星光耀广场周度市场报告

策划部
大客户部 （专员2人）
经纪人发展 （叶贻、梁峰）
外销二部
（张佳鑫）
欧董廷
数据管理
李修清
整 体 垂 直 把 控
案场助理
销售1组 销售2组 销售3组 销售4组 销售5组 销售6组 陈博 高大富 吉有东 苏鹏宇 邢鑫 张磊 销售7组 销售8组 销售9组 销售10组 销售11组 销售12组 销售13组 涂嘉楠 张旭晨 郭红军 宋磊 张彤 王犇 孔凡超
目 录
工作进度汇报
人/ 财/ 物
好屋中国系统业务流
发展 / 转化 / 监督 / 成交
其他
PART 1—团队整合
1、人员架构
项目总监 （吴小永） 项目经理 （蒋勇、潘正昉） 运营部 （张羿昊）
品控中心
2
中介部 （李超）
Call客部 （陈绍宝、张敏） 外销一部 （于泽）
外场销售部 （吕洪福）
后台支持
5040
2640 2640 2400 2000 1800 3000
团购佣收的1.4%
部门总销0.035% 部门总销0.035% 部门总销0.05% 小组总销0.15% 总销0.6% 团队佣金5%补贴
中介、大客户成交不做提佣
只针对本部门提佣 只针对本部门提佣 只针对本部门提佣 只针对本小组提佣 /
张羿昊 运营部经理 于泽、李佳鑫 部门主管 / 基层组长 / 基层员工 / 案场助理
孙哲、张丽娜
2、薪酬标准
人员定岗定薪
序号
姓名
岗位
原有薪资
薪资标准
佣金标准
备注1
备注2 1、对于主管以上人员 在8月1日前签署正式用 工合同 2、对基层员工，不签 署劳务合同，8月10日 之前购买商业保险。

建筑面积 GFA71,823可出租面积 NLA48,840得房l率 Efficiency68.00%资本化率 Exit Capitalization Rate 5.0%开业日CASH FLOW STATEMENT2012/01/012013/01/012014/01/012015/01/012016/01/012017/01/012018/01/01现金流量表Year 1Year 2Year 3Year 4Year 5Year 6Year 7营运现金流 Cash Flow From Operating租金收入 Retal Income 3.20 /day/sqm79,557,43083,535,302104,419,127120,081,996空置率 Vacancy(7,955,743)(4,176,765)(2,088,383)(2,401,640)免租期 Abatement(5,885,070)(343,296)(429,120)(1,973,951)实际租金收入 Actual Rental Income65,716,61779,015,241101,901,625115,706,406物业费收入 Property Management Income0.00 /mth/sqm0000车位收入 CarPark Income31,6003,460,2005,190,3005,767,0006,920,400广告收入 Advertisement Income1,000,00001,000,0001,050,0001,207,500临时场地收入200,000500,0001,000,0001,500,000其他收入 Other Income小计 Subtotal Of Cash Inflows00069,376,81785,705,541109,718,625125,334,306营业税 Business Tax 5.00%0003,468,8414,285,2775,485,9316,266,715房产税 Property Tax12.00%7,885,9949,481,82912,228,19513,884,769租赁佣金 Leasing Commission 1.0 mths05,476,3851,108,2191,907,199策划费 Planning Fee1,000,0001,000,000开业前招商企划顾问费 Consulting Fee60,000720,000360,000开业前营运顾问费 Operating Expense100,000 per mth600,000开业后营运顾问费 Operating Expense 4.0%2,775,0733,428,222业主管理费用333,000 per mth1,000,0003,996,0004,195,8004,405,5904,625,870调改费用1,000,0001,000,0001,000,0001,000,000招商推广 Leasing Marketing1,500,0001,500,000市场推广 Marketing Fees 5.0%05,000,0003,500,0003,500,0005,860,320物业管理开支 Maintenance and Conservancy100.00%00000小计 Subtotal Of Cash Outflows1,000,000720,0003,460,00029,602,29226,999,34628,526,91531,637,674项目净收入 NOI(1,000,000)(720,000)(3,460,000)39,774,52558,706,19581,191,71093,696,632 NOI 增长率47.60%38.30%15.40% NOI Margin57.33%68.50%74.00%74.76%营运总收入提成 Gross Income Incentive00000营运净收入提成 NOI Incentive00000企业所得税 Corporate Income Tax营运净现金流 Net Cash Flows(1,000,000)(720,000)(3,460,000)39,774,52558,706,19581,191,71093,696,632年净回报率 Net Yield 4.78%7.05%9.75%11.25%投资现金流 Cash Flow From Investing出售收入 Cash Received From Divestment小计 Subtotal Of Cash Inflows0000000土地费用 Land Purchase Payout andExpenses291,600,000291,600,000建安费用 Construction Cost and Expenses541,170,000108,234,000216,468,000216,468,000资本支出 Capital Expenditure0.20%1,082,3401,082,3401,082,3401,082,3401,082,340小计 Subtotal Of Cash Outflows399,834,000216,468,000217,550,3401,082,3401,082,3401,082,3401,082,340投资净现金流 Net Cash Flows(399,834,000)(216,468,000)(217,550,340)(1,082,340)(1,082,340)(1,082,340)(1,082,340)项目现金流 Project Net Cash Flow(400,834,000)(217,188,000)(221,010,340)38,692,18557,623,85580,109,37092,614,292租金（租赁面积） 3.20 3.36 3.53 3.70 3.89 4.86 5.59租金（建筑面积） 2.18 2.28 2.40 2.52 2.64 3.31 3.80租金增长 Rental Escalation0.00% 5.00% 5.00% 5.00% 5.00%25.00%15.00%动态收入还原单价（建筑面积）19319238663055334901车位折现单价80000704免租期 Abatement Days30303030出租率 Occupancy Rate90%95%98%98%换租率 New Lease90%5%5%20%空置率 Vacancy Rate10%5%2%2%广告收入增长Advertisement Income Escalation0.00%0.00% 5.00%15.00%停车场出租率 Occupancy30%45%50%60%24,570车位收入(/天) CarPark Income (per day)车位数单价(元)时间(小时)31,600632510持有物業營運測算营业收入 Total Revenue00069,376,81785,705,541109,718,625125,334,306营运支出 Operating Cost1,000,000720,0003,460,00029,602,29226,999,34628,526,91531,637,674 EBITDA(1,000,000)(720,000)(3,460,000)39,774,52558,706,19581,191,71093,696,632 EBITDA Margin#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!57.33%68.50%74.00%74.76%。

大连商圈调研报告大连商圈调研报告一、调研目的本次调研旨在分析大连市的商圈情况，了解大连市各商圈的发展现状和潜力，为商业发展提供参考。

二、调研方法1. 网络调查：通过网络调查问卷，搜集大连市居民对各商圈的认知和评价。

2. 实地调研：走访大连市的主要商圈，观察商圈内的商业活动和消费者行为。

三、调研结果1. 大连市中山广场商圈：作为大连市最繁华的商圈之一，中山广场商圈拥有多家大型购物中心和高档酒店。

这里聚集了众多国际奢侈品牌和知名品牌，吸引了大量的消费者。

然而，商圈内的租金较高，对于小型商家来说经营压力较大。

2. 大连市星海广场商圈：星海广场商圈位于大连市的海滨地区，拥有得天独厚的地理位置和美丽的海景。

商圈内主要经营娱乐、休闲、餐饮等行业，吸引了大量的年轻消费者。

然而，商圈内的竞争较为激烈，消费者选择面较多。

3. 大连市友好广场商圈：友好广场商圈是大连市的老字号商圈之一，是大连市最早的商业区域之一。

商圈内的店铺以中小型商家为主，以经营服装、鞋帽等日常用品为主。

商圈内的消费者主要是当地居民，对于品牌认知度不高。

商圈内陈旧的建筑和设施也需要进行改善。

4. 大连市王府井商圈：王府井商圈位于大连市的商业中心地带，拥有大量的商业、文化、娱乐设施。

商圈内的购物中心、餐饮店、电影院等一应俱全，吸引了大量的年轻消费者。

商圈内的总体消费水平较高，租金也相对较高。

四、调研结论1. 大连市的商圈发展潜力巨大，但也存在一些问题。

高租金和激烈的竞争给小型商家带来了较大的经营压力，需要政府提供一些优惠政策。

另外，大连市的商圈设施和品牌认知度也需要提升，吸引更多的消费者。

2. 大连市的商圈多样性较高，每个商圈都有自己的特色和优势。

政府和企业应该充分发挥各商圈的特点，通过不同的定位和策略来拓展市场。

3. 大连市的商圈发展与周边居民密不可分，要更好地了解消费者的需求和偏好，开展针对性的营销活动。

五、建议1. 政府部门可以加大对小型商家的扶持力度，提供更多的优惠政策，帮助他们减轻经营压力。

悦山国际—公共空间
• 悦山国际三期LOFT进户大堂 全理石铺装，100平米左右， • 电梯间宽敞全理石铺装每层 标准相同， • 走廊较为狭窄1.7米左右，
墙面涂料为纹理涂料。
悦山国际—交房标准
悦山国际三期LOFT是走访项 目中交房标准最高的，走廊 纹理涂料，地砖，房间内大 白墙面，地面平整无杂物， 全部铺设楼板。
金中环—空间
• • • •
走廊宽敞，大理石墙面，地砖 门为密码锁 房屋内棚顶中间位置有横梁 业主把挑高6米的房间隔为3层增加了使用面积但空 间非常低矮 • 因购买者均为投资性置业目的入住地很低 • 租金使用面积2百米左右5.5万元一年
凯利广场
物业类型：商铺，写字楼 开盘时间：2012年 入住时间：2014年 所属商圈：江北市政府 产权年限：40年 装修状况：LOFT毛坯 层 高：5.2米 开 间：4.2米 进 深：7米左右 走 廊：宽1.8高2.7、明廊 附赠面积：所以户型均有 有无楼板：无 结构形式：点式，剪力墙结构， 建筑形式：钢混结构 交 通 核：3梯24户 供热方式：散热器 车位车库：地下停无车位 水电煤气：商用无煤气 容 积 率：1.4 绿 化 率：25% 物 业 费： 物业公司：自持 交通状况：13路 123路 216路 122路到凯利汽车百货 平均售价：均价15000 外 立 面：三层为干挂，以上为涂料 置业目的：投资、办公
ห้องสมุดไป่ตู้
金爵万象-地下车位
• 金爵万象地下停车位为双层升降停车位，正在调试中尚
未投入数用。 • 首层，长5300mm宽1950mm高1950mm重2300kg • 二层，长5300mm宽1950mm高1600mm重2000kg
悦山国际—三期LOFT
物业类型：住宅 开盘时间：2012年11月27日 入住时间：2013年底 所属商圈：会展商圈 产权年限：产权70年 装修状况：LOFT毛坯 层 高：4.9米 开 间：4.2米 进 深：9米左右 附赠面积：所有户型均有附赠面积 有无楼板：有 结构形式：点式，剪力墙结构 建筑形式：钢混结构 交 通 核：楼体中间、4梯19户、2跑楼梯 供热方式：散热器 车位车库：无地上车位，地下两层停车位 水电煤气：民用水、电、煤气 容 积 率：4.5 绿 化 率：绿化率40% 物 业 费：1.4元不含电梯 物业公司：辰能物业 交通状况：26、51、71、74、76、90、201、203、204、 209路（会展中心下车） 外立面材料：涂料 平均售价：均价13500 置业目的：自住，投资