪、旅游地产服务、商业地产顾问、房地产广告传媒、投资管理为业务流，并覆盖中国各个城市的房地产现代服务体系。

世界的：“易居中国是第一家横跨美国纽交所与纳斯达克的中国房地产现代服务业的上市企业。

”●是中国第一家赴美国纽交所上市的中国轻资产地产概念公司●是中国房地产现代服务领域中同时拥有两家美国上市企业的公司●易居中国向世界展现的是在信息化时代崛起中的现代房地产服务企业中国的：“易居中国是中国第一个提出房地产流通服务商概念的中国房地产现代服务业的整合者和领导者。

”●是中国规模最大、覆盖面最广、品牌最领先、最受客户信赖的中国房地产综合型现代服务企业●业务范围包括一手房营销代理、房地产信息及咨询业务、房地产互联网、二手房中介经纪、旅游地产服务、商业地产顾问、房地产广告传媒和投资管理等●业务区域覆盖全国每一个城市行业的:“以优质的资源、完善的标准、一流的服务，为客户创造最大的价值，推动中国房地产行业走向成熟。

”●伴随中国房地产现代服务业的成长，打造全产业链的服务平台●伴随中国房地产行业走向成熟，实现技术、信息和服务的融合●伴随中国城市化进程，将我们的服务覆盖到全国每一个城市2、背景（十年历程）2000年上海房屋销售有限公司前身——上海房地产住宅消费服务有限公司正式成立，全面介入房地产营销代理行业。

2002年公司重组，成立新的上海房屋销售有限公司。

2003年上海房屋销售有限公司业务走向全国，构筑起全国房地产流通服务体系，成为中国房地产营销代理的领导企业。

2004年易居（中国）控股有限公司正式成立。

引入天使投资，形成了拓展国际资本对接的新格局。

贺寅宇：易居O2O模式共赢2012年发表日期：2011年12月26日共524次阅读分享本文评论本文12月23日下午2时整，楼市冬天的一把火——古城规模最大、层级最高的房地产大会2011EJU西安创新峰会在西安君乐城堡酒店隆重举行。

众多房地产企业高管共聚一堂，齐商房产“O2O”线上线下联动营销模式。

中国房产信息集团副总裁兼乐居总经理贺寅宇在峰会上做了重要致辞。

12月23日下午2时整，楼市冬天的一把火——古城规模最大、层级最高的房地产大会2011EJU西安创新峰会在西安君乐城堡酒店隆重举行。

众多房地产企业高管共聚一堂，齐商房产“O2O”线上线下联动营销模式。

中国房产信息集团副总裁兼乐居总经理贺寅宇在峰会上做了重要致辞。

位西安的房地产朋友们，各位媒体朋友们，大家下午好，非常高兴有这个机会跟大家做分享。

电商是我们整个O2O模式当中的重要环节，但是电商并不代表我们的O2O。

首先大家可以看到，这个EJU和原来的易居是发生变化，原来传统的三纵四横当中的一个模块，现在是变成了红色，从方的变成圆的。

我们希望从产业链的整合，打开整个房地产服务业的一个上升空间。

原来的中文字便成了英文字EJU，我们更数字化，我们希望能和互联网做紧密的结合，我们希望能打出来线上和线下。

首先，三纵四横。

这是从线上到线下完整整合的过程，同时它是一条用户线，为什么呢？因为现在买房的人不上网的屈指可数，他只要上网，他会上哪些网站呢？在中国所有的互联网平台当中，一共有5大类入口，第一个是传统的互联网门户平台，大家知道新浪、网易、搜狐，其中新浪具有明显的优势，最大的门户平台。

第二大平台是搜索，因为很多人有问题一定去搜索，那么在中国谁最大？百度，90%的市场份额。

第三大平台是社交平台，谁最大，新浪微博，这也是眼前最火热的一个平台。

另外两个入口，一个是社区，代表的是腾讯的QQ，第五个平台就是电商平台，那么电商平台当中，大家知道淘宝，在房产当中，是我们现在看到真正称为电商平台的入口。

集团区域总部建设研究报告集团区域总部建设研究报告摘要本报告主要研究了集团区域总部建设的必要性和可行性。

通过对相关背景的梳理和案例分析，结合对市场环境和公司战略目标的综合考虑，得出了集团区域总部建设的建议和措施。

本报告旨在为集团高层决策提供有力的参考，对集团的发展具有重要意义。

1. 引言随着全球经济的不断发展和竞争的加剧，越来越多的企业开始关注区域总部建设的问题。

区域总部作为集团的战略指挥中心，在统筹各地业务的同时，也能够为集团提供更好的资源调配和风险控制能力。

集团区域总部建设的目标是实现集团整体竞争力的提升和市场份额的扩大。

本文将从集团区域总部建设的必要性和可行性、相关案例分析、市场环境和公司战略目标的综合考虑等方面进行深入研究，旨在给出有关集团区域总部建设的建议和措施。

2. 集团区域总部建设的必要性和可行性2.1 必要性随着企业规模的不断扩大和业务范围的不断增加，集团需要一个统一的指挥中心来协调各地业务。

区域总部的建设能够提高集团内部的协同效率，加强资源整合和信息共享的能力。

此外，区域总部还能够为集团提供更好的战略布局和市场拓展能力，从而提升整体竞争力。

2.2 可行性在研究集团区域总部建设的可行性时，需要考虑多方面因素。

首先，需要评估当前集团业务的地域分布和规模，确定是否存在跨地域业务协同的需求。

其次，需要分析集团内部的组织结构和决策机制，确保区域总部能够有效地协调各地业务。

最后，还需要考虑政策法规和市场环境的因素，判断区域总部是否能够获得政府支持和市场认可。

3. 相关案例分析3.1 案例一：A集团区域总部建设A集团是一家跨国公司，通过建设区域总部来统一协调其在全球的业务。

A集团在各地分布有多个子公司，但由于缺乏统一的指挥中心，各地业务无法有效协同。

通过建设区域总部，A集团实现了各地业务的协同和资源整合，大大提升了整体竞争力。

3.2 案例二：B集团区域总部建设B集团是一家国内大型企业，通过建设区域总部来加强其在国内市场的竞争力。

客户分类与客户定位模型――易居上海房屋销售集团华东区域运营总部易居客户分类与客户定位模型上海房屋销售(集团)有限公司华东区域事业运营总部上海房屋销售集团华东区域运营总部模型研究背景上海房屋销售集团华东区域运营总部房地产市场发展理性化卖方市场买方市场产品导向市场导向客户导向上海房屋销售集团华东区域运营总部房产消费动机的多元化生理需求精神需求自我实现的需求“高峰体验”的追求自尊、他尊、占有欲“社会地位标志物”自我实现尊重需要社交需要安全需要生理需要家庭温暖和群体认同“家”和“社区”安全感、自由感“买房拥有”的需要住宅功能基本需求“住”的需要居住需求投资需求上海房屋销售集团华东区域运营总部营销策略的分众化红海战略蓝海战略大众营销分众营销分众营销：用最精确、最经济的方式把产品卖给最需要的目标客户，最大限度降低营销成本，减少渠道费用浪费，将营销的效力发挥到极至。

分众营销精髓：客户精确锁定，不试图占领所有的目标消费群体；不试图用广泛撒网的传播和促销方式让所有人知道。

上海房屋销售集团华东区域运营总部房产传统营销与分众营销的关键区别营传统营销市场研展价格论证营销策略销营分众营销市场研展价格论证潜在客户定位目标客户琐定策略导向营销策略销上海房屋销售集团华东区域运营总部结论：新的房产市场和需求时代需要新的营销策略即：以“客户”为核心的分众营销策略上海房屋销售集团华东区域运营总部分众营销策略的核心“客户”研究上海房屋销售集团华东区域运营总部客户研究内容：“客户”有哪些(WHO)?――客户类型研究“客户”什么样(WHAT)?――客户特征研究“客户”需求特点(WHY)?――客户购房偏好研究“客户”如何找(HO W)?――客户定位与开发研究上海房屋销售集团华东区域运营总部易居客户分类与定位研究的优势五年来易居会在上海积累了13万会员；上房销售五年来就中高档公寓、办公、商业、酒店式公寓等各类物业形态创造了数百个成功营销的经典神话，积累了丰富的案例。

第一部分：研究机构和本课题研究团队简介一、上海易居房地产研究院简介上海易居房地产研究院成立于2005年9月，是由上海市社会科学界联合会主管，并经上海市社会团体管理局登记注册，具有法人实体地位的专业房地产研究机构。

院内汇聚了著名高校及科研院所、知名企业等数十位学者和上百位业界精英，形成了不同知识结构相辅相成、优势互补的团队结构。

研究院致力于不断加强房地产业领域的重大理论和应用问题研究，持续推动房地产产学研一体化的发展，建立完善房地产研究的良性运作机制，切实促进房地产业持续健康发展。

依托企业的丰富实战经验和相关高校齐备的学科体系，在研究、培训、咨询等方面拥有雄厚的专业实力。

经常性的为各级政府相关部门、行业协会、大型房企、金融机构等提借项目咨询和课题研究服务，并于2009年7月荣获“上海市优秀民办社会科学研究机构”称号。

目前已成为国内公认的一流的房地产研究机构。

二、专家简介（1）领军人物：张永岳教授上海易居房地产研究院院长、华东师范大学商学院院长主持或主要参与过《关于加快建立健全上海市民住房保障体系的研究》、《上海市政策性商品住房制度及其运行机制研究》、《房地产二三级市场联动》、《住宅服务市场体系研究》等课题50余个。

撰写或主编出版过：《商品经济学入门》、《房地产经济学》、《国际房地产概述》等著作教材10余部。

发表过《关于社会主义市场经济问题思考》、《上海住宅问题研究》等论文100余篇。

曾获得过上海市科学技术进步奖、上海市哲学社会科学优秀成果奖、国家建设部、上海房地局科技进步奖、全国房地产优秀课题、优秀论文奖等。

近年承担省级以上社科研究项目例举近年相关课题项目例举（2）课题主要负责人: 杨红旭上海易居房地产研究院综合研究部部长全国著名房地产专家、政府咨询专家、地产专栏作家、地产名博。

兼顾理论与实战、宏观与微观，是目前中国房地产界为数不多的能够整合——宏观政策研究、行业发展大势、区域发展规划、企业发展战略、市场走势研判等诸多知识于一身的复合型房地产专家。

上海后世博央企总部基地项目群开发建设过程中所遇到的主要问题与建议）摘要：随着城市建设的高速推进,扩大城市空间容量的需求与城市土地资源紧缺的矛盾日益突出。

为解决这些矛盾,城市地下空间统一开发已成为公认的发展趋势。

仅在上海便已有很多开发完成的案例，如人民广场商圈、徐家汇商圈等，均进行了大规模的地下开挖，提高了土地的使用效率，争取到了很多宝贵空间。

本文就位于上海后世博地块的央企总部基地项目群开发建设过程中所涉及到的主要问题进行综合阐述，对项目群开发建设过程中的通病以及该项目群独有问题进行分析，并提出合理化建议。

关键词：地下空间；项目群；土地使用效率作者简介：陈光耀(1989– )，男，江苏启东人，学士，工程师，主要从事建设工程项目管理方面的研究。

E-mail:*****************一、项目建设背景介绍在2010年上海世博会结束后，浦东区域除了如世博中心、世博展览馆、中国馆、世博轴等少数永久保留的建筑外，总计有近4平方公里的地块需要重新进行整合开发，涉及到了A、B、C、G四大地块。

其中的B地块北起于世博大道、南至于雪野二路、东始于世博轴（周家渡路）、西止于卢浦大桥（长清北路）。

本地块中的B02、B03属于本文讨论的主体，两个子地块被规划为建设央企总部基地所用，共涉及多家央企以及上海电力、世博等总计15家单位入驻，规划建设20余栋单体，以及东西走向、南北走向的规划道路各一条。

地上总建筑面积约60万平米，地下总建筑面积约41万平米，建设体量巨大。

图1：后世博央企总部基地项目群平面图（B02、B03地块）后世博区域B02、B03地块在规划之初便确定了基于项目群开发的建设方案：项目地下部分并不独立，以四个或六个项目为一组作为一个大基坑进行开挖，遵循“地上独立、地下贯通”的原则建设，建有大量的公共使用区域以提高土地的使用效率。

所有项目在5年左右的时间完成全过程开发建设，从2015年初开始至2016年底陆续投产。

CCTV Headquarters 项目介绍项目名称 中国中央电视台新总部项目位置北京建筑类型摩天楼开发商cctv设计团队建筑师奥雷•舍人 和库哈斯OMA Architects结构师Arup(奥雅纳)其他华东建筑设计研究院建筑面积473,000 平方米占地面积160x160m=25600平方米建筑高度一座234.00米 二座210米建筑层数一座地上54、地下3,二座地上 44、地下3标准层设计面积层高 净高进深结构形式 钢结构幕墙形式玻璃幕墙空调形式中央空调其他设备系统参考文献http://www.oma.eu/projects/2002/cctv-%E2%80%93-headquarters /beijing/cctv-headquarters//2012/05/17/oma-cctv-headquarters-now-complete.html/?attachment_id=24514/_assets/_download/D6E6AB4D-19BB-316E-4017A36ECEDCE0D6.pdf/Projects/China_Central_Television_Headquarters. aspx?sc_lang=zh-CN基本信息央视（ CCTV） 新总部大楼高234 米，外形犹如一个“三维曲柄环”。

大楼由两座倾斜的塔楼组成，其首尾两端弯折 90 度后合拢，形成一段连通管 。

楼的主体支撑由楼体表面的不规则网格来实现──这也是支撑力在管状楼宇结构中穿梭的视觉化表现。

对角线图案越小，其实际载荷便越大，所提供的支撑力也越强。

支撑管状结构同样赋予了大楼必要的强度，以抵御该地区可能发生的地震活动，从而进一步提升了安全等级。

在合拢之前，两座塔楼易于受风力和阳光直射下表面温度波动的影响而各自有所偏移。

因此施工方法是设计过程中的关键一环。

就设计而言，至关重要的一点是要考虑大楼在部分完工状态下的表现。

易居研究院易居研究院是一家具有国际化视野和专业性的权威房地产研究机构，致力于为政府、企事业单位及个人提供全面、准确、系统的房地产研究服务。

易居研究院以其深入研究、客观分析的方法，以及丰富的实践经验，成为中国房地产市场的风向标和指导者。

易居研究院的研究成果广泛应用于房地产政策制定、投资分析、市场调研等领域。

其发布的《中国房地产市场月度分析报告》、《中国房地产市场季度分析报告》等系列研究报告，深入剖析中国房地产市场的现状和未来趋势，为市场参与者和政府提供了重要的参考依据。

易居研究院的研究团队由一批顶尖的经济学、房地产学、统计学等科研人员组成，其中包括数名博士生导师、教授级高级工程师等。

他们通过搜集大量的数据，运用先进的研究方法和模型，进行系统性的分析和预测。

同时，易居研究院还与国内外多个知名研究机构合作，共同开展房地产市场的研究工作，提高研究结果的可信度和科学性。

易居研究院的研究成果在国内外具有很高的影响力和知名度。

其报告和研究成果被广泛引用，受到政府、高校、媒体等各界人士的高度重视和关注。

同时，易居研究院还组织了多次国内外的研讨会和培训班，积极推广房地产研究的知识和方法，提高市场参与者和政府的决策水平。

易居研究院秉承客观、公正的原则，严谨的工作态度，以及专业的研究方法和丰富的实践经验，为客户提供高质量的房地产研究服务。

其研究成果准确、深入地反映了中国房地产市场的变化和发展趋势，有效地指导了市场参与者的决策，为中国房地产市场的稳定和健康发展作出了积极贡献。

综上所述，易居研究院是一家具有权威性、专业性和国际化视野的房地产研究机构，其深入研究、客观分析的方法，以及丰富的实践经验，使得其成为中国房地产市场的风向标和指导者。

易居研究院以其准确、系统的研究成果，为政府、企事业单位及个人提供全面、准确的房地产研究服务，为中国房地产市场的稳定和健康发展作出了重要的贡献。

城市总部基地案例研究案例01上海虹桥绿谷广场1.背景介绍：上海虹桥绿谷广场是虹桥商务区核心区一期首发项目之一。

上海虹桥商务区：基本概况：上海虹桥商务区位于上海西部，面积约86平方公里，其中主功能区面积26.3平方公里，核心区面积4.7平方公里。

功能定位：上海虹桥商务区将形成以总部经济、贸易机构、经济组织、商务办公为主体业态，会议、会展为功能业态，酒店、商业、零售、文化娱乐为配套业态的产业格局。

目标定位：上海虹桥商务区依托虹综合交通枢纽，建成上海现代服务业的集聚区，上海国际贸易中心建设的新平台，面向国内外企业总部和贸易机构的汇集地，是服务长三角地区，服务长江流域，服务全国的高端商务中心。

2.基本概况2.1开发理念：“绿色总部街区“，通过对产业、空间、就业及居住结构调整的综合考虑，对环境的保护性可持续开发、对智能科技的前瞻性应用支持等各项手段，构建总部经济与现代服务业二元集聚的国际贸易中心平台。

2.2区位：上海市虹桥商务核心区去腹地，依托虹桥交通枢纽区域整体发展优势，地处虹桥商务区南端入口门户，凸显区位和交通优势。

2.2基地规模：东至申贵路，西至申滨路，北至甬虹路，南至建虹路高架，由申长路从中穿过分为东西两个街区。

项目总规划用地面积约9公顷，建筑面积逾50万平方米。

2.3建设动态：在建2.4开发主体：上海众合地产开发有限公司2.5区域交通：建虹路高架、杨虹路高架；铁路上海虹桥站；上海虹桥国际机场；组成三位一体的对外交通网络。

3功能定位：以总部办公物业为主，结合豪华星级酒店、公寓式酒店、企业会所、峡谷商业广场、休闲娱乐中心、国际精品MALL等各项城市功能的大型综合体。

4功能分区：以申长路分为东西两个街区。

东区为绿色总部街区，西区为环球风尚街区。

东区绿色总部街区以完成全面结构封顶，地上面积约为15万平方米，地下面积约13万平方米，由7栋写字楼围绕两个峡谷商业广场构成。

4.1绿色总部街区：总占地面积4.31公顷，建筑面积248965公顷。